【物業管理法律關(guan)系(xi)】開發商、業主和物業管理公司三(san)者之間關(guan)系(xi)

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1 、發展商早期在物業管理中的作用

發(fa)(fa)展商(shang)(shang)將物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)建成，并(bing)經政府有(you)(you)關部門綜合驗收(shou)合格后(hou)，經過房(fang)產(chan)交易將產(chan)權(quan)轉移(yi)給新的(de)(de)房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)所有(you)(you)人(ren)。這里的(de)(de)法律關系的(de)(de)變(bian)(bian)化是發(fa)(fa)展商(shang)(shang)由原(yuan)來(lai)(lai)擁(yong)有(you)(you)土地使(shi)用權(quan)和房(fang)屋(wu)所有(you)(you)權(quan)到(dao)轉移(yi)給了新的(de)(de)產(chan)權(quan)所有(you)(you)人(ren)。對(dui)(dui)于一(yi)處新的(de)(de)住宅區，包括公(gong)(gong)寓(yu)或(huo)別墅，發(fa)(fa)展商(shang)(shang)在竣工(gong)前，一(yi)般(ban)是先(xian)期委托物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)(gong)司介(jie)入新建物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)管(guan)理(li)工(gong)作。有(you)(you)時(shi)發(fa)(fa)展商(shang)(shang)也自己充當物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)角色(se)。不(bu)論發(fa)(fa)展商(shang)(shang)是自己來(lai)(lai)管(guan)理(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)或(huo)是委托其他管(guan)理(li)公(gong)(gong)司來(lai)(lai)管(guan)理(li)新建的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)，都是在為新的(de)(de)房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)所有(you)(you)人(ren)或(huo)使(shi)用人(ren)提供服務。對(dui)(dui)于新建物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)來(lai)(lai)說，由于發(fa)(fa)生了產(chan)權(quan)交易行為，發(fa)(fa)展商(shang)(shang)的(de)(de)角色(se)變(bian)(bian)了，位置也變(bian)(bian)了。發(fa)(fa)展商(shang)(shang)由原(yuan)先(xian)對(dui)(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)擁(yong)有(you)(you)，變(bian)(bian)為部分對(dui)(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)擁(yong)有(you)(you)或(huo)完全(quan)不(bu)擁(yong)有(you)(you)。

發(fa)(fa)(fa)展商先期(qi)(qi)委(wei)托物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)管(guan)(guan)理(li)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)業(ye)(ye)或(huo)自己自行管(guan)(guan)理(li)物(wu)業(ye)(ye)的(de)行為只能是一(yi)種(zhong)臨時的(de)安排，因(yin)為在(zai)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)業(ye)(ye)初(chu)期(qi)(qi)，廣大新(xin)(xin)的(de)產權(quan)所有人或(huo)是沒(mei)有到(dao)(dao)位，或(huo)是即使(shi)到(dao)(dao)位，由(you)(you)于(yu)各種(zhong)各樣的(de)原因(yin)，尚無能力(li)選擇物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)。發(fa)(fa)(fa)展商只是臨時代(dai)理(li)已(yi)有的(de)新(xin)(xin)的(de)房屋(wu)產權(quan)所有人委(wei)托物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)進行管(guan)(guan)理(li)。這一(yi)時期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)的(de)費用一(yi)般由(you)(you)發(fa)(fa)(fa)展商支付或(huo)預先墊付，因(yin)為這一(yi)時期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)在(zai)這一(yi)新(xin)(xin)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)中尚無收益。由(you)(you)于(yu)交易行為和物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)的(de)介入(ru)，發(fa)(fa)(fa)展商對(dui)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)業(ye)(ye)的(de)作用逐(zhu)漸退居(ju)二線。如發(fa)(fa)(fa)展商直接聘請管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)，發(fa)(fa)(fa)展商應當與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)簽訂(ding)臨時委(wei)托管(guan)(guan)理(li)合同，合同期(qi)(qi)限一(yi)般訂(ding)為一(yi)年較為合適。因(yin)為業(ye)(ye)主管(guan)(guan)理(li)委(wei)員會成(cheng)立后，有可能在(zai)一(yi)年后重(zhong)新(xin)(xin)選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)。

2、房屋產權所有人(業主 )

