什么是期房

人們習慣(guan)上把在建的(de)、尚(shang)未完(wan)成建設的(de)、不(bu)能交付使用的(de)房(fang)(fang)屋稱(cheng)為期房(fang)(fang)。即指開發商(shang)從取得(de)商(shang)品房(fang)(fang)預售許(xu)可(ke)證開始(shi)至取得(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)權證（大(da)產(chan)證）止，在這(zhe)一(yi)期間(jian)的(de)商(shang)品房(fang)(fang)稱(cheng)為期房(fang)(fang)。

期房有哪些優缺點

1、期房的優點

（1）房(fang)源充足，戶(hu)型、樓(lou)層的選(xuan)擇較(jiao)多。期房(fang)出售時一般房(fang)源都較(jiao)充足，選(xuan)擇空(kong)間(jian)大，購房(fang)者可根據自(zi)己的喜(xi)好，選(xuan)到合適、滿意的樓(lou)層和戶(hu)型。

（2）每期開盤一(yi)般(ban)都有優惠，價格相(xiang)對(dui)更便宜。開發商(shang)為了盡快收回資(zi)金或者募集資(zi)金，會對(dui)期房給予較大的(de)優惠，一(yi)般(ban)來說買期房比買現房在價格上可優惠10%以上。

（3）工程(cheng)質量(liang)隨時可見，便于監督和(he)提(ti)出意見。從付完(wan)定金的那一(yi)刻起(qi)，購(gou)房(fang)者可隨時經常去(qu)觀(guan)看和(he)了解(jie)工程(cheng)進度，可以(yi)對房(fang)屋結構、墻體、地板、隱蔽(bi)電路等建(jian)好以(yi)后(hou)不易看到的工程(cheng)隨時監督。

（4）付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)輕松，隨施工(gong)進度付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，一(yi)般分為(wei)(wei)三(san)次。首次付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時間(jian)(jian)為(wei)(wei)取得(de)預售證時，一(yi)般僅付(fu)1萬(wan)元(yuan)～2萬(wan)元(yuan)的(de)定金和總房款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)10%左右的(de)首期房款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)；第(di)二(er)次付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時間(jian)(jian)是工(gong)程(cheng)進行到一(yi)半時，付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)額約為(wei)(wei)總房款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)60%；第(di)三(san)次付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時間(jian)(jian)為(wei)(wei)房屋已經交(jiao)工(gong)或即將(jiang)(jiang)(jiang)投入(ru)使用(yong)時，購房者將(jiang)(jiang)(jiang)余下的(de)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)項(xiang)付(fu)完，同時開(kai)發商將(jiang)(jiang)(jiang)房屋交(jiao)付(fu)給(gei)購房者，也可(ke)選擇按(an)揭付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。如果是一(yi)次性交(jiao)付(fu)全款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，可(ke)獲得(de)更大的(de)優惠。

（5）如果是地(di)段較好的(de)樓(lou)(lou)盤，并(bing)且(qie)樓(lou)(lou)盤附近有(you)新的(de)大型建(jian)筑(zhu)和道路規劃，周邊的(de)配套(tao)設(she)施更加完善起來，房子則可能具有(you)保值(zhi)和升(sheng)值(zhi)功能。

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2、期房的缺點

（1）有太多不可(ke)預知的潛在因素。因為只能看到效果圖(tu)、樣板房（部分有）和沙盤(pan)圖(tu)，實物和效果圖(tu)可(ke)能差距不小。期(qi)房不僅需要等(deng)待(dai)時間(jian)，還可(ke)能因購房居民(min)對周(zhou)邊開發規(gui)劃不了解，購房后會發生鄰近又蓋新樓遮擋視線陽(yang)光，或(huo)(huo)原有的配套改作他(ta)(ta)用，或(huo)(huo)其他(ta)(ta)事件嚴重影(ying)響居住環境等(deng)問題(ti)。

