一、普通商品房是什么意思

商品房在(zai)中國興起于(yu)80年代，它是指經(jing)政府有關部門批準，由房地產開(kai)發經(jing)營公(gong)司（個人、外國(guo)公(gong)司）向政府機關單位租(zu)用土地使(shi)用權期限40年、50年、70年開(kai)發的房(fang)屋，建成后用于(yu)市場出(chu)售出(chu)租的房(fang)屋，包括住宅、商(shang)業用房(fang)以(yi)及其他建筑物。商(shang)品房(fang)又稱“大(da)產權房(fang)”。合法申請(qing)國有土地(di)劃撥土地(di)或集體土地(di)劃撥土地(di)自(zi)建、參建、委(wei)托(tuo)建造，又是自(zi)用(yong)的住宅或其他(ta)建筑物不屬(shu)于商品房(fang)范圍，屬(shu)于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商品(pin)的戶型一(yi)般都比原來的老房子要好(hao)。

缺(que)點：一些房(fang)屋設備、配(pei)套(tao)乃至(zhi)設計(ji)上的問題因為未被使用，一時還發現(xian)不了(le)。而且(qie)商品房大多(duo)建(jian)立在郊區，上(shang)班、購物都不太(tai)方(fang)便。

三、普通商品房的土地性質

土地性質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全(quan)都是“出讓地”。

1、劃(hua)撥地：指該宗土(tu)地建(jian)造房屋(wu)時，土(tu)地使用權是由國(guo)家行(xing)政劃(hua)撥的，劃(hua)撥地在發生交易(yi)時每(mei)交易(yi)一次都需要向國(guo)土(tu)部(bu)門支付土(tu)地收益金，也叫土(tu)地出讓金。

2、出(chu)(chu)(chu)讓地(di)：指(zhi)該宗土(tu)地(di)建造(zao)房屋時已(yi)經向(xiang)國(guo)土(tu)局(ju)交納土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓金，出(chu)(chu)(chu)讓地(di)一般(ban)有出(chu)(chu)(chu)讓終止年限，一般(ban)為(wei)50-70年(nian)(nian)，年(nian)(nian)限到(dao)期(qi)前發(fa)生交易，不交納土地收益金(jin)，年(nian)(nian)限到(dao)期(qi)可以續交土地出(chu)讓金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)(shen)請人(ren)須(xu)具(ju)有本市戶口，申(shen)(shen)請家(jia)(jia)庭(ting)應推舉(ju)具(ju)有完(wan)全民(min)事行為能(neng)力的(de)家(jia)(jia)庭(ting)成員作為申(shen)(shen)請人(ren)。單身家(jia)(jia)庭(ting)提(ti)出申(shen)(shen)請的(de)，申(shen)(shen)請人(ren)須(xu)年滿30周歲。市政府有關部門可根據限(xian)價(jia)商品住房供需情況，對單(dan)身申請(qing)人年齡實行動態(tai)管(guan)理。

2、申(shen)請(qing)家庭成(cheng)員(yuan)之間應具(ju)有(you)法定的(de)贍養(yang)、扶養(yang)或者撫養(yang)關系、包括申(shen)請(qing)人及其配(pei)偶(ou)、子(zi)女、父(fu)母等。

經審核(he)符(fu)合條件的申請(qing)家庭只(zhi)能購(gou)買1套限(xian)價商(shang)品住(zhu)房，已購買限(xian)價商(shang)品住(zhu)房家庭的成員不得再(zai)次享(xiang)受(shou)其(qi)他形(xing)式的保障性住(zhu)房。

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五、普通商品房的產權問題

商品房(fang)的產(chan)權是70年，最早的(de)商品房試點區深圳有一批30年產(chan)(chan)權的商品房（改革開(kai)放初期造的），現在(zai)面臨產(chan)(chan)權到期的問(wen)題，全國的目光都在(zai)緊盯深(shen)圳，等這批房子的產(chan)(chan)權問(wen)題處理(li)完了，其他地區可能(neng)會效仿。

怎么解決產權問題

1、協商或等待(dai)