由于(yu)購(gou)買了物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，購(gou)房(fang)(fang)人成了新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的產(chan)權所(suo)有人，合法地擁有所(suo)購(gou)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)。房(fang)(fang)屋產(chan)權所(suo)有人對物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)擁有所(suo)有權與使用權。由于(yu)發展(zhan)商(shang)在(zai)(zai)銷售物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)之(zhi)前，已臨時(shi)安排物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)公司(si)對所(suo)購(gou)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)進行(xing)管(guan)理(li)(li)，購(gou)房(fang)(fang)人在(zai)(zai)此時(shi)只(zhi)能暫時(shi)放棄自己選(xuan)擇物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)公司(si)的權利(li)，認同發展(zhan)商(shang)的安排。當(dang)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)入住率達到50%或50%以上(shang)時，發展商應(ying)會(hui)同物業管理公司(si)召開房屋(wu)產權(quan)所有人(ren)大會(hui)(或稱(cheng)業(ye)主大會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會 )

房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)所有(you)(you)人(ren)大會(hui)是一(yi)個非常(chang)重(zhong)要的(de)(de)會(hui)議，由發(fa)展(zhan)商、物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公司(si)和(he)房(fang)地(di)產(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)部門負(fu)責召集此會(hui)議。因(yin)為產(chan)權(quan)所有(you)(you)人(ren)來(lai)自不(bu)同(tong)蝗地(di)方(fang)，互不(bu)相識，不(bu)可能有(you)(you)效地(di)組織起來(lai)召開此大會(hui)，所以召集、組織業(ye)主(zhu)大會(hui)的(de)(de)責任就(jiu)(jiu)落(luo)在發(fa)展(zhan)商或物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公司(si)戶上(shang)。發(fa)展(zhan)商在與物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公司(si)的(de)(de)委托(tuo)管(guan)(guan)(guan)理(li)合同(tong)中(zhong)就(jiu)(jiu)應(ying)明確規定，當入住(zhu)率達到50%時，物(wu)業管(guan)理公司有責任(ren)牽(qian)頭組織召開(kai)業主大會。

業主大會(hui)最重(zhong)的(de)使命之一便是(shi)選舉出自己(ji)的(de)代(dai)表機構——物(wu)業(ye)業(ye)管(guan)理委(wei)員會。物(wu)業(ye)管(guan)理委(wei)員會是新建物(wu)業(ye)或(huo)物(wu)業(ye)群中常設(she)的最高權力(li)機(ji)構。業(ye)主大會每(mei)年至少(shao)召(zhao)開一次(ci)。住宅區(qu)業(ye)主大會對議(yi)題進行表(biao)決時(shi)，每(mei)一戶為一票。業(ye)主可將(jiang)自己的權利(li)讓(rang)渡(du)給選出的代(dai)表(biao)，由他們代(dai)表(biao)自己去行使權利(li)，維護自己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權：

(一(yi))選(xuan)舉、罷免物業管理委(wei)員會的組成人員；

(二(er))監督管委(wei)會的日常工作(zuo)；

(三)聽取和審(shen)查管委(wei)會的工作報(bao)告；

(四)對住宅區或(huo)物業(寫(xie)字(zi)樓、商廈(sha))內有關(guan)業主重大利益(yi)的事項(xiang)做(zuo)出決策；

(五)修改業主公約；

(六)改變或撤銷(xiao)物(wu)業管(guan)理委員會的(de)有關決定。

(七)批準管委會章程。

4 、物業管理委員會的性質及法律地位

物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)是(shi)(shi)住宅區(qu)、寫(xie)字樓或商(shang)廈等物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)中的(de)(de)(de)常設(she)最高權(quan)力機(ji)構(gou)，管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)的(de)(de)(de)成員(yuan)景要由房屋產(chan)權(quan)所有人(ren)選(xuan)(xuan)出(chu)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)構(gou)居(ju)，代(dai)(dai)表(biao)廣大業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)權(quan)益。同時管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)也(ye)應(ying)當吸收(shou)當地居(ju)民(min)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)和派出(chu)所的(de)(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)參加(jia)。既然物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)是(shi)(shi)帥業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)選(xuan)(xuan)舉出(chu)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)組成，代(dai)(dai)表(biao)廣大業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)權(quan)益，是(shi)(shi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)中常設(she)的(de)(de)(de)最高權(quan)力機(ji)構(gou)，那么管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)就應(ying)該(gai)是(shi)(shi)一個長期的(de)(de)(de)、穩(wen)定的(de)(de)(de)組織，一個松散、虛設(she)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)會(hui)(hui)不可能起(qi)(qi)到(dao)應(ying)該(gai)起(qi)(qi)到(dao)的(de)(de)(de)作用。所以建議管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)成立后應(ying)該(gai)到(dao)房屋管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)機(ji)構(gou)備案(an)，并到(dao)民(min)政部門社(she)團法(fa)人(ren)機(ji)構(gou)辦理(li)(li)(li)(li)登記，以確定其性質與法(fa)律地位。物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)的(de)(de)(de)主(zhu)要職責(ze)如下：

