1、調查商鋪的產權

承租商鋪之(zhi)前，應當赴該(gai)商鋪所在(zai)房地產(chan)(chan)交易中心(xin)進行產(chan)(chan)權調查，確認以下(xia)幾(ji)個重大信(xin)息：

1）房(fang)(fang)屋的用途(tu)和土地(di)(di)用途(tu)，必須確保房(fang)(fang)屋的類型為商業(ye)用房(fang)(fang)性(xing)質(zhi)、土地(di)(di)用途(tu)是非住宅性(xing)質(zhi)方(fang)可承租作為商鋪使(shi)用，否(fou)則，將面臨無(wu)法辦出營業(ye)執照以(yi)及非法使(shi)用房(fang)(fang)屋的風險(xian)。

2）房屋(wu)權利人(ren)，以確保與房屋(wu)權利人(ren)或(huo)者其他由(you)權利人(ren)簽署租(zu)賃合同(tong)。

3）房屋(wu)是否已(yi)經(jing)存(cun)(cun)有租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記信息，若已(yi)經(jing)存(cun)(cun)有租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記信息的，導(dao)致新(xin)(xin)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合同無法辦理登記手(shou)續，從而導(dao)致新(xin)(xin)承租(zu)(zu)(zu)人的租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)關系無法對抗第(di)三人，也會影響新(xin)(xin)承租(zu)(zu)(zu)人順利辦出營業執照(zhao)。

如(ru)果承租人無(wu)法查清，可(ke)以委托(tuo)律師到相關部門進行調查。

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2、免租裝修期

商鋪租(zu)(zu)(zu)賃(lin)中，免(mian)租(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)經常(chang)會出現(xian)在(zai)合(he)(he)同(tong)之(zhi)中，主要是由于承租(zu)(zu)(zu)人在(zai)交房(fang)后需要對房(fang)屋進行裝修(xiu)，實(shi)(shi)際不能辦公、營業(ye)，此(ci)種情形(xing)下(xia)，出租(zu)(zu)(zu)人同(tong)意(yi)不收取承租(zu)(zu)(zu)人裝修(xiu)期(qi)間的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)。但“免(mian)租(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)”非(fei)法律(lv)明確規定(ding)的(de)概念(nian)，因此(ci)，在(zai)簽訂租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)時一(yi)定(ding)要明確約定(ding)免(mian)租(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)起(qi)止時間，免(mian)除(chu)支付的(de)具體(ti)費用，一(yi)般(ban)情形(xing)下(xia)，只免(mian)除(chu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)，實(shi)(shi)際使用房(fang)屋產生的(de)水費、電費等還(huan)需按合(he)(he)同(tong)約定(ding)承擔(dan)。

3、租賃保證金

俗稱“押(ya)金”，主要用(yong)(yong)(yong)(yong)于抵(di)充承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)當(dang)承(cheng)擔但未(wei)繳(jiao)付的(de)(de)(de)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)。因為商鋪適應(ying)的(de)(de)(de)電費(fei)(fei)、電話費(fei)(fei)、物業管(guan)理(li)費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)比較高(gao)，因此建議押(ya)金應(ying)當(dang)適當(dang)高(gao)一(yi)些，以免不(bu)夠抵(di)充上述費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)，另(ling)外，還需要特別注意的(de)(de)(de)是，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在(zai)(zai)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)過程中，不(bu)斷(duan)地(di)拖付相(xiang)關費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)，押(ya)金抵(di)扣不(bu)夠的(de)(de)(de)情況下怎么辦?可以在(zai)(zai)合同應(ying)當(dang)約定(ding)補(bu)(bu)足(zu)“押(ya)金”的(de)(de)(de)方案，即每(mei)次出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)用(yong)(yong)(yong)(yong)“押(ya)金”抵(di)扣相(xiang)關費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)后，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)當(dang)在(zai)(zai)合理(li)期限(xian)內(nei)補(bu)(bu)足(zu)支付“押(ya)金”，如果經出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)通知后一(yi)定(ding)時間內(nei)補(bu)(bu)足(zu)的(de)(de)(de)話，則出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)可以單方解約，并追(zhui)究承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)違約責任。若(ruo)合同中有(you)此約定(ding)，則可以有(you)效整(zheng)治(zhi)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)“老賴”行為。

