一、普通商品房是什么意思

商品房(fang)在(zai)中(zhong)國興起(qi)于80年(nian)代(dai)，它是(shi)指經政府有關部門批準，由房地(di)產開發經營公(gong)司(si)（個人、外國公(gong)司(si)）向政府機關單位租用土地(di)使用權期(qi)限40年(nian)、50年、70年開發的房屋，建(jian)成后用于市場出(chu)售出(chu)租的房屋，包(bao)括住宅(zhai)、商(shang)業(ye)用房以及其他建(jian)筑物。商(shang)品房又稱“大產權(quan)房”。合法申請國(guo)有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自(zi)建(jian)、參建(jian)、委托建(jian)造，又是自(zi)用的住宅或其他建(jian)筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產權(quan)房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商品的戶型一(yi)般都比原(yuan)來的老房子要好。

缺點(dian)：一些房屋設(she)備、配套(tao)乃至設(she)計(ji)上(shang)的(de)問題因為未被使用，一時還發現不了。而且商品(pin)房大多建立(li)在郊(jiao)區，上班、購物(wu)都不太方便。

三、普通商品房的土地性質

土地性(xing)質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全(quan)都是“出讓地(di)”。

1、劃撥(bo)(bo)地(di)：指(zhi)該宗土(tu)地(di)建造房屋時，土(tu)地(di)使用(yong)權是(shi)由國家行政劃撥(bo)(bo)的，劃撥(bo)(bo)地(di)在發生交易時每交易一(yi)次(ci)都需要向國土(tu)部門支(zhi)付土(tu)地(di)收益金，也叫(jiao)土(tu)地(di)出讓(rang)金。

2、出(chu)讓(rang)地(di)：指該宗土地(di)建造(zao)房屋時已(yi)經向(xiang)國(guo)土局交納土地(di)出(chu)讓(rang)金，出(chu)讓(rang)地(di)一般有出(chu)讓(rang)終止年(nian)限，一般為50-70年(nian)，年(nian)限(xian)(xian)到期(qi)前發生交(jiao)易，不交(jiao)納土地收益金(jin)，年(nian)限(xian)(xian)到期(qi)可(ke)以續(xu)交(jiao)土地出讓(rang)金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請(qing)人須具(ju)(ju)有本市戶口，申(shen)請(qing)家(jia)庭應推(tui)舉具(ju)(ju)有完全民事(shi)行為能(neng)力的家(jia)庭成員(yuan)作為申(shen)請(qing)人。單身家(jia)庭提出申(shen)請(qing)的，申(shen)請(qing)人須年滿(man)30周歲。市政府(fu)有關部(bu)門可(ke)根據(ju)限價商(shang)品住房(fang)供需情況，對單身申請人年齡實(shi)行(xing)動(dong)態管理(li)。

2、申請(qing)家庭(ting)成員之(zhi)間應具有(you)法定的贍(shan)養、扶養或者撫養關系、包括申請(qing)人(ren)及其配偶、子(zi)女(nv)、父母等。

經審核符合(he)條件的申請家庭只能購買1套限(xian)(xian)價商品(pin)住(zhu)房(fang)，已購買限(xian)(xian)價商品(pin)住(zhu)房(fang)家庭的(de)成員不得再次享受(shou)其(qi)他形式的(de)保障性住(zhu)房(fang)。

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五、普通商品房的產權問題

商品(pin)房的(de)產權(quan)是70年(nian)，最早的(de)商品房試點區(qu)深(shen)圳有一批30年產權(quan)的(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)（改革開放初期(qi)造的(de)(de)），現在(zai)面臨產權(quan)到期(qi)的(de)(de)問題(ti)，全國的(de)(de)目(mu)光都在(zai)緊盯深圳(zhen)，等這(zhe)批房(fang)(fang)子的(de)(de)產權(quan)問題(ti)處理完了，其他地區可能會效仿。