（2）建設(she)過程(cheng)中有工(gong)(gong)程(cheng)停頓(dun)或者(zhe)“爛尾”的風險。有些開(kai)發商情(qing)況(kuang)難以(yi)把握，若開(kai)發商在樓盤(pan)建設(she)過程(cheng)中因實力不(bu)足(zu)、資(zi)金不(bu)到位，使(shi)工(gong)(gong)程(cheng)停頓(dun)或者(zhe)倒閉，那(nei)么購房者(zhe)就會蒙受巨大的損失。

（3）購買風險較大，沒有實物對照，有關(guan)面(mian)積、戶型、裝修(xiu)標(biao)準(zhun)難以判斷。購房(fang)者僅僅參考模型中的綠地(di)景觀、整體規劃、戶型等方面(mian)就決定(ding)買房(fang)，到工(gong)程完工(gong)后，很有可能發現房(fang)子和理想中差(cha)距較大，在房(fang)屋(wu)面(mian)積、公攤面(mian)積上也有可能出(chu)現糾紛。

（4）期房(fang)合同上寫(xie)明的(de)交房(fang)時間往(wang)往(wang)都(dou)會逾期，不管是開發(fa)商原(yuan)本就有(you)意欺騙(pian)還是其他客觀原(yuan)因，都(dou)將(jiang)給購房(fang)者(zhe)帶(dai)來不便(bian)。

（5）市場(chang)行情(qing)與價格漲跌(die)難以預(yu)測，具有一定風(feng)險。

期房和現房有什么區別

1、從入住(zhu)時(shi)間來看(kan)，現房是(shi)你什(shen)么時(shi)候(hou)買就什(shen)么時(shi)候(hou)可以住(zhu)；而準現房則是(shi)需要(yao)等(deng)到房子封頂，需要(yao)等(deng)一段時(shi)間才(cai)能住(zhu)，但是(shi)比期房等(deng)待(dai)的(de)時(shi)間要(yao)短；而期房的(de)等(deng)待(dai)時(shi)間是(shi)最長的(de)。

2、從(cong)各自的(de)配(pei)套(tao)設(she)施來看，現(xian)房(fang)(fang)的(de)配(pei)套(tao)設(she)施完(wan)善，大多是已經建(jian)好(hao)的(de)配(pei)套(tao)設(she)施，戶主(zhu)可親身體(ti)(ti)驗來判斷(duan)好(hao)壞(huai)并且提(ti)出修(xiu)改建(jian)議(yi)；而準現(xian)房(fang)(fang)的(de)配(pei)套(tao)設(she)施一般(ban)都在(zai)建(jian)設(she)中(zhong)，但能(neng)知道承(cheng)諾的(de)配(pei)套(tao)設(she)施是否(fou)正在(zai)建(jian)設(she)過程中(zhong)；期房(fang)(fang)就只能(neng)看設(she)計圖和區域(yu)規劃圖，但是具(ju)體(ti)(ti)是否(fou)能(neng)實現(xian)不確定。

3、從房(fang)(fang)屋價(jia)格(ge)來看，在(zai)一(yi)般情況下，現(xian)房(fang)(fang)的價(jia)格(ge)肯定是要(yao)比(bi)準現(xian)房(fang)(fang)和期(qi)房(fang)(fang)要(yao)高一(yi)些，因為直接可(ke)以入住，不需要(yao)時間成本，而準現(xian)房(fang)(fang)與期(qi)房(fang)(fang)的房(fang)(fang)價(jia)，受市場、地段的影響較大(da)，但(dan)是優惠(hui)力(li)度較大(da)，可(ke)能(neng)會很便宜。

期房購買流程

1、首先要選房

購(gou)房(fang)者(zhe)首(shou)先應該(gai)要去售樓部(bu)查看(kan)戶(hu)型(xing)，選(xuan)定自己滿意的(de)(de)戶(hu)型(xing)和樓盤。在選(xuan)房(fang)的(de)(de)時(shi)候，一定要注(zhu)意查看(kan)開發(fa)(fa)商(shang)＂五(wu)證＂是(shi)否齊全。除了查看(kan)五(wu)證以(yi)(yi)外，選(xuan)房(fang)的(de)(de)同時(shi)還要仔(zi)細(xi)了解(jie)開發(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)基(ji)本情況。其中(zhong)包括開發(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)信譽、經(jing)濟實力、資信狀況及(ji)歷年在房(fang)地產市場的(de)(de)開發(fa)(fa)業績，因為購(gou)買(mai)期房(fang)的(de)(de)風險(xian)是(shi)比較大的(de)(de)，所以(yi)(yi)選(xuan)擇大開發(fa)(fa)商(shang)會(hui)更有保障。

