買二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)流(liu)程 二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)交易流(liu)程圖 二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)收房(fang)(fang)(fang)驗房(fang)(fang)(fang)注意事項
一、購買二手房流程
1、看房
2、簽合同
3、辦理過戶手續
4、繳納稅費
5、辦理產權轉移手續
6、銀行貸款
7、銀行打款完成交(jiao)易(yi)
二、二手房收房驗房流程
1、需要帶的工具: 1只塑料洗臉盆--用(yong)于驗收下水管道(dao) ;1只(zhi)小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 ;1只塞(sai)尺--用(yong)于(yu)測裂縫的(de)寬(kuan)度 ;1只5米卷(juan)尺--用(yong)于測(ce)量房子(zi)的凈高(gao) ;1只萬用(yong)表---用(yong)于測試各個(ge)強(qiang)電(dian)(dian)插座及(ji)弱電(dian)(dian)類是(shi)否暢(chang)通 ;1只計算器---用于(yu)計(ji)算(suan)數據 ;1只水筆--用于簽(qian)字 ;1把掃帚--用(yong)于打掃室內衛生 ;1只小凳子(zi)和一(yi)些報紙、塑料帶(dai),包裝(zhuang)繩--用于時間(jian)長,可休(xiu)息一(yi)下(xia)及預先封閉下(xia)水(shui)管(guan)道。
2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭(tou),建議早晨(chen)8:30去或下午2:30去。
(1)去物業部門查看資(zi)料部分(fen),分(fen)別(bie)有以下幾份資(zi)料需要查驗: A房(fang)屋的《住(zhu)宅質量保證書》--可(ke)帶走 B《住宅使用(yong)說明書》--可帶走 C《竣工(gong)驗收(shou)備案表》 D面積實測(ce)表 E管線分布竣(jun)工圖(水(shui)、強電、弱電、結構)--可帶(dai)走(zou) 如(ru)果房產商(shang)準(zhun)備(bei)充分的話,一般10分鐘(zhong)即可查看(kan)完資料。
(2)核實(shi)面(mian)積(ji)、合(he)同(tong)(tong)及價錢多退(tui)少補問題。確認售樓合(he)同(tong)(tong)附圖與現(xian)實(shi)是(shi)否一致(zhi),結構是(shi)否和原設計圖相同(tong)(tong),房(fang)屋面(mian)積(ji)是(shi)否經(jing)過房(fang)地(di)產部門實(shi)際測量,與合(he)同(tong)(tong)簽訂面(mian)積(ji)是(shi)否有差(cha)異。(先查看售房(fang)合(he)同(tong)(tong),看之間(jian)的誤(wu)差(cha)為多少,一般為3%,3%之(zhi)內不考慮,超出(chu)部分進行處理(li),)以(yi)雙方(fang)簽定合同為準.一般這個時(shi)間因人而變,時(shi)間為30--40分鐘. 看(kan)完(wan)那些資料后,基(ji)本(ben)就可(ke)以去驗收(shou)房子(zi)了, 提示:暫(zan)且(qie)先不(bu)要(yao)交(jiao)付(fu)一些物業費用及相關費用,此時物業會(hui)催促(cu)你來交(jiao)付(fu),可同(tong)他(ta)們交(jiao)流,驗(yan)收好后,再交(jiao)付(fu)費用.從物業(ye)處(chu)拿鑰(yao)匙,分別應該有樓層鑰(yao)匙、進戶門鑰(yao)匙、信箱鑰(yao)匙、水表(biao)、電表(biao)(若有遠程抄表(biao)另)等幾把。
