商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)一(yi)類(lei)通常把物業(ye)建(jian)成以(yi)后(hou)形成獨(du)立的(de)產權，通常招商(shang)合作(zuo)，以(yi)租金(jin)作(zuo)為主要的(de)收入來源，目的(de)是(shi)什么(me)呢(ni)?是(shi)通過產權形成之(zhi)后(hou)，物業(ye)通過商(shang)業(ye)運營包裝進(jin)入資本市場，獲取良好(hao)的(de)融(rong)(rong)資，這(zhe)個(ge)金(jin)融(rong)(rong)市場一(yi)般(ban)來說有多(duo)次(ci)融(rong)(rong)資，第(di)一(yi)次(ci)通常都(dou)是(shi)我們(men)講的(de)銀行的(de)抵押融(rong)(rong)資；第(di)二次(ci)經濟評估會是(shi)我們(men)講的(de)基(ji)金(jin)會、信用憑(ping)證等等這(zhe)些融(rong)(rong)資，以(yi)后(hou)每次(ci)經過價值不斷包裝以(yi)后(hou)，融(rong)(rong)資不斷的(de)縮短，這(zhe)是(shi)第(di)一(yi)種模式。

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2、直接出售

這(zhe)(zhe)種模式是商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)最(zui)原(yuan)始的(de)模式，隨著商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)逐漸的(de)火(huo)爆，單純的(de)出售開(kai)(kai)始不再適應(ying)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)發(fa)展。由(you)于商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)具有(you)“總(zong)價高、利(li)潤率及開(kai)(kai)發(fa)風(feng)險較高、投(tou)資(zi)回(hui)收(shou)期(qi)長”等特點(dian)，使(shi)有(you)能力(li)(li)全額(e)購買(mai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)投(tou)資(zi)者(zhe)實在少而甚少；即(ji)使(shi)有(you)能力(li)(li)購買(mai)，理性的(de)投(tou)資(zi)者(zhe)也不愿(yuan)將大(da)筆(bi)資(zi)金(jin)積(ji)壓在投(tou)資(zi)回(hui)收(shou)期(qi)如此漫長的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)上(shang)。這(zhe)(zhe)使(shi)得(de)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)在開(kai)(kai)發(fa)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)時不免會(hui)面臨(lin)兩難(nan)局面。一(yi)難(nan)是，開(kai)(kai)發(fa)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)用于整體(ti)出售時，難(nan)找到(dao)買(mai)家，開(kai)(kai)發(fa)資(zi)金(jin)無法回(hui)籠(long)；二難(nan)是，自己經營時，不得(de)不由(you)于投(tou)資(zi)回(hui)收(shou)期(qi)過長而承受(shou)巨大(da)的(de)資(zi)金(jin)壓力(li)(li)，無法盡(jin)快(kuai)回(hui)收(shou)資(zi)金(jin)投(tou)入其他項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)開(kai)(kai)發(fa)，影(ying)響(xiang)整體(ti)運作。開(kai)(kai)發(fa)商(shang)為了解決自身的(de)困境，不得(de)不想(xiang)辦法在開(kai)(kai)發(fa)經營模式上(shang)有(you)所創新。于是大(da)部(bu)分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的(de)方式入市。