2、簽訂購房合同

在選(xuan)好房(fang)(fang)子后，如(ru)果購房(fang)(fang)者有意(yi)向購房(fang)(fang)的話，接下(xia)來就是與開發商簽(qian)訂購房(fang)(fang)合同(tong)了。

3、預售登記

很多(duo)購房者都有這(zhe)樣的誤(wu)區，認為與(yu)開發商簽(qian)訂(ding)買賣(mai)合同之后，房子就(jiu)是自己(ji)的了。其實買賣(mai)雙方(fang)只有在(zai)辦(ban)理(li)完(wan)預售登(deng)記后，契約才會具備法律效力。買賣(mai)雙方(fang)應在(zai)契約簽(qian)訂(ding)后30日內，應該(gai)就(jiu)去所(suo)屬房屋土地管理(li)局市場處辦(ban)理(li)。

4、收房驗房

等到開發(fa)商竣工驗收(shou)(shou)后，就會通知(zhi)購(gou)房(fang)者(zhe)來驗房(fang)收(shou)(shou)房(fang)。大家(jia)在收(shou)(shou)房(fang)的時候應查看房(fang)屋基(ji)本(ben)設施是否(fou)(fou)齊全，水、電、氣是否(fou)(fou)通暢(chang)，開發(fa)商在購(gou)房(fang)時答應的條(tiao)件有沒有做到，還有小區的物業是否(fou)(fou)得力(li)，監管到位(wei)，以及現在買房(fang)者(zhe)很看重的停車位(wei)問題(ti)。都應該得到一個妥善的處理。

期房付款方法

1、首(shou)付款(kuan)比例(li)：一般而言(yan)首(shou)套(tao)房購買者，可以根據個人經濟實(shi)力，選擇(ze)首(shou)付款(kuan)的最低比例(li)或者更(geng)高(gao)，一般首(shou)付是全(quan)款(kuan)的20%-30%等(deng)等(deng)，如果在首(shou)付壓(ya)力較(jiao)大的時(shi)候，可以選擇(ze)最低比例(li)繳納，余款(kuan)通過公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)或者商(shang)業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)來補充。

2、繳納(na)月(yue)(yue)(yue)(yue)供(gong)：貸款(kuan)后，等到(dao)銀行放款(kuan)，則從(cong)放款(kuan)日(ri)起(qi)開始(shi)每月(yue)(yue)(yue)(yue)繳納(na)月(yue)(yue)(yue)(yue)供(gong)，月(yue)(yue)(yue)(yue)供(gong)繳納(na)數量(liang)公積金貸款(kuan)是可以調(diao)整的(de)，找到(dao)相應的(de)電話，提前一個月(yue)(yue)(yue)(yue)更改(gai)，下個月(yue)(yue)(yue)(yue)的(de)繳納(na)數額(e)。月(yue)(yue)(yue)(yue)供(gong)與銀行利(li)率相關，記得每年年初根(gen)據利(li)率合(he)理調(diao)整月(yue)(yue)(yue)(yue)供(gong)數量(liang)。

3、全(quan)款(kuan)(kuan)(kuan)購買：期房(fang)也是可(ke)以(yi)全(quan)款(kuan)(kuan)(kuan)的，只要有經濟實(shi)力，交(jiao)款(kuan)(kuan)(kuan)后(hou)，就等(deng)開(kai)發商通知收房(fang)，全(quan)款(kuan)(kuan)(kuan)購買缺點就是金(jin)額(e)支(zhi)出(chu)較大，但是優點是不(bu)用做房(fang)奴(nu)并(bing)給銀行(xing)繳(jiao)納利息(xi)，總體(ti)而言100萬(wan)的房(fang)子(zi)，利息(xi)約為(wei)20多萬(wan)。

