買二手(shou)房(fang)流程 二手(shou)房(fang)交易(yi)流程圖 二手(shou)房(fang)收房(fang)驗房(fang)注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶手(shou)續(xu)

4、繳納稅費

5、辦理產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀行(xing)打款完成(cheng)交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只(zhi)塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房(fang)子墻體(ti)與地面(mian)是否空(kong)鼓(gu) ；1只塞尺--用(yong)于測裂縫(feng)的寬度 ；1只5米卷尺(chi)--用于測量房(fang)子的(de)凈高 ；1只萬(wan)用表---用于(yu)測試各個強(qiang)電(dian)(dian)插座(zuo)及弱電(dian)(dian)類是(shi)否暢通 ；1只計算器(qi)---用于計算(suan)數據 ；1只水筆--用于(yu)簽字 ；1把掃帚--用于(yu)打掃(sao)室內(nei)衛(wei)生 ；1只小凳子和一些報(bao)紙、塑料(liao)帶(dai)，包(bao)裝繩--用于時間長(chang)，可(ke)休息一下(xia)及預先封(feng)閉下(xia)水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘(zhong)頭，建(jian)議早晨(chen)8：30去(qu)或下午2：30去。

（1）去物業部(bu)門查看資料部(bu)分(fen)，分(fen)別有(you)以下幾份資料需要查驗： A房屋(wu)的(de)《住宅質(zhi)量保證書》--可帶走(zou) B《住宅使用說明書(shu)》--可帶走 C《竣工驗收(shou)備案表》 D面積實測(ce)表 E管線分(fen)布(bu)竣(jun)工圖(tu)（水、強電、弱電、結構）--可(ke)帶走 如果房產(chan)商準備充分(fen)的話，一般10分鐘(zhong)即(ji)可查看完資料(liao)。

（2）核實(shi)面積、合同(tong)及(ji)價錢多退少(shao)補問題(ti)。確認售樓合同(tong)附圖(tu)與(yu)現實(shi)是否(fou)一致，結構(gou)是否(fou)和原設計(ji)圖(tu)相(xiang)同(tong)，房(fang)屋面積是否(fou)經過(guo)房(fang)地產部(bu)門實(shi)際測量，與(yu)合同(tong)簽訂面積是否(fou)有差異。（先查看(kan)售房(fang)合同(tong)，看(kan)之間的誤差為(wei)多少(shao)，一般為(wei)3%，3%之內不考(kao)慮，超出部分進行(xing)處理，）以雙(shuang)方簽定(ding)合同為準(zhun).一(yi)般這個時(shi)(shi)間因人而變，時(shi)(shi)間為30--40分(fen)鐘. 看完那些資料后，基本就可以(yi)去(qu)驗收房(fang)子了， 提示:暫且先不要交(jiao)(jiao)付(fu)一些(xie)物業(ye)費(fei)用(yong)及相關費(fei)用(yong)，此時(shi)物業(ye)會催促你來交(jiao)(jiao)付(fu)，可同他們(men)交(jiao)(jiao)流(liu)，驗收(shou)好(hao)后，再交(jiao)(jiao)付(fu)費(fei)用(yong).從物業(ye)處(chu)拿(na)鑰(yao)匙(chi)，分別應該有(you)樓層鑰(yao)匙(chi)、進戶門鑰(yao)匙(chi)、信箱鑰(yao)匙(chi)、水表、電表（若(ruo)有(you)遠程(cheng)抄表另）等幾把。

