1、調查商鋪的產權

承租商鋪之前(qian)，應當赴該商(shang)鋪(pu)所在房(fang)地產交易中心進(jin)行產權調查，確(que)認以(yi)下幾個重大信息：

1）房屋的(de)用途(tu)和土(tu)地(di)用途(tu)，必須確保(bao)房屋的(de)類型為商業用房性質(zhi)(zhi)、土(tu)地(di)用途(tu)是非住宅性質(zhi)(zhi)方可承租作為商鋪使(shi)用，否(fou)則，將面臨無法(fa)辦出營(ying)業執照(zhao)以及(ji)非法(fa)使(shi)用房屋的(de)風險。

2）房(fang)屋(wu)權利人，以(yi)確保與房(fang)屋(wu)權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

3）房屋是(shi)否(fou)已經存有租(zu)(zu)賃(lin)登(deng)(deng)記信息，若已經存有租(zu)(zu)賃(lin)登(deng)(deng)記信息的，導致新(xin)租(zu)(zu)賃(lin)合同無(wu)法辦理登(deng)(deng)記手續，從而導致新(xin)承(cheng)租(zu)(zu)人的租(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)無(wu)法對抗第三人，也會影響新(xin)承(cheng)租(zu)(zu)人順利辦出(chu)營(ying)業(ye)執照。

如(ru)果承租人(ren)無法查(cha)(cha)清，可以委托律(lv)師到相關部門進行(xing)調(diao)查(cha)(cha)。

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2、免租裝修期

商鋪租(zu)(zu)賃中，免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)經常會出現(xian)在(zai)合(he)同之中，主要(yao)(yao)是由于承(cheng)租(zu)(zu)人在(zai)交房(fang)后需(xu)要(yao)(yao)對房(fang)屋進行裝(zhuang)修(xiu)，實際(ji)不能辦公、營業，此種情形(xing)下，出租(zu)(zu)人同意不收取承(cheng)租(zu)(zu)人裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)間(jian)(jian)的(de)租(zu)(zu)金(jin)。但“免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)”非法(fa)律明確規定的(de)概念(nian)，因此，在(zai)簽訂租(zu)(zu)賃合(he)同時(shi)一定要(yao)(yao)明確約定免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)起止時(shi)間(jian)(jian)，免(mian)除支付(fu)的(de)具體費用(yong)，一般(ban)情形(xing)下，只免(mian)除租(zu)(zu)金(jin)，實際(ji)使(shi)用(yong)房(fang)屋產生的(de)水費、電費等還需(xu)按合(he)同約定承(cheng)擔。

3、租賃保證金

俗(su)稱(cheng)“押金”，主(zhu)要用于抵充承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)(ying)(ying)當(dang)(dang)承(cheng)(cheng)擔但未繳付的(de)費(fei)用。因為(wei)商鋪適應(ying)(ying)(ying)的(de)電(dian)費(fei)、電(dian)話費(fei)、物業(ye)管理(li)費(fei)等費(fei)用比較高，因此建(jian)議押金應(ying)(ying)(ying)當(dang)(dang)適當(dang)(dang)高一些(xie)，以(yi)免不(bu)夠(gou)抵充上述費(fei)用，另外(wai)，還需要特(te)別注意的(de)是，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)過程中，不(bu)斷地拖付相關費(fei)用，押金抵扣不(bu)夠(gou)的(de)情況(kuang)下怎(zen)么辦?可以(yi)在合(he)同應(ying)(ying)(ying)當(dang)(dang)約(yue)定(ding)補(bu)足“押金”的(de)方案，即每次出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)用“押金”抵扣相關費(fei)用后，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)(ying)(ying)當(dang)(dang)在合(he)理(li)期限內(nei)補(bu)足支付“押金”，如果經出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)通知后一定(ding)時間內(nei)補(bu)足的(de)話，則出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)可以(yi)單方解(jie)約(yue)，并追(zhui)究承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)相應(ying)(ying)(ying)的(de)違約(yue)責(ze)任。若合(he)同中有此約(yue)定(ding)，則可以(yi)有效整(zheng)治(zhi)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)“老賴”行為(wei)。

4、稅費承擔

按照法律(lv)、法規(gui)、規(gui)章及其他(ta)規(gui)范(fan)性文(wen)件規(gui)定，出(chu)租(zu)(zu)(zu)或(huo)轉租(zu)(zu)(zu)商(shang)鋪的，出(chu)租(zu)(zu)(zu)人或(huo)轉租(zu)(zu)(zu)人應當承擔(dan)以下稅費(fei)：

