城市房(fang)屋拆遷(qian)種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是被拆遷人或(huo)承租人反悔)，這時，對方當事(shi)人(ren)(ren)可以按協議申請(qing)仲裁或向法院提(ti)起民事(shi)訴(su)訟(song)。拆遷人(ren)(ren)為原告 時，訴(su)訟(song)期(qi)間可申請(qing)法院先予執(zhi)行(xing)。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷(qian)人對于拆遷(qian)范圍內的房(fang)屋(wu)及(ji)(ji)其(qi)(qi)附屬物擁有(you)(you)所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)的，是所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)人，依據(ju)所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)性質的不同，可以將所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)人分為(wei)公(gong)有(you)(you)房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)人和私有(you)(you)房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)人及(ji)(ji)其(qi)(qi)他所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)人。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產(chan)權(quan)(quan)屬于全(quan)民(min)所有制企業事業單位的(de)(de)(de)房(fang)屋，屬于單位自己(ji)管理的(de)(de)(de)，產(chan)權(quan)(quan)登記在該單位的(de)(de)(de)名下(xia)，由該單位依法(fa)行使經營(ying)和管理的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利并(bing)(bing)承擔(dan)相(xiang)應的(de)(de)(de)義(yi)務(wu)，屬于由指定的(de)(de)(de)或者授權(quan)(quan)的(de)(de)(de)單位管理的(de)(de)(de)，由該被(bei)指定或者授權(quan)(quan)的(de)(de)(de)單位行使經營(ying)和管理的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利并(bing)(bing)承擔(dan)相(xiang)應的(de)(de)(de)義(yi)務(wu)。

集體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)的(de)房屋，產(chan)權(quan)登記在該集體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)制單(dan)位(wei)名下，由該單(dan)位(wei)依法行使經營(ying)和管理的(de)權(quan)利并承擔相應的(de)義務(wu)。城市集體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)的(de)房屋，是該集體(ti)的(de)財產(chan)。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆(chai)遷范圍內(nei)對(dui)于被拆(chai)除的房屋及其附屬物享(xiang)有(you)使用權的單位或(huo)者個人(ren)是使用權人(ren)。

從被拆遷人取得房屋的使(shi)用權的方式(shi)來看，一(yi)般包括三種，一(yi)是(shi)以租賃的方式(shi)取得使(shi)用權,二是(shi)通過(guo)國家的劃撥方(fang)式取得(de)使(shi)(shi)用權(quan)，三是(shi)通過(guo)其(qi)他合法方(fang)式取得(de)使(shi)(shi)用權(quan)。

在實踐中，住宅(zhai)房屋的(de)使用人(ren)(ren)一般(ban)情況(kuang)下比較多，而且其使用關(guan)系一般(ban)是(shi)以租(zu)賃(lin)方式設(she)立的(de)，尤其是(shi)國有房屋在計劃經濟時代(dai)(dai)被提供給(gei)個人(ren)(ren)后(hou)，基本上其租(zu)賃(lin)關(guan)系是(shi)一代(dai)(dai)延(yan)續一代(dai)(dai)，父死子替、夫死妻(qi)代(dai)(dai)的(de)規矩一直延(yan)續至(zhi)今。此類(lei)房屋的(de)拆(chai)遷(qian)是(shi)拆(chai)遷(qian)過程中的(de)重點，也是(shi)拆(chai)遷(qian)法律規范應當規制的(de)重點因素，但(dan)無論(lun)是(shi)1991年(nian)的《城市房屋拆遷(qian)管理條例》，還是2001年(nian)的(de)(de)《城市(shi)房屋(wu)(wu)拆(chai)遷管理條(tiao)例(li)》，對此規(gui)定(ding)都比(bi)較模糊，甚至基本(ben)上沒有規(gui)定(ding)，這給各地拆(chai)遷該類(lei)房屋(wu)(wu)的(de)(de)不統一及拆(chai)遷補償標(biao)準的(de)(de)不一致開(kai)了口(kou)子。