（3）同物業人員一(yi)起(qi)去驗收(shou)房子。 1）詳細檢查(cha)房屋質量(liang)，包括門(men)窗、陽臺(tai)等部位有(you)無開裂現象； 2）檢查墻體(ti)平整度、是(shi)(shi)否(fou)滲水、是(shi)(shi)否(fou)有(you)裂(lie)縫 提示：特別(bie)是(shi)(shi)查看(kan)一些墻體(ti)是(shi)(shi)否(fou)有(you)水跡(ji)，特別(bie)是(shi)(shi)一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有(you)的話(hua)，務必盡快(kuai)查明原因(yin)。 3)仔(zi)細檢(jian)(jian)查(cha)地面 仔(zi)細檢(jian)(jian)查(cha)地面有無空殼(ke)開裂(lie)情況。4）水(shui)(shui)電煤暢通情(qing)況和能否正常使用。大開龍頭(tou)查漏堵(du)，盡可能讓水(shui)(shui)流大一(yi)(yi)點、急一(yi)(yi)點，一(yi)(yi)來看(kan)看(kan)水(shui)(shui)壓，二來試(shi)試(shi)排水(shui)(shui)速(su)度。 5）驗收(shou)下(xia)(xia)水(shui)情況，先用面盆盛水(shui)，再(zai)向各(ge)個(ge)下(xia)(xia)水(shui)處灌水(shui)，分別是臺盆下(xia)(xia)水(shui)、浴缸(gang)下(xia)(xia)水(shui)、馬桶下(xia)(xia)水(shui)、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個(ge)下(xia)(xia)水(shui)口應灌入(ru)兩盆水(shui)左右，應聽到咕(gu)嚕(lu)嚕(lu)的(de)聲音和表面無積水(shui)。 6）驗收地面(mian)下(xia)水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約(yue)高2cm)。然后(hou)約好樓下(xia)的業主(zhu)在24小時(shi)后查看其家(jia)廁衛的(de)天花。 7）核對買(mai)賣合同上注(zhu)明的(de)設施(shi)、設備等是(shi)否有遺漏、品牌、數量是(shi)否相符；8）測量一(yi)下(xia)樓宇的層高，用5米卷尺即(ji)可，采(cai)樣數據(ju)來源(yuan)地點(dian)與具體(ti)數據(ju)，最好把水表(biao)、電表(biao)數字(zi)、樓高、馬(ma)桶坑距、浴(yu)缸長度(du)和(he)寬(kuan)度(du)、沖(chong)淋房(fang)尺寸、吊頂(ding)高度(du)都記在一(yi)個(ge)自己的(de)小本(ben)子上(shang)，同時把一(yi)些驗收房(fang)子的(de)數據(ju)和(he)問題寫(xie)在物(wu)業公司提供的(de)紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決(jue)的，雙方(fang)應當就解決(jue)方(fang)案及期限達成書面協議→業主簽署《住交(jiao)接單》。 同時要求，開發商(shang)在(zai)交(jiao)房時向業主提供(gong)的《竣工驗收備案表》、《住宅質量(liang)保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件(jian)而不是(shi)復印件(jian)。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋的產(chan)權人(ren)在(zai)一個(ge)以上，對此購房(fang)者需要和該房(fang)所有產(chan)權人(ren)簽訂房(fang)屋買賣合(he)同。若買受人(ren)與其(qi)簽訂的買賣合(he)同未(wei)在(zai)其(qi)他共有產(chan)權人(ren)同意的情況(kuang)下視為是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產證是(shi)證明房(fang)(fang)主(zhu)對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)享(xiang)有(you)所有(you)權(quan)的唯一憑證，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)時對(dui)買(mai)受(shou)人來(lai)說有(you)極大詐騙風險(xian)。房(fang)(fang)主(zhu)可(ke)(ke)能有(you)房(fang)(fang)產證而將(jiang)(jiang)其(qi)抵(di)押(ya)或轉(zhuan)賣，即使現在沒(mei)有(you)將(jiang)(jiang)來(lai)辦理(li)取得(de)后(hou)，房(fang)(fang)主(zhu)還可(ke)(ke)以(yi)抵(di)押(ya)和(he)轉(zhuan)賣。