什么是自住型商品房

自住型商品住房是指(zhi)房地產開發企業(ye)通(tong)過(guo)“限房價、競地價”等(deng)出讓(rang)的(de)方式取得土(tu)地使用權，按限定銷售對象、限定銷售價(jia)格的(de)原則，優先用于滿(man)足居民自住(zhu)性、改善性住(zhu)房(fang)需求的(de)商品(pin)住(zhu)房(fang)。

其套型(xing)建筑面積以90平米以下為(wei)主(zhu)，銷售均價原則上按照比同(tong)地段、同(tong)品質的商品住房價格低30％左右(you)的(de)(de)水平確定(ding)。面向全(quan)市符合限購(gou)條件的(de)(de)家庭；購(gou)買此類(lei)住房后五(wu)年(nian)內不得上市，五(wu)年(nian)后上市收(shou)益的(de)(de)30％上交(jiao)財政。

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自住型商品房的優缺點

優點：

1、周圍設施：學(xue)區(qu)多，方便育(yu)兒(er)。

2、環境：基本上(shang)都在(zai)開發區，無噪(zao)音，空氣好。

3、價(jia)格：目(mu)(mu)前(qian)是(shi)限(xian)價(jia)自住型商品房價(jia)格為(wei)一萬元(yuan)，目(mu)(mu)前(qian)看來肯定是(shi)比較(jiao)高。

缺點：

1、距市區比較遠，只適(shi)合(he)周邊工作的人。

2、地區布局(ju)：周圍還有經濟適(shi)用房，都是高層(ceng)的塔樓，密度比較高。

3、離市區遠，交(jiao)通(tong)不便。

自住型商品房的土地性質

1、土地(di)流轉過(guo)程與普通自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)一樣。自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)的土地(di)并(bing)非政策性劃撥或(huo)優惠價出讓，而是(shi)經過(guo)跟自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)一樣的招拍掛全過(guo)程，開發商(shang)進行了(le)激烈的叫價和(he)拍賣，從形式上(shang)實現了(le)公開和(he)公平(ping)。因此(ci)，自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)的價格中，地(di)價占有50%以上的比重，甚至達到90%。這與(yu)普通自住型商(shang)品房沒什么區別。

2、交易價格和上市(shi)交易過(guo)程(cheng)與普通自住型商品房基本(ben)一(yi)致。雖然自住型商品房采(cai)取(qu)限(xian)價政(zheng)策，售(shou)價只有周邊地段的70%左右(you)，但(dan)定價機制是隨行就市(shi)，跟市(shi)場行情保持一致。此外，自(zi)住型商(shang)品房是允許再上市(shi)轉為二手(shou)房的，雖說要五年(nian)以后，且(qie)所得(de)溢價收(shou)益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進(jin)行變現交易的。這兩點與(yu)普通自住型商(shang)品房無區別。

3、建(jian)(jian)筑質量和風格與(yu)普通自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)大(da)(da)體一致。自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)的(de)承建(jian)(jian)開發商(shang)，基本(ben)(ben)是具有一定品(pin)(pin)(pin)牌影響力(li)的(de)大(da)(da)型(xing)房(fang)(fang)地產(chan)企業（小企業基本(ben)(ben)拿不到地），雖(sui)說或(huo)許會有店(dian)大(da)(da)欺客之嫌(xian)，但作為(wei)市(shi)領導(dao)的(de)面子工程，基本(ben)(ben)的(de)道德水準還(huan)是會有的(de)。從建(jian)(jian)筑風格來(lai)說，目前上市(shi)的(de)自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)，都設(she)計成高層或(huo)小高層板樓，而非保障房(fang)(fang)通常意義的(de)塔樓；戶型(xing)面積從50多平(ping)米到135平米(mi)，更加豐富和多樣。一些自住型自住型商品房(fang)主打綠色(se)環保、低密度花園洋房(fang)、一梯(ti)兩戶、人車分流、商業配套、配建學校幼(you)兒園，這都比(bi)保障房(fang)的(de)(de)品質要強得多，甚(shen)至不亞于目(mu)前在(zai)售(shou)的(de)(de)普通(tong)自住型商品房(fang)。

