拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆(chai)(chai)遷前(qian)期(qi)，征(zheng)收方(fang)都會對房屋進行評估(gu)，評估(gu)主要的目的是為了征(zheng)收部門還有被拆(chai)(chai)遷方(fang)清楚的了解(jie)房屋的實際價值(zhi)，為后期(qi)補償提供依據。對于房屋價值(zhi)的評估(gu)是直接關系到房屋的實際補償，這個是重中之重。

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2、評估機構如何選定

當今(jin)，房屋(wu)評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構(gou)也是(shi)非常之多，在選(xuan)擇時一定(ding)要(yao)詳細(xi)了解(jie)，是(shi)否(fou)具有(you)評(ping)估(gu)(gu)資(zi)質，只有(you)具有(you)評(ping)估(gu)(gu)資(zi)質的(de)評(ping)估(gu)(gu)公司(si)做出的(de)評(ping)估(gu)(gu)才可(ke)靠，并且，評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構(gou)事(shi)由被征收人協商(shang)進行選(xuan)擇的(de)，協商(shang)不定(ding)，按(an)照少數服從多數的(de)原(yuan)則確定(ding)。如(ru)果征收的(de)面(mian)積較大，也是(shi)可(ke)以選(xuan)擇兩家(jia)評(ping)估(gu)(gu)公司(si)的(de)，不過(guo)要(yao)有(you)一家(jia)公司(si)作為牽頭單位方(fang)可(ke)。要(yao)注意如(ru)果評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構(gou)沒(mei)有(you)資(zi)質或者未經(jing)評(ping)估(gu)(gu)就進行拆遷，這(zhe)樣(yang)是(shi)完(wan)全不合法的(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調(diao)查(cha)(cha)前期，征收(shou)方(fang)(fang)要(yao)(yao)對(dui)征收(shou)房屋(wu)進行調(diao)查(cha)(cha)，明確評估(gu)對(dui)象，評估(gu)公司要(yao)(yao)對(dui)房屋(wu)進行實地(di)勘(kan)察，調(diao)查(cha)(cha)房屋(wu)實際情(qing)況(kuang)，做好拍(pai)攝錄像等工作(zuo)，這(zhe)些(xie)資(zi)料(liao)要(yao)(yao)能反映出房屋(wu)內外的實際情(qing)況(kuang)并(bing)妥善保管。對(dui)于這(zhe)些(xie)資(zi)料(liao)，被征收(shou)方(fang)(fang)要(yao)(yao)進行簽字(zi)(zi)確認。需要(yao)(yao)注(zhu)意的是(shi)，這(zhe)些(xie)都要(yao)(yao)有征收(shou)方(fang)(fang)蓋章、評估(gu)公司蓋章、被征收(shou)人簽字(zi)(zi)。

（2）公示(shi)期間(jian)，評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)公司要(yao)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)提供給征收(shou)方，征收(shou)方要(yao)將評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進行公示(shi)，公示(shi)期滿后，如果(guo)沒有異議，就(jiu)按照評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)價格進行補償，存在(zai)異議的話，評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)公司要(yao)對評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進行解釋說明，還有就(jiu)是要(yao)被征收(shou)人在(zai)收(shou)到(dao)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)10日內，向房地產價格評(ping)估機(ji)構(gou)申(shen)請復核評(ping)估。如果對于復核結(jie)果還不滿(man)意，就要在10日內向當地評估專家委員會申請鑒定。還(huan)是不行的(de)話，就只能按照(zhao)按照(zhao)《國有土地上房屋征收與補償條例(li)》第(di)二十六(liu)條規定處(chu)理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)估(gu)(gu)公(gong)司選定之后，都(dou)是(shi)有征收方與(yu)評(ping)估(gu)(gu)公(gong)司簽訂(ding)委托合同，因此評(ping)估(gu)(gu)鑒(jian)(jian)定的費用是(shi)由(you)征收方支付的，如果鑒(jian)(jian)定改變原評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果的，鑒(jian)(jian)定費用由(you)原房地產價格(ge)評(ping)估(gu)(gu)機構承擔(dan)。復核評(ping)估(gu)(gu)費用由(you)原房地產價格(ge)評(ping)估(gu)(gu)機構承擔(dan)。所以(yi)，大(da)家不(bu)必擔(dan)心，這(zhe)些費用是(shi)不(bu)需要自己(ji)承擔(dan)的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據(ju)相關股價(jia)(jia)指導(dao)意見的規定，農村房(fang)屋拆遷(qian)評估(gu)(gu)為征地(di)公告發布(bu)之日，估(gu)(gu)價(jia)(jia)方法(fa)以市場比較法(fa)為主，即以估(gu)(gu)價(jia)(jia)時(shi)點附近(jin)類似房(fang)地(di)產價(jia)(jia)格與估(gu)(gu)價(jia)(jia)對象(被拆(chai)遷(qian)房屋)進(jin)行(xing)對比修(xiu)正。

