容積(ji)率(lv)(lv)，是指一個小(xiao)區的總(zong)建筑面積(ji)與用地(di)面積(ji)的比(bi)率(lv)(lv)。對(dui)于(yu)發展(zhan)商來說，容積(ji)率(lv)(lv)決定地(di)價(jia)成(cheng)本在(zai)房屋中(zhong)占的比(bi)例，而對(dui)于(yu)住(zhu)(zhu)戶來說，容積(ji)率(lv)(lv)直接涉及到(dao)居(ju)住(zhu)(zhu)的舒適度。一個良(liang)好的居(ju)住(zhu)(zhu)小(xiao)區，高層住(zhu)(zhu)宅容積(ji)率(lv)(lv)應(ying)(ying)不(bu)超過(guo)5，多層住(zhu)(zhu)宅應(ying)(ying)不(bu)超過(guo)2，綠地(di)率(lv)(lv)應(ying)(ying)不(bu)低于(yu)30%。但(dan)由于(yu)受(shou)土地(di)成(cheng)本的限制，并不(bu)是所有(you)項目都(dou)能做得(de)到(dao)。

一、簡介

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又(you)稱(cheng)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積毛密(mi)度。項目(mu)用(yong)地(di)范圍內地(di)上(shang)(shang)總建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積（但(dan)必須是正負0標高以上(shang)(shang)的建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積）與項目(mu)總用(yong)地(di)面(mian)(mian)積的比值。

容積率(lv)是(shi)衡量(liang)(liang)建設用地(di)使用強度的(de)一項重(zhong)要指標(biao)。容積率(lv)的(de)值是(shi)無量(liang)(liang)綱的(de)比值，通(tong)常以地(di)塊面(mian)積為1，地(di)塊內地(di)上建筑(zhu)物的(de)總建筑(zhu)面(mian)積對地(di)塊面(mian)積的(de)倍數(shu)，即為容積率(lv)的(de)值。

容(rong)積率是(shi)指項目規劃建(jian)設用地(di)范圍(wei)內全部建(jian)筑(zhu)(zhu)面積與規劃建(jian)設用地(di)面積之(zhi)比。附屬(shu)(shu)建(jian)筑(zhu)(zhu)物也(ye)計算(suan)在內，但應注(zhu)明不計算(suan)面積的附屬(shu)(shu)建(jian)筑(zhu)(zhu)物除外。值(zhi)得注(zhu)意(yi)的是(shi)，容(rong)積率越(yue)(yue)低(di)，居民的舒適度(du)(du)越(yue)(yue)高(gao)，反之(zhi)則舒適度(du)(du)越(yue)(yue)低(di)。

一(yi)般(ban)情況下(xia)指某一(yi)基地(di)(di)(di)(di)范圍內，地(di)(di)(di)(di)面(mian)(mian)以上各類建(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積總和與基地(di)(di)(di)(di)面(mian)(mian)積的(de)比值。可(ke)以根據規(gui)(gui)劃(hua)和管(guan)理需要對地(di)(di)(di)(di)下(xia)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)算(suan)(suan)地(di)(di)(di)(di)下(xia)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)。其(qi)實，一(yi)直以來都是(shi)地(di)(di)(di)(di)方政府(fu)自(zi)行規(gui)(gui)定的(de)，關于地(di)(di)(di)(di)下(xia)室是(shi)否算(suan)(suan)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)[2]，地(di)(di)(di)(di)下(xia)商(shang)業建(jian)筑(zhu)(zhu)（商(shang)業用(yong)房）算(suan)(suan)不(bu)(bu)算(suan)(suan)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)都做(zuo)了很(hen)好(hao)的(de)探索。不(bu)(bu)算(suan)(suan)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)是(shi)考慮(lv)到(dao)節約用(yong)地(di)(di)(di)(di)，鼓勵開(kai)發地(di)(di)(di)(di)下(xia)空間，計(ji)入容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)是(shi)規(gui)(gui)范房地(di)(di)(di)(di)產市場，防止不(bu)(bu)良房地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發商(shang)有(you)漏洞可(ke)鉆。

二、計算公式

容積(ji)(ji)率=地上總(zong)建筑面(mian)積(ji)(ji)÷可建設用地面(mian)積(ji)(ji)

上面 這個公式(shi)的出處有：北京市規劃委員會(hui)關(guan)于(yu)發(fa)布《容積率(lv)指(zhi)標計算規則》的通知（市規發(fa)〔2006〕851號，2006年(nian)7月(yue)10日(ri)）

但在工業(ye)上，根(gen)據GB50489-2009《化(hua)工企業(ye)總圖運(yun)輸設計規范》，

容積(ji)(ji)率(lv)=（廠區建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)+構筑物面(mian)積(ji)(ji)）÷廠區占地面(mian)積(ji)(ji)

當(dang)建(jian)筑物層(ceng)高超過8米，在(zai)計(ji)算(suan)容積(ji)率時該層(ceng)建(jian)筑面積(ji)加倍計(ji)算(suan)(? 容積(ji)率各個地區(qu)或城市有(you)各自相關規定)。

容積率越高，居民的舒(shu)適度越低(di)，反之則(ze)舒(shu)適度越高。

綠地(di)率也是如此。綠地(di)率較高(gao)，容積率較低，建筑密(mi)度(du)一般也就較低，發展商可用于(yu)回收(shou)資金的面(mian)積就越少，而(er)住戶就越舒(shu)服。容積率和綠地(di)率這兩個(ge)(ge)比率決定了這個(ge)(ge)項(xiang)目是從人的居住需求(qiu)角度(du)，還是從純粹賺錢的角度(du)來(lai)設計一個(ge)(ge)社區。

綠(lv)化(hua)率(lv)：項目規劃建(jian)設(she)(she)用地范圍內(nei)的(de)綠(lv)化(hua)面(mian)(mian)積與規劃建(jian)設(she)(she)用地面(mian)(mian)積之比。但(dan)綠(lv)化(hua)率(lv)只是開發商宣傳樓盤(pan)綠(lv)化(hua)時用的(de)概念，并(bing)沒有法(fa)律和法(fa)規依據(ju)。法(fa)律法(fa)規中明(ming)確規定的(de)衡量樓盤(pan)綠(lv)化(hua)狀況的(de)國家標(biao)準是綠(lv)地率(lv)，其計算要(yao)比綠(lv)化(hua)率(lv)嚴格很多(duo)。

計算公式：

綠地(di)率(lv)=綠地(di)面積(ji)(ji)/土地(di)面積(ji)(ji)