4、稅費承擔

按照法律、法規(gui)、規(gui)章及其他(ta)規(gui)范性文(wen)件(jian)規(gui)定，出租(zu)(zu)或轉(zhuan)租(zu)(zu)商鋪的，出租(zu)(zu)人或轉(zhuan)租(zu)(zu)人應當承擔以下稅費：

1）出租：

營業稅及附(fu)加租金*5.55%

房(fang)產稅租金*12%

個人所得(de)稅所得(de)部分*20%（所得(de)部分為(wei)租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）

印花稅租金（總(zong)額）0.1%（在第一次繳稅時一次性(xing)繳納，按租期內所有總(zong)租金計算。）

土地(di)使用稅按房屋地(di)段每平方米征(zheng)(zheng)收(shou)，具體以代征(zheng)(zheng)機關實際征(zheng)(zheng)收(shou)為準。

2）轉租：

營業(ye)稅及(ji)附加轉(zhuan)租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%

在(zai)實(shi)踐(jian)中，商鋪(pu)租賃(lin)稅(shui)費德繳納比較多樣(yang)，上述標準只(zhi)是法(fa)定(ding)征收標準，不(bu)同區域(yu)或許存有(you)不(bu)同的征收方法(fa)，具體可在(zai)簽訂商鋪(pu)合同前咨詢(xun)實(shi)際代(dai)征網點工作(zuo)人(ren)員。

雖然上述稅費德繳納(na)主體(ti)為出租人(ren)或轉租人(ren)，但租賃合(he)同中(zhong)可以約(yue)定(ding)具(ju)體(ti)稅金數額(e)的承(cheng)擔人(ren)，此時，無論出租人(ren)和承(cheng)租人(ren)都應當清楚商鋪租賃的稅費金額(e)比較(jiao)高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用(yong)后，再行約(yue)定(ding)具(ju)體(ti)承(cheng)擔人(ren)，不(bu)要被某些代征(zheng)網(wang)點短期內(nei)較(jiao)低的稅率所迷(mi)惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租商(shang)鋪(pu)的(de)目的(de)在于開展商(shang)業經意活(huo)動(dong)，而商(shang)業經營(ying)(ying)活(huo)動(dong)首要條(tiao)件就是必須合法(fa)取得營(ying)(ying)業執(zhi)照，因此，在簽(qian)訂(ding)商(shang)鋪(pu)租賃(lin)合同時，許多條(tiao)款都(dou)要圍繞著營(ying)(ying)業執(zhi)照的(de)辦理來設置，主要涉及以下幾個(ge)方面：

1）原有租(zu)賃(lin)登記(ji)(ji)信息(xi)沒有注銷，從(cong)而導致新(xin)租(zu)賃(lin)合同無法(fa)辦理(li)租(zu)賃(lin)登記(ji)(ji)，從(cong)而導致無法(fa)及時辦理(li)營業執照；

2）商(shang)(shang)鋪(pu)上原(yuan)本已經(jing)注冊了營業執照(zhao)，而(er)該(gai)營業登記信息沒有注銷或者遷移，從(cong)而(er)導致在同一(yi)個(ge)商(shang)(shang)鋪(pu)上無法(fa)再次注冊新的營業執照(zhao)；

3）房屋類型(xing)不(bu)是商業(ye)用房，從而無(wu)法進(jin)行商業(ye)經營活動(dong)，而導致無(wu)法注冊營業(ye)執照；

4）涉及(ji)特(te)種經營(ying)行業（娛樂、餐(can)飲等(deng)）的，還(huan)需要經過公安(an)、消防、衛(wei)生(sheng)(sheng)、環(huan)境等(deng)部門檢查(cha)合格(ge)，取得治安(an)許可(ke)證、衛(wei)生(sheng)(sheng)許可(ke)證等(deng)證件后，方可(ke)取得營(ying)業執照；

5）因出租(zu)人材料缺失(shi)而(er)導致無法注冊(ce)營業執照。

對(dui)于(yu)上(shang)述第1、2、3、5條(tiao)情形(xing)，可(ke)(ke)在合同中設定(ding)為(wei)出(chu)租人(ren)義務，并給(gei)予出(chu)租人(ren)合理寬限期，超過一定(ding)期限還無法(fa)解(jie)除妨礙的，應當(dang)承擔相應的違約(yue)責任(ren)(ren)；上(shang)述第4條(tiao)情形(xing)，可(ke)(ke)設定(ding)為(wei)無責任(ren)(ren)解(jie)約(yue)情形(xing)，以保障承租人(ren)萬一無法(fa)辦出(chu)營(ying)業執照時可(ke)(ke)以無責任(ren)(ren)解(jie)除合同。