自住型商品房供應對象

根據限購規定，對擁有兩套及以上住房的(de)本(ben)市(shi)戶籍家(jia)庭實行限購。

非(fei)本(ben)市籍(ji)家庭持有(you)有(you)效暫(zan)住證(zheng)，連續(xu)5年(nian)（含）以(yi)(yi)上在本(ben)(ben)市繳納社保或個稅，可(ke)以(yi)(yi)購買一套(tao)住房(fang)。即名下無房(fang)或僅有一套(tao)住房(fang)的本(ben)(ben)市戶籍(ji)家庭以(yi)(yi)及符合購房(fang)條件且名下無房(fang)的非本(ben)(ben)市籍(ji)家庭，都可(ke)以(yi)(yi)購買“自住型商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共(gong)有(you)產權(quan)房讓政府(fu)和購買(mai)者(zhe)共(gong)同(tong)享有(you)土(tu)地和房價的利(li)益(yi)，并且共(gong)同(tong)承擔土(tu)地和房產貶值(zhi)的風險。由于產權(quan)及(ji)其共(gong)享，大(da)大(da)壓縮了投(tou)(tou)機(ji)牟利(li)的空間，將使共(gong)有(you)產權(quan)房對投(tou)(tou)機(ji)者(zhe)的吸引力(li)大(da)為降(jiang)低，也使共(gong)有(you)產權(quan)房比經濟適用房更易(yi)于防控腐(fu)敗和尋租。

2、隨著自住房“共有(you)產權(quan)”性質的明(ming)確，預計未來(lai)自住(zhu)型(xing)商品房政策(ce)也會有相應的微調(diao)。自住(zhu)型(xing)商品房是為了(le)解決中端(duan)群體和“夾心層(ceng)”的需求，在購(gou)(gou)房人沒有經濟能(neng)力購(gou)(gou)買(mai)普(pu)通自住型商品(pin)房的情況下，由(you)政府給(gei)予支持。所謂“共有產(chan)權(quan)”，就是買(mai)房者和(he)政府共(gong)有產權。

3、自住(zhu)房政策未(wei)來的(de)調整，應該(gai)涉及雙方(fang)的(de)產權(quan)份額如何確定(ding)，以及上市交(jiao)易(yi)部(bu)分的(de)分配比例等。要做到“再上市交易(yi)時根據產權比例(li)，把(ba)政府那部分拿走”，首先需要明確共有(you)產(chan)權性質(zhi)，再確定(ding)各自(zi)產(chan)權份額(e)。“共有產權”性質的(de)(de)明(ming)確，將有助于(yu)自住房(fang)銷售、持有以及再(zai)上市等環節的(de)(de)順利(li)銜接，使其(qi)形成(cheng)一套(tao)完(wan)整的(de)(de)運行(xing)機制。

4、自住房(fang)(fang)產(chan)權(quan)性質的(de)(de)明確(que)，是(shi)自身發(fa)展的(de)(de)水(shui)到(dao)渠成，同時也是(shi)我(wo)國保障房(fang)(fang)政策環境(jing)變化的(de)(de)體現(xian)。自住房(fang)(fang)的(de)(de)銷售(shou)價(jia)格(ge)，可以做(zuo)到(dao)便宜(yi)30%，是因為政府在土地出讓階段對房價進(jin)行提前鎖定，也就(jiu)是低房價來(lai)源于低地價。政府在地價上的“讓利”，讓自住房具有了共有產權的(de)特征。

自住型商品房的交易條件

自住型商品(pin)住房購(gou)房人取得房屋(wu)權證后，原(yuan)則上(shang)5年內是不允許轉讓的(de)。即便(bian)是滿了5年之期，也是(shi)有一定的限制條件的，如有，應當按照屆(jie)時(shi)同地段商品(pin)(pin)住房(fang)價(jia)格和(he)該自(zi)住型商品(pin)(pin)住房(fang)購(gou)買時(shi)價(jia)格差價(jia)的30%交(jiao)納土地收(shou)益等價款。購(gou)房人將自住(zhu)(zhu)(zhu)型商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)房轉讓后，不(bu)得再次購(gou)買自住(zhu)(zhu)(zhu)型商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)房。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對(dui)于購(gou)(gou)房家庭來說，也需要在這個公示期內進(jin)行購(gou)(gou)房的(de)申請(qing)。之后，工作人員將對(dui)申請(qing)購(gou)(gou)房家庭的(de)資格審核(he)，按照本市住房限購(gou)(gou)相關規定執(zhi)行。