(3)同(tong)物業人員一起去(qu)驗收房子。 1)詳(xiang)細(xi)檢(jian)查房屋(wu)質量,包括門窗、陽臺等(deng)部位有無開裂現象; 2)檢查(cha)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)平整度(du)、是否滲(shen)水(shui)、是否有(you)裂縫 提示(shi):特別是查(cha)看一些墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)是否有(you)水(shui)跡,特別是一些山墻(qiang)(qiang)(qiang)、廚房衛生(sheng)頂面、外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)等(deng)地方,如(ru)有(you)的(de)話,務(wu)必盡快查(cha)明(ming)原(yuan)因。 3)仔細檢查(cha)地面 仔細檢查(cha)地面有無空(kong)殼開裂情況。4)水電煤(mei)暢通情況和能否正(zheng)常使用。大開龍頭查漏(lou)堵(du),盡可能讓(rang)水流大一點(dian)、急(ji)一點(dian),一來看(kan)看(kan)水壓,二來試試排水速度(du)。 5)驗收下水(shui)情(qing)況,先(xian)用(yong)面(mian)盆盛水(shui),再向各個下水(shui)處灌(guan)水(shui),分別是臺盆下水(shui)、浴缸下水(shui)、馬桶下水(shui)、廚房和衛生及陽臺地漏等,基(ji)本是每(mei)個下水(shui)口應灌(guan)入兩盆水(shui)左右,應聽到咕嚕(lu)嚕(lu)的聲音和表面(mian)無積(ji)水(shui)。 6)驗收(shou)地面下水情況。在廁衛放(fang)水,淺淺就(jiu)行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其(qi)家廁衛的天花(hua)。 7)核(he)對(dui)買賣合同(tong)上(shang)注明的設施、設備等是否(fou)有遺漏、品牌、數量是否(fou)相符;8)測量一下(xia)樓宇的層高,用5米卷(juan)尺(chi)即(ji)可(ke),采樣數(shu)據(ju)來源地點與具體數(shu)據(ju),最好把水表(biao)、電表(biao)數(shu)字(zi)、樓高(gao)、馬桶坑距(ju)、浴缸長度(du)和(he)寬度(du)、沖淋房(fang)尺(chi)寸(cun)、吊頂高(gao)度(du)都記(ji)在(zai)一個自己(ji)的小本子(zi)上,同時把一些驗收房(fang)子(zi)的數(shu)據(ju)和(he)問題寫在(zai)物業公司提供的紙張上。
3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內(nei)解決的(de),雙方(fang)應當就解決方(fang)案及期(qi)限達成(cheng)書面協議→業主簽署《住交接單》。 同時(shi)要(yao)求,開發商在(zai)交房時(shi)向業主提(ti)供的(de)《竣工驗(yan)收備案表》、《住宅(zhai)質量(liang)保證書》和(he)《住宅(zhai)使用說(shuo)明書》必須為原(yuan)件(jian)(jian)而不是(shi)復印(yin)件(jian)(jian)。
三、二手房交易注意事項
1、購買二手房注意事項之產權
(1)房屋產權是否明確
一(yi)些房(fang)屋的(de)(de)產(chan)權人(ren)在一(yi)個以上,對此購房(fang)者需要(yao)和該房(fang)所(suo)有產(chan)權人(ren)簽(qian)訂房(fang)屋買賣(mai)合同。若買受人(ren)與其簽(qian)訂的(de)(de)買賣(mai)合同未在其他共(gong)有產(chan)權人(ren)同意的(de)(de)情況下視為是交(jiao)易無效。
(2)房屋手續是否齊全
房(fang)(fang)產(chan)證是證明房(fang)(fang)主對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)享(xiang)有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權的(de)唯一憑證,沒有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證的(de)房(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)(yi)時對(dui)買受人來說有(you)(you)(you)極(ji)大詐騙風險。房(fang)(fang)主可(ke)能有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證而將(jiang)其抵押(ya)或(huo)轉賣,即使現在沒有(you)(you)(you)將(jiang)來辦理取得后,房(fang)(fang)主還(huan)可(ke)以抵押(ya)和轉賣。所以在購買二手房(fang)(fang)時最好選擇有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進行(xing)交易(yi)(yi)。
2、購買二手房注意事項之房屋結構
