一、物流地產基金是什么意思

物流地(di)產基(ji)金，是指以倉(cang)儲物流資產為最終投資標的(de)的(de)私募股(gu)權投資基(ji)金。

物流地產基金(jin)的(de)交易模式(shi)往往為(wei)基金(jin)通過直接(jie)或間(jian)接(jie)的(de)方式(shi)收購(gou)持有物流資(zi)(zi)產的(de)項目公司股權，并(bing)委(wei)托專業(ye)的(de)管(guan)理人(ren)對(dui)資(zi)(zi)產進行開(kai)發、改造或運營，在資(zi)(zi)產運營一段(duan)時間(jian)后，通過出售資(zi)(zi)產、股權轉(zhuan)讓或REITs等方式(shi)完成(cheng)退(tui)出，進而獲得收益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)(jin)系(xi)以物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)為投(tou)資(zi)對象的投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)(jin)。而(er)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)則是以企(qi)業物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)需求為導向開發的物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)設施的不(bu)動產(chan)(chan)載體，屬(shu)于(yu)工業地(di)(di)產(chan)(chan)的一(yi)種，在普通地(di)(di)產(chan)(chan)服務的基(ji)礎(chu)上，融入物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)服務。

一般而(er)言(yan)，物流地(di)產可(ke)能包括(kuo)物流園(yuan)區、物流倉(cang)庫等設施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業地(di)產的(de)獨立性(xing)，只(zhi)要單體項目(mu)位置(zhi)佳(jia)、資(zi)產管理(li)優質就有提升(sheng)租金的(de)很大(da)空間、就可(ke)能取得理(li)想(xiang)的(de)投資(zi)回報(bao)，物流地(di)產的(de)投資(zi)往往需要以點連線帶面，形成整(zheng)體化(hua)布局，才能實現(xian)規模效(xiao)應，有效(xiao)提升(sheng)物流效(xiao)率，從而(er)提高收益回報(bao)。

由于(yu)物流(liu)地(di)(di)產基金規模(mo)龐大(da)，物流(liu)地(di)(di)產體(ti)系布(bu)局(ju)時間較久。對于(yu)物流(liu)地(di)(di)產的(de)投(tou)資(zi)人而言，沒有可預(yu)期的(de)穩(wen)定(ding)資(zi)金來源，難以(yi)進行大(da)規模(mo)投(tou)資(zi)布(bu)局(ju)，因此往(wang)(wang)往(wang)(wang)需要提前(qian)開始募資(zi)，并根據募資(zi)情況(kuang)調整(zheng)投(tou)資(zi)布(bu)局(ju)。且(qie)由于(yu)物流(liu)地(di)(di)產基金往(wang)(wang)往(wang)(wang)規模(mo)龐大(da)，很難在短期內迅(xun)速完成(cheng)投(tou)資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基(ji)金參與物流(liu)地產運作的(de)(de)各(ge)種模式，目前市場(chang)上一(yi)種比較成熟(shu)的(de)(de)模式是(shi)，基(ji)金設(she)立(li)主導方既(ji)從事物流(liu)倉儲(chu)設(she)施的(de)(de)開發(fa)，又(you)從事物流(liu)倉儲(chu)設(she)施的(de)(de)運營，同時還對物流(liu)地產基(ji)金進行(xing)管理(li)(li)，即能夠集物業開發(fa)、物業運營及基(ji)金管理(li)(li)三種核心(xin)功能于(yu)一(yi)身。

相(xiang)(xiang)應地，該主導方(fang)(fang)內部也需(xu)要設立(li)不(bu)同(tong)的(de)職能部門（或(huo)相(xiang)(xiang)應的(de)集(ji)團(tuan)內事(shi)業部）各司其職，以(yi)匹配前述不(bu)同(tong)功能，通常至少包括負責(ze)募(mu)資、投資的(de)基(ji)金管理(li)端(duan)和負責(ze)物業開(kai)發、運(yun)營(ying)的(de)資產管理(li)端(duan)，不(bu)同(tong)機構(gou)視其內部運(yun)作(zuo)方(fang)(fang)式(shi)和組織(zhi)架構(gou)不(bu)同(tong)作(zuo)具體設置和調整。以(yi)下從各職能分工的(de)角度(du)出發，對物流地產基(ji)金的(de)運(yun)作(zuo)模式(shi)進(jin)行簡要說明：

1、物業開(kai)發部(bu)門負責根據(ju)市場(chang)或者(zhe)特定客(ke)戶(hu)的需求(qiu)通過公開(kai)市場(chang)受讓土地、開(kai)發物流倉儲設(she)施。

2、待項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)完工之后，物(wu)業開發部(bu)(bu)門(men)(men)將項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)移交(jiao)給物(wu)業運(yun)營(ying)部(bu)(bu)門(men)(men)，物(wu)業運(yun)營(ying)部(bu)(bu)門(men)(men)對(dui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)進行招(zhao)租及(ji)提供其他資產(chan)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務，當物(wu)業的(de)出(chu)租率(lv)(lv)和(he)租金回報率(lv)(lv)達到(dao)一(yi)定比(bi)例之后，再由(you)基金管(guan)(guan)理(li)(li)部(bu)(bu)門(men)(men)安排(pai)其管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)物(wu)流地產(chan)基金收購(gou)已經能夠穩定運(yun)營(ying)的(de)成(cheng)熟(shu)物(wu)業資產(chan)。

3、物流地產項目被基金收購之后，仍由物(wu)業運(yun)營(ying)部門進行專業管理，提(ti)(ti)升物(wu)流(liu)地產(chan)的(de)品質，進而提(ti)(ti)高(gao)物(wu)流(liu)地產(chan)基金的(de)投資(zi)回(hui)報；而通過(guo)收購，物(wu)業開發部門得(de)(de)以快速回(hui)籠(long)資(zi)金，將所獲(huo)得(de)(de)的(de)收購對價繼續用于新的(de)物(wu)流(liu)地產(chan)項目的(de)開發，提(ti)(ti)高(gao)資(zi)金周轉率。

三者相協調，上述運作(zuo)模(mo)式可以使得物流(liu)地(di)產的開發(fa)、運營和收購形成有機(ji)循環，從而得以迅速擴張(zhang)。