一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投資(zi)回報率非常(chang)可觀，受到諸多資(zi)本的青睞。

據了解，一線城市的(de)(de)物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)投資(zi)回(hui)報率在(zai)(zai)6%-8%左右，遠高于(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)4%-5%和住宅地(di)產(chan)(chan)在(zai)(zai)2%-3%的(de)(de)投資(zi)回(hui)報率；從(cong)租金增長率來看(kan)，一線城市的(de)(de)物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)每年(nian)有幾個點的(de)(de)百分比(bi)增長的(de)(de)。

物(wu)(wu)流(liu)地產(chan)行業(ye)之所以有這么高的投(tou)資回報(bao)率(lv)，主要(yao)是供不應(ying)求(qiu)(qiu)，中國(guo)的物(wu)(wu)流(liu)倉儲面(mian)積和外國(guo)差距很大(da)，而且97%都(dou)是普通倉儲設(she)施(shi)，高端(duan)物(wu)(wu)流(liu)地產(chan)項目占比太低，隨著城市(shi)化、產(chan)業(ye)升級等(deng)要(yao)求(qiu)(qiu)，再加上普通倉庫因附(fu)加值低可能(neng)還面(mian)臨拆遷，因此未來(lai)供應(ying)可能(neng)更緊缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投(tou)資(zi)(zi)回報率高，那么投(tou)資(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本要低(di)，而投(tou)資(zi)(zi)回報得高，把(ba)物流地產仔細(xi)一分解(jie)，能得到以下四個衡量標準——更(geng)高的價(jia)（租金）、更(geng)大的量（出(chu)租率）、更(geng)低(di)的土地成(cheng)(cheng)本和資(zi)(zi)金成(cheng)(cheng)本：

1、價/租金

倉庫出租(zu)市場上有形(xing)形(xing)色(se)色(se)的倉庫，租(zu)金(jin)也根據地(di)理(li)位置、實(shi)用面積、主體結構、裝卸(xie)貨設施裝置等因(yin)素而差異很大，但總的來說，可以分成兩類——傳(chuan)統的普通倉儲(chu)和高端(duan)現代倉儲(chu)。

考(kao)慮到(dao)拿地(di)越來越困難，成本也(ye)高，投(tou)資做物流(liu)地(di)產的往往都(dou)是用(yong)于建(jian)設(she)高端(duan)現代倉(cang)儲(chu)設(she)施，以獲取租金(jin)的最大價值。現代集約物流(liu)倉(cang)儲(chu)的租金(jin)之(zhi)所以能(neng)(neng)夠(gou)定(ding)價更(geng)高，并不是投(tou)入更(geng)大、造得(de)更(geng)高端(duan)就行的，如(ru)果不適用(yong)就找不夠(gou)租客，導致有價無(wu)市或者空置率(lv)太高，就無(wu)法獲得(de)高收(shou)入，因此，現代集約物流(liu)倉(cang)儲(chu)在功能(neng)(neng)上也(ye)比傳統倉(cang)庫更(geng)多元，能(neng)(neng)夠(gou)滿足不同租客的潛在需求。

2、量/出租率

倉儲(chu)物(wu)流(liu)園區出(chu)租率(lv)要高，除了備有必需(xu)的基礎(chu)設(she)施，通(tong)過地產資(zi)源把相(xiang)應(ying)的配套服務及設(she)備、資(zi)源整合(he)、以(yi)帶動人流(liu)、物(wu)流(liu)、信息流(liu)、資(zi)金流(liu)的全面(mian)匯集，提高供(gong)應(ying)鏈效率(lv)，提升出(chu)租率(lv)、最終實現資(zi)源價值(zhi)的最大化。

硬(ying)件和軟件更完備的倉儲物流(liu)園(yuan)區，能為客戶提(ti)供(gong)除了倉庫租賃外(wai)的其他服務(wu)(wu)項目(mu)，例如物流(liu)設(she)備租賃、辦公區域共享、食堂開放(fang)、裝(zhuang)卸服務(wu)(wu)、加(jia)工(gong)、包裝(zhuang)甚至金(jin)融(rong)服務(wu)(wu)的提(ti)供(gong)，自然(ran)也就有了這些項目(mu)的收入來源(yuan)。

3、土地價格

物流地(di)(di)(di)產企業獲取土(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)能力與拿地(di)(di)(di)價(jia)格從成本(ben)端決定投資回報率(lv)，目(mu)(mu)前(qian)我(wo)國優質倉儲布(bu)局以長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)及渤海灣等三(san)大都市(shi)圈為主，在現今都市(shi)圈供地(di)(di)(di)趨緊下物流用地(di)(di)(di)日益稀缺(que)，物流地(di)(di)(di)產商逐(zhu)漸將目(mu)(mu)光轉移至以存量資源為基(ji)礎(chu)的(de)(de)如(ru)二手土(tu)地(di)(di)(di)、存量工業用地(di)(di)(di)等上。當然，本(ben)土(tu)房企在土(tu)地(di)(di)(di)資源上的(de)(de)優勢也(ye)是讓物流地(di)(di)(di)產的(de)(de)地(di)(di)(di)價(jia)能更有優勢的(de)(de)因(yin)素。

傳統的房地產(chan)商除了拿地有(you)優勢、搞建(jian)筑內行而會直(zhi)接主導開發物流(liu)地產(chan)項目外(wai)，跟物流(liu)公司合作或(huo)者與(yu)第三方中介聯合投(tou)資運營物流(liu)地產(chan)，都是有(you)模式可循的。

4、資金價格

自有資金成本(ben)低，但開發物流(liu)園區等地(di)產項(xiang)目由于建(jian)設投資成本(ben)高(gao)且周期長，物流(liu)地(di)產商若只(zhi)能通過租金上升以及土地(di)溢價來(lai)逐(zhu)步收回(hui)資金，周期較長下(xia)會造成負債壓力(li)攀升，最后算起來(lai)實際(ji)使(shi)用的資金成本(ben)反而高(gao)，弄不好還有資金鏈斷(duan)裂的風險(xian)。因此往(wang)往(wang)是(shi)自有資金加(jia)外部資金一起來(lai)更精彩(cai)。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資(zi)(zi)、找(zhao)到“便宜(yi)的(de)”錢來用，而通常是物(wu)流地(di)產企業(ye)(ye)與外部資(zi)(zi)金(jin)設立合資(zi)(zi)子公司或開發基金(jin)進行項目(mu)開發，以(yi)減少占用自(zi)有(you)資(zi)(zi)金(jin)，有(you)利于(yu)前期的(de)迅(xun)速擴張。而在物(wu)業(ye)(ye)建成后(hou)的(de)運營期，企業(ye)(ye)可以(yi)選擇出售基金(jin)份額(e)獲(huo)得(de)流動資(zi)(zi)金(jin)繼(ji)續(xu)(xu)擴張新(xin)項目(mu)，或者繼(ji)續(xu)(xu)持有(you)部分份額(e)，以(yi)獲(huo)得(de)基金(jin)運營管理的(de)持續(xu)(xu)分紅收益。