什么是商住房

商住房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住(zhu)兩用(yong))；二是(shi)樓下(xia)是(shi)店(dian)面，樓上是(shi)住房(fang)，產權為同一(yi)人(ren)。

商住房與商品房的區別

商(shang)(shang)品房是(shi)只能夠用(yong)來(lai)住(zhu)人的(de)，而(er)且一般都是(shi)大產權房；但是(shi)對于商(shang)(shang)住(zhu)房來(lai)說就不太一樣了(le)，因為商(shang)(shang)住(zhu)房可(ke)(ke)以(yi)住(zhu)人也可(ke)(ke)以(yi)用(yong)作商(shang)(shang)鋪，產權方(fang)面也較短(duan)，一般是(shi)50年左(zuo)右(you)。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價(jia)

由于(yu)40年產權商(shang)住公寓一(yi)般以(yi)高層、小(xiao)面(mian)積戶(hu)型為主，容積率(lv)較高(容積率越高(gao)則相同占(zhan)地(di)面積上蓋得房子越多)，自(zi)然(ran)開發商(shang)的成本價就降低(di)，售(shou)價也跟著相應低(di)了不(bu)少。

2、面積(ji)大

對(dui)于(yu)這種(zhong)房子，開發商往(wang)往(wang)把(ba)層高(gao)設(she)成4.5米(mi)，再隔(ge)成2層，美其名曰“買(mai)一(yi)(yi)層贈(zeng)一(yi)(yi)層”，房子建筑面積60平方米，實際居住面積可(ke)能達到100平方(fang)米，這對于剛工作(zuo)不久(jiu)的年輕(qing)人而言，確(que)實充滿“殺傷力”。

3、不限購

在一些城市，直接(jie)將不少年輕買(mai)房人拒之門外(wai)的是(shi)限購(gou)、限貸。商住房不僅總價合適、而(er)且購(gou)買(mai)以后(hou)還能滿(man)足過渡(du)型居住功能，同時又兼(jian)具一定的投資功能，如果地(di)段靠近地(di)鐵(tie)站(zhan)，出租甚至比住宅更搶手。

4、拎(lin)包入(ru)住(zhu)

現(xian)在(zai)繁忙的(de)(de)工(gong)作中，對在(zai)都(dou)市的(de)(de)上班族們來說，這(zhe)種(zhong)公寓大多為精裝修，直(zhi)接做到了拎包入住，省去了購房者折騰的(de)(de)麻(ma)煩(fan)。

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缺點：

1、商(shang)住(zhu)房的(de)配套要比(bi)普(pu)通住(zhu)宅差(cha)，開(kai)發(fa)商(shang)為了(le)促進(jin)銷售，一般都會(hui)為普(pu)通住(zhu)宅引進(jin)學校、幼兒(er)園等配套，但(dan)商(shang)住(zhu)項(xiang)目(mu)一般不會(hui)有這(zhe)種(zhong)待遇(yu)。即使是(shi)普(pu)通住(zhu)宅混合商(shang)住(zhu)的(de)項(xiang)目(mu)，商(shang)住(zhu)房業(ye)主也不能享受子(zi)女入學待遇(yu)。

2、商住房的土(tu)地(di)使(shi)用年(nian)限多是40-50年(nian)，比普(pu)通住宅少(shao)20-30年(nian)。這種(zhong)天然(ran)的(de)缺(que)陷(xian)，讓商住房二次銷售(shou)面臨尷尬(ga)的(de)局面。因為(wei)自從(cong)溫州鹿城土(tu)地使(shi)用年(nian)限(xian)問(wen)題被曝光后，幾乎所有的(de)購房者對土(tu)地使(shi)用年(nian)限(xian)都倍(bei)加關注。

3、商住房貸(dai)款壓力大，你至多能(neng)貸(dai)款10年，首付必須50%，利率非但沒有優惠，還得在基準利率的基礎上(shang)上(shang)浮10%。

4、一手商住房不享(xiang)受稅(shui)費(fei)減(jian)免優惠，二手商住房不僅不享(xiang)受“滿五(wu)唯一”等政策，還(huan)會強制征(zheng)收(shou)增值(zhi)稅(shui)，交易成本更高(gao)。

5、部(bu)分商(shang)(shang)住(zhu)房能爭取到民水(shui)民電(dian)，但即使這樣，物業(ye)費和供暖費等支出仍然(ran)會按(an)商(shang)(shang)業(ye)標(biao)準(zhun)執行。

6、買(mai)商住(zhu)房不要指(zhi)望落戶了。

7、商住(zhu)房沒有燃(ran)氣，電費又很(hen)貴，進(jin)一步增加了居住(zhu)成本。

8、選擇(ze)商住(zhu)房居住(zhu)的購房者要接(jie)受辦公、餐飲、零售等人(ren)員(yuan)混(hun)雜(za)的狀態。而(er)且每(mei)一次的人(ren)口密度都很大，出行(xing)和居住(zhu)體驗(yan)都不好。