(1)房屋的準確面積
這個(ge)面(mian)積(ji)(ji)既是(shi)包括建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)和房內的(de)實際面(mian)積(ji)(ji),在房屋(wu)產權證上一般(ban)標明的(de)是(shi)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji),為了保(bao)險起見,最好的(de)辦法是(shi)親(qin)自測驗量一下房屋(wu)內從墻(qiang)角到墻(qiang)角的(de)面(mian)積(ji)(ji)。
(2)房屋的內部結構
看房(fang)屋的(de)戶型是否(fou)(fou)合理,有沒有特(te)別不(bu)適合居住的(de)缺點;管線是否(fou)(fou)太多或者走線不(bu)合理;天花(hua)板是否(fou)(fou)有滲水(shui)的(de)痕跡;墻壁(bi)是否(fou)(fou)有爆裂(lie)或者脫皮等明顯(xian)的(de)問題。
(3)是否有私搭私建的違章建筑
如(ru)占用(yong)屋頂平臺(tai)、走廊(lang)的(de)情(qing)況,或(huo)者屋內是(shi)否有搭(da)建的(de)小閣(ge)樓;是(shi)否改動過房屋的(de)內外(wai)部結(jie)構(gou),如(ru)將(jiang)(jiang)陽臺(tai)改成臥室或(huo)廚房、將(jiang)(jiang)一間分(fen)隔(ge)成兩間等(deng),陽臺(tai)是(shi)否是(shi)業主自己封閉的(de),這涉及(ji)到面積如(ru)何計算的(de)問題。
3、購買二手房注意事項之防詐騙
(1)中介公司違規操作造成交易風險
在(zai)二手房(fang)交(jiao)易過程中(zhong),大(da)部分購(gou)(gou)房(fang)者都是在(zai)房(fang)屋(wu)中(zhong)介公司選擇房(fang)源,有的中(zhong)介公司也為買(mai)賣雙方托(tuo)管購(gou)(gou)房(fang)款(kuan),但個別(bie)中(zhong)介公司將客戶(hu)購(gou)(gou)房(fang)資(zi)金(jin)挪作(zuo)他用,加大(da)了買(mai)賣雙方的交(jiao)易風險(xian)。如中(zhong)介卷款(kuan)逃逸或資(zi)不(bu)抵債,房(fang)屋(wu)交(jiao)易人(ren)索款(kuan)無望,造成巨大(da)的經濟損失。
(2)利用虛假身份騙取定金及購房款
施騙者(zhe)多是偽造虛假身份(fen),利用簽訂二(er)手房(fang)(fang)買賣合同為誘餌,在辦理(li)房(fang)(fang)屋(wu)更名過戶手續之(zhi)前向(xiang)購房(fang)(fang)者(zhe)索要定金及(ji)部分(fen)或全部購房(fang)(fang)款,一旦(dan)購房(fang)(fang)者(zhe)交付款項,施騙者(zhe)便逃之(zhi)夭(yao)(yao)夭(yao)(yao),使購房(fang)(fang)者(zhe)即未(wei)得到房(fang)(fang)屋(wu)還損失了購房(fang)(fang)款。
(3)利用虛假房證騙取定金及購房款
施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)多(duo)為(wei)交(jiao)易(yi)房(fang)屋(wu)(wu)的承租人,其利用(yong)能自(zi)由出入交(jiao)易(yi)房(fang)屋(wu)(wu)的有(you)利條件,偽造房(fang)屋(wu)(wu)產權證,通(tong)過(guo)信息站刊登虛假的賣房(fang)信息,造成購房(fang)者(zhe)(zhe)誤以為(wei)施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)就是房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)權人,向(xiang)其交(jiao)納定金或購房(fang)款,因此上當受騙(pian)。
(4)利用購房貸款程序騙取交易房屋
施騙者利用銀行貸款審批(pi)程序實施詐騙行為,騙取交易(yi)房屋。
相對于(yu)購(gou)房者來說,買(mai)二(er)手房最大的好處就是可以直接拎(lin)包入住,省去了(le)一大部(bu)分的裝修麻(ma)煩事兒。其實買(mai)二(er)手房本身也(ye)很(hen)麻(ma)煩,因(yin)此建議購(gou)房者在購(gou)買(mai)二(er)手房過(guo)程中要多注意,參考(kao)一些二(er)手房購(gou)買(mai)事項也(ye)是很(hen)有(you)利的。
