買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪(pu)前，一定要實地考察，認真評估一下，看(kan)看(kan)這個店鋪(pu)周圍(wei)的(de)人流量大(da)不(bu)大(da)，轉化率高(gao)不(bu)高(gao)、購買力強不(bu)強。此外，還要測算贏下租(zu)金的(de)回報率，其計算公式為租(zu)金的(de)11倍/總價。

2、未來規劃

商鋪價值會受周圍環(huan)境、規劃(hua)所(suo)(suo)影響，若該店(dian)鋪政府有(you)其他安排，而(er)你不知(zhi)道(dao)的(de)話，很容易造(zao)成(cheng)投資失敗，所(suo)(suo)以一定(ding)要到規劃(hua)部門(men)了解商鋪所(suo)(suo)在的(de)位置是否(fou)有(you)新的(de)規劃(hua)。

3、商鋪的產權性質

要了解土地的用途，避免違規的“居改(gai)非”，不能辦理營業執照，所以一(yi)定(ding)要在合(he)同中針對(dui)這點擬(ni)定(ding)一(yi)條違約賠償(chang)方(fang)式。

4、商鋪的租賃情況

要(yao)了解店鋪的租賃情(qing)況，看(kan)看(kan)現在(zai)的租客什么時候到期、室內裝修怎么處理，是(shi)否要(yao)放(fang)棄優先購買承(cheng)諾(nuo)書(shu)等協調工作。

5、稅費提前算清楚

在(zai)進行商鋪(pu)交易時，要了解增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)(shui)(shui)、所得稅(shui)(shui)(shui)(shui)、印花(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、土地增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率，以免做冤大頭。若(ruo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)太(tai)多的(de)話，可以在(zai)總價上砍價，也可以在(zai)合同中約定，哪些(xie)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)由原業主來承擔(dan)。

6、貸款問題

要(yao)注意貸款(kuan)問題，店鋪的(de)貸款(kuan)成(cheng)(cheng)數(shu)最(zui)高是5成(cheng)(cheng)，最(zui)長(chang)是10年，而銀行的(de)評估價一般比實際成(cheng)(cheng)交價低，貸款(kuan)的(de)系數(shu)還不到成(cheng)(cheng)交價的(de)5成(cheng)(cheng)，所以一定要(yao)了解情況，則(ze)好首付款(kuan)的(de)準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在二手商鋪買(mai)賣(mai)前，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)需(xu)要向業主了解該房(fang)(fang)產是(shi)否有贈與、出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)情況存在，以免日后陷(xian)入糾紛。如果業主表示沒有，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)最(zui)好讓(rang)業主出(chu)(chu)具無(wu)贈與或無(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃的(de)書面承(cheng)諾作(zuo)保證(zheng)，而且還(huan)要到現(xian)場去(qu)查勘，了解實情。如果業主已出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)給別人(ren)(ren)(ren)，那么在轉(zhuan)讓(rang)時(shi)，業主通常需(xu)提前3個月告知(zhi)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)出(chu)(chu)售事宜，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)享(xiang)有優(you)先(xian)購(gou)買(mai)權，只有承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)放棄購(gou)買(mai)權買(mai)家才能購(gou)買(mai)該物(wu)業。而商鋪存于出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)狀態的(de)可能性更大。所以，購(gou)買(mai)二手商鋪者(zhe)事先(xian)調(diao)查承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)是(shi)否放棄優(you)先(xian)購(gou)買(mai)權相當(dang)重(zhong)要。