因此如何規制此類拆遷的問題(ti)，還是(shi)未來立法的重點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及其附屬(shu)物的(de)(de)(de)所有(you)權人因有(you)關的(de)(de)(de)原因不(bu)能直接行(xing)(xing)使管(guan)(guan)理(li)其財產的(de)(de)(de)權利時，可(ke)以(yi)委托或(huo)者(zhe)由有(you)關部門指定有(you)關單位或(huo)者(zhe)個(ge)人對(dui)產權人所有(you)的(de)(de)(de)房屋及其附屬(shu)物進行(xing)(xing)管(guan)(guan)理(li)，被委托或(huo)者(zhe)指定的(de)(de)(de)單位或(huo)者(zhe)個(ge)人即為代(dai)管(guan)(guan)人。代(dai)管(guan)(guan)人在(zai)行(xing)(xing)使代(dai)管(guan)(guan)權利的(de)(de)(de)過程中，不(bu)得為不(bu)利于所有(you)權人的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為。根據我國(guo)1991年的拆(chai)遷(qian)管理法規的規定，由于房(fang)屋的產(chan)權人(ren)因(yin)故(gu)不能直(zhi)接(jie)行(xing)(xing)使對于房(fang)屋管理和經(jing)營(ying)的權利(li)，在拆(chai)遷(qian)時(shi)，如果被拆(chai)遷(qian)人(ren)作為房(fang)屋產(chan)權人(ren)無法與拆(chai)遷(qian)人(ren)就有(you)關的房(fang)屋拆(chai)遷(qian)事宜進行(xing)(xing)協商(shang)時(shi)，只(zhi)能由代管人(ren)去行(xing)(xing)使有(you)關的權利(li)，因(yin)此1991年的《城市房屋拆遷(qian)管理條例》根(gen)據實際情況規定，代管人是(shi)被拆遷(qian)人。

但代管(guan)(guan)(guan)人(ren)作為(wei)被拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)人(ren)實際上(shang)是(shi)(shi)不符合(he)民法(fa)的(de)規定的(de)，因(yin)為(wei)代管(guan)(guan)(guan)人(ren)僅僅是(shi)(shi)管(guan)(guan)(guan)理人(ren)，不是(shi)(shi)所(suo)有(you)權人(ren)，因(yin)此(ci)其作為(wei)被拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)人(ren)與(yu)(yu)拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)人(ren)就(jiu)被拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)房屋的(de)事宜(yi)進(jin)行洽商極有(you)可能會(hui)損害被拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)房屋所(suo)有(you)人(ren)的(de)合(he)法(fa)權益(yi)，而且代管(guan)(guan)(guan)人(ren)僅僅是(shi)(shi)管(guan)(guan)(guan)理人(ren)，其在與(yu)(yu)拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)人(ren)協商的(de)過程中能否(fou)達到善良管(guan)(guan)(guan)理人(ren)的(de)標準很(hen)難衡量，因(yin)此(ci)新(xin)修訂的(de)《城市房屋拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)管(guan)(guan)(guan)理條例》刪去代管(guan)(guan)(guan)人(ren)作為(wei)被拆(chai)(chai)(chai)(chai)遷(qian)人(ren)是(shi)(shi)立法(fa)的(de)進(jin)步(bu)。

此(ci)外，我國(guo)實踐中的房屋(wu)代管，實際上是(shi)因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代管的房屋基本(ben)上都因(yin)“落實政(zheng)策”被發(fa)還給產權人，而且在城市房屋拆遷(qian)實踐中，代管人作為(wei)被拆遷(qian)人為(wei)了牟(mou)取個人的利益侵(qin)害(hai)所有人的行(xing)為(wei)屢見不鮮，因(yin)此在2001年11月1日施行的《城(cheng)市房屋拆遷管(guan)(guan)理條例》不再(zai)將代管(guan)(guan)人(ren)作為(wei)被拆遷人(ren)。

依據有關(guan)法律(lv)的(de)(de)(de)規定(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)包括委托代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)和指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)，委托代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)是(shi)指代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)權利由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其附屬(shu)(shu)物的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)(ren)委托而產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)，指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)權利是(shi)基(ji)于(yu)(yu)由(you)(you)有關(guan)的(de)(de)(de)部門指定(ding)而產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)，如人(ren)(ren)民法院在宣(xuan)告某人(ren)(ren)失蹤后即可以指定(ding)由(you)(you)其近親屬(shu)(shu)中的(de)(de)(de)一人(ren)(ren)或(huo)者數人(ren)(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)被宣(xuan)告失蹤人(ren)(ren)的(de)(de)(de)財產(chan)(chan)(chan)，包括房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其附屬(shu)(shu)物。此(ci)外依據我國(guo)有關(guan)法律(lv)法規的(de)(de)(de)規定(ding)，對于(yu)(yu)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)(ren)不明(ming)或(huo)者因(yin)其他原因(yin)不宜(yi)指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，由(you)(you)國(guo)家規定(ding)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)部門代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)，如在落實私房(fang)(fang)政策(ce)時，對產(chan)(chan)(chan)權人(ren)(ren)不明(ming)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)都由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)部門成立的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)公司(si)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)或(huo)者直接由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)部門代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)，這種代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)可以稱為(wei)法定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)。