四、二手房交接需知【詳細>>】
在房產(chan)交(jiao)易中因(yin)交(jiao)房而產(chan)生的(de)(de)(de)糾紛主(zhu)要表現于水、電、煤氣(qi)及其附屬設施和房屋裝(zhuang)修等方(fang)面。如果在買賣(mai)雙方(fang)的(de)(de)(de)《房地產(chan)買賣(mai)合同》中,對上述情形予(yu)以(yi)關注,那么在實際的(de)(de)(de)房屋交(jiao)接過程中,這樣的(de)(de)(de)矛盾會在很大程度上被避(bi)免(mian)。因(yin)此(ci),為盡可能的(de)(de)(de)減(jian)少今(jin)后(hou)的(de)(de)(de)麻煩建議(yi)購房者(zhe)在交(jiao)房時注意(yi)以(yi)下(xia)事(shi)項。
1、結清水表賬單
大多數(shu)的(de)房(fang)產(chan)上下家不需要(yao)辦理水表過戶手續。但在(zai)交(jiao)房(fang)時根據買賣合同的(de)約(yue)定,雙方須要(yao)進行(xing)抄表讀(du)數(shu),并按(an)實際(ji)的(de)抄表數(shu)由業主(zhu)結清所(suo)欠(qian)(qian)費用。建(jian)議買房(fang)在(zai)交(jiao)房(fang)前要(yao)詢(xun)(xun)問賣房(fang)是否(fou)已付清水費,交(jiao)房(fang)當(dang)日要(yao)求上家攜(xie)帶好近期的(de)水費賬單,并可(ke)以撥打相關機構查(cha)詢(xun)(xun)該(gai)房(fang)產(chan)已往的(de)水費欠(qian)(qian)繳情況。
2、告知電表狀況
在(zai)交房時建(jian)議買(mai)房者親自查驗電(dian)(dian)表(biao)是否有(you)移動改裝的(de)痕跡。在(zai)實(shi)際操作中,現新建(jian)商品(pin)房的(de)電(dian)(dian)表(biao)戶名(ming)基本為(wei)業(ye)主本人或是開發商名(ming)字(zi)。在(zai)辦理交房手續時除雙方(fang)核(he)對電(dian)(dian)表(biao)讀數外(wai),還須(xu)雙方(fang)攜帶本人身份證件、房產證、私章等(deng)前往所(suo)在(zai)地電(dian)(dian)力(li)營業(ye)廳辦理電(dian)(dian)表(biao)過(guo)戶更名(ming)手續,并結清該電(dian)(dian)表(biao)的(de)所(suo)有(you)欠費。
3、辦理煤氣過戶
按(an)照煤氣公司的規定,上(shang)下(xia)(xia)家(jia)必須憑(ping)《房(fang)屋買賣合(he)同》其(qi)中須寫明(ming)本(ben)房(fang)價已包含(han)煤氣設施費(fei)或該煤氣設備無償轉讓的證(zheng)明(ming)文字,以及上(shang)下(xia)(xia)家(jia)的身份證(zheng),上(shang)家(jia)近(jin)期的煤氣費(fei)賬單,雙方親自(zi)到燃氣部(bu)(bu)門辦理(li)過戶更(geng)名手續。對于沒有約(yue)定或約(yue)定不清的,燃氣部(bu)(bu)門將(jiang)拒絕辦理(li)。
4、有線電視過戶
有(you)(you)線(xian)(xian)電(dian)視實行(xing)一(yi)戶(hu)一(yi)卡(ka)制,如遇(yu)上家(jia)拖欠費用的(de)情況,時間一(yi)長(chang),有(you)(you)線(xian)(xian)站會作(zuo)封端處理。因(yin)此在交房時買(mai)(mai)房可(ke)要求賣方(fang)提(ti)交交房當年(nian)的(de)有(you)(you)線(xian)(xian)電(dian)視費收據憑(ping)證(zheng)(zheng)及(ji)有(you)(you)線(xian)(xian)電(dian)視初(chu)裝憑(ping)證(zheng)(zheng)。買(mai)(mai)房憑(ping)上述(shu)兩(liang)樣資料和(he)新的(de)房地(di)產權證(zheng)(zheng),即可(ke)到房屋所在地(di)的(de)區(qu)有(you)(you)線(xian)(xian)電(dian)視公司辦理過(guo)戶(hu)手續(xu)。
5、結清電話,寬帶費用