1）出租：

營(ying)業(ye)稅及附(fu)加(jia)租金*5.55%

房(fang)產稅租金*12%

個人所(suo)得(de)稅所(suo)得(de)部分(fen)*20%（所(suo)得(de)部分(fen)為(wei)租金扣除(chu)維(wei)修費用(yong)，維(wei)修費用(yong)每(mei)次(ci)不超過800元）

印花稅租(zu)金(jin)（總(zong)額(e)）0.1%（在第一次(ci)繳(jiao)稅時一次(ci)性繳(jiao)納，按租(zu)期內所有(you)總(zong)租(zu)金(jin)計算。）

土(tu)地(di)使(shi)用稅按房屋地(di)段每平(ping)方米征收，具體(ti)以代(dai)征機關實際征收為準。

2）轉租：

營業稅及附(fu)加轉(zhuan)租收入*5.55%

印(yin)花稅(shui)印(yin)花稅(shui)轉租(zu)租(zu)金(jin)（總額）0.1%

在實(shi)踐中，商鋪租賃稅(shui)費德繳納比較多樣，上述(shu)標(biao)準(zhun)只是法定征(zheng)收(shou)標(biao)準(zhun)，不同區域(yu)或許(xu)存有不同的征(zheng)收(shou)方法，具體可在簽訂商鋪合(he)同前(qian)咨詢實(shi)際代征(zheng)網點(dian)工作人(ren)員(yuan)。

雖(sui)然上述(shu)稅(shui)費德繳納(na)主體為出(chu)租(zu)(zu)(zu)人或轉租(zu)(zu)(zu)人，但租(zu)(zu)(zu)賃合(he)同中可(ke)以約(yue)定具體稅(shui)金(jin)數額(e)的(de)承(cheng)擔(dan)人，此(ci)時，無(wu)論(lun)出(chu)租(zu)(zu)(zu)人和承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人都應(ying)當(dang)清楚商鋪租(zu)(zu)(zu)賃的(de)稅(shui)費金(jin)額(e)比較高，應(ying)當(dang)慎(shen)重考(kao)慮長期稅(shui)費調整增(zeng)加的(de)費用后，再行(xing)約(yue)定具體承(cheng)擔(dan)人，不(bu)要被某些(xie)代征網點短期內較低的(de)稅(shui)率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租(zu)商鋪的(de)目的(de)在于開(kai)展商業(ye)經(jing)意(yi)活(huo)動(dong)，而(er)商業(ye)經(jing)營(ying)活(huo)動(dong)首要(yao)條(tiao)件就是必(bi)須(xu)合(he)(he)法取得營(ying)業(ye)執照(zhao)(zhao)，因此，在簽(qian)訂商鋪租(zu)賃合(he)(he)同時，許多條(tiao)款都要(yao)圍(wei)繞(rao)著營(ying)業(ye)執照(zhao)(zhao)的(de)辦理來設置，主要(yao)涉及以下幾(ji)個方面(mian)：

1）原有租賃(lin)登(deng)記(ji)信息(xi)沒有注銷，從(cong)而(er)導(dao)致新租賃(lin)合(he)同(tong)無(wu)法辦(ban)理(li)租賃(lin)登(deng)記(ji)，從(cong)而(er)導(dao)致無(wu)法及時辦(ban)理(li)營(ying)業執(zhi)照(zhao)；

2）商(shang)(shang)鋪(pu)上(shang)原本已經(jing)注(zhu)冊了營(ying)業(ye)執(zhi)照(zhao)(zhao)，而該營(ying)業(ye)登記(ji)信息(xi)沒有(you)注(zhu)銷或(huo)者遷移(yi)，從而導(dao)致在同(tong)一(yi)個商(shang)(shang)鋪(pu)上(shang)無法再次(ci)注(zhu)冊新的營(ying)業(ye)執(zhi)照(zhao)(zhao)；

3）房(fang)(fang)屋類型不是商(shang)業用房(fang)(fang)，從(cong)而(er)無(wu)(wu)法進行商(shang)業經營活動(dong)，而(er)導致(zhi)無(wu)(wu)法注冊營業執(zhi)照；

4）涉(she)及特種經營行業(ye)（娛樂、餐飲等(deng)）的，還需(xu)要經過公安、消防、衛生、環境等(deng)部(bu)門(men)檢(jian)查合格，取(qu)得治安許可證(zheng)、衛生許可證(zheng)等(deng)證(zheng)件后，方可取(qu)得營業(ye)執(zhi)照；