所以(yi)在購(gou)買(mai)二(er)手房(fang)(fang)時最好選擇有(you)房(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)屋(wu)進(jin)行交易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個(ge)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)既是(shi)(shi)包括建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、使用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)房(fang)內(nei)的(de)(de)實際面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，在(zai)房(fang)屋(wu)產權證上一般標(biao)明的(de)(de)是(shi)(shi)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，為了(le)保險起見，最好的(de)(de)辦法是(shi)(shi)親自測驗量一下房(fang)屋(wu)內(nei)從墻角到(dao)墻角的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房(fang)屋的戶型是否(fou)合理(li)，有(you)沒有(you)特(te)別不適合居住的缺(que)點；管(guan)線是否(fou)太多或者走線不合理(li)；天花板是否(fou)有(you)滲水的痕跡；墻壁是否(fou)有(you)爆裂或者脫皮等明(ming)顯的問(wen)題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)(wu)頂平臺(tai)、走廊(lang)的情況，或者屋(wu)(wu)內是(shi)否有搭建的小(xiao)閣(ge)樓；是(shi)否改動過(guo)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的內外部結(jie)構，如將(jiang)陽(yang)臺(tai)改成(cheng)臥(wo)室或廚(chu)房(fang)(fang)、將(jiang)一(yi)間分隔成(cheng)兩間等，陽(yang)臺(tai)是(shi)否是(shi)業主自己封(feng)閉的，這涉及到面積如何計(ji)算(suan)的問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)(fang)交(jiao)易過程中(zhong)(zhong)，大(da)部分(fen)購(gou)房(fang)(fang)者都是在房(fang)(fang)屋中(zhong)(zhong)介(jie)公司選(xuan)擇房(fang)(fang)源，有(you)的中(zhong)(zhong)介(jie)公司也為買賣(mai)雙方(fang)托(tuo)管(guan)購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)，但(dan)個別中(zhong)(zhong)介(jie)公司將客戶購(gou)房(fang)(fang)資金挪作(zuo)他用，加(jia)大(da)了(le)買賣(mai)雙方(fang)的交(jiao)易風險。如中(zhong)(zhong)介(jie)卷款(kuan)逃逸或資不(bu)抵債，房(fang)(fang)屋交(jiao)易人索款(kuan)無望，造成巨大(da)的經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽造(zao)虛(xu)假身份(fen)，利用簽訂二手房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)為(wei)誘餌，在辦(ban)理房(fang)(fang)屋更(geng)名過戶手續之前向購房(fang)(fang)者(zhe)索要定金及部分或全部購房(fang)(fang)款，一旦購房(fang)(fang)者(zhe)交(jiao)付款項，施騙者(zhe)便逃(tao)之夭夭，使購房(fang)(fang)者(zhe)即未(wei)得到房(fang)(fang)屋還(huan)損(sun)失(shi)了(le)購房(fang)(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多為交(jiao)(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的承租人，其利用能自(zi)由(you)出入交(jiao)(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的有(you)利條(tiao)件，偽造房(fang)(fang)(fang)屋(wu)產權(quan)證，通過(guo)信息站刊登虛假(jia)的賣房(fang)(fang)(fang)信息，造成購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)誤以為施騙者(zhe)就是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)人，向其交(jiao)(jiao)納定金(jin)或購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)，因此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利用銀(yin)行(xing)貸款(kuan)審(shen)批程序實施詐騙行(xing)為，騙取交(jiao)易房屋。