(一)管(guan)理委員會(hui)(hui)負(fu)責制定管(guan)委會(hui)(hui)章程；

(二)負責今后召集并主持業主大會；

(三)負責考察、選擇、招聘物(wu)業管理公司；

(四)與新的或原來(lai)的物業(ye)管(guan)理(li)(li)公司重簽訂委托(tuo)管(guan)理(li)(li)合同；

(五)管(guan)委會(hui)有權審議(yi)住(zhu)宅區物業管(guan)理服務費的收費標準；

(六)保(bao)管、監督和決定物業維修基(ji)金(jin)和公用(yong)設施(shi)專(zhuan)用(yong)基(ji)金(jin)(啟動基(ji)金)的(de)使用；

(七(qi))審(shen)議管理公(gong)司上年的財務(wu)收支善(shan)和來年的財務(wu)預(yu)算(suan)；

(八(ba))審議管理(li)公司制訂(ding)的年度管理(li)計劃(hua)、配套工程(cheng)(cheng)和重大維修工程(cheng)(cheng)項目(鍋爐、配電(dian)設(she)備、電(dian)梯、中央空調(diao)、供(gong)暖等)；

(九)監督物業管理(li)公司的管理(li)工(gong)作；

(十(shi))審(shen)議新的(de)物業管(guan)理公約及各種管(guan)理規(gui)章制度等(deng)等(deng)。

物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員(yuan)(yuan)會與(yu)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公司之間是(shi)聘(pin)用關系。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員(yuan)(yuan)會是(shi)物(wu)(wu)業(ye)的主人(ren)、所有人(ren)，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公司是(shi)為之提供(gong)服務的。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員(yuan)(yuan)會一(yi)般應設常務工作人(ren)員(yuan)(yuan)一(yi)至(zhi)兩名，費(fei)用一(yi)般應從管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)啟動基金里(li)撥付。

5 、物業管理公司

物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理公司是(shi)(shi)一(yi)種信托(tuo)代理機構，屬中介組織。它是(shi)(shi)執行(xing)信托(tuo)職(zhi)能的(de)(de)服務性企(qi)業(ye)。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理這個行(xing)業(ye)在房(fang)地產(chan)領域里有著非常重要的(de)(de)位置。開發(fa)和拆遷都是(shi)(shi)一(yi)時性的(de)(de)工作，幾個月或(huo)幾年就可以完成(cheng)，而(er)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理卻是(shi)(shi)延續性的(de)(de)，可延續幾十年。搞物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理應(ying)眼光放遠，急功近(jin)利(li)是(shi)(shi)不會搞好(hao)的(de)(de)。

物(wu)(wu)(wu)(wu)業管(guan)(guan)理公(gong)司是依據委(wei)(wei)托管(guan)(guan)理合(he)(he)同在新建(jian)住宅區或物(wu)(wu)(wu)(wu)業中履行管(guan)(guan)理職(zhi)責(ze)的(de)。一般情況下，委(wei)(wei)托管(guan)(guan)理合(he)(he)同首先(xian)是由發展商代(dai)(dai)表(biao)廣大業主(zhu)(zhu)與物(wu)(wu)(wu)(wu)業管(guan)(guan)理公(gong)司簽訂。等召開業主(zhu)(zhu)大會(hui)，業主(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)(wu)業管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員會(hui)成立后，再由物(wu)(wu)(wu)(wu)業管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員會(hui)代(dai)(dai)表(biao)全體業主(zhu)(zhu)正式與物(wu)(wu)(wu)(wu)業管(guan)(guan)理公(gong)司續簽委(wei)(wei)托管(guan)(guan)理合(he)(he)同。

有的(de)(de)(de)情況下(xia)，發展商并沒(mei)有選(xuan)聘物業管(guan)(guan)理(li)公司，而由自(zi)己本身來承擔起管(guan)(guan)理(li)者的(de)(de)(de)重任。如(ru)果是發展商自(zi)己充當管(guan)(guan)理(li)者的(de)(de)(de)話(hua)，也(ye)要經(jing)過房地局的(de)(de)(de)批準，并禽(qin)《物業管(guan)(guan)理(li)資質(zhi)合格證書(shu)》。即(ji)使是發展商作(zuo)為(wei)管(guan)(guan)理(li)者，當管(guan)(guan)理(li)委員會(hui)成立后，也(ye)需要由管(guan)(guan)理(li)委員會(hui)與其簽訂委托管(guan)(guan)理(li)合同。