5）因出租人材(cai)料缺失而導致無法注冊營業(ye)執照。

對于上述(shu)(shu)第1、2、3、5條情形(xing)，可(ke)(ke)在合(he)同(tong)中設(she)定(ding)(ding)為出租(zu)人(ren)(ren)義務(wu)，并給予出租(zu)人(ren)(ren)合(he)理寬限期，超過一定(ding)(ding)期限還無(wu)法解(jie)(jie)除妨礙的，應(ying)當承擔相(xiang)應(ying)的違(wei)約(yue)責(ze)任；上述(shu)(shu)第4條情形(xing)，可(ke)(ke)設(she)定(ding)(ding)為無(wu)責(ze)任解(jie)(jie)約(yue)情形(xing)，以保障承租(zu)人(ren)(ren)萬一無(wu)法辦出營業執照時可(ke)(ke)以無(wu)責(ze)任解(jie)(jie)除合(he)同(tong)。

6、裝修的處置

商鋪(pu)(pu)租(zu)賃中，往往需要花(hua)費(fei)大(da)額資(zi)金(jin)用于(yu)鋪(pu)(pu)面裝(zhuang)修(xiu)，為了(le)確(que)保(bao)裝(zhuang)修(xiu)能夠順(shun)利進行，以及保(bao)障裝(zhuang)修(xiu)利益(yi)，在合同中應當注(zhu)意(yi)幾個問題(ti)：

1）明(ming)確約(yue)定(ding)(ding)出租人(ren)是否同(tong)意(yi)承租人(ren)對商鋪(pu)進行(xing)裝修，以及裝修圖紙(zhi)或方案是否需要取得出租人(ren)同(tong)意(yi)等(deng)，若有特別的改(gai)建、搭建的，應當明(ming)確約(yue)定(ding)(ding)清楚(chu)，對于廣告(gao)、店招位置也可約(yue)定(ding)(ding)清楚(chu)。

2）解(jie)除合同的違(wei)約(yue)責(ze)任，不僅僅考慮違(wei)約(yue)金(jin)(jin)部分，因為違(wei)約(yue)金(jin)(jin)常(chang)常(chang)會約(yue)定等同于押金(jin)(jin)，數額不高，往往不及承租人(ren)的裝修(xiu)(xiu)損(sun)失(shi)(shi)，因此(ci)，應當約(yue)定在(zai)此(ci)情形下(xia)，出(chu)租人(ren)除承擔違(wei)約(yue)金(jin)(jin)外，還(huan)需要承擔承租人(ren)所遭受的裝修(xiu)(xiu)損(sun)失(shi)(shi)費用。

3）明確租(zu)賃期(qi)滿時，裝修、添附的處置方式。

7、水、電、電話線等

因商鋪(pu)經(jing)營的(de)(de)特殊性，對(dui)于水、電(dian)、電(dian)話線均(jun)可能特殊需(xu)要，這(zhe)些(xie)公共(gong)資源的(de)(de)供(gong)應(ying)又會受到各種因素影(ying)響，建議(yi)承租商鋪(pu)前(qian)，應(ying)當先(xian)行考察是否滿(man)(man)足(zu)使用需(xu)求(qiu)，若不(bu)滿(man)(man)足(zu)的(de)(de)，確(que)定如何辦理擴容(rong)(rong)或增量，以及(ji)辦理擴容(rong)(rong)或增量所需(xu)費用，并在合在同明(ming)確(que)約(yue)定相(xiang)關內容(rong)(rong)，以及(ji)無法滿(man)(man)足(zu)正常進行需(xu)求(qiu)的(de)(de)情形(xing)下(xia)，承租人人免責(ze)解除合同的(de)(de)權利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃合(he)同登(deng)記(ji)(ji)備案，屬于合(he)同備案登(deng)記(ji)(ji)性質，此(ci)登(deng)記(ji)(ji)的(de)效力主要包括(kuo)以下內容(rong)：

1）登記與(yu)否不影響合同本身的生(sheng)效，即使(shi)沒(mei)有辦(ban)理備案等記，合同依然在生(sheng)效條(tiao)件(jian)滿足時就生(sheng)效；

2）經(jing)登記(ji)的(de)案件，具有對抗(kang)第三(san)人(ren)(ren)的(de)法律效力(li)，比如，若出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)將房(fang)屋出租(zu)(zu)(zu)給(gei)兩個(ge)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)的(de)，其(qi)中(zhong)一(yi)個(ge)合(he)同辦理了租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)，另一(yi)個(ge)沒有辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)，則房(fang)屋應當(dang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)給(gei)辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)的(de)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)并向沒有租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)的(de)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)承(cheng)(cheng)擔違約(yue)責任。

