商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)(zhe)一(yi)類通(tong)常(chang)把物(wu)業(ye)建成以(yi)(yi)(yi)后形成獨立的產權，通(tong)常(chang)招商合(he)作(zuo)，以(yi)(yi)(yi)租金(jin)(jin)作(zuo)為主要的收(shou)入(ru)來源，目的是(shi)(shi)什么呢?是(shi)(shi)通(tong)過產權形成之后，物(wu)業(ye)通(tong)過商業(ye)運營包(bao)裝(zhuang)進入(ru)資(zi)本市場，獲取良好的融(rong)資(zi)，這(zhe)(zhe)個金(jin)(jin)融(rong)市場一(yi)般來說有(you)多(duo)次(ci)融(rong)資(zi)，第(di)一(yi)次(ci)通(tong)常(chang)都(dou)是(shi)(shi)我們講的銀行的抵押融(rong)資(zi)；第(di)二次(ci)經濟(ji)評估(gu)會是(shi)(shi)我們講的基金(jin)(jin)會、信用憑證等等這(zhe)(zhe)些融(rong)資(zi)，以(yi)(yi)(yi)后每次(ci)經過價(jia)值不斷包(bao)裝(zhuang)以(yi)(yi)(yi)后，融(rong)資(zi)不斷的縮(suo)短，這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)第(di)一(yi)種(zhong)模式。

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2、直接出售

這(zhe)種模(mo)式(shi)(shi)是商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)最原始(shi)的(de)(de)模(mo)式(shi)(shi)，隨著(zhu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)逐漸的(de)(de)火(huo)爆，單純的(de)(de)出售開始(shi)不(bu)(bu)再適應商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展。由于(yu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)具有(you)(you)“總價高、利潤率及(ji)開發(fa)(fa)(fa)風險較高、投(tou)(tou)資(zi)回(hui)收期長”等特點，使(shi)有(you)(you)能(neng)力(li)全額購買(mai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)者實(shi)在(zai)少而(er)甚少；即使(shi)有(you)(you)能(neng)力(li)購買(mai)，理性的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)者也不(bu)(bu)愿將大筆資(zi)金積壓(ya)在(zai)投(tou)(tou)資(zi)回(hui)收期如此漫長的(de)(de)項目上(shang)。這(zhe)使(shi)得(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)在(zai)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)時不(bu)(bu)免會(hui)面臨兩難(nan)局面。一難(nan)是，開發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)用于(yu)整(zheng)(zheng)體出售時，難(nan)找到買(mai)家，開發(fa)(fa)(fa)資(zi)金無法(fa)(fa)回(hui)籠；二難(nan)是，自己經(jing)營時，不(bu)(bu)得(de)(de)不(bu)(bu)由于(yu)投(tou)(tou)資(zi)回(hui)收期過長而(er)承受(shou)巨大的(de)(de)資(zi)金壓(ya)力(li)，無法(fa)(fa)盡(jin)快回(hui)收資(zi)金投(tou)(tou)入(ru)其他項目的(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)，影響整(zheng)(zheng)體運作。開發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)為了解決自身(shen)的(de)(de)困境，不(bu)(bu)得(de)(de)不(bu)(bu)想辦法(fa)(fa)在(zai)開發(fa)(fa)(fa)經(jing)營模(mo)式(shi)(shi)上(shang)有(you)(you)所(suo)創(chuang)新。于(yu)是大部分(fen)高檔寫(xie)字樓都采用只(zhi)租不(bu)(bu)售或(huo)租售并舉(ju)的(de)(de)方式(shi)(shi)入(ru)市(shi)。

