1995年中國的人均可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達(da)到29000左右(you)，也是(shi)20年大(da)概(gai)增(zeng)長(chang)7倍。我(wo)們可(ke)以(yi)看到，它的速度(du)跟GDP相仿，但(dan)是(shi)慢過GDP。在過去(qu)很(hen)多年里面(mian)，很(hen)多城市的房價未必(bi)可(ke)以(yi)跑贏(ying)GDP的增(zeng)長(chang)，但(dan)是(shi)它可(ke)以跑贏(ying)收入的(de)增長，這(zhe)就是為什么房價(jia)漲得更(geng)快的(de)一(yi)個(ge)原因。

類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年它的房價增速背離了GDP的(de)增長(chang)，所以它的(de)房市崩潰了。現在(zai)兩者(zhe)又趨于相同。中國其實也是(shi)差不(bu)多(duo)。

1998年到現在，中國人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長(chang)的經(jing)濟(ji)因素(su)背景下，基礎利率高于7%的年份只有三個月，大部分年份中國(guo)的利率在6%上下波動(dong)，什么意思呢？在過去20年，中國(guo)GDP平(ping)均大概是15%、14%的增長(chang)，但是基(ji)礎利率是7%。這(zhe)意味著只要你(ni)借到錢，基(ji)本上就(jiu)能賺(zhuan)到錢。更何況，房價可以(yi)在基(ji)礎利率的基(ji)礎上打七折或者是八(ba)五折。大家知道什么(me)人可以(yi)用基礎利率上下(xia)利息(xi)借到(dao)(dao)錢？國企，一部分上市公司，知名的外(wai)企。普通的民企能夠借到(dao)(dao)這么(me)便宜的錢嗎(ma)？借不到(dao)(dao)。

前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，能解釋房價的(de)上(shang)漲，但(dan)不能解釋(shi)房(fang)價(jia)上(shang)漲的(de)差異(yi)，所以下面三(san)個(ge)(ge)因(yin)素(su)，我們來聊一聊各地房(fang)價(jia)漲幅不一的(de)原因(yin)。先來看土(tu)地。關于土(tu)地我們最(zui)耳熟能詳的(de)就是“饑餓供(gong)地”。說整個(ge)(ge)國家在饑餓(e)供地，這句話肯定(ding)是不對(dui)的(de)，因為(wei)從有土(tu)地出讓開始(shi)，全國的(de)土(tu)地供應每一年(nian)都大幅上升。中國有660個(ge)城市，某(mou)些城市可以饑餓(e)供地，但(dan)絕(jue)大部分城市(shi)做不到。我們總(zong)結一下，“饑餓供地”有哪些條件？

第一是執政長官要有長遠眼光，這個不難理解，因為“饑餓供地”賣的地少，但收入更多。第二(er)是歷(li)史負(fu)擔少(shao)，這個就不容易，因(yin)為我無法決定(ding)我的(de)前(qian)任(ren)賣的(de)土(tu)地(di)，到底多還(huan)是不多。第三(san)是人口要流入。因(yin)為一(yi)個城市(shi)的(de)土(tu)地(di)供應減少(shao)后，如(ru)果人(ren)口流(liu)出(chu)速度(du)(du)超過土地減少的速度(du)(du)，“饑餓供地”就是無效的。

對于中國來說，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能夠保持大(da)致(zhi)平衡，剩下的地(di)(di)方才是(shi)人口大(da)量(liang)流(liu)入。所以這種情況下，大(da)部分地(di)(di)方想做到(dao)“饑餓供地(di)(di)”，其實并不容(rong)易。但像上(shang)海(hai)和(he)深圳這樣的地(di)(di)方，就可以做到。

我們把整個(ge)中國的(de)(de)(de)城市(shi)(shi)(shi)分為(wei)幾個(ge)部分。一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)，一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)就是(shi)北上廣深(shen)，它們可以(yi)吸(xi)引跨區的(de)(de)(de)人口(kou)(kou)(kou)流(liu)入，比如北京吸(xi)引東(dong)(dong)北、華北和(he)西北的(de)(de)(de)人口(kou)(kou)(kou)。上海(hai)(hai)吸(xi)引華東(dong)(dong)，廣州和(he)深(shen)圳吸(xi)引華南。二線城市(shi)(shi)(shi)是(shi)指(zhi)省會城市(shi)(shi)(shi)和(he)一(yi)些計劃單(dan)列市(shi)(shi)(shi)，它對本省的(de)(de)(de)人口(kou)(kou)(kou)有很大吸(xi)引力，比如廈門(men)，比如青島。其它城市(shi)(shi)(shi)稱為(wei)三四線城市(shi)(shi)(shi)，它的(de)(de)(de)人口(kou)(kou)(kou)能夠保持不減少，或者是(shi)停(ting)滯(zhi)是(shi)常態了。我們還是(shi)以(yi)上海(hai)(hai)作為(wei)一(yi)個(ge)樣本。從1999年到2015年，上海(hai)(hai)人口(kou)(kou)(kou)增加(jia)900萬(wan)。900萬(wan)人口(kou)(kou)(kou)放(fang)到任何(he)一(yi)個(ge)國家都是(shi)很大的(de)(de)(de)城市(shi)(shi)(shi)，差(cha)不多每年流(liu)入將近(jin)60萬(wan)人口(kou)(kou)(kou)，非常巨量(liang)。這種巨量(liang)的(de)(de)(de)人口(kou)(kou)(kou)流(liu)入也帶來對住房的(de)(de)(de)需求。