綠地率(lv)通常以(yi)下限控制。這里的(de)綠地包(bao)括公共(gong)綠地、宅旁(pang)綠地、公共(gong)服務設施所(suo)屬綠地（道路紅線內的(de)綠地），不(bu)包(bao)括屋頂、曬臺的(de)人工綠地。公共(gong)綠地內占(zhan)地面積不(bu)大于(yu)百分之一的(de)雕塑、水池(chi)、亭榭等綠化小品建筑可(ke)視為綠地。

“容積率”是項目(mu)總(zong)建筑面積與總(zong)占(zhan)地(di)面積之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地10萬平(ping)(ping)方(fang)米，總建筑面積(ji)10萬平(ping)(ping)方(fang)米，容積(ji)率為1

總占地10萬平方(fang)米，總建筑面(mian)積15萬平方(fang)米，容積率為1.5

總占地(di)10萬(wan)平方(fang)米，總建筑(zhu)面積8萬(wan)平方(fang)米，容(rong)積率(lv)為0.8

容積率越(yue)小，居住(zhu)密度(du)越(yue)小，相對舒服。容積率越(yue)大則相反。

容積率超過5就不建議購買了

三、相關規定

容積率一般(ban)是(shi)由政府規定的。

現行城市規劃法(fa)規體系下(xia)編(bian)制(zhi)的各類居住(zhu)用(yong)地(di)的控(kong)制(zhi)性詳細(xi)規劃，一般而言(yan)，容積(ji)率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層(ceng)高層(ceng)住(zhu)宅為1.8~2.5,

19層以上住宅(zhai)為2.4~4.5,

住宅小(xiao)區容積率(lv)小(xiao)于1.0的(de)，為非普通住宅。

四、建筑特點

(一)容(rong)積率(lv)表(biao)達(da)的(de)(de)是具體“宗地(di)”內單(dan)(dan)位(wei)土(tu)地(di)面積上允許的(de)(de)建(jian)筑容(rong)量。宗地(di)是地(di)籍管(guan)理的(de)(de)基本單(dan)(dan)元，是地(di)球表(biao)面一塊有確定邊界、有確定權(quan)屬的(de)(de)土(tu)地(di)，其(qi)面積不包括公(gong)用(yong)的(de)(de)道路、公(gong)共綠地(di)、大型(xing)市政及(ji)公(gong)共設施用(yong)地(di)等。容(rong)積率(lv)只有在指(zhi)“宗地(di)”容(rong)積率(lv)的(de)(de)情況下，才(cai)能(neng)反映土(tu)地(di)的(de)(de)具體利(li)用(yong)強度，宗地(di)間才(cai)具有可比性。

(二(er))容積(ji)率(lv)(R)、建(jian)筑(zhu)(zhu)密(mi)(mi)度(du)(C)與(yu)(yu)層(ceng)數(shu)(H)之(zhi)間有一(yi)定(ding)關(guan)系(xi)。建(jian)筑(zhu)(zhu)密(mi)(mi)度(du)是指在(zai)具體“宗(zong)地”內(nei)(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)物基底(di)面(mian)積(ji)與(yu)(yu)宗(zong)地面(mian)積(ji)之(zhi)比。當宗(zong)地內(nei)(nei)各房(fang)屋(wu)(wu)的層(ceng)數(shu)相同，且(qie)對單個房(fang)屋(wu)(wu)來說各層(ceng)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)相等(deng)時，三(san)者之(zhi)間的關(guan)系(xi)可(ke)表示為：R=C·H，此(ci)種情況(kuang)下(xia)，建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)數(shu)與(yu)(yu)容積(ji)率(lv)成正比例關(guan)系(xi)。

(三(san))容(rong)積率可(ke)以(yi)更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使(shi)用(yong)權的目的是為了對土地進行(xing)開(kai)發，建設房(fang)屋。

房屋的單方開發成(cheng)本=房屋單方造(zao)價+樓面地價+稅+費

樓面(mian)(mian)地價=宗地總(zong)價/宗地內(nei)允許總(zong)建筑面(mian)(mian)積=土地單價/容積率

規劃(hua)建筑面積=土(tu)地面積×容積率(lv)

容積(ji)率=地上建筑總面(mian)積(ji)÷規劃用地面(mian)積(ji)

因此，樓面地(di)價比單位地(di)價更(geng)能準(zhun)確地(di)反映(ying)地(di)價的(de)高(gao)低(di)。

(四)容(rong)(rong)積率存(cun)在客觀上的最合理(li)值(zhi)。在一(yi)般情況下，提高(gao)容(rong)(rong)積率可以(yi)提高(gao)土地的利用效(xiao)益(yi)，但建(jian)筑容(rong)(rong)量的增大，會帶來建(jian)筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為(wei)做到經(jing)濟(ji)效(xiao)益(yi)、社會效(xiao)益(yi)與環境效(xiao)益(yi)相協調(diao)，城市(shi)規劃中的容(rong)(rong)積率存(cun)在客觀上的最合理(li)值(zhi)。[6]

五、計算規則

具體的計(ji)算規(gui)則應根據《建(jian)(jian)筑(zhu)工程(cheng)建(jian)(jian)筑(zhu)面積計(ji)算規(gui)范》（GB/T50353-2005）和(he)當地相關部(bu)門的文(wen)件計(ji)算，以下舉例北京市規(gui)劃委(wei)員(yuan)會關于發布《容(rong)積率指標計(ji)算規(gui)則》的通知(市規(gui)發〔2006〕851號,2006年7月(yue)10日(ri))

1、容(rong)積(ji)率系(xi)指一定地(di)塊內(nei)，地(di)上(shang)總(zong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)值(zhi)與(yu)總(zong)建(jian)設(she)用(yong)地(di)面(mian)(mian)積(ji)的(de)商。地(di)上(shang)總(zong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)值(zhi)為建(jian)設(she)用(yong)地(di)內(nei)各棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物地(di)上(shang)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)值(zhi)之和(he)；地(di)下(xia)有經營性面(mian)(mian)積(ji)的(de)，其經營面(mian)(mian)積(ji)不納入計算(suan)容(rong)積(ji)率的(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。一般情況下(xia)，建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)值(zhi)按(an)照《建(jian)筑(zhu)(zhu)工程建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)規(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)定執(zhi)行；遇有特殊(shu)情況，按(an)照本規(gui)則下(xia)列規(gui)定執(zhi)行。

