一、物流地產商是做什么的

物流地(di)產是根據客戶的(de)(de)需(xu)求，選擇合(he)適的(de)(de)地(di)點，建設(she)(she)、運營(ying)與(yu)管(guan)理專用物流設(she)(she)施，而且(qie)采用本(ben)地(di)與(yu)全(quan)球的(de)(de)專業(ye)技(ji)能開發物流配送設(she)(she)施，與(yu)客戶建立密切(qie)的(de)(de)合(he)作關(guan)系，為(wei)其在合(he)適的(de)(de)時間與(yu)合(he)適的(de)(de)地(di)點，提供合(he)適的(de)(de)現代物流設(she)(she)施和專業(ye)的(de)(de)物業(ye)管(guan)理服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的(de)設計(ji)、建造和物業(ye)管(guan)理服務的(de)企業(ye)，它的(de)本質(zhi)是房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發商或(huo)工業(ye)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發商，不(bu)過(guo)物流地(di)產(chan)(chan)商不(bu)僅提供現代化的(de)物流倉儲設施(shi)，更(geng)為物流的(de)整個價值(zhi)鏈提供服務。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物流(liu)(liu)(liu)地(di)產作(zuo)為(wei)專業化(hua)的現代經(jing)營性物流(liu)(liu)(liu)設施載體，對于提高客戶企業的物流(liu)(liu)(liu)運(yun)作(zuo)效率至(zhi)關重要(yao)，物流(liu)(liu)(liu)地(di)產商對物流(liu)(liu)(liu)地(di)產的開發運(yun)營主要(yao)有五種模(mo)式(shi)：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)是物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)主導的(de)運營模式的(de)主體，物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)按(an)物(wu)流(liu)市場需(xu)求，結(jie)合自身物(wu)流(liu)業(ye)務(wu)發展的(de)需(xu)要，由(you)物(wu)流(liu)地產開發商進行物(wu)流(liu)設施的(de)投資建設。

具體活(huo)動(dong)主(zhu)要(yao)(yao)有規(gui)劃(hua)、選址、設計、開發建設等，物流地產(chan)設施的(de)擁有權屬物流企(qi)業(ye)所有，項目建成(cheng)后，部(bu)分留作自用，以滿足自身發展需要(yao)(yao)，其余部(bu)分則轉租給其他企(qi)業(ye)。

該模式的優點在于由于物(wu)(wu)流(liu)企業(ye)比較熟(shu)悉(xi)客戶所需(xu)的物(wu)(wu)業(ye)管理服(fu)務和物(wu)(wu)流(liu)設施，可能(neng)會(hui)使得物(wu)(wu)業(ye)的折舊費用(yong)享受到政(zheng)府稅收(shou)減免的優惠(hui)，從而(er)在很大(da)程度上(shang)節省租金，降低稅費；

缺(que)點在于(yu)物(wu)流(liu)企業在運營的(de)初期，由于(yu)為客戶單獨提(ti)供優質且高效(xiao)的(de)定制化(hua)物(wu)流(liu)設施的(de)設計、建設與咨詢服務的(de)難(nan)度較(jiao)大，資金(jin)方(fang)面的(de)管(guan)理水(shui)平(ping)及專業能(neng)力較(jiao)差，存(cun)在很大的(de)資金(jin)風險，導致(zhi)運營成本増(zeng)加(jia)，管(guan)理效(xiao)率較(jiao)低。

2、物流地產商主導型運營模式

物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)企業(ye)根(gen)據客(ke)戶(hu)的(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)施(shi)需(xu)求，購買、改造既有的(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)施(shi)，或按客(ke)戶(hu)要求進(jin)行(xing)選址、拿地(di)、規(gui)劃(hua)、設(she)(she)計、開發建設(she)(she)并(bing)完(wan)成相關物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)施(shi)，產(chan)業(ye)企業(ye)自行(xing)決(jue)定自用還是出租給客(ke)戶(hu)，并(bing)通過專業(ye)團隊提供資助建設(she)(she)的(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)施(shi)及(ji)物(wu)(wu)業(ye)管理服(fu)務(wu)，該模式在物(wu)(wu)流(liu)倉庫等場景下(xia)應用廣泛。

