二手房買賣交易流程 看完絕不吃虧的二手房避坑指南
本文章由
MAIGOO編輯 上傳提供
★★★
評論
發布
反饋
0
買賣二手房，相比買新房，流程更雜，風險更大，難度更高，讓人不禁心力交瘁。若是中介、賣方從中使詐，又得產生錢財糾紛，弄不好還得虧損一筆錢，落得到頭房財兩頭空！為此，身為買方的我們，必須掌握基本的二手房買賣，以此切身維護自己的利益，避免遭受損失。
① 可以考察小區內的環境、物業水準、周邊環境及便利條件等，同時也能初步考察后續裝修需要花多少錢，控制住預算。
② 可選擇地段更多。城市中心基本沒有新房，得到距離遠點的地方才有。對于想住在離市中心近的人來說，二手房是個好選擇。
③ 可選擇裝潢體面的房子，直接拎包入住，有必要時再修補，能省去很多麻煩，還能省下一大筆裝修費。
① 專業房產買賣網站（推薦）
這類網站主要分為兩種，一種是規模較大的網站，業務遍布全國，比較知名的有鏈家、安居(ju)客等；另一種則是小中介公司開發的網站。
前者房源數據豐富，價格、面積等信息清楚可見，而且把控嚴格，很少會坑；后者通常只掛自己公司的房源，可選擇性少，而且坑錢的公司居多。
② 分類信息網
國內比較大的分類信息網如58同城、趕集網等，也有專門的二手房板塊，房源也很豐富，有關信息也比較全。這種房源要么是業主本人發布，要么是中介發布，后者坑錢的概率較高，所以得盡量避免遇到中介。
③ 司法拍賣
這種房源分兩種，即拍賣房（遭到法院查封而被拍賣）以及典當房（抵押到期沒贖回而被拍賣），其拍價一般低于市場價10%～20%，如果機會把握得當，可以低價位買到好房子。
當然，這種房子風險也比普通二手房要高許多，尤其是涉及到產權問題。這種房子可以在一些拍賣網上找到，也有專門的拍賣板塊。
④ 其他渠道
報刊雜志廣告、戶外廣告、樓書及宣傳單、電視廣告、委托中介。
① 標題誘導
強調低價，不提房源特點，很可能是釣魚房，常見的手法有【××100%真房源】、【××認證房】等，再者還有“5折”，“驚爆價”“業主急售”等，這只是中介的宣傳噱頭，真實情況往往并非如此。
② 細看描述
二手房的描述通常包括業主的基本信息、賣房原因、房源情況以及房產權問題（最重要）等，越詳細越真實可靠。如果描述上只是純粹簡單的信息復制，并未有任何有關房源的信息，很可能是“釣魚房”。
③ 了解房價
同一小區每平米的價格基本在同一水準，建議小伙伴們可以提前了解該小區的平均價格，若二手房的價格低于該小區的平均價格，要么是中介的虛假報價，要么是房屋本身存在問題，房主急于將房屋脫手。
當我們(men)選中(zhong)某個房源后，接下來就(jiu)是(shi)(shi)實地(di)看(kan)房了。但看(kan)房并不(bu)單(dan)只(zhi)是(shi)(shi)了解房子自(zi)身以及周邊的(de)情況，更重(zhong)要的(de)是(shi)(shi)產權問(wen)題(ti)，畢竟會(hui)涉及到金錢糾紛(fen)問(wen)題(ti)，所以接下來產權問(wen)題(ti)的(de)確認(ren)就(jiu)是(shi)(shi)實地(di)看(kan)房的(de)重(zhong)點了。
由于是二手(shou)房，所以(yi)破損的情況(kuang)是必然存在的。有時候(hou)，房屋(wu)存在很大缺(que)陷，業主急于脫手(shou)，所以(yi)會做點手(shou)腳掩(yan)蓋缺(que)陷，這(zhe)種情況(kuang)我們更得提防。
如果實在害怕房子會出問題，或自己不太會看房，建議邀請有看房經驗的朋友或專業人士陪同前往。如果是我們親自檢查，通常可以著重檢查以下這些情況：
① 是否有漏水現象，包括天花板、樓地墻面、地下室、衛浴潔具(ju)等；
② 檢測上下水管道和衛生潔具是否有堵塞現象；
③ 墻面、地面和屋面是否起翹、開裂等現象，承重墻是否有損壞。（如有，強烈建議不要購買！）
④ 整體及各個角落的衛生情況如何，是否有臟物、涂鴉等。
