一、我愛我家二手房交易流程

簡單的說，在我愛我家中介出售二(er)手房需要經(jing)過(guo)7大(da)流程：

1、買賣雙方(fang)(fang)建立信息溝通(tong)渠道(dao)，買方(fang)(fang)了解房屋整體現狀(zhuang)及產權(quan)狀(zhuang)況，要求賣方(fang)(fang)提供合(he)法的證件。

2、買賣雙方(fang)通過協(xie)商，對(dui)房(fang)屋(wu)成交價格、戶型(xing)面積等各(ge)因素達成一致意見，雙方(fang)簽(qian)訂至少一式(shi)三份的房(fang)屋(wu)買賣合同(tong)。

3、辦理(li)過戶。買賣(mai)雙方共同向房(fang)地(di)產(chan)交(jiao)易管(guan)(guan)理(li)部(bu)門提出申請，接受審查，房(fang)地(di)產(chan)管(guan)(guan)理(li)部(bu)門查驗有關證件，審查產(chan)權(quan)。

4、立契。房地相關部(bu)門根據(ju)交(jiao)易(yi)房屋的產權(quan)狀況和購(gou)買(mai)對象，按交(jiao)易(yi)部(bu)門事(shi)先設定的審(shen)批權(quan)限逐級申(shen)報審(shen)核批準后，交(jiao)易(yi)雙(shuang)方才(cai)能辦理(li)立契手續。

5、繳納稅費。

6、辦理產權轉移(yi)過戶手續。

7、買方(fang)領取房屋所有(you)權證、付(fu)(fu)清所有(you)房款，賣方(fang)交(jiao)付(fu)(fu)房屋并結清所有(you)物業費。

二、我愛我家二手房買賣注意事項

1、核實賣方的身份

主要是(shi)(shi)看賣方(fang)是(shi)(shi)不是(shi)(shi)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)真正所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)(ren)，要看房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)證、土(tu)地證（或(huo)(huo)者(zhe)二合(he)一的(de)(de)(de)房(fang)地產權(quan)證）、契證及身(shen)份證，這些(xie)證件上(shang)(shang)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)是(shi)(shi)否一致。另外，如果(guo)賣方(fang)是(shi)(shi)無(wu)民事行(xing)為能力人(ren)(ren)或(huo)(huo)限制(zhi)民事行(xing)為能力人(ren)(ren)，即(ji)使(shi)房(fang)產證上(shang)(shang)只有(you)(you)他/她一個(ge)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)名字，買(mai)方(fang)與(yu)其簽訂的(de)(de)(de)購房(fang)合(he)同，也屬于無(wu)效合(he)同。

2、核實房屋權屬

買(mai)房(fang)(fang)時(shi)(shi)，看(kan)看(kan)房(fang)(fang)屋的產權有(you)無(wu)(wu)爭(zheng)議(yi)。注意(yi)房(fang)(fang)屋是否存在被依法查封或者(zhe)以其他形式限制房(fang)(fang)屋所有(you)權屬轉讓的情況，避免(mian)付款(kuan)后房(fang)(fang)屋無(wu)(wu)法交(jiao)付。必要時(shi)(shi)，我們可(ke)以去房(fang)(fang)管局了解相關的信息。

3、注意房屋共有人

如(ru)果該房(fang)(fang)(fang)屋存在共(gong)有人(ren)，那么(me)，賣房(fang)(fang)(fang)時，也(ye)需要(yao)征得共(gong)有人(ren)的(de)同(tong)意(yi)才(cai)行，房(fang)(fang)(fang)屋的(de)共(gong)有人(ren)也(ye)必(bi)須(xu)在買(mai)(mai)賣合同(tong)上簽字。要(yao)注(zhu)意(yi)核對簽字人(ren)的(de)真實身份，必(bi)須(xu)為房(fang)(fang)(fang)屋共(gong)有人(ren)本人(ren)，不得冒名頂替。比如(ru)，夫妻婚后(hou)買(mai)(mai)的(de)房(fang)(fang)(fang)子，只寫(xie)了一(yi)方(fang)的(de)名字，賣房(fang)(fang)(fang)時，必(bi)須(xu)夫妻雙(shuang)方(fang)均在合同(tong)上簽字才(cai)可。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買二(er)手房時，要(yao)(yao)留(liu)意這個房屋是(shi)否為(wei)(wei)(wei)違建建筑(zhu)，如果為(wei)(wei)(wei)違建建筑(zhu)，則很有可能(neng)錢財兩空。另外(wai)，買二(er)手房尤其是(shi)老(lao)舊的(de)二(er)手房，要(yao)(yao)特別留(liu)意是(shi)否待拆(chai)遷。別以(yi)為(wei)(wei)(wei)房屋拆(chai)遷，自(zi)己就賺了，真這樣的(de)話(hua)，房主又為(wei)(wei)(wei)啥賣房，又為(wei)(wei)(wei)啥有那么多釘子戶，以(yi)及(ji)因(yin)拆(chai)遷而引(yin)發的(de)各種(zhong)糾紛。