三、租售結合

這種通常(chang)是(shi)投資(zi)商和開發商把其(qi)中(zhong)的(de)(de)部(bu)分物(wu)業出(chu)租；另(ling)一(yi)(yi)方面銷售(shou)，也有兩種方式(shi)，一(yi)(yi)種是(shi)底層銷售(shou)，最典型的(de)(de)就是(shi)大連萬(wan)達，把一(yi)(yi)樓(lou)留(liu)(liu)下來，二樓(lou)三樓(lou)賣給沃爾瑪(ma)，其(qi)實(shi)大連萬(wan)達嘗到很(hen)多(duo)的(de)(de)甜(tian)頭，那一(yi)(yi)層銷售(shou)價格通常(chang)是(shi)市場價的(de)(de)兩到三倍，最高的(de)(de)賣到十九萬(wan)一(yi)(yi)平米，沃爾瑪(ma)主(zhu)力店起了(le)很(hen)重(zhong)要的(de)(de)作(zuo)用(yong)(yong)。這個作(zuo)用(yong)(yong)我(wo)信它(ta)為“拖(tuo)(tuo)”，這個“拖(tuo)(tuo)”實(shi)際上當的(de)(de)好，為了(le)沃爾瑪(ma)價值(zhi)的(de)(de)提(ti)升(sheng)，它(ta)是(shi)主(zhu)力店，或者是(shi)遠期(qi)的(de)(de)回報(bao)起了(le)決定性的(de)(de)作(zuo)用(yong)(yong)。為什么租售(shou)結合呢？大多(duo)數是(shi)迫于資(zi)金(jin)的(de)(de)壓力，通過賣掉一(yi)(yi)部(bu)分后套現，租的(de)(de)部(bu)分也為后期(qi)的(de)(de)資(zi)本融資(zi)留(liu)(liu)下后路，這是(shi)住宅地產的(de)(de)開發模式(shi)和商業地產開發模式(shi)的(de)(de)比較。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計中最重要(yao)的(de)是交通體系(xi)(xi)。第(di)一是平面交通體系(xi)(xi)，人(ren)車要(yao)分流(liu)(liu)，人(ren)流(liu)(liu)出(chu)入的(de)大門口不要(yao)緊挨著車出(chu)入口。第(di)二(er)考(kao)慮垂直交通體系(xi)(xi)要(yao)合理(li)，方便人(ren)流(liu)(liu)上下。第(di)三卸貨區要(yao)合理(li)安(an)排。多數做(zuo)法是放(fang)在(zai)地下室，保證(zheng)地面整潔(jie)，消費者看不到貨車，尤其(qi)是建材、超市等，這樣(yang)比(bi)較方便顧客。

二、高度和荷載

不同的(de)產(chan)品對高度(du)、荷載的(de)要求是截然不同的(de)。超市最少(shao)要1噸(dun)，圖(tu)書要2噸(dun)，建(jian)材要4噸(dun)。做餐(can)飲樓板要降板，要排油，排水。不考(kao)慮是行不通的(de)。所以招商在前面，設計就更(geng)合(he)理一些。

三、成本控制

1、集權控制

選擇施(shi)工隊伍(wu)，招投標(biao)，集(ji)中采購(gou)，都以集(ji)權控制為主，各(ge)公司(si)、各(ge)部門各(ge)自(zi)為政是控制不好成本的。

2、準決算管理

所有(you)項(xiang)目(mu)全部施(shi)工(gong)圖出(chu)齊，預算做(zuo)好，與(yu)施(shi)工(gong)單位簽訂準決(jue)算合同(tong)，凡(fan)是沒有(you)圖紙變更(geng)，就不再決(jue)算，這樣可以很好堵塞內部管(guan)理的漏洞。

3、從設計上控(kong)制成本

成(cheng)本(ben)控制的(de)(de)關(guan)鍵是設計成(cheng)本(ben)控制，要(yao)實(shi)行帶造價控制的(de)(de)圖紙設計，才能真(zhen)正(zheng)把好成(cheng)本(ben)關(guan)。

四、物業管理

物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)是購物(wu)中心能否保值(zhi)升值(zhi)的(de)關鍵。購物(wu)中心的(de)物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)不(bu)同于(yu)住(zhu)宅的(de)物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)。商業物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)很(hen)重要一(yi)點內(nei)(nei)容，就是需要補充招商。任何一(yi)個店的(de)招商工(gong)作結(jie)(jie)束后，并不(bu)意味著招商就結(jie)(jie)束了。所(suo)有的(de)商店在開(kai)業一(yi)年內(nei)(nei)，租(zu)戶置換(huan)率達到20%-40%，只有等到開(kai)業三年穩定(ding)后，租(zu)戶置換(huan)率才可能降至2%-3%。