2、當住宅建筑標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)4.9米 (2.7米+2.2米)時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積(ji)的計(ji)(ji)算值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影面(mian)積(ji)的2倍計(ji)(ji)算；當住宅建筑層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積(ji)的計(ji)(ji)算值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影面(mian)積(ji)的3倍計(ji)(ji)算。

3、當辦公(gong)建筑標(biao)準(zhun)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于(yu)5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內是否有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積(ji)(ji)的(de)計(ji)(ji)算(suan)值按該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)積(ji)(ji)的(de)2倍計(ji)(ji)算(suan)；當辦公(gong)建筑層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于(yu)8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內是否有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積(ji)(ji)的(de)計(ji)(ji)算(suan)值按該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)(ying)面(mian)積(ji)(ji)的(de)3倍計(ji)(ji)算(suan)。

4、當普(pu)通商業(ye)建筑(zhu)(zhu)標準層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于6.1米 (3.9米+2.2米)時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的計算值按該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影(ying)面(mian)積的2倍計算；當普(pu)通商業(ye)建筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的計算值按該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影(ying)面(mian)積的3倍計算。

5、計(ji)算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計(ji)算值(zhi)按照(zhao)其水平投影面積計(ji)算。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室(shi)外(wai)地(di)坪(ping)標高(gao)(gao)不一致時(shi)，以周邊最(zui)近的城(cheng)市道路標高(gao)(gao)為準(zhun)加上0.2米(mi)作為室(shi)外(wai)地(di)坪(ping)，之后(hou)再按(an)上述規定核準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和(he)展覽館類建(jian)筑暫不按本規則計(ji)算(suan)容積(ji)率，其建(jian)筑面積(ji)的計(ji)算(suan)值(zhi)按照《建(jian)筑工(gong)程建(jian)筑面積(ji)計(ji)算(suan)規范(fan)》（GB/T50353-2005）的規定執行。

8、設計單位應在總平面圖上分別注(zhu)明建筑面積(ji)和建筑面積(ji)計算值。

9、本規則規定的數值均含本數。

10、對本規則執行過程中遇到的其(qi)它情況，我委(wei)將及(ji)時(shi)予以(yi)補充和修(xiu)正(zheng)。

11、本(ben)規則自發布之日起執行。

六、對地價的影響

影響(xiang)地(di)價的(de)(de)(de)因素很多，雖然各(ge)因素影響(xiang)地(di)價的(de)(de)(de)途(tu)徑(jing)各(ge)不相同(tong)，但其作用(yong)(yong)機制可(ke)抽象(xiang)概(gai)括為兩(liang)個方(fang)(fang)面(mian)：一(yi)是(shi)通(tong)(tong)過影響(xiang)土地(di)收益(yi)(yi)來影響(xiang)地(di)價，二(er)是(shi)通(tong)(tong)過影響(xiang)土地(di)供求關系(xi)影響(xiang)地(di)價。收益(yi)(yi)機制很大程(cheng)度上決(jue)定了土地(di)供給的(de)(de)(de)經(jing)濟剩余(yu)(yu)量，市場(chang)供求關系(xi)使(shi)地(di)價相對(dui)經(jing)濟剩余(yu)(yu)量產生波動(dong)，決(jue)定了土地(di)供給的(de)(de)(de)經(jing)濟剩余(yu)(yu)量的(de)(de)(de)分配(pei)，使(shi)地(di)價的(de)(de)(de)變化趨于復雜化。容積率(lv)(lv)對(dui)地(di)價的(de)(de)(de)影響(xiang)規(gui)律，同(tong)時受收益(yi)(yi)機制和(he)市場(chang)供求關系(xi)的(de)(de)(de)作用(yong)(yong)，總體說來，區位條件(jian)愈(yu)優越，地(di)價水(shui)平愈(yu)高，供求矛盾愈(yu)突出，土地(di)規(gui)劃控制愈(yu)嚴格，容積率(lv)(lv)對(dui)地(di)價的(de)(de)(de)影響(xiang)程(cheng)度愈(yu)大。具(ju)體表現在以下幾個方(fang)(fang)面(mian)：

影響一

遵循(xun)“報酬(chou)遞增(zeng)(zeng)遞減(jian)規(gui)律(lv)(lv)”。在一(yi)(yi)定的(de)(de)技術(shu)經濟條件下，土地(di)(di)(di)(di)純收益(yi)會隨(sui)著土地(di)(di)(di)(di)投(tou)資的(de)(de)增(zeng)(zeng)加而出現由遞增(zeng)(zeng)到(dao)(dao)遞減(jian)的(de)(de)特點。作為(wei)城(cheng)市建設用(yong)地(di)(di)(di)(di)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)對地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)影響的(de)(de)報酬(chou)遞增(zeng)(zeng)遞減(jian)規(gui)律(lv)(lv)表現在：在建筑(zhu)密度一(yi)(yi)定時(shi)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)的(de)(de)增(zeng)(zeng)加，主(zhu)要(yao)引起房屋層數(shu)的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，隨(sui)房屋層數(shu)的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，開(kai)始(shi)時(shi)由于(yu)(yu)基礎工(gong)程費(fei)及地(di)(di)(di)(di)基處(chu)理費(fei)的(de)(de)分攤，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)降低；當層數(shu)達(da)到(dao)(dao)一(yi)(yi)定值時(shi)，就(jiu)需(xu)要(yao)加固基礎、增(zeng)(zeng)加電梯、加強抗震等，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)由下降轉為(wei)上升(sheng)，而單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)則由于(yu)(yu)建筑(zhu)容(rong)(rong)量(liang)的(de)(de)增(zeng)(zeng)大(da)(da)造(zao)成的(de)(de)建筑(zhu)環境質量(liang)下降而呈遞減(jian)趨勢(shi)。當單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)時(shi)，土地(di)(di)(di)(di)收益(yi)達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)大(da)(da)，土地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)也(ye)達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)高(gao)，此時(shi)的(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)為(wei)最(zui)(zui)經濟容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。若繼(ji)續增(zeng)(zeng)大(da)(da)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)會因單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)而使土地(di)(di)(di)(di)投(tou)資收益(yi)開(kai)始(shi)下降，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)也(ye)隨(sui)之開(kai)始(shi)下降。如(圖一(yi)(yi))，MC為(wei)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，某一(yi)(yi)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)L時(shi)的(de)(de)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)是該容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)下的(de)(de)總(zong)收益(yi)(DCGF面積(ji)(ji)(ji))減(jian)掉投(tou)資者(zhe)資本、勞力的(de)(de)正(zheng)常利潤，剩(sheng)余部分即為(wei)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)。當容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)等于(yu)(yu)M時(shi)，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，土地(di)(di)(di)(di)開(kai)發的(de)(de)邊(bian)際收益(yi)為(wei)0，總(zong)收益(yi)(DCNF面積(ji)(ji)(ji))達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)大(da)(da)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)高(gao)，M為(wei)最(zui)(zui)佳(jia)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。超過這個(ge)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)開(kai)始(shi)向(xiang)反方(fang)(fang)向(xiang)變化，隨(sui)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)提高(gao)而下降。

