一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心(xin)可以分為(wei)三個(ge)模塊：開發、運營及金融工具：

1、地產開發

地(di)產(chan)開(kai)發(fa)是(shi)物(wu)(wu)流地(di)產(chan)業(ye)務(wu)的(de)基礎環節，分(fen)為自建以(yi)及定制(zhi)化兩種服(fu)務(wu)。自建服(fu)務(wu)，即由物(wu)(wu)流地(di)產(chan)商(shang)自行(xing)開(kai)發(fa)建設(she)標準化、通用型的(de)物(wu)(wu)流設(she)施(shi)，再將其(qi)出租給客(ke)戶使用，并(bing)提供(gong)(gong)物(wu)(wu)業(ye)管理服(fu)務(wu)，是(shi)物(wu)(wu)流地(di)產(chan)最主要(yao)(yao)的(de)運作模式。定制(zhi)化服(fu)務(wu)，即物(wu)(wu)流地(di)產(chan)商(shang)根(gen)據客(ke)戶的(de)要(yao)(yao)求，為客(ke)戶選擇合適的(de)地(di)點，在設(she)施(shi)規模、合同條款等方(fang)面滿足(zu)客(ke)戶定制(zhi)化要(yao)(yao)求，提供(gong)(gong)便捷(jie)、高性價比的(de)物(wu)(wu)流設(she)施(shi)與物(wu)(wu)業(ye)管理服(fu)務(wu)。

2、地產運營管理業務

地(di)(di)產運營(ying)管理業(ye)(ye)務負責將地(di)(di)產開發業(ye)(ye)務部門開發建成的(de)(de)物流(liu)(liu)地(di)(di)產出租給客戶(hu)使用(yong)，從而(er)(er)取得(de)租賃收入(ru)。物流(liu)(liu)地(di)(di)產商往往會提(ti)(ti)供收購與回(hui)租服務，操作過程為：地(di)(di)產公(gong)司將客戶(hu)目前擁有的(de)(de)物流(liu)(liu)設(she)施購買回(hui)來，將其設(she)計(ji)規(gui)劃后，根據長期業(ye)(ye)務關系(xi)簽(qian)訂租約再回(hui)租給客戶(hu)，讓客戶(hu)繼(ji)續使用(yong)這(zhe)些現代化物流(liu)(liu)設(she)施。這(zhe)種模(mo)式下，客戶(hu)（物流(liu)(liu)公(gong)司）可以削減(jian)對固定(ding)資產的(de)(de)投(tou)入(ru)，而(er)(er)將其主要精力投(tou)放在核(he)心業(ye)(ye)務上，可提(ti)(ti)高(gao)資產回(hui)報率，降低(di)負債率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物(wu)(wu)流地(di)產(chan)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)進行輕資(zi)產(chan)運(yun)作(zuo)是國(guo)際上(shang)的一(yi)貫模式(shi)，基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管理(li)(li)部(bu)門負責組織投(tou)資(zi)者募集資(zi)金(jin)(jin)(jin)、收(shou)購地(di)產(chan)、設立基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)，由物(wu)(wu)流地(di)產(chan)商作(zuo)為基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)經理(li)(li)管理(li)(li)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)以(yi)及基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)旗下的地(di)產(chan)，獲(huo)取基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管理(li)(li)費收(shou)入(ru)和(he)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)益(yi)。區別于傳統物(wu)(wu)流地(di)產(chan)依靠收(shou)取租金(jin)(jin)(jin)來收(shou)回(hui)(hui)投(tou)入(ru)，地(di)產(chan)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)可(ke)將新建(jian)成的物(wu)(wu)業資(zi)產(chan)置入(ru)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)平臺(tai)，提前兌現開發的收(shou)益(yi)，加(jia)速了資(zi)金(jin)(jin)(jin)的回(hui)(hui)籠，實現了高周轉、高杠桿(gan)和(he)高回(hui)(hui)報(bao)的輕資(zi)產(chan)運(yun)營模式(shi)。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流(liu)地產領(ling)域熱鬧非(fei)凡，不過要想在競爭(zheng)激(ji)烈的市場上存活下來，有(you)核心(xin)競爭(zheng)力是(shi)很(hen)重要的，總結起(qi)來，物流(liu)地產行業的三項核心(xin)競爭(zheng)力是(shi)：

1、拿地能力

拿(na)地(di)能力包括兩方(fang)面(mian)，一是選址，即能不能拿(na)到距離(li)交通樞紐、發貨端(duan)（工業(ye)制(zhi)造業(ye)聚集地(di)）或是收貨端(duan)（消(xiao)費品聚集地(di)等）附近(jin)的地(di)塊，地(di)塊在配套(tao)基礎設(she)施、供水供電、土(tu)地(di)外形等方(fang)面(mian)也需要(yao)標(biao)。

另一方(fang)面(mian)是要(yao)有(you)合(he)適的拿(na)地成本以保證(zheng)(zheng)未來的收益率、適當的地方(fang)政策(ce)保證(zheng)(zheng)穩定經營(ying)。

2、運營管理團隊

現代物(wu)(wu)流(liu)地產(chan)設(she)施服務的(de)客戶，典型(xing)的(de)如第三方物(wu)(wu)流(liu)服務、電商等企業，在(zai)配送(song)速度、倉(cang)儲效率、貨物(wu)(wu)保管完好度方面要求較高，更(geng)重要的(de)是(shi)，倉(cang)儲是(shi)這些類型(xing)企業壓縮成本的(de)重要環節，故(gu)而(er)對(dui)降本和增效需求強烈。

由于物流地產商通常與客(ke)戶深度(du)合(he)作，同時(shi)作為倉庫的(de)(de)出租方和運營方，因(yin)此物流地產運營團隊的(de)(de)能力就顯得至關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流(liu)地產(chan)是重(zhong)資(zi)產(chan)的(de)行業(ye)，初始(shi)階段的(de)拿地與建設都將產(chan)生大規(gui)模的(de)資(zi)本開支，需要盡(jin)可能低的(de)融資(zi)成本與杠桿加持(chi)用(yong)于提升收益率并加速資(zi)金(jin)流(liu)轉速度。