直(zhi)接與售(shou)房單位、開發商、物業管理單位進行交涉，求得問題的(de)合理解決。如果問題不(bu)僅體(ti)現在(zai)自己身上，而(er)是很多購房者都(dou)遇到的(de)共同問題，則由其他購房者、開發商或有關部(bu)門采取(qu)必(bi)要(yao)的(de)措(cuo)施，自己的(de)問題也得到解決。

2、調解

由第三方(fang)或有關部門(men)出面，對(dui)雙方(fang)在購房(fang)中發生的爭議進行調(diao)解(jie)，從而使(shi)問題得以(yi)解(jie)決(jue)，出面進行調(diao)解(jie)的單位(wei)可以(yi)是代理商、律師、行政(zheng)部門(men)、消費(fei)者協會或人民法院。

3、行政裁定

根據問題(ti)的(de)(de)性質(zhi)，提交(jiao)相應的(de)(de)行(xing)政管理部門(men)作(zuo)裁(cai)定，還(huan)可以(yi)對(dui)行(xing)政裁(cai)定申請(qing)行(xing)政復議，即(ji)通(tong)過行(xing)政的(de)(de)手段使問題(ti)得以(yi)解(jie)決(jue)。

4、仲裁

在雙方簽訂(ding)的合同中訂(ding)立(li)發(fa)生爭(zheng)議(yi)(yi)時的仲(zhong)裁(cai)條款，也可在問題(ti)出現后訂(ding)立(li)仲(zhong)裁(cai)協議(yi)(yi)，把爭(zheng)議(yi)(yi)提(ti)交仲(zhong)裁(cai)委(wei)員(yuan)會(hui)裁(cai)決。

5、訴訟

問題出現后(hou)，協(xie)商、等待、調解、行(xing)政裁定都沒(mei)有使問題得到解決(jue)，又未達到仲裁協(xie)議(yi)，就應向人(ren)民法院(yuan)提起(qi)民事訴(su)訟，求得法院(yuan)的(de)公(gong)正判決(jue)，如(ru)對方(fang)觸(chu)犯了刑(xing)法，還應由(you)檢(jian)察(cha)院(yuan)提起(qi)公(gong)訴(su)，追究其刑(xing)事責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條(tiao)件-建設工程經(jing)驗收合格;向購房人提供住(zhu)宅質量保(bao)證書和住(zhu)宅使用說明書;

2、約(yue)定條件-達到預售(shou)合同約定的其(qi)它交付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首先(xian)掌(zhang)握開(kai)(kai)發(fa)商(shang)基(ji)本(ben)信息。要了(le)解開(kai)(kai)發(fa)商(shang)資質是(shi)否(fou)(fou)齊全(quan)，修建的(de)房屋是(shi)否(fou)(fou)合(he)法，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)資金(jin)是(shi)否(fou)(fou)雄厚(hou)，能不能如期(qi)交房等(deng)。

2、在優惠活動(dong)(dong)期間購房。一(yi)般商品房售賣都會(hui)采取(qu)一(yi)定的(de)購房優惠政策，通常會(hui)安(an)排在節假日、開盤前(qian)后。千萬不要小看這些優惠活動(dong)(dong)，結算下來會(hui)省不少的(de)費用。

3、觀察商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)所(suo)在(zai)地(di)理(li)位(wei)置。商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)所(suo)在(zai)的地(di)理(li)位(wei)置很關鍵，關系到以(yi)后是(shi)否升值的問題。根據你的經濟能力(li)，選擇更好(hao)的地(di)理(li)區位(wei)，以(yi)臨近醫院、學校、車站、商(shang)(shang)(shang)業(ye)街道等交通(tong)(tong)便利、人(ren)流量(liang)大的地(di)方為宜。或者即將(jiang)發展成(cheng)為商(shang)(shang)(shang)業(ye)中心、交通(tong)(tong)樞紐的地(di)方。

4、選(xuan)擇合適(shi)的房(fang)屋(wu)戶型(xing)。一定要學會觀看戶型(xing)圖(tu)，了解戶型(xing)結構(gou)，房(fang)屋(wu)面積，以及承重結構(gou)等，對以后的裝修和居住要心中(zhong)有數。