估(gu)(gu)價時點(dian)(dian)的(de)確定直接(jie)影響到(dao)被(bei)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)及(ji)被(bei)拆遷地(di)(di)(di)上(shang)物的(de)估(gu)(gu)價結(jie)果。常有征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)主體(ti)為了(le)制定征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)方案(an)(an)，進行(xing)補償安置資金(jin)預(yu)(yu)算，在征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)公告(gao)之前(qian)對(dui)擬征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)段進行(xing)了(le)預(yu)(yu)評估(gu)(gu)。這種做法應(ying)限定于制定征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)方案(an)(an)，而不能代(dai)替(ti)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)公告(gao)后的(de)評估(gu)(gu)程序。一則以(yi)預(yu)(yu)評估(gu)(gu)代(dai)替(ti)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)評估(gu)(gu)，剝(bo)奪(duo)了(le)被(bei)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)人選擇評估(gu)(gu)機構的(de)權利。二則剝(bo)奪(duo)了(le)被(bei)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)及(ji)地(di)(di)(di)上(shang)物在預(yu)(yu)評估(gu)(gu)時點(dian)(dian)至(zhi)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)公告(gao)頒發時點(dian)(dian)的(de)升值利益。

2、估價報告的有效期。

應(ying)為(wei)征(zheng)(zheng)地(di)(di)公告的(de)期(qi)(qi)限。評估(gu)報(bao)(bao)告具有(you)時效(xiao)性，一般與(yu)征(zheng)(zheng)地(di)(di)公告同(tong)時失效(xiao)，但最長不超(chao)過(guo)(guo)征(zheng)(zheng)地(di)(di)期(qi)(qi)限。評估(gu)報(bao)(bao)告的(de)有(you)效(xiao)期(qi)(qi)應(ying)在報(bao)(bao)告中說(shuo)明。估(gu)價報(bao)(bao)告超(chao)過(guo)(guo)1年(nian)的(de)，應重新進行估價。

3、確定估價機構。

從事征(zheng)地估(gu)價的機(ji)(ji)(ji)構(gou)應當具有經拆遷、征(zheng)地主管(guan)機(ji)(ji)(ji)關核準(zhun)的房屋拆遷估(gu)價資格。相(xiang)關估(gu)價指導規定，估(gu)價機(ji)(ji)(ji)構(gou)的選(xuan)擇(ze)采取被征(zheng)地人投票或(huo)征(zheng)地當事人抽(chou)簽的方式，按照這一(yi)設計(ji)，估(gu)價機(ji)(ji)(ji)構(gou)的遴選(xuan)應當包括以下(xia)五(wu)個步驟：

(1)公告估(gu)(gu)價項目(mu)和(he)評(ping)估(gu)(gu)機構資質要(yao)求；

(2)符合條件的估價(jia)機構報名；

(3)評(ping)估機構競(jing)選；

(4)被(bei)拆(chai)遷人(ren)投票或拆(chai)遷人(ren)抽簽確定評估(gu)機構；

(5)公(gong)示入選(xuan)評估機(ji)構(gou)。

4、委托評估機構的條件。

根據相關意見的(de)規定，估價機構由征地(di)(di)主體委托(tuo)并支付拆(chai)(chai)遷評估費用。被征地(di)(di)人(ren)應注意房屋拆(chai)(chai)遷估價的(de)委托(tuo)時機，應為征地(di)(di)公告后(hou)委托(tuo)評估機構進行。

其(qi)一，沒(mei)有征(zheng)地(di)公告(gao)，就(jiu)沒(mei)有權利(li)和(he)資格委托評估機(ji)構進行以征(zheng)地(di)安置補償為目的(de)的(de)專項評估。

其二，估(gu)價(jia)(jia)的時點為征地公告之(zhi)日，如在征地公告之(zhi)前委托估(gu)價(jia)(jia)，必(bi)然使估(gu)價(jia)(jia)時點提前，造成估(gu)價(jia)(jia)結論(lun)不(bu)準確，從而影響(xiang)了被征地人(ren)的利益(yi)。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新(xin)、朝向、樓層、裝修、環境、設(she)施配套等因素按戶(hu)進行的評估(gu)。