怎么解決產權問題

1、協商(shang)或等(deng)待

直接與售房單位、開發商、物業管理單位進(jin)行交涉，求得(de)問(wen)題的(de)(de)合理解決(jue)。如果問(wen)題不僅體(ti)現在自(zi)己(ji)身上，而(er)是很多購(gou)(gou)房者都遇到的(de)(de)共(gong)同問(wen)題，則(ze)由其(qi)他購(gou)(gou)房者、開發商或有關部門采取必(bi)要的(de)(de)措施，自(zi)己(ji)的(de)(de)問(wen)題也得(de)到解決(jue)。

2、調(diao)解

由第三(san)方或有(you)關(guan)部門出(chu)面，對雙方在購(gou)房中發生的(de)爭議進行調(diao)解，從而使(shi)問題得以解決，出(chu)面進行調(diao)解的(de)單(dan)位(wei)可(ke)以是代理(li)商、律師、行政部門、消費者協會或人民法院。

3、行政(zheng)裁定

根(gen)據問題(ti)的(de)性(xing)質，提交相應的(de)行政(zheng)(zheng)管理部(bu)門(men)作裁定(ding)，還可以對(dui)行政(zheng)(zheng)裁定(ding)申請行政(zheng)(zheng)復議，即(ji)通過行政(zheng)(zheng)的(de)手段(duan)使(shi)問題(ti)得(de)以解決。

4、仲裁(cai)

在雙方簽訂(ding)的(de)合(he)同(tong)中訂(ding)立發生爭(zheng)議(yi)時的(de)仲裁(cai)(cai)條款，也可在問題出(chu)現(xian)后訂(ding)立仲裁(cai)(cai)協議(yi)，把爭(zheng)議(yi)提(ti)交仲裁(cai)(cai)委(wei)員(yuan)會裁(cai)(cai)決。

5、訴(su)訟

問題出(chu)現后(hou)，協(xie)商、等(deng)待(dai)、調解、行政裁定都(dou)沒有使(shi)問題得到解決(jue)，又未達(da)到仲裁協(xie)議(yi)，就應向人民法院(yuan)提起(qi)民事訴訟，求得法院(yuan)的公正判決(jue)，如對方觸(chu)犯了刑法，還應由檢察院(yuan)提起(qi)公訴，追究其刑事責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條件-建(jian)設工程經驗收合(he)格;向購房人提供住宅質(zhi)量保(bao)證書和住宅使用說明書;

2、約定條(tiao)件-達到預(yu)售合同約(yue)定的其它交付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首先(xian)掌(zhang)握(wo)開發商(shang)基本信(xin)息。要了解開發商(shang)資(zi)質是否齊全，修建的房屋是否合法，開發商(shang)資(zi)金是否雄厚，能不能如(ru)期交房等。

2、在優(you)惠(hui)活動期間購(gou)房(fang)。一般商品房(fang)售賣都會采取一定的購(gou)房(fang)優(you)惠(hui)政策(ce)，通(tong)常會安(an)排在節假(jia)日、開盤前后。千萬不要小看這些優(you)惠(hui)活動，結算下來會省不少的費用。

3、觀察商品房所在地(di)理(li)(li)位(wei)置。商品房所在的(de)地(di)理(li)(li)位(wei)置很關鍵(jian)，關系到以(yi)后是否(fou)升值(zhi)的(de)問題(ti)。根據(ju)你的(de)經濟(ji)能力(li)，選擇更好的(de)地(di)理(li)(li)區位(wei)，以(yi)臨近醫院、學校、車站、商業街道等交通(tong)(tong)便利、人流量大的(de)地(di)方(fang)為(wei)宜。或者(zhe)即將發展成為(wei)商業中心、交通(tong)(tong)樞紐的(de)地(di)方(fang)。

4、選擇合適的(de)房屋(wu)戶型(xing)。一定要(yao)學會(hui)觀看戶型(xing)圖，了解戶型(xing)結構(gou)，房屋(wu)面(mian)積，以(yi)及承重結構(gou)等，對以(yi)后的(de)裝修和居住要(yao)心中有數。