TIPS： 如果是些小缺陷，可以和(he)業主(zhu)聊，并嘗試著壓(ya)低價格。
購房者要多方面了解，房屋周邊環境是否符合自己的需求，尤其要核對中介或業主在網站上所描述的周邊情況是否屬實，如不屬實，說明存在一些貓膩。而觀察周邊環境時，我們主要了解這些：
【配套情況】：是否有娛樂健身設施，公園、銀行、洗衣店等；
【污染問題】：小區垃圾處理狀況如何，夜晚是否有噪聲污染的問題；
【安全問題】：小區出入管理、保安是否能24小時值班等；
【特色問題】：以學區房為賣點的二手房需要到教育局確認是否真實；以保證落戶為優惠條件的二手房要到派出所進行確認；
【停車問題】：原業主是否有購買停車位，或小區停車位按月租用的費用是多少。
在整個二手(shou)房買賣交易流(liu)程中，產調(diao)絕對是最不容忽視的(de)問題，尤其是在簽合同之(zhi)前，我(wo)們更(geng)得(de)慎重調(diao)查清楚(chu)(chu)。這一方(fang)面，中介(jie)理應積極(ji)幫忙，如果不夠積極(ji)的(de)話，可催促或請他聯系業主，讓業主向自(zi)己(ji)說清楚(chu)(chu)。
① 為什么要做產權調查？
a. 房子不在政策優惠內，契稅營業稅都不能免，中介卻沒有告訴你，結果買房的錢和市場價沒有區別。
b. 房子被抵押了，不能過戶；房子因某些問題被法院查封，也不能過戶。而此時你卻付了意向金。
c. 你交了意向金，才發現房東跟房產證上的不是同一個人，根本無法順利完成過戶流程。
d. 入住二手房后，偶然聽到鄰居議論，房子原來的主人是非正常死亡，心理膈應卻沒地方申辯。
如果事先沒有做好產權調查，上述情況你很大概率會碰上，到時候可就欲哭無淚了......
② 什么時候進行產權調查？
產權調查理應進行兩次，一次是在初次看房后，確定對該房屋有興趣，再與房屋產權人去房管局做產調。
第二次則是在簽合同之前，最好就是在簽合同前的幾個小時內，這樣做的好處就是避免我們首次做完產調后，房屋產權悄悄出現變更，但我們卻沒有發現，提防房屋產權人做手腳。
③ 怎么做產權調查？
在二手房交易流程中，我們必須和該房屋產權人到交易中心領號處，領取排隊號碼，在工作人員的引導下，填好信息表（包含姓名、身份證號碼、物業地址、查閱項、簽名等），之后就等待窗口叫號。
輪到我們查閱時，就將身份證、信息表給工作人員，并繳納查閱費，工作人員會給你一份房地產登記薄。這份登記簿里會詳細記載該房屋的產權情況，待核實產權不存在問題后，我們才可以繼續買二手房下一步流程。
買二手房注意事項有很多，首先就是必須當面簽合同，以防止中介公司搞貓膩。如果沒有當面簽合同的話，中介公司會鉆空子，損害買賣方的利益，通常會有如下兩種情況：
a. 催促我們簽訂一式三聯的意向協議，并向我們討要意向金，然后由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯的意向協議均被中介拿走，有可能就出現代簽的情況，再者留下“空格”很容易給中介或賣方鉆空子的，這也屬于二手房合同注意事項之一。
b. 有的經紀公司存在“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，其他人則毀約。這種情況會讓中介公司獲取兩種利益，一是以房主不賣為由免責，所以無法退回買方定金；二是中介費通常為房價的1%-3%，所以房價越高，他們賺的更多。
中介向我們收取購房意向金、履約保證金、購房定金類等，必須拒絕，同時更換中介公司，否則就會出現上述的情況。此外，這筆款項是購房定金，理應由賣方親自收取，而不是中介；如果房東同意由中介收取，應讓房東在收款收據上簽字確認。 不(bu)少購(gou)房者(zhe)表示在(zai)看(kan)房時(shi)(shi)看(kan)到的房屋配套(tao)家具在(zai)真正(zheng)交房時(shi)(shi)卻沒有了。這種現象屢見不(bu)鮮，原(yuan)因是因為在(zai)買房前沒有和賣(mai)方以及(ji)中介協商清楚(chu)(chu)。所(suo)以購(gou)房者(zhe)在(zai)交易合同上一(yi)定(ding)要把各項物品的歸屬在(zai)合同上寫清楚(chu)(chu)。