相對于購房(fang)(fang)者來說，買二(er)手(shou)房(fang)(fang)最大的(de)好(hao)處就是(shi)可以直接拎包入住，省去了一大部分的(de)裝修(xiu)麻煩事(shi)兒。其實買二(er)手(shou)房(fang)(fang)本身也(ye)很麻煩，因此建議購房(fang)(fang)者在購買二(er)手(shou)房(fang)(fang)過程中要多(duo)注(zhu)意(yi)，參考(kao)一些二(er)手(shou)房(fang)(fang)購買事(shi)項也(ye)是(shi)很有利(li)的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)(zai)(zai)房(fang)產交易中因(yin)交房(fang)而產生的(de)糾紛主要表現于水、電、煤氣及(ji)其附屬設施和房(fang)屋(wu)裝修等方面。如果在(zai)(zai)(zai)買(mai)賣(mai)雙方的(de)《房(fang)地(di)產買(mai)賣(mai)合(he)同》中，對上述情形予以(yi)關注(zhu)，那么在(zai)(zai)(zai)實際(ji)的(de)房(fang)屋(wu)交接過程(cheng)中，這樣的(de)矛(mao)盾會在(zai)(zai)(zai)很大程(cheng)度上被避免。因(yin)此，為盡(jin)可能的(de)減少今后的(de)麻煩建議購房(fang)者在(zai)(zai)(zai)交房(fang)時(shi)注(zhu)意(yi)以(yi)下事項。