5、房屋是否被出租

買(mai)(mai)(mai)賣不破租賃(lin)，假如租戶的租期(qi)還(huan)未(wei)到期(qi)，那么，買(mai)(mai)(mai)方(fang)就暫時不能入(ru)住。買(mai)(mai)(mai)房(fang)時，一(yi)定(ding)要多(duo)次實(shi)地(di)查(cha)看核實(shi)房(fang)屋是否存在(zai)出(chu)租的情況；如果有，應盡量要求賣方(fang)在(zai)交(jiao)易前處理好租賃(lin)事宜。此外，租戶在(zai)同等條件(jian)下有優先購買(mai)(mai)(mai)權，買(mai)(mai)(mai)房(fang)的時候，這一(yi)點也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的(de)土(tu)地使(shi)用(yong)期(qi)(qi)(qi)限一般(ban)是(shi)(shi)70年，但早些(xie)時候(hou)的(de)老房子，土(tu)地使(shi)用(yong)期(qi)(qi)(qi)限比(bi)70年短，有些(xie)只有20年、30年。買房的(de)時候(hou)，一定要(yao)核實下該房屋(wu)剩余的(de)土(tu)地使(shi)用(yong)期(qi)(qi)(qi)限。因為其(qi)是(shi)(shi)影響房價的(de)重要(yao)因素，此外，剩余的(de)土(tu)地使(shi)用(yong)期(qi)(qi)(qi)限多久，關系到(dao)土(tu)地使(shi)用(yong)年限什么(me)時候(hou)到(dao)期(qi)(qi)(qi)，以及到(dao)期(qi)(qi)(qi)后續費的(de)問題(ti)。

7、明確各類稅費

買二(er)手房(fang)的(de)稅費(fei)比較多(duo)，很(hen)多(duo)時候(hou)本應該是(shi)(shi)賣家承擔的(de)費(fei)用(yong)(yong)(yong)，比如增值稅、個人所得稅等，均轉移(yi)到(dao)買家身上(shang)。另外，很(hen)多(duo)黑中介收取一些莫名(ming)的(de)費(fei)用(yong)(yong)(yong)，也有的(de)是(shi)(shi)原本說的(de)某項費(fei)用(yong)(yong)(yong)一個價，到(dao)最(zui)后又變為另外一個價格。在實踐(jian)中，需(xu)對各項稅費(fei)的(de)承擔作明確(que)的(de)約定。

8、明確違約事項

比如(ru)，賣(mai)家沒有按(an)時遷出(chu)戶口(kou)、房(fang)子漲價賣(mai)家毀約了、買家沒有獲得銀行(xing)貸(dai)款等，出(chu)現這(zhe)樣的問題，應(ying)該如(ru)何(he)解決，事先(xian)就要約定好，避免日后產(chan)生(sheng)糾紛。

9、明確房屋內部設施

很多二手房都是裝修(xiu)好了(le)的(de)，帶(dai)(dai)家具家電。買房時，要明確這些(xie)內(nei)部的(de)裝修(xiu)是原房主帶(dai)(dai)走還是留(liu)下。不(bu)(bu)要不(bu)(bu)在意，真的(de)有房主賣(mai)房了(le)，將馬(ma)桶、抽煙(yan)機、廚(chu)柜(ju)等(deng)帶(dai)(dai)走的(de)。

10、明確傭金

一開始就要對我愛我家傭金有一個明確的規(gui)定(ding)。此(ci)外，有必要對交易失(shi)敗后(hou)傭金的退還情況作約定(ding)。

11、避免陰陽合同

買房(fang)(fang)時，為了避稅，很多人喜歡簽訂(ding)陰(yin)陽合(he)(he)同(tong)，即簽訂(ding)兩份房(fang)(fang)屋買賣合(he)(he)同(tong)。比(bi)如，一(yi)份寫明房(fang)(fang)款為50萬(wan)，用于在房(fang)(fang)產交(jiao)易大(da)廳(ting)過戶時使用，只按50萬(wan)繳納稅費；另一(yi)份寫明房(fang)(fang)款為80萬(wan)，是(shi)雙方(fang)實際成交(jiao)的(de)數額，由(you)雙方(fang)私下保(bao)存(cun)。像(xiang)這樣的(de)二手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易存(cun)在較(jiao)大(da)風險(xian)，一(yi)旦發生(sheng)糾紛(fen)，就比(bi)較(jiao)麻煩。

12、相關費用是否結清

二手房的物業費(fei)(fei)、水電費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)、網(wang)費(fei)(fei)、燃氣費(fei)(fei)等各(ge)項費(fei)(fei)用，務必要結清，以(yi)免出現需要由買家承擔其“后遺癥”的情況。此外(wai)，過戶時，像水電卡(ka)、燃氣卡(ka)、有線電視等，也些(xie)是需要過戶的。

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