有一種傳說叫做“老賴”，即盡管他的房(fang)屋(wu)產權歸(gui)你了，但他本人或親人的戶口仍然掛在這個房(fang)子(zi)上，始終(zhong)賴著不肯(ken)牽(qian)走。
“老(lao)賴(lai)”對我們孩子就讀附近學區(qu)房有很大的影響，而我們的戶口也無法牽進來，買賣房屋以及拆遷還得經過“老(lao)賴(lai)”本人同意。因此，在簽合(he)同前應到派出(chu)所查詢(xun)相關戶籍信(xin)息(xi)，并(bing)在合(he)同上(shang)約定遷出(chu)時(shi)間。
① 合同(tong)內容：合同(tong)內容中應包(bao)括當(dang)事人(ren)信(xin)息、房(fang)屋具體情(qing)況、約定(ding)房(fang)價及付款時(shi)間(jian)(jian)、交(jiao)房(fang)時(shi)間(jian)(jian)、違(wei)約責任、解決(jue)爭議方式、合同(tong)生效或(huo)失(shi)效條件(jian)、合同(tong)解除條款以及各項附件(jian)。
負責任的中介會幫你細看的，但若是遇到“坑貨”的話，可就很難說了，所以盡可能找大公司或熟悉的中介。
② 明確事項：違約金比例、代理費明細單等，尤其是違約金很重要，一旦買賣任何一方違約的話，違約金是可以彌補損失的，而且具備法律效應，不怕有人會賴賬，通常違約金約為房價的20%，可稍微提高5-10%。
① 申請過戶
二手房過戶流程不復雜，首先買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出過戶申請，并接受查驗有關證件、審查產權。如果事先將資料都準備齊全，通常一般一天可以辦完過戶。
② 繳納過戶稅費
無論是買方還是賣方，都需要繳納過戶稅費，而稅率則根據房屋性質而定。因此，我們要明確自己購置房屋需承擔的稅費，以此要求賣方降價彌補。那么，二手房過戶費怎么算？買二手房要交哪些稅？
| 交費款項 |
買房人應繳納稅費 |
交費款項 |
賣房人應繳納稅費 |
| 契稅 |
房款的1-3% |
印花稅 |
房款的0.05% |
| 印花稅 |
房款的0.05% |
交易費 |
3元/平方米 |
| 交易費 |
3元/平方米 |
營業稅 |
全額的5.5%（房產證未滿5年的） |
| 測繪費 |
1.36元/平方米 |
個人所得稅 |
盈利的20%/房款的1% |
| 權屬登記費及取證費 |
200元以內 |
/ |
/ |
③ 領取產權證
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，通常在1周至1個月內即可領取。
TIPS： 建(jian)議合(he)同(tong)上約(yue)(yue)(yue)定，如果在過戶(hu)中因業(ye)(ye)主原因，房產遭到查封，那么(me)可視(shi)為(wei)業(ye)(ye)主違(wei)約(yue)(yue)(yue)，并由業(ye)(ye)主承擔違(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren)。注(zhu)意，過戶(hu)后(hou)到手(shou)的(de)除了產權證，還有土(tu)地(di)證！
④ 等待業主遷出并裝修入住
業主在規定日期內遷出后，我們就可以視情況動手裝修入住或直接入住。但由于二手房相對老舊，裝修的注意事項比較高，因此我們得了解一些基本的知識。詳細可戳此閱讀：【二手房改造(zao)清單(dan)>>】
松樂
板川
格蘭
索邦
品升
海爾智能鎖
高牌地板
科凡
沙漠綠洲漆
中廣歐特斯