影響二

容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。

首先，城市規模大，土地(di)集約化利用(yong)程度高(gao)，地(di)價(jia)總體水平高(gao)，樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地(di)價(jia)占房(fang)屋單(dan)方(fang)開發(fa)成本(ben)(ben)比例(li)高(gao)，通(tong)過(guo)降低(di)(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地(di)價(jia)來降低(di)(di)房(fang)屋單(dan)方(fang)開發(fa)成本(ben)(ben)效(xiao)果(guo)明(ming)顯，而小城市土地(di)集約化利用(yong)程度低(di)(di)，地(di)價(jia)總體水平低(di)(di)，房(fang)屋開發(fa)單(dan)方(fang)成本(ben)(ben)主要受房(fang)屋單(dan)方(fang)造價(jia)影(ying)響(xiang)，通(tong)過(guo)降低(di)(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地(di)價(jia)降低(di)(di)房(fang)屋開發(fa)單(dan)方(fang)成本(ben)(ben)效(xiao)果(guo)不明(ming)顯，而且(qie)房(fang)屋層數(shu)(shu)達到一定數(shu)(shu)值后若(ruo)繼續(xu)增(zeng)加(jia)層數(shu)(shu)會增(zeng)加(jia)單(dan)方(fang)工程造價(jia)；

另外(wai)，大城(cheng)(cheng)市(shi)有(you)比較(jiao)系統的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)資料(liao)，土(tu)地開發(fa)(fa)受規(gui)劃(hua)控(kong)制(zhi)比較(jiao)嚴(yan)，而(er)小城(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)控(kong)制(zhi)一般(ban)不(bu)(bu)嚴(yan)格(ge)，容積率(lv)的(de)確(que)定往(wang)往(wang)具有(you)隨(sui)意性(xing)，許多(duo)地方沒(mei)有(you)容積率(lv)這個(ge)指(zhi)標(biao)限制(zhi)，或有(you)，但控(kong)制(zhi)不(bu)(bu)嚴(yan)，而(er)且有(you)的(de)地方政府(fu)為樹(shu)城(cheng)(cheng)市(shi)形象(xiang)，往(wang)往(wang)鼓(gu)勵建(jian)筑(zhu)物向(xiang)空中(zhong)發(fa)(fa)展，愈(yu)高愈(yu)好，容積率(lv)在這些小城(cheng)(cheng)鎮(zhen)缺乏實際操(cao)作意義。

所(suo)以，城(cheng)市規模愈(yu)大(da)，容(rong)積(ji)率對(dui)地價的(de)影(ying)響(xiang)愈(yu)明顯(xian)，地價隨容(rong)積(ji)率的(de)變化幅度愈(yu)大(da)。

影響三

容(rong)(rong)積(ji)(ji)率對(dui)同一(yi)城(cheng)市(shi)不同區位地價(jia)(jia)的(de)(de)作(zuo)用(yong)(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)(du)不同。城(cheng)市(shi)中(zhong)心區位條(tiao)件(jian)優越，土(tu)(tu)地利(li)用(yong)(yong)(yong)集(ji)約程(cheng)度(du)(du)(du)、土(tu)(tu)地利(li)用(yong)(yong)(yong)效益(yi)、土(tu)(tu)地需求量、土(tu)(tu)地稀缺程(cheng)度(du)(du)(du)、規(gui)劃(hua)控制(zhi)程(cheng)度(du)(du)(du)均(jun)高于(yu)其(qi)(qi)它(ta)區域，特(te)別是城(cheng)市(shi)邊緣(yuan)區，投資者的(de)(de)激(ji)烈競爭使地價(jia)(jia)隨容(rong)(rong)積(ji)(ji)率變化的(de)(de)幅度(du)(du)(du)保持或接近土(tu)(tu)地收益(yi)機制(zhi)作(zuo)用(yong)(yong)(yong)下(xia)的(de)(de)地價(jia)(jia)隨容(rong)(rong)積(ji)(ji)率的(de)(de)變化規(gui)律；而在(zai)其(qi)(qi)他地區則隨著土(tu)(tu)地利(li)用(yong)(yong)(yong)收益(yi)、土(tu)(tu)地需求量及其(qi)(qi)稀缺程(cheng)度(du)(du)(du)降低，容(rong)(rong)積(ji)(ji)率對(dui)地價(jia)(jia)的(de)(de)作(zuo)用(yong)(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)(du)隨之下(xia)降。因(yin)此，容(rong)(rong)積(ji)(ji)率對(dui)地價(jia)(jia)的(de)(de)影(ying)響程(cheng)度(du)(du)(du)在(zai)同一(yi)城(cheng)市(shi)表現為從中(zhong)心向外圍逐漸減弱。