三、租售結合

這(zhe)種通(tong)常是投(tou)資商和開發商把(ba)其中(zhong)的(de)(de)(de)部(bu)分物業出租(zu)；另一(yi)(yi)(yi)方面銷(xiao)售，也有兩種方式，一(yi)(yi)(yi)種是底層銷(xiao)售，最典(dian)型的(de)(de)(de)就是大(da)連萬達(da)(da)，把(ba)一(yi)(yi)(yi)樓(lou)(lou)留(liu)(liu)下(xia)來(lai)，二樓(lou)(lou)三樓(lou)(lou)賣(mai)給沃爾瑪(ma)，其實大(da)連萬達(da)(da)嘗到(dao)很(hen)多的(de)(de)(de)甜頭，那一(yi)(yi)(yi)層銷(xiao)售價(jia)格通(tong)常是市場(chang)價(jia)的(de)(de)(de)兩到(dao)三倍，最高的(de)(de)(de)賣(mai)到(dao)十九萬一(yi)(yi)(yi)平米，沃爾瑪(ma)主力(li)(li)店起(qi)了很(hen)重要(yao)的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)。這(zhe)個作(zuo)用(yong)我(wo)信它為“拖”，這(zhe)個“拖”實際(ji)上當的(de)(de)(de)好(hao)，為了沃爾瑪(ma)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)提升(sheng)，它是主力(li)(li)店，或者是遠期的(de)(de)(de)回(hui)報起(qi)了決定性的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)。為什(shen)么租(zu)售結合呢？大(da)多數是迫于資金的(de)(de)(de)壓(ya)力(li)(li)，通(tong)過(guo)賣(mai)掉一(yi)(yi)(yi)部(bu)分后(hou)套(tao)現，租(zu)的(de)(de)(de)部(bu)分也為后(hou)期的(de)(de)(de)資本融(rong)資留(liu)(liu)下(xia)后(hou)路，這(zhe)是住宅地產的(de)(de)(de)開發模式和商業地產開發模式的(de)(de)(de)比較(jiao)。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規(gui)劃設計中(zhong)最重(zhong)要(yao)的是(shi)交(jiao)(jiao)通(tong)體(ti)系(xi)(xi)。第(di)一是(shi)平面交(jiao)(jiao)通(tong)體(ti)系(xi)(xi)，人車(che)(che)要(yao)分流(liu)，人流(liu)出(chu)入的大門口不要(yao)緊挨(ai)著車(che)(che)出(chu)入口。第(di)二考(kao)慮垂直交(jiao)(jiao)通(tong)體(ti)系(xi)(xi)要(yao)合理，方便人流(liu)上下。第(di)三卸貨區要(yao)合理安排。多數(shu)做法是(shi)放在(zai)地下室(shi)，保(bao)證地面整潔，消費者看不到貨車(che)(che)，尤其是(shi)建(jian)材、超市等，這樣比較(jiao)方便顧客。

二、高度和荷載

不(bu)同(tong)的產品對高度(du)、荷載的要求是截(jie)然(ran)不(bu)同(tong)的。超(chao)市最少要1噸，圖書要2噸，建材要4噸。做餐(can)飲樓板要降板，要排油，排水。不(bu)考慮是行不(bu)通的。所(suo)以招商在前(qian)面，設(she)計就更合(he)理一(yi)些。

三、成本控制

1、集權控制

選擇施工隊伍，招投標，集(ji)中采購(gou)，都以集(ji)權控制(zhi)為(wei)(wei)主，各公司(si)、各部門各自(zi)為(wei)(wei)政是控制(zhi)不(bu)好成本的(de)。

2、準決算管理

所有項目(mu)全(quan)部(bu)(bu)施(shi)工圖(tu)(tu)出齊，預算做好，與施(shi)工單位簽訂(ding)準決算合同(tong)，凡(fan)是(shi)沒有圖(tu)(tu)紙(zhi)變(bian)更(geng)，就不(bu)再決算，這樣可以很好堵(du)塞內部(bu)(bu)管理的漏洞。

3、從設計上控制成本

成本(ben)控(kong)制(zhi)的關鍵是設計成本(ben)控(kong)制(zhi)，要實行帶造價控(kong)制(zhi)的圖紙設計，才(cai)能真正把(ba)好(hao)成本(ben)關。

四、物業管理

物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)是購(gou)物(wu)中(zhong)心能(neng)否保值升值的關鍵。購(gou)物(wu)中(zhong)心的物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)不同于住宅的物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)。商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)很(hen)重要一(yi)點內(nei)容，就是需要補充招商(shang)(shang)(shang)。任何一(yi)個店的招商(shang)(shang)(shang)工(gong)作結束(shu)后(hou)，并不意(yi)味著(zhu)招商(shang)(shang)(shang)就結束(shu)了。所有的商(shang)(shang)(shang)店在(zai)開(kai)業(ye)(ye)一(yi)年內(nei)，租(zu)戶置換率(lv)達到20%-40%，只有等(deng)到開(kai)業(ye)(ye)三年穩定后(hou)，租(zu)戶置換率(lv)才可能(neng)降至2%-3%。