6、裝修的處置

商鋪(pu)租賃中，往(wang)往(wang)需要花費大額資金用于鋪(pu)面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障(zhang)裝修利益，在(zai)合同(tong)中應當注意幾個問題(ti)：

1）明(ming)確約定(ding)出(chu)租(zu)(zu)人(ren)是否同(tong)意(yi)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)對商鋪(pu)進行裝修，以及裝修圖紙或(huo)方案(an)是否需要取得出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意(yi)等，若有特別(bie)的改建(jian)、搭建(jian)的，應(ying)當明(ming)確約定(ding)清楚(chu)，對于廣告、店招位(wei)置也(ye)可約定(ding)清楚(chu)。

2）解除合同(tong)(tong)的違(wei)(wei)約(yue)(yue)責任，不(bu)僅僅考慮違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)部分，因為違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)常(chang)常(chang)會約(yue)(yue)定等同(tong)(tong)于押金(jin)(jin)，數額不(bu)高(gao)，往(wang)往(wang)不(bu)及(ji)承租人(ren)的裝修損失(shi)(shi)，因此(ci)，應當(dang)約(yue)(yue)定在此(ci)情(qing)形下，出租人(ren)除承擔違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)外，還需要(yao)承擔承租人(ren)所遭受(shou)的裝修損失(shi)(shi)費(fei)用。

3）明(ming)確(que)租賃(lin)期滿時，裝修、添附的處置方式(shi)。

7、水、電、電話線等

因商鋪(pu)經營的特殊(shu)性，對于水、電(dian)、電(dian)話線(xian)均可能特殊(shu)需(xu)(xu)要，這(zhe)些公(gong)共(gong)資源的供應又會受(shou)到各(ge)種因素影響，建議(yi)承租(zu)(zu)商鋪(pu)前(qian)，應當先(xian)行(xing)考察(cha)是否(fou)滿足(zu)使用(yong)(yong)需(xu)(xu)求，若不(bu)滿足(zu)的，確定如(ru)何辦理擴容或增量，以及(ji)辦理擴容或增量所需(xu)(xu)費用(yong)(yong)，并在(zai)合在(zai)同明確約定相關內容，以及(ji)無法(fa)滿足(zu)正(zheng)常(chang)進行(xing)需(xu)(xu)求的情形下(xia)，承租(zu)(zu)人人免責解除合同的權利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃合(he)同登記(ji)備(bei)案(an)，屬于(yu)合(he)同備(bei)案(an)登記(ji)性質，此登記(ji)的效力(li)主(zhu)要包括以下內容：

1）登記與否不影響合(he)同本(ben)身的(de)生效，即使沒有辦理備案等(deng)記，合(he)同依然在(zai)生效條件滿足(zu)時就生效；

2）經(jing)登(deng)記(ji)(ji)的(de)案件，具有對抗(kang)第三人(ren)的(de)法律效力，比(bi)如，若出租(zu)(zu)(zu)人(ren)將房(fang)屋出租(zu)(zu)(zu)給(gei)兩個承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)的(de)，其(qi)中一個合同(tong)辦(ban)理了租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)(ji)，另一個沒有辦(ban)理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)(ji)，則房(fang)屋應當租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)給(gei)辦(ban)理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)(ji)的(de)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)并(bing)向沒有租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)(ji)的(de)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)承(cheng)擔違約責任。

因此(ci)，建議(yi)及時(shi)赴該商(shang)(shang)鋪(pu)所在地房地產交易中心辦理租(zu)賃(lin)(lin)備案(an)登(deng)記(ji)(ji)。另外，大(da)多數工(gong)商(shang)(shang)部門在辦理營(ying)業執照時(shi)，均要求租(zu)賃(lin)(lin)合(he)同經過租(zu)賃(lin)(lin)備案(an)登(deng)記(ji)(ji)。