城(cheng)市(shi)(shi)格局是一個城(cheng)市(shi)(shi)規劃的(de)概(gai)念，通常(chang)是指山河(he)(he)湖海或(huo)者(zhe)地理位置的(de)影響。在這(zhe)里(li)我們講兩點。一是城(cheng)市(shi)(shi)的(de)行政(zheng)級別(bie)。從城(cheng)市(shi)(shi)發展歷(li)史來看(kan)，人口(kou)往沿海流(liu)動，人口(kou)往大(da)城(cheng)市(shi)(shi)流(liu)動，這(zhe)是一個正常(chang)的(de)現象。但在中國，由于行政(zheng)安排，大(da)量(liang)資源(yuan)(yuan)向直轄市(shi)(shi)集(ji)(ji)中，大(da)量(liang)資源(yuan)(yuan)向省會城(cheng)市(shi)(shi)集(ji)(ji)中，這(zhe)種改(gai)變(bian)其實是改(gai)變(bian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)競爭面貌。比如，整個河(he)(he)南所有(you)的(de)地方都在流(liu)出，只有(you)鄭(zheng)州人口(kou)是流(liu)入，就是因為省會的(de)力量(liang)。二(er)是城(cheng)市(shi)(shi)的(de)產業結(jie)構。

所(suo)謂城(cheng)市(shi)(shi)的(de)產(chan)(chan)業(ye)結構(gou)是(shi)指一個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)一、二、三(san)產(chan)(chan)業(ye)的(de)比重。我們可以(yi)(yi)觀察到，在GDP相(xiang)仿的(de)城(cheng)市(shi)(shi)，第(di)二產(chan)(chan)業(ye)比重較(jiao)高(gao)(gao)的(de)房(fang)(fang)價(jia)較(jiao)低，第(di)三(san)產(chan)(chan)業(ye)比重較(jiao)高(gao)(gao)的(de)房(fang)(fang)價(jia)較(jiao)高(gao)(gao)。以(yi)(yi)上海(hai)旁邊的(de)蘇(su)州(zhou)為(wei)(wei)例(li)(li)。蘇(su)州(zhou)是(shi)很漂亮的(de)城(cheng)市(shi)(shi)，人(ren)口(kou)過千(qian)萬，但(dan)實際是(shi)制(zhi)造(zao)業(ye)為(wei)(wei)主的(de)城(cheng)市(shi)(shi)，所(suo)以(yi)(yi)，雖(sui)然它的(de)人(ren)均(jun)GDP早就超(chao)過上海(hai)，但(dan)房(fang)(fang)價(jia)只有(you)上海(hai)的(de)1/3，為(wei)(wei)什么？因(yin)為(wei)(wei)流水線上的(de)工人(ren)收(shou)(shou)入(ru)很難提高(gao)(gao)，但(dan)如果(guo)你從事(shi)第(di)三(san)產(chan)(chan)業(ye)，例(li)(li)如房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)和金(jin)融業(ye)，人(ren)和人(ren)的(de)收(shou)(shou)入(ru)就可以(yi)(yi)拉開。一個(ge)(ge)成功的(de)銀行家(jia)是(shi)普通員工的(de)10倍(bei)甚至100倍(bei)，而整個(ge)(ge)房(fang)(fang)子的(de)成交，以(yi)(yi)上海(hai)為(wei)(wei)例(li)(li)，一年就十萬套新房(fang)(fang)，大概(gai)只有(you)100個(ge)(ge)人(ren)中間(jian)會(hui)有(you)一個(ge)(ge)人(ren)可以(yi)(yi)買(mai)，所(suo)以(yi)(yi)收(shou)(shou)入(ru)拉開會(hui)推高(gao)(gao)房(fang)(fang)價(jia)。因(yin)為(wei)(wei)決定房(fang)(fang)價(jia)的(de)，是(shi)買(mai)得起的(de)人(ren)的(de)收(shou)(shou)入(ru)，而不是(shi)平均(jun)收(shou)(shou)入(ru)。所(suo)以(yi)(yi)，未(wei)來房(fang)(fang)價(jia)該(gai)如何走，大家(jia)心里就只有(you)判斷了(le)。