【地(di)鐵房(fang)投(tou)資】投(tou)資地(di)鐵房(fang)需要注(zhu)意什(shen)么 地(di)鐵房(fang)投(tou)資需謹慎(shen)

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地鐵的(de)走向以(yi)及(ji)與其他線路的(de)連(lian)接位置；要留意區域(yu)的(de)整體(ti)規劃狀(zhuang)況(kuang)；要分析區域(yu)目前的(de)狀(zhuang)況(kuang)，包括(kuo)消費(fei)水(shui)平、人口狀(zhuang)況(kuang)以(yi)及(ji)商業(ye)氛圍等(deng)。

“三不要”：周邊人口(kou)過于稀少(shao)的(de)地段(duan)，不要過早地入市；沒有成熟(shu)商(shang)業氛圍支撐或規劃支撐的(de)項目(mu)，不要過早入市；開發(fa)商(shang)實力不明確的(de)項目(mu)，不要提前入市。

地鐵(tie)房投資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的升值空間(jian)大(da)(da)小(xiao)，一(yi)(yi)定程度上(shang)是由需求(qiu)量(liang)決定的。簡(jian)單來說，是一(yi)(yi)個這樣的規律：大(da)(da)量(liang)外來人口存在(zai)(zai)，原有(you)(you)城(cheng)內用(yong)地有(you)(you)限以及地鐵(tie)沿線(xian)規劃合(he)理，是地鐵(tie)沿線(xian)升級潛力大(da)(da)小(xiao)的決定性因素。比(bi)如說北(bei)京輕軌一(yi)(yi)開通(tong)，兩側2公(gong)里(li)內的住宅均(jun)(jun)價(jia)就上(shang)漲了10-20%；而天津的地鐵(tie)開通(tong)時，周邊房價(jia)卻沒有(you)(you)這么明顯變化，反而是經(jing)濟開發區因為“環(huan)渤(bo)海戰(zhan)略(lve)”房價(jia)大(da)(da)幅上(shang)揚，進而帶動一(yi)(yi)批(pi)房產投資資金進入天津，推動了后兩季均(jun)(jun)價(jia)的大(da)(da)幅上(shang)揚。可見地鐵(tie)沿線(xian)的投資價(jia)值高并不是一(yi)(yi)定的。在(zai)(zai)選擇投資時，應充(chong)分(fen)考(kao)慮城(cheng)市的潛在(zai)(zai)住房需求(qiu)量(liang)和城(cheng)市的大(da)(da)投資環(huan)境。

地鐵房(fang)需要(yao)提前考慮的環境因素(su)有(you)：

1、城市(shi)經濟是(shi)否能保(bao)持穩(wen)定增長?

2、未來房(fang)產政(zheng)策(ce)是(shi)否有(you)所調整?是(shi)否有(you)更多的有(you)力政(zheng)策(ce)保證房(fang)產的價值的上(shang)升?

3、這(zhe)一地區(qu)是(shi)否(fou)是(shi)政府規(gui)劃發展的地區(qu)?

4、房產周邊是(shi)否有(you)完善(shan)的(de)生活配(pei)套?

二、分析價格成長空間

實際上地(di)鐵房已經存在(zai)(zai)一定的(de)泡沫，衡量(liang)它是(shi)否還(huan)具有(you)投資價值(zhi)，是(shi)否在(zai)(zai)正常的(de)投資價值(zhi)增長范圍內，這些(xie)需要通(tong)過客(ke)觀的(de)數據來衡量(liang)。

建議在關注(zhu)未來價格上(shang)漲空間方(fang)面，可以參考以下數(shu)據(ju)：

1、從城市核心向外輻射，參考同在一(yi)環形范(fan)圍內其他地區的房(fang)價。

2、計算本地(di)區租金與房價(jia)比，與本市(shi)平(ping)均水平(ping)及(ji)成熟社區的數(shu)據做對比。如果(guo)兩個數(shu)據價(jia)格差超過30%，就(jiu)應(ying)該具體分析存在差距的原因；