9 、轉租問題

商鋪市場中經(jing)常會遇(yu)見許多“二房(fang)東”“三房(fang)東”情形(xing)，這其中就(jiu)存在轉(zhuan)租的問(wen)題。俗稱的“轉(zhuan)租”其實(shi)涵蓋了法律規(gui)定的兩(liang)種(zhong)(zhong)變更(geng)方(fang)式“轉(zhuan)租”和“承租權(quan)轉(zhuan)讓(rang)”，依法律規(gui)定，“轉(zhuan)租”是指上(shang)手租賃(lin)(lin)關系(xi)不解除，本手在此建立(li)租賃(lin)(lin)關系(xi)，而(er)“承租權(quan)轉(zhuan)讓(rang)”是指上(shang)手租賃(lin)(lin)關系(xi)，新承租人(ren)直接替(ti)代原承租人(ren)與出租人(ren)（業主）建立(li)租賃(lin)(lin)關系(xi)。在這兩(liang)種(zhong)(zhong)形(xing)式下(xia)，需(xu)要注意以下(xia)問(wen)題：

1）轉租(zu)必須取得出(chu)租(zu)人書(shu)面同(tong)(tong)意，同(tong)(tong)樣承租(zu)權轉讓中，解除(chu)原租(zu)賃合同(tong)(tong)和重潛心租(zu)賃合同(tong)(tong)，也需要征得出(chu)租(zu)人同(tong)(tong)意。

2）原承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)往往向新承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)主張一筆(bi)(bi)(bi)補償費(fei)，主要(yao)補償裝(zhuang)修損失等(deng)，此(ci)筆(bi)(bi)(bi)費(fei)用不(bu)屬(shu)于法(fa)定(ding)承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)應承(cheng)(cheng)擔費(fei)用，但法(fa)律亦沒有(you)明確禁止，因此(ci)，只(zhi)要(yao)雙方當時協商同意的，亦會受到法(fa)律保(bao)護(hu)。建議(yi)承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)在(zai)支付此(ci)筆(bi)(bi)(bi)費(fei)用時，應當考(kao)慮分批次(ci)與轉(zhuan)(zhuan)租(zu)或承(cheng)(cheng)租(zu)權轉(zhuan)(zhuan)讓錯(cuo)作環節結合起來支付，以此(ci)降低資金風險，并可考(kao)慮將營業(ye)執照辦理成功作為該筆(bi)(bi)(bi)費(fei)用退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合同(tong)牽(qian)涉問題較多，涉及合同(tong)金額(e)較大，建(jian)議對此類(lei)合同(tong)應謹慎簽訂(ding)，必要時，聘請(qing)專業人士把(ba)關，以免合同(tong)履(lv)行(xing)過程中出現(xian)糾紛(fen)引起訴訟，更是得不償失。

10、買賣與租賃

許多承租(zu)(zu)(zu)人經常擔(dan)心承租(zu)(zu)(zu)商(shang)(shang)鋪(pu)之后，業主將商(shang)(shang)鋪(pu)出(chu)售了怎么辦，其實(shi)，承租(zu)(zu)(zu)人完(wan)全(quan)無須擔(dan)心此種風險(xian)，因為法律對于承租(zu)(zu)(zu)人賦予(yu)了兩重特殊保(bao)護：

1）出租人(ren)(ren)在(zai)出售時，承(cheng)租人(ren)(ren)享(xiang)有同(tong)等(deng)條件(jian)之(zhi)下的優先購(gou)買權(quan)，即若承(cheng)租人(ren)(ren)在(zai)等(deng)同(tong)于其他購(gou)買人(ren)(ren)的條件(jian)下主張購(gou)買該(gai)商鋪的，則(ze)業主必(bi)須(xu)將該(gai)商鋪出售給承(cheng)租人(ren)(ren)，以(yi)此保障了承(cheng)租人(ren)(ren)的使用利益。

2）即使承(cheng)租人不想購(gou)買(mai)承(cheng)租商(shang)鋪的，業主(zhu)出售后，新(xin)的業主(zhu)也應當履行租賃(lin)合(he)同，否則(ze)，新(xin)業主(zhu)應當承(cheng)當租賃(lin)合(he)同中的違約(yue)責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房(fang)屋準(zhun)備(bei)開設酒店，必將(jiang)導致(zhi)人力(li)、財力(li)的損失。在(zai)無法確定(ding)的情形下，承租(zu)人可以在(zai)租(zu)賃合(he)同中(zhong)特(te)別約定(ding)相關事宜作為解約條件，以此避免遭(zao)受不必要的違約責(ze)任。