購買期房要注意哪些風險

1、查(cha)看(kan)開(kai)發商的五(wu)證是否齊(qi)全(quan)

五證(zheng)(zheng)是(shi)開發(fa)商(shang)銷(xiao)售房子的(de)(de)(de)必備條件，只有五證(zheng)(zheng)齊全的(de)(de)(de)房屋才(cai)是(shi)合法(fa)的(de)(de)(de)商(shang)品房，才(cai)能得到相(xiang)關(guan)部門和法(fa)律的(de)(de)(de)承認與保護。如(ru)果(guo)開發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)五證(zheng)(zheng)不齊全，購(gou)買(mai)期房后(hou)的(de)(de)(de)風險會很(hen)大，比如(ru)無法(fa)簽訂正式的(de)(de)(de)商(shang)品房合同、網簽無法(fa)進(jin)行、無法(fa)辦理房產(chan)證(zheng)(zheng)、不能貸(dai)款等(deng)。因此，大家在買(mai)房前一定要(yao)查看開發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)五證(zheng)(zheng)是(shi)否(fou)齊全。

五證(zheng)是指(zhi)《國有土地(di)(di)使用(yong)證(zheng)》、《建設用(yong)地(di)(di)規劃許可(ke)證(zheng)》、《建設工(gong)(gong)程(cheng)規劃許可(ke)證(zheng)》、《建設工(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)許可(ke)證(zheng)》、《商品房銷售(shou)（預售(shou)）許可(ke)證(zheng)》。

在(zai)這里小(xiao)編要提醒大(da)家在(zai)查看五證(zheng)時一定要看原(yuan)件(jian)，因為復印件(jian)容易作弊。此外(wai)，還(huan)要注(zhu)意核實自己(ji)擬購買的(de)房(fang)屋(wu)是(shi)否在(zai)《商(shang)品房(fang)銷售(shou)（預售(shou)）許可證(zheng)》上(shang)所載的(de)房(fang)屋(wu)棟號范圍內。

2、考(kao)察(cha)開發商的(de)實力

購房者在購買期房之前一定要對開發商的實力和信譽進行全面考察，可以去開發商已經開(kai)發過的(de)(de)樓(lou)盤現場轉(zhuan)一(yi)轉(zhuan)，了解下小區的(de)(de)基本情況，也可以(yi)上網查詢(xun)該開(kai)發商(shang)的(de)(de)實(shi)力(li)和口碑，比(bi)如進入(ru)業主論壇，看看業主們對(dui)該樓(lou)盤的(de)(de)評價。

3、要求開發商將承諾與廣告宣傳的內容寫入合同里

我(wo)們(men)(men)在購(gou)買房子的(de)過程(cheng)中，是什(shen)么打動了我(wo)們(men)(men)的(de)心(xin)讓我(wo)們(men)(men)去(qu)購(gou)買，想必一定是開發商的(de)廣(guang)告，既然我(wo)們(men)(men)是因為被廣(guang)告里的(de)內(nei)容所吸引而(er)購(gou)房的(de)，那么我(wo)們(men)(men)就需要(yao)把(ba)我(wo)們(men)(men)想要(yao)的(de)東西寫入購(gou)買合(he)同里，從而(er)得到我(wo)們(men)(men)想要(yao)的(de)東西。

比如，開(kai)發商的廣告(gao)描述是買房就(jiu)送停車(che)位，這時購(gou)房者就(jiu)應該(gai)要求開(kai)發商把車(che)位的具體位置、面積、產(chan)權等寫(xie)入(ru)合同里。

此(ci)外，還有關于小區(qu)的布局圖的約定(ding)，比如層(ceng)高、方位、小區(qu)入(ru)口、綠化(hua)率、是否(fou)有商鋪(pu)的附(fu)屬等都(dou)要盡(jin)量寫(xie)入(ru)合同里。如果(guo)開發商沒(mei)有履行承諾，這些約定(ding)都(dou)是以后的法律依據。