影響四

容(rong)積率(lv)(lv)對(dui)不(bu)(bu)同類型用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)作用(yong)(yong)(yong)程(cheng)(cheng)度(du)不(bu)(bu)同。商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)(qu)位(wei)條件反應最(zui)敏感(gan)，只能布局在少量(liang)區(qu)(qu)位(wei)條件優(you)越的(de)(de)沿路區(qu)(qu)域，土(tu)地(di)(di)(di)(di)稀缺程(cheng)(cheng)度(du)、供求(qiu)矛盾(dun)比(bi)住(zhu)宅(zhai)、工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)突出，容(rong)易(yi)形成賣方市(shi)場，眾多用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)者的(de)(de)競爭(zheng)促使容(rong)積率(lv)(lv)增加產(chan)生(sheng)的(de)(de)經濟(ji)剩余(yu)主要(yao)以(yi)地(di)(di)(di)(di)價(jia)形式表現出來，歸土(tu)地(di)(di)(di)(di)所有者所有；住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)(qu)位(wei)條件反應的(de)(de)敏感(gan)程(cheng)(cheng)度(du)比(bi)商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)途弱，但(dan)比(bi)工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)強(qiang)；工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)一般分布在城市(shi)外圍(wei)，不(bu)(bu)但(dan)受(shou)區(qu)(qu)位(wei)條件影響(xiang)最(zui)不(bu)(bu)敏感(gan)，而(er)且受(shou)工(gong)(gong)藝流程(cheng)(cheng)的(de)(de)制約，在很(hen)多情況下沒有容(rong)積率(lv)(lv)的(de)(de)限制。因此，在同一城市(shi)中，容(rong)積率(lv)(lv)對(dui)不(bu)(bu)同類型地(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)影響(xiang)程(cheng)(cheng)度(du)由強(qiang)到(dao)弱依(yi)次為商(shang)業(ye)、住(zhu)宅(zhai)、工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)容積率(lv)的(de)住(zhu)宅(zhai)項目意味著小區(qu)內(nei)房子建(jian)得(de)多，而高(gao)密(mi)(mi)(mi)度的(de)住(zhu)宅(zhai)必定會帶來高(gao)密(mi)(mi)(mi)度的(de)居住(zhu)人(ren)口，最終導(dao)致小區(qu)中業主的(de)生活(huo)舒適度下降(jiang)。另(ling)外，高(gao)密(mi)(mi)(mi)度的(de)居住(zhu)人(ren)口還會對小區(qu)內(nei)的(de)健(jian)身場(chang)所(suo)、兒童活(huo)動(dong)區(qu)域、娛(yu)樂(le)中心以(yi)及樓宇內(nei)的(de)電梯、消防通道形成(cheng)比較(jiao)大的(de)壓力。頻繁的(de)的(de)使(shi)用會加劇(ju)這些設施的(de)老化，所(suo)以(yi)在購買高(gao)密(mi)(mi)(mi)度小區(qu)時應該對此提出更高(gao)的(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)容積率住宅對土地使用率的(de)(de)(de)過分追求，小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)內(nei)的(de)(de)(de)樓層會比(bi)較高(gao)、綠地的(de)(de)(de)比(bi)例也(ye)會相應的(de)(de)(de)減少，從而影響居住區(qu)內(nei)的(de)(de)(de)生活環(huan)境與品質。另(ling)外，樓間距過近、小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)內(nei)道(dao)路狹窄、停(ting)車位置不足也(ye)是高(gao)容積率小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)經常(chang)遇(yu)到的(de)(de)(de)問題。如何合理地解決這些問題不但(dan)是擺在開發商案頭(tou)的(de)(de)(de)重要(yao)工作，也(ye)是使購房者提高(gao)對小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)認可(ke)度的(de)(de)(de)重要(yao)方面。

安防問題

由于居住(zhu)(zhu)密(mi)度(du)大，所以出入的(de)(de)人(ren)會較(jiao)多，外來(lai)(lai)人(ren)員(yuan)混(hun)入其中的(de)(de)難度(du)也(ye)會相(xiang)應(ying)地降低很多。這就(jiu)(jiu)對高容積率(lv)住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)安(an)防(fang)系統提出了更高的(de)(de)要(yao)求。所以高容積率(lv)的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅安(an)防(fang)系統一定要(yao)跟上(當然這不(bu)是說低容積率(lv)的(de)(de)小區(qu)安(an)防(fang)就(jiu)(jiu)不(bu)重要(yao))，不(bu)僅(jin)要(yao)加大監控設備的(de)(de)密(mi)度(du)，而且也(ye)需要(yao)更多的(de)(de)巡邏人(ren)員(yuan)來(lai)(lai)保證住(zhu)(zhu)戶(hu)的(de)(de)安(an)全(quan)。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)(fa)處理(li)了一批(pi)違(wei)法(fa)(fa)違(wei)規(gui)問(wen)題。從2009年5月起(qi)，各地開(kai)始(shi)組織自(zi)查自(zi)糾，對(dui)2007年1月1日至(zhi)(zhi)2009年3月31日期(qi)間領取規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)的(de)房(fang)地產開(kai)發項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)進行梳理(li)清查，對(dui)發現(xian)的(de)違(wei)法(fa)(fa)違(wei)規(gui)問(wen)題及時依法(fa)(fa)處理(li)。截(jie)至(zhi)(zhi)2009年12月31日，除西藏外，全國30個省(sheng)(區、市)共自(zi)查房(fang)地產項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)73139個(用地面積(ji)447557公(gong)(gong)頃(qing))，其中存在(zai)變更規(gui)劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)8235個，占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)11.26%；發現(xian)違(wei)規(gui)變更規(gui)劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)1988個(用地面積(ji)5474公(gong)(gong)頃(qing)),占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)2.72%，占(zhan)變更規(gui)劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)數的(de)24.14%；通過自(zi)查自(zi)糾共補交土地出讓(rang)金等124.06億元(yuan)，罰款(kuan)6.51億元(yuan)，撤銷(xiao)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)57項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)。從兩(liang)部專項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)治理(li)辦公(gong)(gong)室掌握的(de)情(qing)況(kuang)看，北(bei)京(jing)、遼寧、江(jiang)蘇、浙(zhe)江(jiang)、安徽、江(jiang)西、山(shan)東、湖北(bei)、湖南(nan)、廣東、廣西、四(si)川、貴州、云南(nan)、陜西、青海等省(sheng)(區、市)行動(dong)迅速(su)，基(ji)礎性工(gong)作相對(dui)扎實，情(qing)況(kuang)上報及時、詳(xiang)細。