投資(zi)(zi)收益(yi)的(de)來(lai)源主(zhu)要由地(di)產(chan)(chan)增(zeng)值(zhi)、物(wu)業(ye)費、物(wu)流設施(shi)設備租(zu)金、物(wu)流設施(shi)相關(guan)的(de)咨詢服務等(deng)，該模式的(de)優勢(shi)是可以有(you)效發揮房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)的(de)資(zi)(zi)金實力(li)(li)(li)、房(fang)地(di)產(chan)(chan)運作能(neng)力(li)(li)(li)以及物(wu)流設施(shi)設計能(neng)力(li)(li)(li)，在短時(shi)間內進行資(zi)(zi)金管(guan)理，降低物(wu)流成(cheng)本，有(you)效幫(bang)助客戶將大額資(zi)(zi)金投入在核心業(ye)務，不給企業(ye)帶來(lai)資(zi)(zi)金壓(ya)力(li)(li)(li)，提高(gao)物(wu)流企業(ye)競爭力(li)(li)(li)，降低財(cai)務風險(xian)；

不足之(zhi)處是相對于較(jiao)小(xiao)規模(mo)的企業(ye)來說(shuo)，因物(wu)流設(she)(she)施標準較(jiao)高，設(she)(she)備先進，可能會有過(guo)高的租(zu)金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地產商、物(wu)流商通過(guo)簽署合作(zuo)協(xie)議(yi)等，共同出資設立物(wu)流地產的項目(mu)公司(si)，并合作(zuo)經營。

該模(mo)式既能展示(shi)地(di)產商拿地(di)、建(jian)設的(de)(de)(de)優(you)勢(shi)，也可以發揮物流商在物流效率及運營管理(li)方面的(de)(de)(de)優(you)點，根據(ju)客戶的(de)(de)(de)物流設施(shi)需(xu)求提供(gong)物流設施(shi)的(de)(de)(de)租賃、咨詢、物業管理(li)等服務，再根據(ju)協議(yi)約定進行項目收益分(fen)配與風險承擔(dan)。

該模式的優點(dian)在于地產建設中(zhong)的各種風險共(gong)同承(cheng)擔(dan)，地產商(shang)可(ke)以(yi)發揮地產企(qi)業優勢，而物流(liu)(liu)企(qi)業可(ke)以(yi)發擴物流(liu)(liu)企(qi)業在設施選址、物流(liu)(liu)網絡、物流(liu)(liu)運營(ying)、物流(liu)(liu)服務(wu)等方面優勢，雙方優勢互補合作共(gong)臝；

而不足在于可能面臨的信用風險、利益(yi)分配和風險分擔(dan)等問題，如(ru)何(he)更好解決(jue)雙(shuang)方在合作過程中是否有利益(yi)矛盾是重點。

4、第三方牽頭型運營模式

由(you)第三方(fang)牽頭，作為(wei)地產企業(ye)和物流企業(ye)的橋(qiao)梁，并進行物流商與地產商的資源整合(he)(he)，開展合(he)(he)作型(xing)的經營模式(shi)，同時審(shen)查(cha)房地產企業(ye)和物流企業(ye)的實力、資格等，實現聯(lian)合(he)(he)。

建成后的物(wu)業由(you)第(di)(di)三(san)(san)(san)方負責招商(shang)、管理(li)工作，同時第(di)(di)三(san)(san)(san)方也要身(shen)纏開發建設及運營收益，且由(you)第(di)(di)三(san)(san)(san)方按協議約(yue)定(ding)進行(xing)分配，第(di)(di)三(san)(san)(san)方一般(ban)為政府(fu)或中(zhong)介組織。

該(gai)模(mo)式的優點在(zai)于擁有獨立第(di)三方(fang)(fang)進行審查(cha)，從而(er)源頭解決了雙方(fang)(fang)的信用(yong)風險、避(bi)免后期在(zai)該(gai)處可能產生的矛盾；而(er)缺點在(zai)于，該(gai)模(mo)式對(dui)第(di)三方(fang)(fang)要求較高(gao)，需要高(gao)行業(ye)自(zi)律(lv)性。

