一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開發模式有哪些呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在政府主(zhu)導的(de)(de)前(qian)提下進行(xing)，通(tong)(tong)過(guo)創造相關(guan)產業(ye)(ye)支(zhi)持(chi)政策、稅收優惠等條件營造園區與其他工業(ye)(ye)地(di)產項目所具備(bei)的(de)(de)獨(du)特優勢(shi)，然(ran)后通(tong)(tong)過(guo)招商引資(zi)、土地(di)出讓等方(fang)式(shi)引進符合相關(guan)條件的(de)(de)工業(ye)(ye)發展項目。工業(ye)(ye)園區開(kai)發模(mo)(mo)式(shi)是目前(qian)中(zhong)國各(ge)級地(di)方(fang)政府最常使用的(de)(de)工業(ye)(ye)地(di)產開(kai)發模(mo)(mo)式(shi)，也是我國目前(qian)工業(ye)(ye)地(di)產市場的(de)(de)主(zhu)要載體。

但是其也存在(zai)一定的缺陷，比如不熟悉工(gong)業(ye)地產的運(yun)作(zuo)方(fang)法，項目前期缺乏科(ke)學(xue)合理的定位與策(ce)劃等不足導(dao)致其在(zai)工(gong)業(ye)園的整體運(yun)作(zuo)中不夠專業(ye)化(hua)，致使大部分(fen)工(gong)業(ye)園區(qu)閑(xian)置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式是主(zhu)體企業(ye)(ye)(ye)進(jin)(jin)行的(de)工業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)開發某個產(chan)業(ye)(ye)(ye)領域具有強大的(de)綜合(he)實(shi)(shi)力的(de)企業(ye)(ye)(ye)，營建一個相對(dui)獨立的(de)工業(ye)(ye)(ye)園區；在自身(shen)企業(ye)(ye)(ye)入駐(zhu)且占主(zhu)導(dao)的(de)前提下，借(jie)助企業(ye)(ye)(ye)在產(chan)業(ye)(ye)(ye)中(zhong)的(de)強大的(de)凝聚(ju)力與號召力，通過土地(di)出讓、項(xiang)目(mu)租售等方(fang)式引進(jin)(jin)其他同類企業(ye)(ye)(ye)的(de)聚(ju)集，實(shi)(shi)現(xian)整個產(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)打造及完善(shan)主(zhu)體企業(ye)(ye)(ye)引導(dao)模式。

3、工業地產商模式

房(fang)地產(chan)投資開(kai)發企業(ye)在(zai)(zai)工(gong)業(ye)園區內或其他地方(fang)獲取工(gong)業(ye)土地項目(mu)，在(zai)(zai)進(jin)行(xing)項目(mu)的道路、綠化等基(ji)礎設施建設乃至廠房(fang)、倉庫、研發等房(fang)產(chan)項目(mu)的營建，然(ran)后以租賃、轉讓或合(he)(he)資、合(he)(he)作經(jing)(jing)營的方(fang)式進(jin)行(xing)項目(mu)相(xiang)關設施的經(jing)(jing)營、管理。

4、綜合運作模式

綜合(he)運作模(mo)(mo)式(shi)是指(zhi)對(dui)上述的(de)工(gong)業園區開發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)、主體企(qi)業引導模(mo)(mo)式(shi)和工(gong)業地產商模(mo)(mo)式(shi)進行混合(he)運用的(de)工(gong)業地產開發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)。

就(jiu)我國(guo)目前來說，工(gong)業地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)(shi)主(zhu)要以(yi)工(gong)業園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)和工(gong)業地產(chan)(chan)商模式(shi)(shi)為(wei)(wei)主(zhu)，特別是工(gong)業園區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)(shi)，在我國(guo)工(gong)業及工(gong)業地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展過程中起到(dao)了積(ji)極的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)。針(zhen)對園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)類企業，其管(guan)理體制主(zhu)要有(you)：一是以(yi)政府為(wei)(wei)損(sun)益主(zhu)體的(de)(de)(de)管(guan)理模式(shi)(shi)。政府作(zuo)為(wei)(wei)土(tu)(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)體，并承擔(dan)最終的(de)(de)(de)損(sun)益；二是以(yi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)企業為(wei)(wei)損(sun)益主(zhu)體的(de)(de)(de)管(guan)理模式(shi)(shi)。政府委托或者授(shou)權開(kai)(kai)發(fa)(fa)公司從事開(kai)(kai)發(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)和市政道路建設業務，開(kai)(kai)發(fa)(fa)公司作(zuo)為(wei)(wei)土(tu)(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)體，并由開(kai)(kai)發(fa)(fa)公司承擔(dan)最終的(de)(de)(de)損(sun)益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)是工(gong)業地(di)產開發(fa)的重(zhong)要階段，涉及(ji)(ji)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)位(wei)、市場(chang)分析(xi)和規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)等(deng)內容(rong)。在項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)位(wei)中，需(xu)考(kao)慮(lv)工(gong)業用地(di)的位(wei)置、需(xu)求(qiu)量和市場(chang)空間等(deng)因素，從而確定(ding)項(xiang)目(mu)(mu)的總體方向。市場(chang)分析(xi)則通過(guo)調研(yan)和分析(xi)市場(chang)需(xu)求(qiu)、供給(gei)以及(ji)(ji)潛在競爭(zheng)對手等(deng)情況(kuang)，以便制(zhi)定(ding)相應的開發(fa)策略。規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)是基于市場(chang)需(xu)求(qiu)和政(zheng)府要求(qiu)，在總體規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)、詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)和建筑設計(ji)等(deng)層面上進行，旨(zhi)在確保項(xiang)目(mu)(mu)的可行性和可持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)地(di)購(gou)置是工業地(di)產開發的(de)核心環節，其目標是通過購(gou)買或(huo)(huo)租賃土(tu)地(di)以(yi)滿足項(xiang)(xiang)目需(xu)求。首先，需(xu)進行土(tu)地(di)調查和評估(gu)，以(yi)了解土(tu)地(di)的(de)使用性質、法(fa)律規定和市場價格(ge)等(deng)情(qing)況(kuang)。然后(hou)，在與土(tu)地(di)所有者或(huo)(huo)相(xiang)關政(zheng)府部門進行談判后(hou)，選擇適合項(xiang)(xiang)目需(xu)求的(de)土(tu)地(di)，并簽訂相(xiang)應(ying)的(de)土(tu)地(di)轉讓(rang)或(huo)(huo)租賃合同。最后(hou)，進行土(tu)地(di)登記和過戶手續(xu)，確保(bao)土(tu)地(di)的(de)合法(fa)性和項(xiang)(xiang)目能夠正常運行。

