2016中國房地產開(kai)發(fa)企(qi)業500強區(qu)域分布持續穩定。以500強房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業的總(zong)部所在(zai)地(di)(di)作為劃分標(biao)準來看,華(hua)東、華(hua)南和華(hua)北三(san)大地(di)(di)區(qu)分別(bie)占500強的40.80%、17.00%和13.20%,總(zong)計占據約(yue)70%的席(xi)位。
其(qi)中,華(hua)東區域以一線(xian)城市上海(hai)為核(he)心,區域內眾多重(zhong)點(dian)二線(xian)城市南京、杭州(zhou)、福州(zhou)、蘇(su)州(zhou)、寧(ning)波(bo)、廈門等地經濟基礎(chu)良好,城市發展(zhan)紅利促使全國房地產開發企業爭相(xiang)入駐(zhu)展(zhan)開競爭,企業占比較(jiao)上年提(ti)高3個百分點(dian)。
具體來看(kan),榜單的三強位置(zhi)依(yi)然由萬(wan)科(ke)、恒大和綠地牢牢占據(ju)。其中(zhong),萬(wan)科(ke)以超群的綜合實力(li)連續八年位居榜首。保利、中(zhong)國海(hai)外、碧桂(gui)園、融創(chuang)、龍湖、華(hua)夏(xia)幸(xing)(xing)福(fu)和富力(li)分列四到十位,其中(zhong),華(hua)夏(xia)幸(xing)(xing)福(fu)憑借近(jin)幾年持續增長首次(ci)躋身前(qian)十。
在貨(huo)幣寬松和持續的去庫存政(zheng)策下,2015年(nian)(nian)(nian)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售回升(sheng)迅速。全年(nian)(nian)(nian)全國商品(pin)房(fang)銷(xiao)售面積為12.85億平方米(mi),比(bi)上年(nian)(nian)(nian)增長(chang)6.5%;商品(pin)房(fang)銷(xiao)售額(e)為8.73萬(wan)億元(yuan),同(tong)比(bi)增長(chang)14.4%。商品(pin)房(fang)銷(xiao)售額(e)創下歷(li)史(shi)新高,銷(xiao)售面積也(ye)僅(jin)次于2013年(nian)(nian)(nian)高點。
500強房地產開發企業銷售明顯加速,500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米,同比增長11.6%,銷售金額創下4.0萬億元的新高,同比增長17.5%。銷售金額(e)的提升也帶動(dong)了企業(ye)資(zi)產(chan)的提升。2015年(nian)(nian),500強(qiang)房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)企業(ye)總資(zi)產(chan)均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)289.26億(yi)元(yuan),同(tong)比(bi)增(zeng)長13.04%,增(zeng)速較(jiao)2014年(nian)(nian)回(hui)升7.27個百分(fen)(fen)點;凈資(zi)產(chan)均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)72.68億(yi)元(yuan),同(tong)比(bi)增(zeng)長12.50%,增(zeng)速較(jiao)2014年(nian)(nian)回(hui)升5.18個百分(fen)(fen)點。500強(qiang)房(fang)企規(gui)模延(yan)續了近年(nian)(nian)來持(chi)續上升的趨(qu)勢,且在增(zeng)速連續五年(nian)(nian)出現(xian)下滑后,2015年(nian)(nian)再次實(shi)現(xian)增(zeng)速回(hui)升。
2015年以來,房地(di)產(chan)企(qi)業融資(zi)(zi)環境明顯(xian)改善,銀行貸款利率經多(duo)次降(jiang)息明顯(xian)下(xia)調,債(zhai)券(quan)市場(chang)也有利好。與此同時,上市房企(qi)中票、再融資(zi)(zi)等多(duo)元融資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)暢(chang)通。年內(nei),企(qi)業紛紛加大融資(zi)(zi)力(li)度,500強房地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業2015年資(zi)(zi)產(chan)負債(zhai)率均值為66.34%,較(jiao)(jiao)上年小幅提升0.47個百分點(dian);凈負債(zhai)率均值為72.23%,較(jiao)(jiao)2014年的93.77%下(xia)降(jiang)21.55個百分點(dian)。
另外,自2014年以來(lai),國內(nei)房企的融資環境就開(kai)始出現(xian)積(ji)極信號,再(zai)融資開(kai)閘(zha)、公司債(zhai)獲(huo)準、中(zhong)票放(fang)開(kai)都意味著國內(nei)房企融資渠(qu)道重歸市(shi)場化(hua)。2015年至今上市(shi)房企定增(zeng)規(gui)模超過三千億(yi)元(yuan),公司債(zhai)發行規(gui)模也達千億(yi),中(zhong)票融資規(gui)模也創近年新高(gao)。
融資成本(ben)(ben)下移通(tong)道(dao)(dao)的(de)(de)(de)打開,國(guo)內(nei)融資渠(qu)道(dao)(dao)的(de)(de)(de)回歸,也使(shi)得上(shang)市房企(qi)和(he)尚(shang)未搭建資本(ben)(ben)平(ping)臺的(de)(de)(de)房企(qi)之間(jian)差距進一(yi)步拉(la)開。領(ling)先企(qi)業(ye)(ye)融資成本(ben)(ben)在年內(nei)有效下降,特別是20強企(qi)業(ye)(ye)資金成本(ben)(ben)大多能控制在不超過5%的(de)(de)(de)水平(ping)。但由于銀行對于開發貸的(de)(de)(de)風險偏好(hao)沒(mei)有改(gai)變,且三(san)四線城市市場始(shi)終疲軟,非上(shang)市企(qi)業(ye)(ye)資金面仍舊匱乏。