6、公示、送達程序。

被征地(di)人(ren)應核實估(gu)價(jia)機(ji)構公(gong)布的(de)初(chu)步(bu)估(gu)價(jia)結果和(he)送(song)達分(fen)戶估(gu)價(jia)報(bao)告的(de)程序是(shi)否合法(fa)。根據(ju)相關估(gu)價(jia)指導意見的(de)規(gui)定，估(gu)價(jia)機(ji)構應將(jiang)初(chu)步(bu)估(gu)價(jia)結果向被拆遷人(ren)公(gong)示7日，并進行現場說(shuo)明，聽取(qu)有(you)關(guan)意見(jian)。征(zheng)地主體應(ying)向被征(zheng)地人(ren)轉交分(fen)戶估(gu)價(jia)報(bao)告(gao)，并告(gao)知被征(zheng)地人(ren)，若(ruo)對估(gu)價(jia)報(bao)告(gao)有(you)疑義或(huo)異(yi)(yi)議的，可以向原(yuan)估(gu)價(jia)機構(gou)詢問，申請復核(he)，或(huo)者(zhe)另行委托估(gu)價(jia)機構(gou)重新評(ping)估(gu)。對委托人(ren)因原(yuan)估(gu)價(jia)結(jie)果，復核(he)結(jie)果有(you)異(yi)(yi)議或(huo)另行委托的估(gu)價(jia)結(jie)果與原(yuan)估(gu)價(jia)結(jie)果有(you)差異(yi)(yi)，且協商(shang)達不成一致意見(jian)，征(zheng)地當事人(ren)在收(shou)到估(gu)價(jia)報(bao)告(gao)，復估(gu)結(jie)論或(huo)重估(gu)報(bao)告(gao)后的15日內(nei)向房地產價格評估專家(jia)委員會(hui)申請技術鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重(zhong)置成(cheng)本法最常(chang)見的評(ping)估(gu)方式，也就是所謂企業(ye)的地上建筑物、廠房進行重(zhong)置。選擇一個評(ping)估(gu)時間(jian)點，假如要求5月1日起進行實(shi)(shi)地征收，由這個實(shi)(shi)際(ji)的評估時間點(dian)所得出的重置價(jia)值(zhi)。例如，土建的價(jia)值(zhi)+人(ren)工的(de)價值(zhi)+相關(guan)稅(shui)費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損(sun)率(70%或80%等)。

成本法在以前就運用(yong)相當廣泛(fan)，土地價值，房屋價值都可(ke)以運用(yong)成本法進行(xing)評估，但現在590號(hao)令(ling)以及(ji)建設部的房(fang)屋(wu)征收評估辦法(fa)都要求(qiu)按照市(shi)場比較法(fa)。

2、收益法

在590號令當(dang)中(zhong)(zhong)有相(xiang)關的(de)(de)要求，如果用于(yu)生產(chan)經營則對(dui)于(yu)其(qi)生產(chan)經營的(de)(de)評估要運用收益(yi)(yi)法，其(qi)實就是預估一(yi)下(xia)未(wei)來(lai)預期收益(yi)(yi)，選取適當(dang)的(de)(de)資本(ben)化(hua)率來(lai)體現，把資本(ben)投入到不(bu)(bu)動產(chan)所(suo)帶來(lai)的(de)(de)收益(yi)(yi)率。資本(ben)化(hua)率的(de)(de)概(gai)念在實踐當(dang)中(zhong)(zhong)不(bu)(bu)常運用，意思是把不(bu)(bu)動產(chan)房屋、土地投入到相(xiang)關的(de)(de)收益(yi)(yi)當(dang)中(zhong)(zhong)所(suo)產(chan)生的(de)(de)利潤(run)率。

收(shou)(shou)益法主(zhu)要評估一些在實踐當中進行實際(ji)生產經營的(de)商業(ye)(ye)(ye)性質的(de)主(zhu)體(ti)，一些勞動(dong)附加值比(bi)較大的(de)勞動(dong)密集型(xing)行業(ye)(ye)(ye)、專(zhuan)利技術性可帶來的(de)勞動(dong)收(shou)(shou)益成幾何(he)倍增(zeng)長的(de)行業(ye)(ye)(ye)，原則上對其(qi)行業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)應按(an)照收(shou)(shou)益法進行實際(ji)評估。