加大查辦力度

嚴肅(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)違(wei)紀(ji)(ji)違(wei)法案(an)(an)件(jian)。各(ge)(ge)地(di)注意(yi)加大辦(ban)案(an)(an)力度，認真調查(cha)(cha)核(he)實群眾舉(ju)報(bao)(bao)的問題(ti)和(he)(he)線(xian)索，嚴肅(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)違(wei)紀(ji)(ji)違(wei)法案(an)(an)件(jian)。截(jie)至(zhi)2009年12月31日，各(ge)(ge)省(區、市(shi)(shi))容(rong)積(ji)(ji)率問題(ti)專(zhuan)項(xiang)治理工作(zuo)機構(gou)共受理群眾舉(ju)報(bao)(bao)888件(jian)，查(cha)(cha)實241件(jian)，給予黨(dang)政紀(ji)(ji)處(chu)分(fen)178人(ren)(ren)(ren)，其中(zhong)縣(xian)處(chu)級干部(bu)(bu)(bu)45人(ren)(ren)(ren)，地(di)廳級干部(bu)(bu)(bu)9人(ren)(ren)(ren)；移送司法機關(guan)69人(ren)(ren)(ren)，其中(zhong)縣(xian)處(chu)級干部(bu)(bu)(bu)19人(ren)(ren)(ren)，地(di)廳級干部(bu)(bu)(bu)3人(ren)(ren)(ren)。從各(ge)(ge)地(di)案(an)(an)件(jian)查(cha)(cha)辦(ban)情況看,以(yi)下四類問題(ti)比較突出(chu)：一(yi)是(shi)公職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員利用規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)(pi)權(quan)，搞(gao)權(quan)錢(qian)交(jiao)(jiao)易，索賄(hui)受賄(hui)；二是(shi)地(di)方政府(fu)和(he)(he)城鄉(xiang)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)主管(guan)部(bu)(bu)(bu)門(men)(men)(men)從地(di)方、部(bu)(bu)(bu)門(men)(men)(men)利益(yi)(yi)(yi)出(chu)發(fa)(fa)(fa)，違(wei)反(fan)法定權(quan)限和(he)(he)程序，擅自(zi)批(pi)(pi)準變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整容(rong)積(ji)(ji)率，隨(sui)意(yi)減(jian)免(mian)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金及配套(tao)規(gui)(gui)(gui)費；三是(shi)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商未經批(pi)(pi)準，擅自(zi)違(wei)反(fan)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許可(ke)進行開(kai)發(fa)(fa)(fa)建設(she)，政府(fu)主管(guan)部(bu)(bu)(bu)門(men)(men)(men)失職(zhi)瀆職(zhi)，監管(guan)不力甚至(zhi)放棄監管(guan)；四是(shi)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商利用偽造公文、私刻公章等(deng)不法手(shou)段，騙取變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整容(rong)積(ji)(ji)率的規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許可(ke)。各(ge)(ge)地(di)嚴肅(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)典型案(an)(an)件(jian)，發(fa)(fa)(fa)揮了(le)(le)查(cha)(cha)案(an)(an)的震(zhen)懾和(he)(he)教育作(zuo)用。湖北(bei)省查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)麻城市(shi)(shi)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)領(ling)域(yu)腐(fu)敗窩案(an)(an)，麻城市(shi)(shi)原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)市(shi)(shi)委(wei)(wei)書記鄧新生、原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)主管(guan)城建的副(fu)市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)徐圣賢、建設(she)局(ju)(ju)原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)局(ju)(ju)長(chang)(chang)(chang)夏(xia)桂松等(deng)公職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員在土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)、規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)(pi)、規(gui)(gui)(gui)費減(jian)免(mian)過程中(zhong)收受房(fang)地(di)產(chan)商賄(hui)賂。浙(zhe)江省查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)平(ping)陽(yang)縣(xian)房(fang)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)腐(fu)敗窩案(an)(an)，原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委(wei)(wei)副(fu)書記、縣(xian)長(chang)(chang)(chang)黃安波，原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委(wei)(wei)常(chang)委(wei)(wei)、常(chang)務副(fu)縣(xian)長(chang)(chang)(chang)徐定錦等(deng)4名縣(xian)處(chu)級干部(bu)(bu)(bu)，利用職(zhi)務之便(bian)，為有(you)關(guan)企業在增(zeng)加容(rong)積(ji)(ji)率、免(mian)交(jiao)(jiao)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金等(deng)方面(mian)謀(mou)取利益(yi)(yi)(yi)，非法收取他(ta)人(ren)(ren)(ren)財物(wu)。海南省查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)三亞市(shi)(shi)政府(fu)原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)助理曾清泉(quan)違(wei)紀(ji)(ji)違(wei)法案(an)(an)，曾清泉(quan)在擔任三亞市(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)局(ju)(ju)局(ju)(ju)長(chang)(chang)(chang)和(he)(he)市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)助理期間，利用職(zhi)務之便(bian)，在規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)(pi)、調整容(rong)積(ji)(ji)率等(deng)方面(mian)，為他(ta)人(ren)(ren)(ren)謀(mou)取利益(yi)(yi)(yi)，索取、收受他(ta)人(ren)(ren)(ren)巨額財物(wu)。

長效機制建設

建(jian)立(li)健全了(le)一批(pi)法(fa)規制(zhi)度(du)。一些地(di)(di)方(fang)通過專項(xiang)治理查找問題，有(you)力推(tui)進(jin)了(le)城(cheng)(cheng)鄉規劃工作(zuo)的(de)(de)(de)(de)制(zhi)度(du)建(jian)設(she)(she)。各地(di)(di)相繼(ji)(ji)制(zhi)定出臺了(le)一批(pi)政(zheng)策性(xing)文件(jian)。北京、河(he)北、安徽、福建(jian)、江西(xi)、山(shan)東、陜西(xi)等省、市(shi)(shi)(shi)(shi)對建(jian)設(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)調(diao)整的(de)(de)(de)(de)條(tiao)件(jian)和(he)程序(xu)作(zuo)出了(le)明確規定。北京市(shi)(shi)(shi)(shi)規劃委(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)監(jian)察局共同制(zhi)定了(le)《關于落(luo)實住房和(he)城(cheng)(cheng)鄉建(jian)設(she)(she)部(bu)、監(jian)察部(bu)〈關于加(jia)強建(jian)設(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)管(guan)理和(he)監(jian)督檢查的(de)(de)(de)(de)通知(zhi)〉的(de)(de)(de)(de)意見》，將建(jian)設(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)指標的(de)(de)(de)(de)調(diao)整程序(xu)具體細化為書面申請、集體研(yan)究、技術論證、部(bu)門聯審、專家(jia)評議、公(gong)眾參(can)與、請示(shi)上報、人大備案等八大環節。河(he)北省以(yi)(yi)省人民政(zheng)府令形(xing)式(shi)下發了(le)《河(he)北省城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)控制(zhi)性(xing)詳細規劃管(guan)理辦(ban)法(fa)(試行)》，對修改控詳規以(yi)(yi)及(ji)變更建(jian)筑容(rong)積率(lv)(lv)(lv)、建(jian)筑密度(du)等開發強度(du)控制(zhi)性(xing)內容(rong)的(de)(de)(de)(de)程序(xu)作(zuo)了(le)限制(zhi)性(xing)規范，并(bing)設(she)(she)定了(le)法(fa)律責(ze)任。長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)(yi)清查項(xiang)目(mu)(mu)、查處案件(jian)為切入(ru)點(dian)相繼(ji)(ji)出臺了(le)《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)經營(ying)性(xing)用地(di)(di)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)指標調(diao)整辦(ban)法(fa)》、《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)計算原則(ze)》、《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)關于違規調(diao)整建(jian)設(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積率(lv)(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任追究辦(ban)法(fa)》等一系列政(zheng)策性(xing)文件(jian)。各地(di)(di)還(huan)就推(tui)進(jin)城(cheng)(cheng)鄉規劃工作(zuo)政(zheng)務公(gong)開進(jin)行了(le)積極探索，普遍建(jian)立(li)起了(le)規劃批(pi)前(qian)和(he)批(pi)后公(gong)示(shi)、建(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)公(gong)示(shi)、建(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)批(pi)前(qian)和(he)批(pi)后公(gong)示(shi)、違法(fa)查處公(gong)示(shi)，以(yi)(yi)及(ji)社會監(jian)督員等制(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數地方對容(rong)積率專項(xiang)(xiang)治(zhi)理工作的(de)(de)重要性認識不(bu)夠(gou)，仍然處于被動應付(fu)狀態(tai)，工作進展(zhan)緩慢，工作成(cheng)效不(bu)大。有(you)的(de)(de)自查自糾(jiu)不(bu)深入(ru)不(bu)扎實(shi)，基礎性工作薄弱，從各地上報的(de)(de)情況(kuang)(kuang)看，還存(cun)在著“零問(wen)題”、“零案件(jian)”的(de)(de)情況(kuang)(kuang)；有(you)的(de)(de)上報情況(kuang)(kuang)不(bu)及時，數據不(bu)完整，存(cun)在缺項(xiang)(xiang)、漏項(xiang)(xiang)的(de)(de)情況(kuang)(kuang)。另外，一些(xie)(xie)地方對清理相關地方性法規(gui)和(he)規(gui)范(fan)性文件(jian)重視不(bu)夠(gou)，一些(xie)(xie)明顯與《城鄉規(gui)劃法》規(gui)定不(bu)一致(zhi)的(de)(de)規(gui)范(fan)性文件(jian)沒有(you)得到及時清理糾(jiu)正。