3、前期準備階段

前期準備是工(gong)業地(di)(di)產開發的關鍵階段，包括項(xiang)(xiang)目籌(chou)備、融(rong)資和(he)(he)審(shen)(shen)批(pi)等(deng)工(gong)作。項(xiang)(xiang)目籌(chou)備涉(she)及人(ren)員配置、技術研發和(he)(he)市場(chang)營銷(xiao)等(deng)方面，以確保項(xiang)(xiang)目能夠順利(li)進行(xing)。融(rong)資是為了(le)籌(chou)集項(xiang)(xiang)目所需的資金(jin)，可通過自籌(chou)資金(jin)、銀行(xing)貸款、股權(quan)融(rong)資和(he)(he)政府(fu)補(bu)貼等(deng)方式進行(xing)。審(shen)(shen)批(pi)是指向相關政府(fu)部門提(ti)交申請，獲(huo)得項(xiang)(xiang)目開發許可證和(he)(he)建設用地(di)(di)規(gui)劃許可證等(deng)必要文件，以保證項(xiang)(xiang)目的合法(fa)性和(he)(he)規(gui)范性。

4、項目建設階段

在項(xiang)目建設階段(duan)，需進行設計(ji)(ji)、招(zhao)(zhao)標(biao)和(he)施工(gong)(gong)等(deng)工(gong)(gong)作(zuo)。設計(ji)(ji)是根據項(xiang)目需求和(he)規劃設計(ji)(ji)方案(an)(an)，制(zhi)定詳(xiang)細的建設方案(an)(an)和(he)施工(gong)(gong)圖紙，為(wei)施工(gong)(gong)提(ti)供依(yi)據。招(zhao)(zhao)標(biao)是為(wei)了選擇施工(gong)(gong)單位(wei)和(he)供應商，可通過公開(kai)招(zhao)(zhao)標(biao)、競爭性(xing)談判和(he)邀請招(zhao)(zhao)標(biao)等(deng)方式進行，并簽訂相(xiang)應的承包合同。施工(gong)(gong)是將設計(ji)(ji)方案(an)(an)轉化(hua)為(wei)實際(ji)工(gong)(gong)程，包括土方開(kai)挖(wa)、基礎(chu)設施建設和(he)主體建筑等(deng)工(gong)(gong)作(zuo)，以確(que)保項(xiang)目按時按質(zhi)完成(cheng)。

5、運營階段

項(xiang)目建設(she)完成后，進(jin)入運(yun)營(ying)(ying)階段，需進(jin)行客戶招商和(he)(he)設(she)施運(yun)營(ying)(ying)等工作。客戶招商是(shi)為了吸引企業進(jin)駐項(xiang)目，通過宣(xuan)傳和(he)(he)營(ying)(ying)銷等手段吸引租戶和(he)(he)買(mai)家，確保項(xiang)目的(de)租金收益(yi)和(he)(he)資(zi)金回報。設(she)施運(yun)營(ying)(ying)是(shi)指對項(xiang)目的(de)設(she)施和(he)(he)服(fu)務(wu)進(jin)行管理(li)和(he)(he)維護，包括(kuo)物業管理(li)、安(an)保服(fu)務(wu)和(he)(he)環境治理(li)等工作，以(yi)提供一個良好的(de)經營(ying)(ying)環境和(he)(he)運(yun)營(ying)(ying)服(fu)務(wu)。

總之，工業(ye)地產(chan)開發涉及(ji)多個階段和環節，需(xu)要(yao)充分(fen)的規劃和準備(bei)，并且需(xu)要(yao)協調各方的合作，統(tong)籌推進。只有在規范的流(liu)程下進行(xing)，才能確保(bao)項目的成(cheng)功開發和運(yun)營。