5、基金型運營模式

該模(mo)(mo)式(shi)與傳統的(de)運營(ying)(ying)模(mo)(mo)式(shi)不同之處在于引入了基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司(si)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司(si)由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產企(qi)業(ye)與其他投資者共同成(cheng)立。物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產企(qi)業(ye)將其持有的(de)物(wu)(wu)(wu)流(liu)資產轉(zhuan)讓給基(ji)(ji)(ji)金(jin)，再通(tong)過基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司(si)這個(ge)渠道發行的(de)基(ji)(ji)(ji)金(jin)持有物(wu)(wu)(wu)流(liu)資產，由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產商(shang)控制(zhi)物(wu)(wu)(wu)流(liu)資產轉(zhuan)為基(ji)(ji)(ji)金(jin)控制(zhi)物(wu)(wu)(wu)流(liu)資產。主要的(de)業(ye)務(wu)(wu)(wu)為：物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產開發業(ye)務(wu)(wu)(wu)、物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產運營(ying)(ying)管(guan)理(li)業(ye)務(wu)(wu)(wu)、基(ji)(ji)(ji)金(jin)管(guan)理(li)業(ye)務(wu)(wu)(wu)。

金融(rong)優勢(shi)是該模式(shi)的(de)亮(liang)點。開發(fa)(fa)拿(na)地、基(ji)礎建設、物流設施的(de)配(pei)備，都(dou)對于資(zi)金有大(da)量需(xu)求，基(ji)金公司可以通過自身優勢(shi)的(de)發(fa)(fa)揮，降低資(zi)金使用(yong)成(cheng)本，間接為客戶降低物流費(fei)用(yong)，解決了傳統經營模式(shi)下資(zi)金占用(yong)時間長(chang)，投資(zi)回報(bao)期長(chang)，融(rong)資(zi)壓力高等問題。

缺點(dian)在于前期建設以及后期項目運營方面(mian)，都(dou)可能出現因不熟悉客(ke)戶而失去客(ke)戶信任的情況(kuang)。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運營(ying)模式(shi)的選擇(ze)與企業(ye)是(shi)否能夠快速(su)發展息(xi)(xi)息(xi)(xi)相關，企業(ye)核心競爭力之一(yi)就是(shi)合(he)適的運營(ying)模式(shi)，不同的運營(ying)模式(shi)各有各的優點(dian)，下(xia)面(mian)為大(da)家比較分析(xi)一(yi)下(xia)：

1、從(cong)資金(jin)占用角(jiao)度來看，基金(jin)運營模式表(biao)(biao)現(xian)最優(you)，資金(jin)使用成本(ben)低，資金(jin)壓力(li)小，其余模式均占用大量流(liu)動資金(jin)，可能會因此而導致(zhi)原本(ben)運營模式的優(you)勢消失，且基金(jin)模式下，公(gong)司財務數(shu)據表(biao)(biao)現(xian)更為出色。

2、從(cong)對于(yu)經(jing)營管(guan)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)能力(li)要(yao)求(qiu)來看，需要(yao)合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)運營模式(shi)對于(yu)管(guan)理(li)能力(li)的(de)(de)要(yao)求(qiu)高，即物(wu)流商與地(di)產商、電商合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)模式(shi)需要(yao)花費更多的(de)(de)精力(li)在(zai)于(yu)管(guan)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)方面，因為屬于(yu)合(he)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)方式(shi)，可能會存在(zai)信息(xi)不(bu)對稱，溝通(tong)成本較(jiao)大，道德風險等問題。

3、其余模式下(xia)，各方(fang)發揮(hui)自身專業能力優(you)勢即可(ke)，合作相關的管(guan)理(li)工作相對(dui)較(jiao)少(shao)，對(dui)合作相關的工作強度(du)要求相對(dui)較(jiao)低(di)。

4、從專(zhuan)業(ye)能(neng)(neng)力(li)發(fa)揮的(de)角度來看，除第(di)三(san)方牽頭型運營模式外，其余模式均可使得(de)自身專(zhuan)業(ye)能(neng)(neng)力(li)正常發(fa)揮甚(shen)至超長(chang)發(fa)揮。在第(di)三(san)方牽頭型運營模式下，特(te)別是由各地政(zheng)府牽頭進行規(gui)劃、開發(fa)，再委(wei)托(tuo)專(zhuan)門經營管(guan)理機構運作的(de)物流(liu)園區，普遍不(bu)能(neng)(neng)發(fa)揮物流(liu)中心的(de)專(zhuan)業(ye)職能(neng)(neng)。因為(wei)在該模式下，主要是通過為(wei)入(ru)(ru)駐企業(ye)提(ti)供服務(wu)而取得(de)收(shou)益，與物流(liu)業(ye)務(wu)的(de)拓(tuo)展無(wu)關，若(ruo)后期想要投(tou)資其他(ta)項目，可能(neng)(neng)會因不(bu)夠專(zhuan)業(ye)而使得(de)投(tou)入(ru)(ru)打了水(shui)漂(piao)。