無論(lun)是(shi)委托代(dai)管(guan)(guan)人(ren)、指定代(dai)管(guan)(guan)人(ren)還是(shi)法(fa)定代(dai)管(guan)(guan)人(ren)，都應當嚴格(ge)依據(ju)有關的法(fa)律(lv)規定行使代(dai)管(guan)(guan)權利，并不(bu)得(de)在損害所(suo)有權人(ren)的財產。

房屋拆遷補償范圍

補償(chang)范圍是(shi)確定(ding)拆遷活動造成(cheng)的損害(hai)中，哪(na)些財產利益是(shi)應依法(fa)給予補償(chang)的。根據《城市房(fang)屋(wu)拆遷管理條例》的規定(ding)，房(fang)屋(wu)拆遷補償(chang)范圍包括三(san)個部分，即：房(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)、附(fu)屬物所有(you)權(quan)、收益權(quan)。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權(quan)人合法所有；②房屋本(ben)身合法，如不得是違章建筑(zhu)(zhu)等。《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆除違章建筑(zhu)(zhu)和(he)超(chao)過(guo)批(pi)準(zhun)期限的(de)臨時建筑(zhu)(zhu)，不予(yu)補償；拆除未超(chao)過(guo)批(pi)準(zhun)期限的(de)臨時建筑(zhu)(zhu)，應當給予(yu)適當補償。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依(yi)附(fu)于(yu)房屋(wu)而存在；②具(ju)有(you)某(mou)種用途(tu)，并有(you)利于(yu)房屋(wu)的升(sheng)值；③必須是(shi)能計算(suan)其價(jia)值的物體；④被拆遷房屋(wu)的附(fu)屬物應具(ju)有(you)合法性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的搬遷補助(zhu)費。

拆遷安置房屋分類

1、因重大市政工程動遷居民而建造的(de)(de)配套商(shang)品房(fang)或配購的(de)(de)中低價商(shang)品房(fang)。如(ru)黃浦江兩岸進行的(de)(de)世(shi)博(bo)會拆遷。按照有關(guan)方(fang)面(mian)的(de)(de)規(gui)定，被安置人(ren)獲得這(zhe)種配套商(shang)品房(fang)的(de)(de)，房(fang)屋產權(quan)屬(shu)于個人(ren)所有，但在取得所有權(quan)的(de)(de)5年(nian)之內不(bu)能上市(shi)交(jiao)易。

2、因房產開發等(deng)因素而動(dong)拆遷，動(dong)拆遷公司通(tong)過其他途(tu)徑(jing)安(an)(an)置或代為安(an)(an)置人購買的中低價位商品房（與市場價比較(jiao)而言(yan)）。

普通商品房

住宅(zhai)小區建筑容積(ji)率在1.0以上； 單套建筑面積在140平(ping)方米以下；實際成(cheng)交價格：低(di)于同級別土地(di)上(shang)住房(fang)平(ping)均交易價格1.44倍(bei)以(yi)下，坐落(luo)在(zai)內環(huan)線以(yi)內的低(di)于17500元/平(ping)方米，內環與(yu)外環之間(jian)的(de)低于10000元/平方米，外環(huan)線以(yi)外的(de)低于(yu)7000元/平方(fang)米(mi)。

普通商品房限制條件

在商品房的定義基礎上加入一些(xie)限制條件：普(pu)通商品房普(pu)通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區建筑容(rong)積率在1.0以上(shang)；(二)單(dan)套建筑面積在140平(ping)方米以下(xia)；(三)實際成交價格：低于(yu)同級別土地(di)上住房平均交易價格1.44倍(bei)以(yi)下，坐落在(zai)內環線以(yi)內的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平(ping)方米，外環線(xian)以(yi)外的低于7000元/平(ping)方米。