3、樓盤開發(fa)商及物業等一些常規樓(lou)盤的比(bi)較(jiao)數據在此也依(yi)舊有效。

因此地鐵房不能盲(mang)目投(tou)(tou)資(zi)(zi)，需要(yao)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者認(ren)真地考(kao)察和(he)比較(jiao)(jiao)(jiao)，因為房產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)流動(dong)性(xing)非常差，投(tou)(tou)資(zi)(zi)周(zhou)期比較(jiao)(jiao)(jiao)長，這樣投(tou)(tou)資(zi)(zi)風險的(de)可控性(xing)不強，管理(li)難度比較(jiao)(jiao)(jiao)大，精(jing)力投(tou)(tou)放比較(jiao)(jiao)(jiao)多。但是(shi)適當(dang)的(de)房產(chan)(chan)特別是(shi)地鐵房投(tou)(tou)資(zi)(zi)，在高資(zi)(zi)產(chan)(chan)人群(qun)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)組合中還是(shi)發揮了“定海(hai)神針”的(de)高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認(ren)為，地鐵(tie)物(wu)業的這種升值潛力，在中(zhong)低端(duan)住(zhu)宅上將體現得更(geng)為明顯。而對于豪宅，是否在交(jiao)通干道沿線意義不是很大，不像普通中(zhong)低端(duan)住(zhu)宅，可以因地鐵(tie)的橫空出(chu)世帶來前所未(wei)有的機遇，而寫字(zi)樓項目從中(zhong)受益(yi)的可能(neng)性更(geng)突出(chu)。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵商(shang)(shang)鋪作為(wei)固(gu)定資(zi)(zi)產投(tou)資(zi)(zi)，回(hui)報期應(ying)該控制在10年左右，地(di)段不(bu)同決定了(le)商(shang)(shang)鋪的投(tou)資(zi)(zi)發展(zhan)方向不(bu)同，回(hui)報期也就(jiu)有較大差別，盲(mang)目投(tou)資(zi)(zi)必然會造(zao)成損失。理性的購(gou)房者應(ying)當更關注樓盤物業(ye)本身的規(gui)劃設計和綜合品(pin)質。

五、地鐵上蓋物業

有公(gong)開數據資料顯示，地鐵(tie)上蓋物(wu)業價格平均要高于同(tong)片區同(tong)等素質物(wu)業30%以上。一項統計(ji)數據表(biao)明，在國際(ji)城(cheng)市(shi)規劃中(zhong)，地鐵(tie)上蓋物(wu)業已經成為發(fa)展潛(qian)力最大、實用(yong)程度最高、抗(kang)風險能力最強(qiang)的(de)城(cheng)市(shi)高效物(wu)業形(xing)式。地鐵(tie)上蓋物(wu)業即結合地鐵(tie)站(zhan)點的(de)建(jian)(jian)設向(xiang)上拓展空(kong)間，構建(jian)(jian)軌道站(zhan)點綜合體，將交通接駁、商(shang)業、辦公(gong)、居住等需(xu)求(qiu)整體化解(jie)決(jue)，實現最大化的(de)土(tu)地利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對于(yu)購(gou)房者而(er)言，如果是自住型購(gou)房，出(chu)于(yu)居住習(xi)慣(guan)或(huo)(huo)者辦公(gong)需(xu)(xu)要，當然(ran)可(ke)(ke)以持(chi)有，而(er)對于(yu)部分投資(zi)(zi)型的(de)(de)客戶而(er)言，必須考慮較(jiao)(jiao)長時間的(de)(de)資(zi)(zi)金風險，在資(zi)(zi)金實力(li)比較(jiao)(jiao)強的(de)(de)情(qing)況下，持(chi)有作為長期投資(zi)(zi)的(de)(de)產品(pin)或(huo)(huo)許(xu)可(ke)(ke)行，但是并不是一(yi)個(ge)很好的(de)(de)投資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)。在“地鐵房”普(pu)遍上漲的(de)(de)情(qing)況下，有可(ke)(ke)能會(hui)透支其(qi)未來的(de)(de)房價，即在輕軌交(jiao)付(fu)之后，其(qi)房價的(de)(de)上升仍然(ran)需(xu)(xu)要一(yi)個(ge)過(guo)(guo)程，而(er)此時已經(jing)有些(xie)漲得過(guo)(guo)頭了(le)，所以購(gou)房還(huan)需(xu)(xu)冷靜，謹慎購(gou)買(mai)。