1、結清水表賬單

大多數(shu)的(de)房(fang)產(chan)上下家(jia)不需要辦理水(shui)表(biao)過戶(hu)手續。但在(zai)交房(fang)時根據(ju)買(mai)賣合(he)同的(de)約定(ding)，雙方須(xu)要進行抄(chao)(chao)表(biao)讀數(shu)，并按(an)實(shi)際的(de)抄(chao)(chao)表(biao)數(shu)由(you)業(ye)主結清所(suo)欠費用。建(jian)議(yi)買(mai)房(fang)在(zai)交房(fang)前要詢問賣房(fang)是否(fou)已付清水(shui)費，交房(fang)當日要求(qiu)上家(jia)攜(xie)帶(dai)好(hao)近期的(de)水(shui)費賬(zhang)單，并可以撥打(da)相(xiang)關機構查詢該房(fang)產(chan)已往的(de)水(shui)費欠繳情(qing)況(kuang)。

2、告知電表狀況

在(zai)交房(fang)(fang)時建(jian)議買房(fang)(fang)者親自查(cha)驗電表是否有移(yi)動改裝(zhuang)的痕跡。在(zai)實際操作(zuo)中，現新建(jian)商(shang)品房(fang)(fang)的電表戶名基本(ben)(ben)為業(ye)主本(ben)(ben)人或是開發商(shang)名字。在(zai)辦理交房(fang)(fang)手(shou)(shou)續時除雙方核對電表讀數(shu)外，還須(xu)雙方攜帶本(ben)(ben)人身份證件、房(fang)(fang)產證、私章等(deng)前往所在(zai)地電力營(ying)業(ye)廳(ting)辦理電表過戶更(geng)名手(shou)(shou)續，并結(jie)清(qing)該(gai)電表的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照(zhao)煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)公司的規定，上下家(jia)必(bi)須(xu)憑《房(fang)屋買(mai)賣合同》其中須(xu)寫明本房(fang)價(jia)已包含煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)設(she)施(shi)費或該煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)設(she)備無償(chang)轉(zhuan)讓(rang)的證明文字，以及上下家(jia)的身份證，上家(jia)近期的煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)費賬單，雙方親(qin)自(zi)到燃氣(qi)(qi)(qi)部(bu)門(men)(men)辦理過戶更名手(shou)續。對(dui)于沒有(you)約定或約定不清的，燃氣(qi)(qi)(qi)部(bu)門(men)(men)將(jiang)拒(ju)絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)電(dian)(dian)視實行一戶(hu)一卡(ka)制，如遇上家拖(tuo)欠費用的(de)(de)情況，時(shi)間(jian)一長(chang)，有(you)線(xian)站會作封端處理(li)。因此在交(jiao)房時(shi)買房可要(yao)求賣(mai)方提交(jiao)交(jiao)房當年的(de)(de)有(you)線(xian)電(dian)(dian)視費收據憑(ping)證(zheng)(zheng)及有(you)線(xian)電(dian)(dian)視初裝憑(ping)證(zheng)(zheng)。買房憑(ping)上述兩(liang)樣資(zi)料和新的(de)(de)房地產權證(zheng)(zheng)，即(ji)可到房屋所在地的(de)(de)區(qu)有(you)線(xian)電(dian)(dian)視公司(si)辦(ban)理(li)過戶(hu)手續(xu)。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果買(mai)房(fang)無需延用(yong)賣(mai)房(fang)的(de)電話(hua)號(hao)碼(ma)，則上家可(ke)以(yi)去(qu)電信(xin)公司注銷或遷移該號(hao)碼(ma)，然后(hou)下家另外(wai)自(zi)行申請安裝電話(hua)。如(ru)果買(mai)房(fang)需要(yao)延用(yong)賣(mai)房(fang)的(de)電話(hua)號(hao)碼(ma)，則買(mai)賣(mai)雙方一(yi)起到電信(xin)部門辦理過戶手續，并(bing)以(yi)交房(fang)當日為準(zhun)結(jie)算話(hua)費賬(zhang)單(dan)。至于寬帶費用(yong)以(yi)交房(fang)當日為準(zhun)并(bing)以(yi)上月賬(zhang)單(dan)結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)(an)照房地產(chan)管理部門的(de)規(gui)定，住宅(zhai)轉讓時(shi)(shi)，維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)賬戶中余款是(shi)不予退還的(de)，因(yin)此賣方(fang)憑《商品住宅(zhai)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)結(jie)算(suan)交(jiao)割單》綠色聯(lian)可向買房按(an)(an)實(shi)結(jie)算(suan)或(huo)贈送(song)給下家。同時(shi)(shi)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)的(de)所有(you)人更名為買方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議(yi)買賣雙方(fang)到房屋所在地(di)的物業管(guan)理公司辦理以交房當日為準結(jie)算物業管(guan)理費(fei)。同時買房辦理物業進(jin)戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請(qing)各位業(ye)主與(yu)買家(jia)(jia)把附送(song)的物(wu)品列(lie)明清單及(ji)數量，對(dui)于一些家(jia)(jia)電產品建議列(lie)明型號、牌子等，方便收樓時核對(dui)物(wu)品是否與(yu)合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別(bie)對于樓(lou)齡長(chang)的物業)；檢查水、電是(shi)否(fou)正(zheng)常，用水通(tong)道是(shi)否(fou)暢通(tong)等。檢查室內各項設備(bei)是(shi)否(fou)工作正(zheng)常，如有任何問題(ti)舊業(ye)主須配合新業(ye)主維修，否(fou)則可能新業(ye)主要(yao)承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，購房者收(shou)樓時要檢查驗收(shou)樓盤交付使用(yong)的證件是否齊(qi)備，同時對于一些所謂收(shou)樓費用(yong)，例如維修(xiu)基金等，必須清晰知(zhi)道(dao)業主是否曾繳交過，以免造成自己的損(sun)失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物(wu)業(ye)，有部分(fen)的原業(ye)主把物(wu)業(ye)出售，但戶(hu)籍仍掛在已出售的物(wu)業(ye)，新(xin)業(ye)主在收樓時(shi)(shi)，如果想(xiang)用該物(wu)業(ye)的戶(hu)籍時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要求對方按時(shi)(shi)把戶(hu)籍遷出，否則新(xin)業(ye)主無法找派出所接收戶(hu)籍。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后，通(tong)常客(ke)戶(hu)都(dou)要辦(ban)理一些過戶(hu)手(shou)續，例(li)如過戶(hu)的稅(shui)單、有線電(dian)(dian)視、電(dian)(dian)話、網絡(luo)等(deng)轉名(ming)手(shou)續的發票是(shi)否(fou)齊全(quan)，否(fou)則(ze)買家無法使用(yong)相(xiang)關的服務。