如果買(mai)(mai)房無需(xu)延(yan)用(yong)賣(mai)(mai)房的電(dian)(dian)話(hua)(hua)號(hao)(hao)碼,則(ze)上家可以(yi)(yi)去(qu)電(dian)(dian)信公司注(zhu)銷(xiao)或(huo)遷移該號(hao)(hao)碼,然后下家另外(wai)自行申請安裝(zhuang)電(dian)(dian)話(hua)(hua)。如果買(mai)(mai)房需(xu)要(yao)延(yan)用(yong)賣(mai)(mai)房的電(dian)(dian)話(hua)(hua)號(hao)(hao)碼,則(ze)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方一起到(dao)電(dian)(dian)信部門辦理過(guo)戶手續,并以(yi)(yi)交房當日(ri)為準結(jie)算話(hua)(hua)費賬單。至(zhi)于寬帶費用(yong)以(yi)(yi)交房當日(ri)為準并以(yi)(yi)上月賬單結(jie)算。
6、結算維修資金
按(an)照房地(di)產管(guan)理部門的規定,住宅轉讓時,維(wei)修(xiu)資金賬(zhang)戶中余款是不予退還的,因此賣方(fang)憑(ping)《商品住宅維(wei)修(xiu)資金結算(suan)交(jiao)割單》綠色聯可向買(mai)房按(an)實(shi)結算(suan)或贈送(song)給下(xia)家(jia)。同(tong)時維(wei)修(xiu)資金的所有人更(geng)名為(wei)買(mai)方(fang)。
7、物業更名及結算物業管理費用
建議買(mai)賣雙方到房屋所(suo)在地的物(wu)業(ye)管(guan)理公司辦理以交房當日為準(zhun)結算物(wu)業(ye)管(guan)理費。同時買(mai)房辦理物(wu)業(ye)進戶(hu)手(shou)續。
五、二手房收房注意事項
1、注意交樓附送物品清單
在簽約時,請(qing)各位業主與買家把附送的物品列明清單(dan)及(ji)數量,對于一些家電產品建議(yi)列明型號(hao)、牌子等,方(fang)便收樓時核對物品是否與合同相符。
2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題
購房者在收樓時須注意查看工程質量,如門、窗、天花、墻壁、地面的質量,有否滲漏等(特別對于樓齡(ling)長的物業);檢查(cha)水、電是(shi)否(fou)(fou)正(zheng)常(chang),用水通道是(shi)否(fou)(fou)暢通等。檢查(cha)室內各項設備是(shi)否(fou)(fou)工作正(zheng)常(chang),如有任何(he)問題舊業(ye)主須配合新(xin)業(ye)主維修,否(fou)(fou)則(ze)可能新(xin)業(ye)主要(yao)承(cheng)擔負責(ze)。
3、收樓證明是否齊全
對于一些(xie)多年未入(ru)住的(de)新樓(lou)(lou),購房者收(shou)樓(lou)(lou)時(shi)要檢查驗收(shou)樓(lou)(lou)盤(pan)交付使(shi)用(yong)的(de)證件是否齊備,同時(shi)對于一些(xie)所謂收(shou)樓(lou)(lou)費(fei)用(yong),例如維修基金等,必(bi)須清晰知道(dao)業主是否曾(ceng)繳交過,以免造成自己的(de)損失。
4、戶籍是否遷出
對(dui)于名校物(wu)(wu)業(ye)(ye),有部(bu)分的原(yuan)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)把(ba)物(wu)(wu)業(ye)(ye)出(chu)(chu)售,但(dan)戶(hu)(hu)籍(ji)仍掛在已出(chu)(chu)售的物(wu)(wu)業(ye)(ye),新業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)在收樓時,如果想用該物(wu)(wu)業(ye)(ye)的戶(hu)(hu)籍(ji)時,及時要(yao)求對(dui)方(fang)按(an)時把(ba)戶(hu)(hu)籍(ji)遷(qian)出(chu)(chu),否則新業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)無法找(zhao)派出(chu)(chu)所接(jie)收戶(hu)(hu)籍(ji)。
5、發票是否齊全
買(mai)家(jia)成功收樓后,通常(chang)客戶都(dou)要辦理(li)一些過(guo)戶手續,例如過(guo)戶的稅單、有線電視、電話(hua)、網(wang)絡(luo)等轉名手續的發票(piao)是(shi)否(fou)齊(qi)全,否(fou)則買(mai)家(jia)無法使用相關的服務(wu)。