查辦力度低

當前，群眾投(tou)訴(su)反(fan)映違(wei)規(gui)變更規(gui)劃、調(diao)整容積率問(wen)題(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)舉報量依然居高不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)下，但一些地方開(kai)展監督檢查的(de)(de)(de)(de)措施不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)夠(gou)有力，查辦(ban)(ban)案件的(de)(de)(de)(de)力量投(tou)入(ru)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)足，部(bu)(bu)門(men)間協調(diao)機制不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)健全(quan)。少數(shu)省(區、市(shi)(shi))對兩部(bu)(bu)轉(zhuan)辦(ban)(ban)案件不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)夠(gou)重視(shi)、不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)夠(gou)嚴肅，有的(de)(de)(de)(de)對兩部(bu)(bu)要結(jie)果(guo)的(de)(de)(de)(de)案件不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)予回(hui)(hui)(hui)復(fu)(fu)(fu)或回(hui)(hui)(hui)復(fu)(fu)(fu)時間超期(qi)過長；有的(de)(de)(de)(de)對轉(zhuan)辦(ban)(ban)案件不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)直接(jie)進行調(diao)查處(chu)(chu)理(li)(li)，轉(zhuan)交投(tou)訴(su)涉及的(de)(de)(de)(de)地市(shi)(shi)城鄉(xiang)規(gui)劃部(bu)(bu)門(men)調(diao)查處(chu)(chu)理(li)(li)，甚(shen)至(zhi)回(hui)(hui)(hui)函直接(jie)轉(zhuan)呈下級報告(gao)，對需(xu)核實的(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)下判斷(duan)、結(jie)論，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)提整改意見措施。2009年(nian)，兩部(bu)(bu)專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)辦(ban)(ban)公室共向各地專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)辦(ban)(ban)公室發轉(zhuan)辦(ban)(ban)函83件，其中要求按(an)期(qi)回(hui)(hui)(hui)復(fu)(fu)(fu)結(jie)果(guo)的(de)(de)(de)(de)有51件；截至(zhi)2010年(nian)2月12日，已收到回(hui)(hui)(hui)復(fu)(fu)(fu)42件，9件尚未回(hui)(hui)(hui)復(fu)(fu)(fu)。

程序不規范

各地(di)對(dui)于變(bian)更規(gui)(gui)(gui)劃、調整(zheng)(zheng)容積率(lv)的做法和程序(xu)有不同(tong)規(gui)(gui)(gui)定，少數地(di)區存(cun)在以政府(fu)會議(yi)紀要等形式決定規(gui)(gui)(gui)劃設(she)計條件調整(zheng)(zheng)的現象，需要按照(zhao)《城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)(gui)劃法》，對(dui)相關地(di)方(fang)性規(gui)(gui)(gui)章(zhang)制度進(jin)行梳理，進(jin)一步規(gui)(gui)(gui)范規(gui)(gui)(gui)劃變(bian)更和容積率(lv)調整(zheng)(zheng)的具體條件和操作程序(xu)。另外，一些城(cheng)市控(kong)規(gui)(gui)(gui)覆蓋面小，土(tu)地(di)出讓、規(gui)(gui)(gui)劃審(shen)批缺乏控(kong)規(gui)(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)(gui)劃條件審(shen)批隨意性大。

十、治理工作安排

2010年3月4日，中央治(zhi)理(li)(li)工程建(jian)設(she)領(ling)(ling)域突出問(wen)題工作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)導(dao)小(xiao)組(zu)(zu)召開第二次(ci)會議，對專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)工作(zuo)(zuo)(zuo)進行了研究部(bu)(bu)(bu)署。會上，中央書(shu)(shu)(shu)記處書(shu)(shu)(shu)記、中央紀委副(fu)書(shu)(shu)(shu)記何勇作(zuo)(zuo)(zuo)了重要(yao)講(jiang)話，對深入(ru)開展房地產開發領(ling)(ling)域違規變更(geng)規劃、調整容積率(lv)問(wen)題專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)提出了更(geng)高(gao)的要(yao)求。各地區和有關部(bu)(bu)(bu)門要(yao)認真學習領(ling)(ling)會何勇同(tong)志的重要(yao)講(jiang)話精神(shen)，進一步提高(gao)思(si)想認識，按照中央專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)工作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)導(dao)小(xiao)組(zu)(zu)的部(bu)(bu)(bu)署要(yao)求，切實把容積率(lv)專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)作(zuo)(zuo)(zuo)為工程建(jian)設(she)領(ling)(ling)域突出問(wen)題專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)的重要(yao)任務，加強(qiang)組(zu)(zu)織(zhi)領(ling)(ling)導(dao)，明確工作(zuo)(zuo)(zuo)責任，加大治(zhi)理(li)(li)力度，以求真務實的工作(zuo)(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)(zuo)風(feng)深入(ru)推進容積率(lv)專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)工作(zuo)(zuo)(zuo)，不(bu)斷取得新的成效(xiao)。