收(shou)益(yi)法(fa)在實(shi)踐的(de)過程中運用不(bu)(bu)是(shi)很多，評(ping)估公(gong)司不(bu)(bu)涉(she)及(ji)收(shou)益(yi)法(fa)部(bu)分，評(ping)估公(gong)司運用較多的(de)是(shi)成本法(fa)和市(shi)場比較法(fa)兩種。

3、市場比較法

需要注(zhu)意的是，參(can)照(zhao)類似的房地產(chan)市場價值(zhi)，意思(si)就是要根據(ju)同區位、同地段、同性(xing)質(國有(you)、集(ji)體)、同用途(商(shang)業、工業、住宅)，商(shang)品房包括住宅(zhai)和(he)商(shang)業用途。在實踐的(de)(de)過(guo)程中(zhong)需要(yao)注意屬于什(shen)么(me)用地(di)(di)，要(yao)參(can)考附(fu)地(di)(di)范圍相(xiang)同性質(zhi)的(de)(de)用地(di)(di)價值，主要(yao)是(shi)參(can)照類似房地(di)(di)產(chan)市場的(de)(de)價值。

4、假設開發法

假(jia)設開(kai)發(fa)法在實踐中運用(yong)不多，例(li)如(ru)開(kai)發(fa)商反過來(lai)作為(wei)被拆(chai)遷人與(yu)政府交流，必然(ran)運用(yong)到假(jia)設開(kai)發(fa)法來(lai)進行(xing)實際評(ping)估，開(kai)發(fa)商需要土地(di)利(li)用(yong)實際開(kai)發(fa)，土地(di)開(kai)發(fa)后(hou)目的(de)(de)(de)可能(neng)作為(wei)商業、住宅，也有可能(neng)是廠(chang)房，需要運用(yong)土地(di)開(kai)發(fa)滿足主體要件。所以要預估出(chu)土地(di)開(kai)發(fa)后(hou)的(de)(de)(de)價(jia)值，扣除相應的(de)(de)(de)稅費、土地(di)利(li)用(yong)后(hou)相應的(de)(de)(de)損耗等所體現(xian)出(chu)的(de)(de)(de)市場價(jia)值。

很多中小型企業(ye)都希望適用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)假(jia)設開(kai)發(fa)法，特別(bie)針(zhen)對一些未利用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)的(de)土地，也就(jiu)是開(kai)發(fa)商購買后沒(mei)有實(shi)際利用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)，還在申請審批(pi)規劃(hua)等文件的(de)時候，占用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)土地的(de)行(xing)為就(jiu)應該運用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)假(jia)設開(kai)發(fa)法來進行(xing)評估。例如(ru)，唐(tang)山某鋼鐵(tie)企業(ye)，企業(ye)進行(xing)外遷，與政府進行(xing)協商如(ru)何評估剩余土地的(de)價(jia)值，必須運用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)假(jia)設開(kai)發(fa)法來評估土地使用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權的(de)價(jia)值，實(shi)踐(jian)當中運用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)相對較(jiao)少。

5、基準地價修正法

基準地價(jia)修(xiu)正(zheng)法主要是(shi)評估(gu)土(tu)地在進行實(shi)(shi)際區位確定的(de)時候使用的(de)一種評估(gu)方法。按照土(tu)地的(de)位置(zhi)確定修(xiu)正(zheng)的(de)系(xi)數以及(ji)修(xiu)正(zheng)出來最后的(de)價(jia)值，在實(shi)(shi)踐當中應用不是(shi)很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評估的流程主要包(bao)括(kuo)八個階段：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有(you)一個拆遷(qian)工(gong)程(cheng)需要(yao)評(ping)(ping)估公(gong)司做(zuo)，或(huo)者是招標(biao)，或(huo)者是直接(jie)委托評(ping)(ping)估機(ji)構。首先要(yao)了解大(da)概狀況，包括去(qu)現場初步勘(kan)察，了解評(ping)(ping)估范圍、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評估公司要參與(yu)此次房(fang)屋拆(chai)遷，需(xu)要談一下收費的問題，評估收費國家有指導(dao)性(xing)標(biao)準，同時參考市場情況商討。委(wei)托雙方(fang)簽(qian)訂評估委(wei)托合(he)同。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段，評估機構需要(yao)到現場逐(zhu)戶進(jin)行評估。

第四個程序是內業結算。

外業(ye)評估之后需要把(ba)這些數據進行輸機，按照公式進行測算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項(xiang)目結案(an)，有關的資料結案(an)。