隨(sui)著互(hu)聯網(wang)金(jin)(jin)融的快速發展(zhan),500強房(fang)地產(chan)開發企(qi)業紛紛攜手資本市場各類合作方,積極進行(xing)金(jin)(jin)融創(chuang)新。華(hua)遠、遠洋、恒(heng)(heng)大、碧桂園等企(qi)業都加入了互(hu)聯網(wang)金(jin)(jin)融行(xing)列(lie)并推出相關(guan)產(chan)品。恒(heng)(heng)大地產(chan)以北京自住房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)"應付購房(fang)款"為投資標的,發行(xing)"恒(heng)(heng)大購房(fang)寶",融資3億元。旭輝北京聯合拓之林公司推出"旭財寶",華(hua)遠地產(chan)和諾亞(ya)員(yuan)工寶發起(qi)房(fang)地產(chan)眾籌合作項(xiang)(xiang)目(mu)。
在(zai)房企涉足金融行業的同時,保(bao)險業也對上市房企表現出濃(nong)厚興趣,頻頻舉牌(pai)。年(nian)內,中(zhong)國(guo)平(ping)安(an)入股(gu)碧桂園(yuan),成(cheng)(cheng)為(wei)第二大股(gu)東(dong)。中(zhong)國(guo)平(ping)安(an)投資了(le)62.95億(yi)元用于(yu)收購碧桂園(yuan)增發股(gu)份(fen),約占碧桂園(yuan)總股(gu)份(fen)9.9%。新(xin)華人壽以27.81億(yi)元認購中(zhong)國(guo)金茂配售股(gu)份(fen),以9.5%的持股(gu)比(bi)例成(cheng)(cheng)為(wei)第二大股(gu)東(dong),二者計劃(hua)在(zai)戰(zhan)略(lve)層面達成(cheng)(cheng)合(he)作。
但并非所有(you)險(xian)資(zi)舉牌(pai)成為(wei)大股(gu)(gu)東都(dou)是開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)和資(zi)本市場達(da)成戰略合作的(de)結果。大部分開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)股(gu)(gu)權(quan)極其分散,極易遭遇野蠻收購,如(ru)年末險(xian)資(zi)對萬科的(de)爭奪就引發(fa)(fa)各方關注。
土地(di)(di)市場(chang)方面,2015年(nian),房(fang)地(di)(di)產開發(fa)企(qi)業土地(di)(di)購置面積(ji)為(wei)22811萬平方米,比上年(nian)下降31.70%,降幅較(jiao)上年(nian)明顯擴大(da);土地(di)(di)成交價款(kuan)為(wei)7622億(yi)元,同(tong)比下降23.9%。全年(nian)土地(di)(di)成交冰冷,市場(chang)整體(ti)偏弱。但(dan)隨著銷(xiao)售業績(ji)的好轉,二至四季度土地(di)(di)購置面積(ji)降幅逐(zhu)步小幅收窄,全年(nian)企(qi)業在土地(di)(di)投資(zi)方面呈現出前低后高的走勢。
值得注意的是(shi),2015年土地(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場兩極分(fen)化(hua)的格局依(yi)然明(ming)顯(xian)。500強企業整(zheng)體布局依(yi)然聚焦一線核心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)(shi),熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)地(di)(di)塊競(jing)爭激烈,高溢價(jia)地(di)(di)頻(pin)現(xian)(xian),部分(fen)熱(re)點(dian)地(di)(di)塊溢價(jia)率甚至可高達200%以上。少數熱(re)點(dian)二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)也成(cheng)交活(huo)躍,如南(nan)京、武漢(han)、杭(hang)州等(deng)地(di)(di)均有地(di)(di)王產生。與之形成(cheng)鮮明(ming)對比的則是(shi)大量(liang)三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場整(zheng)體慘淡,南(nan)寧、成(cheng)都、西安等(deng)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)甚至出現(xian)(xian)大量(liang)土地(di)(di)流拍現(xian)(xian)象。
由于熱點(dian)城市土(tu)(tu)地成本(ben)不斷攀升,百(bai)強企業正積極通過(guo)靈活的拿(na)地策略審慎地補充土(tu)(tu)地資(zi)源。2015年(nian),500強房地產開發企業存(cun)貨均值增(zeng)長率為8.59%,基(ji)本(ben)與上年(nian)持平,與2009年(nian)以來20%以上的存(cun)貨增(zeng)長率相比,房企近兩年(nian)的存(cun)貨增(zeng)幅保(bao)持低位(wei)。但整體而言,商品(pin)房待售面積占銷售面積的比重(zhong)仍處于歷(li)史高(gao)位(wei),市場去化壓力依(yi)然較大。
備注:因涉及上市公司信息披露,萬達不參加此次測評。
萬(wan)科之爭(zheng)這(zhe)部年度大戲,越(yue)來越(yue)好看了(le)。這(zhe)是(shi)一場(chang)三方(fang)逐(zhu)鹿萬(wan)科的(de)戰(zhan)爭(zheng),寶(bao)能左右(you)了(le)華潤和萬(wan)科管(guan)理(li)層(ceng)...
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