因此，建議(yi)及時(shi)赴該(gai)商鋪所在地(di)房地(di)產交易中心辦(ban)理(li)租賃(lin)備案(an)登記。另外，大多數工商部(bu)門在辦(ban)理(li)營業(ye)執(zhi)照時(shi)，均要求租賃(lin)合同經過(guo)租賃(lin)備案(an)登記。

9 、轉租問題

商鋪市場中經常會(hui)遇見(jian)許多“二(er)房東”“三房東”情形(xing)，這(zhe)其(qi)中就存(cun)在(zai)轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)問題。俗稱的(de)(de)“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)(zu)”其(qi)實(shi)涵蓋了法(fa)律(lv)(lv)規定的(de)(de)兩種變更方式(shi)“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)(zu)”和“承租(zu)(zu)(zu)(zu)權轉(zhuan)讓”，依法(fa)律(lv)(lv)規定，“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)(zu)”是指上(shang)手租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)不(bu)解(jie)除，本手在(zai)此建立租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)，而“承租(zu)(zu)(zu)(zu)權轉(zhuan)讓”是指上(shang)手租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)，新承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)直接(jie)替代原承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)與出租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)（業主）建立租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)。在(zai)這(zhe)兩種形(xing)式(shi)下，需(xu)要注意(yi)以下問題：

1）轉(zhuan)租必須取得出(chu)租人書(shu)面同(tong)意，同(tong)樣承租權轉(zhuan)讓中，解除原租賃合同(tong)和(he)重潛心租賃合同(tong)，也需要征得出(chu)租人同(tong)意。

2）原承(cheng)租(zu)人往往向新(xin)承(cheng)租(zu)人主(zhu)張一筆補(bu)償費，主(zhu)要補(bu)償裝修(xiu)損失等，此(ci)筆費用(yong)(yong)不屬于(yu)法(fa)定承(cheng)租(zu)人應(ying)承(cheng)擔(dan)費用(yong)(yong)，但法(fa)律(lv)亦沒(mei)有明確禁止，因此(ci)，只要雙方當時協商同(tong)意的，亦會受到法(fa)律(lv)保(bao)護(hu)。建議承(cheng)租(zu)人在支(zhi)付(fu)此(ci)筆費用(yong)(yong)時，應(ying)當考慮(lv)分批次與(yu)轉租(zu)或(huo)承(cheng)租(zu)權轉讓錯作環(huan)節結合起來支(zhi)付(fu)，以此(ci)降低資金風險(xian)，并(bing)可考慮(lv)將營業執照辦理成(cheng)功作為該筆費用(yong)(yong)退還或(huo)解除情形(xing)。

鑒于商鋪租(zu)賃合(he)(he)同牽涉問(wen)題(ti)較多，涉及合(he)(he)同金額較大，建議對此類合(he)(he)同應(ying)謹慎簽(qian)訂，必要時，聘(pin)請專業人士把關，以免合(he)(he)同履行(xing)過程(cheng)中出(chu)現糾紛引起訴訟(song)，更(geng)是得不償失。

10、買賣與租賃

許多(duo)承租人(ren)(ren)經常擔心承租商鋪之后，業(ye)主(zhu)將商鋪出售了(le)怎么辦，其實，承租人(ren)(ren)完全無須擔心此種風險，因為(wei)法(fa)律對于承租人(ren)(ren)賦予了(le)兩(liang)重特殊(shu)保(bao)護：

1）出租(zu)(zu)人(ren)在出售時，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)享(xiang)有同等(deng)條件(jian)之(zhi)下的(de)優先(xian)購買權(quan)，即若(ruo)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)在等(deng)同于其他購買人(ren)的(de)條件(jian)下主(zhu)張(zhang)購買該商鋪(pu)的(de)，則業主(zhu)必須將該商鋪(pu)出售給(gei)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)，以此保障(zhang)了承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)的(de)使(shi)用利益。

2）即使承租(zu)人不想購買承租(zu)商鋪的，業(ye)主(zhu)出售(shou)后，新(xin)的業(ye)主(zhu)也(ye)應當(dang)履行租(zu)賃合同(tong)，否則，新(xin)業(ye)主(zhu)應當(dang)承當(dang)租(zu)賃合同(tong)中的違約責任(ren)。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的(de)(de)(de)(de)房屋準(zhun)備開設(she)酒店，必(bi)(bi)將(jiang)導致人(ren)力(li)、財(cai)力(li)的(de)(de)(de)(de)損失。在無法(fa)確(que)定的(de)(de)(de)(de)情形(xing)下，承租人(ren)可以在租賃合同中特別約定相(xiang)關事宜作為解約條(tiao)件(jian)，以此避免遭受不必(bi)(bi)要的(de)(de)(de)(de)違約責任。