5、注意房屋采光。一(yi)(yi)個(ge)好的住(zhu)房，一(yi)(yi)定要確保(bao)(bao)陽光充足，每個(ge)房間的都(dou)有(you)足夠光源。另外，光照時間長短也是需要考慮(lv)的，一(yi)(yi)般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保(bao)(bao)證(zheng)夏冬季節光照均勻(yun)。

6、選擇合適的(de)樓層(ceng)。具體樓層(ceng)的(de)高矮根據(ju)個人(ren)喜好(hao)而定，但也要注意，如果是在(zai)商(shang)業中心，建議(yi)選高層(ceng)，避免噪聲問題，如果是比較擁擠，電梯吃(chi)緊(jin)或家中有不便坐電梯人(ren)員(yuan)的(de)情況，建議(yi)選低層(ceng)。

7、注意房屋周圍綠化(hua)及附屬設(she)施(shi)。商品房的綠化(hua)和附屬設(she)施(shi)是否齊全，這些都(dou)是需要(yao)考慮的地方(fang)，將(jiang)來住在這里生活(huo)是否便捷、居住是否舒適(shi)。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)(shang)品房(fang)(fang)顧名(ming)思義(yi)就是既可以(yi)(yi)居住也(ye)可以(yi)(yi)作為用(yong)房(fang)(fang)的房(fang)(fang)產，例如商(shang)(shang)住公寓。對于(yu)商(shang)(shang)住房(fang)(fang)有兩種(zhong)解釋：

一是(shi)既可以(yi)作店面，又(you)可以(yi)作住房(fang)（商(shang)(shang)住）；二是(shi)樓下有(you)(you)商(shang)(shang)業店鋪，樓上有(you)(you)普(pu)通(tong)住房(fang)的(de)商(shang)(shang)住樓房(fang)。這種宜商(shang)(shang)宜住的(de)房(fang)屋類型，因為具有(you)(you)成熟的(de)商(shang)(shang)務環境和完善便利的(de)生活(huo)設施，所以(yi)，很多人愿意購(gou)買商(shang)(shang)住房(fang)用于(yu)掙錢。

（2）住宅房(fang)(fang)是指(zhi)提供居住的(de)房(fang)(fang)屋，包括別墅(shu)、公寓(yu)、職工家屬宿(su)舍(she)和(he)集體宿(su)舍(she)、職工單(dan)身宿(su)舍(she)和(he)學生宿(su)舍(she)等。商品(pin)房(fang)(fang)包括商用商品(pin)房(fang)(fang)和(he)住宅用商品(pin)房(fang)(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商住房屬于經營性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限(xian)為70年”的規定(ding)，只能擁有50年的(de)土地使用(yong)(yong)權，土地使用(yong)(yong)年限(xian)屆滿之后可以向國家申(shen)請(qing)延長(chang)。

（2）純住宅房有70年產權，繳納一定(ding)費用，到(dao)期后自動續期。

3、相關稅費不同

（1）50年(nian)產權的商品房(fang)，其契稅(shui)按(an)3%繳(jiao)納。

（2）普通住宅(zhai)房初次購買和未來轉讓(rang)時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契(qi)稅按(an)3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購(gou)(gou)買(mai)(mai)購(gou)(gou)買(mai)(mai)商(shang)品(pin)房大多不能申請公積(ji)金貸(dai)款(kuan)，但是也有少(shao)數項目(mu)在開發商(shang)的(de)努力下能夠辦到。

（2）購買住宅(zhai)房可(ke)以用(yong)公積(ji)金貸款(kuan)，能得到五成或(huo)六成按揭。

5、建設標準不同

（1）商品房建設成本要低一點，人防和消防做的不是很高。

（2）住宅房通常都是按照公(gong)建(jian)相(xiang)關要求，人防和消(xiao)防建(jian)設標準(zhun)較高。

6、使用費用不同

（1）商(shang)品房(fang)(fang)的水、電、暖等(deng)使(shi)用(yong)費用(yong)都將(jiang)采取商(shang)用(yong)價格。所以，對于購房(fang)(fang)者應(ying)該在購房(fang)(fang)時詢問清楚(chu)。

（2）住宅房的水(shui)、電、暖等使用費目(mu)前，都是按照民用價(jia)格繳納的。