4、注(zhu)意購(gou)房合(he)同中不可(ke)抗力條(tiao)款

不(bu)可抗力(li)是指在合(he)同(tong)訂立后發生當事(shi)人在訂合(he)同(tong)時不(bu)能預見、不(bu)能避免、不(bu)可控制的意(yi)外(wai)事(shi)故(gu)，以致(zhi)不(bu)能履行(xing)合(he)同(tong)或不(bu)能如期履行(xing)合(he)同(tong)。

不(bu)可抗力(li)的意(yi)外事故主要包括(kuo)由于自然力(li)量(liang)引起(qi)(qi)的事故，如(ru)水(shui)災(zai)、風災(zai)、旱災(zai)、地(di)震(zhen)、臺風、冰雹、泥石流等(deng)；由于社會原因引起(qi)(qi)的事故，如(ru)戰爭(zheng)、政府(fu)禁令(ling)、征(zheng)收、征(zheng)用等(deng)；以及發生的社會異常事件，如(ru)騷亂(luan)等(deng)。

期房出現哪些問題可以退房

１、商(shang)品房買(mai)賣合同內容(rong)異于認購(gou)(gou)書內容(rong)，由(you)于合同主(zhu)要條(tiao)(tiao)款(kuan)(kuan)已(yi)經確定(ding)，合同已(yi)經成立，對未決(jue)事項(xiang)雙方應繼續談判以簽訂(ding)本(ben)約。如果開發商(shang)提供的(de)格式合同與認購(gou)(gou)書條(tiao)(tiao)款(kuan)(kuan)不(bu)一致，或者商(shang)品房買(mai)賣合同條(tiao)(tiao)款(kuan)(kuan)不(bu)合理(li)，此(ci)時買(mai)方有權拒簽，并要求返還定(ding)金。

２、開(kai)發商(shang)未取得(de)相應(ying)的(de)(de)批準、證(zheng)件，《城市房地產管理(li)法》第(di)４４條(tiao)規定對(dui)商(shang)品房預售(shou)限定了(le)嚴(yan)格(ge)的(de)(de)條(tiao)件，其(qi)中取得(de)商(shang)品房預售(shou)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)是開(kai)發商(shang)預售(shou)的(de)(de)前提。如果開(kai)發商(shang)沒(mei)有(you)取得(de)預售(shou)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)進行預售(shou)，所簽訂(ding)的(de)(de)合同則(ze)沒(mei)有(you)法律效力，業主(zhu)有(you)權要求(qiu)退房。

３、開發(fa)(fa)商單方(fang)變(bian)更規(gui)劃，在簽訂商品房買(mai)賣合(he)同(tong)后，如果(guo)開發(fa)(fa)商未經買(mai)方(fang)同(tong)意單方(fang)變(bian)更朝向、面(mian)積、戶(hu)型等(deng)規(gui)劃、設計，買(mai)方(fang)有權要求解除合(he)同(tong)，并要求開發(fa)(fa)商支付相應賠償金。

４、面積(ji)(ji)誤差，《較高人(ren)民法(fa)院關(guan)于審(shen)理商(shang)品房買(mai)(mai)賣合(he)同糾紛案件司法(fa)解(jie)釋的(de)理解(jie)與適(shi)用(yong)(yong)》第十四(si)條(tiao)明確規(gui)定(ding)，出賣人(ren)交(jiao)付使用(yong)(yong)的(de)房屋(wu)套內(nei)建筑面積(ji)(ji)或建筑面積(ji)(ji)與合(he)同約(yue)定(ding)面積(ji)(ji)不(bu)符，合(he)同對(dui)此有(you)約(yue)定(ding)的(de)，依約(yue)定(ding)處(chu)理；如無約(yue)定(ding)，則面積(ji)(ji)誤差比(bi)絕對(dui)值(zhi)超過３％，買(mai)(mai)受人(ren)有(you)權(quan)請求解(jie)除(chu)合(he)同。

５、遲延交房實踐中，開發商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件（如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等）進行規避。