2、自住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)項目(mu)的相關手續(xu)和備案(an)辦理(li)完(wan)成之(zhi)后，將由(you)開發公(gong)司向(xiang)符合條(tiao)件，通過審核的申請者進行(xing)銷售。至于具體(ti)的選(xuan)房(fang)順序(xu)，則(ze)將由(you)房(fang)地產開發公(gong)司組織搖(yao)號，公(gong)平選(xuan)房(fang)。與一些保障性(xing)住(zhu)房(fang)的搖(yao)號方式一樣(yang)，整個流程都需要公(gong)證公(gong)開。

3、自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)(fang)進行房(fang)(fang)屋權屬登記時，登記部門應將房(fang)(fang)屋性質登記為“自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)”。

自住型商品房如何選購

1、首(shou)先掌握開(kai)(kai)發(fa)商(shang)基本信息。要了解(jie)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)資質是(shi)否齊(qi)全，修建(jian)的房屋是(shi)否合法，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)資金是(shi)否雄厚，能不能如期交房等。

2、在(zai)優(you)惠活(huo)動期間(jian)購房。一般(ban)自住型(xing)商品房售(shou)賣都會采(cai)取一定的(de)購房優(you)惠政策，通常會安排在(zai)節假(jia)日、開(kai)盤前(qian)后。千(qian)萬(wan)不要(yao)小(xiao)看這些優(you)惠活(huo)動，結(jie)算(suan)下來(lai)會省不少的(de)費用。

3、觀察自(zi)(zi)住型商(shang)品房(fang)所在地理(li)位置。自(zi)(zi)住型商(shang)品房(fang)所在的地理(li)位置很關鍵，關系到以后(hou)是否升(sheng)值(zhi)的問題。根據你的經濟能力，選擇更好(hao)的地理(li)區位，以臨近醫院、學校、車站(zhan)、商(shang)業(ye)街道(dao)等交通便(bian)利、人(ren)流量大(da)的地方為宜。或者即將發展成為商(shang)業(ye)中(zhong)心、交通樞紐的地方。

4、選擇合適(shi)的(de)房(fang)屋戶型。一(yi)定要(yao)學會觀看戶型圖，了解戶型結(jie)構(gou)(gou)，房(fang)屋面積，以及承重結(jie)構(gou)(gou)等，對(dui)以后的(de)裝(zhuang)修和居住要(yao)心(xin)中有數(shu)。

5、注意房屋采光(guang)。一個(ge)好的(de)住房，一定(ding)要確保陽光(guang)充足，每(mei)個(ge)房間(jian)的(de)都有(you)足夠(gou)光(guang)源(yuan)。另外，光(guang)照時間(jian)長短也是需要考慮的(de)，一般以(yi)坐(zuo)北靠(kao)南或坐(zuo)南靠(kao)北為好，這樣能保證夏冬季節光(guang)照均(jun)勻。

6、選(xuan)擇合適的樓層。具體(ti)樓層的高矮根據個人喜好而定，但也要(yao)注意(yi)，如果是(shi)在商業中(zhong)心，建(jian)議(yi)選(xuan)高層，避免噪聲問(wen)題，如果是(shi)比(bi)較擁擠，電梯(ti)吃(chi)緊(jin)或家中(zhong)有不(bu)便坐電梯(ti)人員的情況，建(jian)議(yi)選(xuan)低層。

7、注意房屋周圍綠(lv)化及(ji)附屬設施。自住(zhu)型商品房的綠(lv)化和附屬設施是(shi)否(fou)齊(qi)全，這些都是(shi)需要考慮(lv)的地(di)方，將來住(zhu)在這里生活(huo)是(shi)否(fou)便捷、居住(zhu)是(shi)否(fou)舒適(shi)。

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