5、注(zhu)意房(fang)屋采(cai)光(guang)(guang)。一(yi)個好的(de)住房(fang)，一(yi)定要(yao)確保陽(yang)光(guang)(guang)充足，每個房(fang)間的(de)都有足夠光(guang)(guang)源。另外，光(guang)(guang)照時(shi)間長短也是需要(yao)考(kao)慮的(de)，一(yi)般以坐北靠南或(huo)坐南靠北為好，這樣(yang)能保證(zheng)夏冬(dong)季節光(guang)(guang)照均勻。

6、選(xuan)擇合適的樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)。具體(ti)樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)的高矮根據個人喜好而定，但也要注(zhu)意，如果(guo)是在商業中心，建(jian)議(yi)選(xuan)高層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，避免噪聲問題，如果(guo)是比較擁擠(ji)，電梯(ti)(ti)吃緊或家中有不(bu)便坐(zuo)電梯(ti)(ti)人員的情況，建(jian)議(yi)選(xuan)低層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)。

7、注意(yi)房屋周圍綠化及附(fu)屬設施。商品房的綠化和附(fu)屬設施是否(fou)齊(qi)全，這些都是需要考慮的地(di)方(fang)，將來住在這里生活是否(fou)便捷、居(ju)住是否(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商品(pin)房(fang)顧名思義就是(shi)既可以居(ju)住也可以作為用房(fang)的房(fang)產(chan)，例(li)如商住公(gong)寓(yu)。對于商住房(fang)有(you)兩(liang)種(zhong)解釋：

一是(shi)既(ji)可以(yi)作(zuo)店(dian)(dian)面，又(you)可以(yi)作(zuo)住房(fang)（商(shang)(shang)(shang)住）；二是(shi)樓下有商(shang)(shang)(shang)業店(dian)(dian)鋪，樓上(shang)有普通住房(fang)的(de)商(shang)(shang)(shang)住樓房(fang)。這(zhe)種(zhong)宜商(shang)(shang)(shang)宜住的(de)房(fang)屋類(lei)型，因為具有成熟的(de)商(shang)(shang)(shang)務環境和完善便利的(de)生活設施，所以(yi)，很多人愿意購(gou)買(mai)商(shang)(shang)(shang)住房(fang)用(yong)于掙錢。

（2）住宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)指提供居住的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，包括別墅、公(gong)寓、職工家屬宿舍(she)和集體宿舍(she)、職工單身宿舍(she)和學(xue)生宿舍(she)等。商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)包括商(shang)用商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)和住宅(zhai)用商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商(shang)住(zhu)(zhu)房屬于經營性用(yong)地(di)，所遇(yu)不能享受(shou)“住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)土地(di)使用(yong)年(nian)限為70年”的規定，只(zhi)能擁有50年的土地使(shi)(shi)用權，土地使(shi)(shi)用年限屆滿之(zhi)后可以向國(guo)家申請延(yan)長。

（2）純(chun)住宅房(fang)有70年產權(quan)，繳(jiao)納一定費用，到期(qi)后自動(dong)續期(qi)。

3、相關稅費不同

（1）50年產(chan)權的商(shang)品房(fang)，其契稅按3%繳納。

（2）普通住宅房初次(ci)購買和未來轉(zhuan)讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購(gou)買購(gou)買商品(pin)房大多不能申請公積金(jin)貸款，但是也有(you)少數項目在(zai)開發(fa)商的努(nu)力下能夠辦到(dao)。

（2）購買住宅(zhai)房可以用公積金(jin)貸款，能得到五成(cheng)或六(liu)成(cheng)按揭(jie)。

5、建設標準不同

（1）商品(pin)房建設成本要低一點，人防和(he)消防做(zuo)的不(bu)是很高。

（2）住宅房通(tong)常都是按(an)照公(gong)建(jian)相關(guan)要求，人防(fang)和消(xiao)防(fang)建(jian)設標準較(jiao)高(gao)。

6、使用費用不同

（1）商(shang)品房的水、電、暖等使用(yong)費用(yong)都將采取商(shang)用(yong)價格(ge)。所(suo)以，對(dui)于購(gou)房者應該在購(gou)房時詢問(wen)清楚。

（2）住宅房的(de)水、電、暖(nuan)等使用(yong)費目前，都是按照(zhao)民用(yong)價格繳納的(de)。