9、商住房基本沒有業主委員會，一旦(dan)出現問題，只(zhi)能自行維權，勢單力薄啊！

商住房的土地性質

商(shang)住房的土地(di)性質一般(ban)為商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)或者綜合(he)用(yong)(yong)地(di)，商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)一般(ban)用(yong)(yong)于規劃商(shang)業(ye)(ye)、娛(yu)樂、經營性建筑(zhu)。綜合(he)用(yong)(yong)地(di)一般(ban)用(yong)(yong)于規劃商(shang)業(ye)(ye)和住宅(zhai)。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房(fang)產權問題(ti)商品房具有50年完(wan)全產(chan)權。

商住房的交易條件

攜帶房(fang)產證(zheng)(zheng)和(he)土地使用證(zheng)(zheng)，沒有(you)這兩個證(zheng)(zheng)，房(fang)屋的合法性和(he)相關權益(yi)就(jiu)不(bu)能夠得到(dao)保證(zheng)(zheng)。當然(ran)，其交(jiao)易的合理性也(ye)就(jiu)可想而知。在實際中，我們如果存在沒有(you)房(fang)產證(zheng)(zheng)的情(qing)況，需(xu)要買賣(mai)雙(shuang)方開購房(fang)轉讓合同，雙(shuang)方同時(shi)簽字畫押。

房產證的過戶并不復(fu)雜，只要(yao)攜帶好相(xiang)關的手續，買賣雙方(fang)同時到(dao)房地產交(jiao)易(yi)中心場，便可以輕而易(yi)舉的辦理(li)完成。如果(guo)買方(fang)是將(jiang)房價全額付清，那么一(yi)般會選擇在過戶前先提交(jiao)一(yi)部分(fen)作(zuo)為(wei)預(yu)付款，然后，在過戶手續完成后，再將(jiang)尾款附(fu)上。

商(shang)業性質(zhi)的房(fang)子與住(zhu)(zhu)宅性質(zhi)的房(fang)子一個(ge)(ge)是用來盈利的一個(ge)(ge)是用來居住(zhu)(zhu)的，兩個(ge)(ge)的過戶(hu)(hu)費(fei)(fei)也不一樣(yang)。住(zhu)(zhu)宅過戶(hu)(hu)費(fei)(fei)：個(ge)(ge)人所得稅(shui)、契稅(shui)、增值稅(shui)、交易手續費(fei)(fei)、工本費(fei)(fei)等。

商住房如何選購

1、首(shou)先掌握(wo)開發商基本信息。要了(le)解開發商資質(zhi)是否齊全，修建的房(fang)屋是否合法，開發商資金是否雄厚，能不能如(ru)期交房(fang)等。

2、在(zai)(zai)優惠(hui)活動期間購(gou)房(fang)(fang)。一般商住房(fang)(fang)售(shou)賣(mai)都會(hui)采取(qu)一定的購(gou)房(fang)(fang)優惠(hui)政策(ce)，通常會(hui)安排在(zai)(zai)節(jie)假(jia)日(ri)、開盤(pan)前(qian)后。千萬(wan)不(bu)(bu)要小(xiao)看這些優惠(hui)活動，結算下來會(hui)省不(bu)(bu)少的費用。

3、觀察商住房所在地理位(wei)置(zhi)。商住房所在的(de)(de)(de)地理位(wei)置(zhi)很關鍵，關系到以(yi)后是(shi)否升值的(de)(de)(de)問題。根據你(ni)的(de)(de)(de)經濟(ji)能力，選擇更好的(de)(de)(de)地理區位(wei)，以(yi)臨近醫院、學校、車站、商業(ye)街道等交通便利(li)、人流量大的(de)(de)(de)地方(fang)(fang)為宜。或者即(ji)將發展成為商業(ye)中心、交通樞紐的(de)(de)(de)地方(fang)(fang)。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意房(fang)(fang)(fang)屋采光(guang)。一個好的(de)住房(fang)(fang)(fang)，一定要(yao)確保陽(yang)光(guang)充足，每個房(fang)(fang)(fang)間的(de)都有足夠(gou)光(guang)源。另外(wai)，光(guang)照時間長短也是(shi)需要(yao)考慮(lv)的(de)，一般以(yi)坐(zuo)北靠(kao)南或坐(zuo)南靠(kao)北為好，這樣(yang)能保證(zheng)夏冬季節光(guang)照均勻(yun)。

6、選擇合適的(de)樓(lou)層。具體樓(lou)層的(de)高矮根據(ju)個人喜好而定，但(dan)也要注意，如果是在商業(ye)中(zhong)心(xin)，建(jian)議(yi)選高層，避免(mian)噪聲問(wen)題，如果是比較擁(yong)擠，電(dian)梯(ti)(ti)吃(chi)緊(jin)或家中(zhong)有(you)不便(bian)坐電(dian)梯(ti)(ti)人員的(de)情況，建(jian)議(yi)選低層。

7、注意房屋周圍綠化及附(fu)屬設施(shi)。商住房的(de)綠化和附(fu)屬設施(shi)是否齊全，這些都是需(xu)要考慮的(de)地方(fang)，將來住在這里(li)生(sheng)活是否便捷、居住是否舒適。