經住房城鄉建(jian)(jian)設(she)部、監察部研究，2010年，容(rong)積率問(wen)題專項(xiang)(xiang)治理(li)要結(jie)合工(gong)程(cheng)建(jian)(jian)設(she)領(ling)域突出問(wen)題專項(xiang)(xiang)治理(li)規(gui)范城鄉規(gui)劃管理(li)工(gong)作，重點(dian)抓(zhua)好以下幾項(xiang)(xiang)工(gong)作：

(一)對調整容積率指標、改變土地(di)用(yong)途(tu)的房(fang)地(di)產(chan)開發項目進(jin)行清理(li)(li)檢查(cha)。重點對2009年4月(yue)1日至12月(yue)31日領(ling)取規(gui)劃(hua)許可的房(fang)地(di)產(chan)項目進(jin)行清理(li)(li)檢查(cha)。對檢查(cha)發現的違法違規(gui)問題，要(yao)依法處(chu)理(li)(li)到(dao)位。

(二)嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)違紀(ji)違法(fa)案(an)件(jian)(jian)(jian)(jian)。進一(yi)步完(wan)善部門間(jian)溝通(tong)協調機制，拓寬案(an)件(jian)(jian)(jian)(jian)線(xian)索來源渠(qu)道，加大案(an)件(jian)(jian)(jian)(jian)查(cha)(cha)辦力度(du)，嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)國(guo)家(jia)機關工作人員在建(jian)設用(yong)地規(gui)劃(hua)變更、容積率調整等城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)工作中(zhong)玩忽(hu)職守、權錢交(jiao)易(yi)等違紀(ji)違法(fa)行為(wei)，嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)管(guan)理中(zhong)損害群眾合法(fa)權益(yi)的(de)問題。住(zhu)房城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部、監察(cha)部將對重點(dian)案(an)件(jian)(jian)(jian)(jian)進行掛牌督辦，適時向社會通(tong)報一(yi)批(pi)查(cha)(cha)結的(de)典型案(an)件(jian)(jian)(jian)(jian)。

(三(san))完善(shan)城鄉規劃(hua)管理及監(jian)督檢查制度(du)。一是繼續組織各地對(dui)相關規范性(xing)文件進行(xing)(xing)清(qing)理。二是制定完善(shan)控制性(xing)詳細規劃(hua)編(bian)制、修改(gai)管理制度(du)，修訂出臺《違反城鄉規劃(hua)規定行(xing)(xing)為處分(fen)辦法(fa)》等制度(du)規定。三(san)是完善(shan)規劃(hua)編(bian)制、修改(gai)、審(shen)批公開、公示和征求(qiu)公眾意見等制度(du)。

(四)加強(qiang)綜合指導和監督檢(jian)(jian)查。各省(區(qu)、市)容積率問題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理工作機構(gou)要(yao)加強(qiang)監督檢(jian)(jian)查，督促(cu)各級抓(zhua)好工作落實。第(di)二季度，住房城鄉建(jian)設部(bu)、監察部(bu)組織(zhi)對部(bu)分(fen)地(di)(di)區(qu)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理工作開(kai)展以來的(de)情(qing)況進行抽查，重點檢(jian)(jian)查“零(ling)問題”、“零(ling)案(an)件”的(de)地(di)(di)區(qu)和群(qun)眾投訴舉(ju)報較多(duo)的(de)地(di)(di)區(qu)，督促(cu)整(zheng)改到(dao)位(wei)、處理到(dao)位(wei)。第(di)三季度，兩部(bu)將(jiang)總結通報各地(di)(di)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理工作開(kai)展情(qing)況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立式(shi)住(zhu)(zhu)宅建(jian)(jian)筑(zhu)（別墅(shu)）和(he)(he)需要大(da)(da)空間(jian)的(de)商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)以外，住(zhu)(zhu)宅建(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)3.0米(mi)、公(gong)(gong)寓(yu)（包括酒(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)）和(he)(he)辦公(gong)(gong)建(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)4.8米(mi)、商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)6.0米(mi)的(de)，計(ji)算容(rong)積(ji)率(lv)指標時，該(gai)層(ceng)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)均按該(gai)層(ceng)實際(ji)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)1.5倍計(ji)算；其(qi)中住(zhu)(zhu)宅、公(gong)(gong)寓(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)的(de)起(qi)居廳(ting)，辦公(gong)(gong)、商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)的(de)門(men)廳(ting)、大(da)(da)堂、中庭、內廊、采光(guang)廳(ting)、大(da)(da)型(xing)會議室等公(gong)(gong)共部(bu)分(fen)仍按其(qi)實際(ji)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)算容(rong)積(ji)率(lv)。

政策解讀：這(zhe)是南京規劃部門首(shou)次明(ming)確(que)了“層高控制對(dui)應容(rong)積率(lv)計(ji)算”的關(guan)系(xi)。以(yi)前(qian)的容(rong)積率(lv)計(ji)算并無這(zhe)方(fang)面的規定，此舉收緊容(rong)積率(lv)計(ji)算指標(biao)， 堵開發(fa)商“偷(tou)”面積的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本(ben)規定所稱酒店(dian)式公(gong)寓(yu)是指(zhi)具有居住(zhu)(zhu)功(gong)能(neng)，但不同于一般住(zhu)(zhu)宅平面和(he)功(gong)能(neng)的建筑形式。 酒店(dian)式公(gong)寓(yu)除(chu)布置在酒店(dian)式公(gong)寓(yu)用(yong)地上外，可在商業辦(ban)公(gong)用(yong)地或居住(zhu)(zhu)用(yong)地上兼容建設(she)。

政策解讀：“酒店式公寓”第(di)一(yi)次(ci)被(bei)官(guan)方正名。以往(wang)“酒店式公寓”只是(shi)房(fang)地產業界的通俗稱謂，規(gui)劃(hua)、房(fang)產等部門并無(wu)一(yi)個官(guan)方的定義。這(zhe)是(shi)南(nan)京規(gui)劃(hua)部門對‘酒店式公寓’這(zhe)一(yi)新興(xing)的建筑形態(tai)首次(ci)進行(xing)規(gui)范(fan)，以便統一(yi)管理，促使良性發展。