一、買辦公室好嗎

從企業未(wei)來發展來講，隨著公(gong)司(si)規(gui)模的(de)不斷擴大，辦公(gong)環境的(de)需求也會(hui)隨著發生(sheng)變化。如果租賃(lin)的(de)話，公(gong)司(si)一旦面(mian)臨(lin)擴大的(de)需求就要面(mian)臨(lin)大規(gui)模搬遷(qian)的(de)問題，然(ran)而頻繁的(de)搬遷(qian)對(dui)于員工和客戶來說，都會(hui)產生(sheng)不安全感和不穩定的(de)因素(su)，在(zai)相當程度上(shang)影(ying)響了企業品(pin)牌形象。

二、辦公室產權年限

《中華人民共和國城鎮國有土(tu)(tu)地使用權出讓(rang)(rang)和轉讓(rang)(rang)暫行條(tiao)例》第十二條(tiao)規(gui)定(ding)土(tu)(tu)地使用權出讓(rang)(rang)最高年限按下列用途確定(ding)：

（一）居住用地七十(shi)年。

（二）工業用地五十年。

（三）教育、科技、文化、衛生、體(ti)育用地五十年。

（四）商業、旅游、娛樂用地(di)四十(shi)年。

（五）綜合或者(zhe)其他(ta)用地五十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申(shen)請歸還出售方的銀行貸款(kuan)。

2、領取抵(di)押注銷文(wen)件(jian)。

3、辦理抵押注銷登記。

4、辦理退(tui)保手續。

5、出售(shou)方向規劃和(he)土(tu)地(di)管理局申請補繳(jiao)土(tu)地(di)出讓(rang)金及附相關資料。

6、房地產測繪管理辦公室出具(ju)分攤土地面積(ji)的查閱單(dan)。

7、對房屋所分攤的(de)土地進行評(ping)估(gu)（評(ping)估(gu)費由政府承擔）。

8、出售方(fang)與規(gui)劃和土(tu)地管(guan)理簽署《上海市國有土(tu)地出讓(rang)合同》。

9、到(dao)出售方的(de)開戶銀行憑《非稅收入(ru)一般繳款(kuan)書（收據）》繳納土地(di)出讓金。

10、到工(gong)商局開具《工(gong)商行政(zheng)管理注冊(ce)號變化證明》（由于公司注冊(ce)號變化）。

11、申請并繳(jiao)納契(qi)稅。

12、辦理房屋(wu)轉移登(deng)記申請，繳(jiao)納每(mei)套(tao)房屋(wu)的(de)交(jiao)易(yi)手續(xu)費，取(qu)得二(er)份收件收據。

13、取得產(chan)權證(zheng)及剩余房屋的新產(chan)權證(zheng)。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市(shi)房地產買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評(ping)估，出具評(ping)估報(bao)告。

16、將評估報(bao)告(gao)交不動(dong)產交易中心的(de)核價公司審核。

17、向交易中心(xin)檔案室調取原購房合同及契稅(shui)單。

18、向開發(fa)商(shang)調(diao)取原購房發(fa)票。

19、出售方開具增(zeng)值稅(shui)(shui)發(fa)票（若(ruo)沒(mei)有開票資格，向(xiang)所(suo)在(zai)稅(shui)(shui)務所(suo)申(shen)請）。

20、交易中(zhong)心的稅(shui)(shui)務部門(men)出具《土(tu)地增值稅(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)聯(lian)系單》。

21、由出售方所(suo)在地的(de)稅(shui)務所(suo)核定土地增值(zhi)稅(shui)（土地增值(zhi)稅(shui)納(na)稅(shui)申報表）。

22、納稅完(wan)畢(bi)后，稅務(wu)所當場出具《土地增值稅完(wan)稅聯系單》及稅收完(wan)稅證明(ming)。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加(jia)5、65%，買受方(fang)繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉移(yi)登記申(shen)請(qing)，繳納交(jiao)易手續費等，取(qu)得收(shou)件收(shou)據。

25、買受(shou)方(fang)憑收件收據領取不(bu)動產權證。

26、買受方(fang)憑(ping)產權證(zheng)辦理(li)抵(di)押，獲得銀行流(liu)動資金貸款，并支付給出售方(fang)。

27、出售方交房(fang)給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的(de)產(chan)業、行業政(zheng)策(ce)，不屬于高污染、高耗能的(de)小企業。

2、企業在各家商業銀行(xing)信譽狀況良好，沒有不(bu)良信用記錄。

3、具有(you)工商行(xing)(xing)政管理部(bu)門核(he)準(zhun)登記，且年檢(jian)(jian)合格(ge)的(de)營(ying)業執(zhi)照(zhao)，持有(you)人民銀(yin)行(xing)(xing)核(he)發并正(zheng)常年檢(jian)(jian)的(de)貸款卡。

4、有(you)(you)必要的(de)組織機構、經營管(guan)理(li)(li)制(zhi)度(du)(du)和財務管(guan)理(li)(li)制(zhi)度(du)(du)，有(you)(you)固定(ding)依據和經營場(chang)所，合(he)法經營，產品有(you)(you)市(shi)場(chang)、有(you)(you)效益(yi)。

5、具備(bei)履行合(he)同、償還(huan)債務(wu)的能力，還(huan)款意愿良好(hao)，無(wu)不良信用記(ji)錄，信貸資產風險分(fen)類為正常類或非財(cai)務(wu)因素影響(xiang)的關注類。

6、企(qi)業經(jing)(jing)營者或(huo)實際控制人從業經(jing)(jing)歷在3年以上(shang)，素質良好、無不良個人信用記錄。

7、企業經營情(qing)況穩定，成(cheng)立年(nian)限(xian)原則上在2年（含）以上(shang)，至少有一個及以上(shang)會計年度財務報告，且連續2年銷售收入增(zeng)長、毛利潤為正值。

8、符合建立與小企(qi)業業務相(xiang)關的行業信貸政策。

9、能遵守國(guo)家金(jin)融法規(gui)政(zheng)策及銀行(xing)有(you)關規(gui)定(ding)。

10、在申請行開(kai)立基(ji)本結算賬(zhang)戶或一般結算賬(zhang)戶。

（二）企業貸款流程

1、借款(kuan)人提出貸款(kuan)申請(qing)，提交相關材(cai)料(liao)。

2、經(jing)審(shen)批(pi)同意的，借款(kuan)人(ren)和擔(dan)保(bao)人(ren)與(yu)銀行(xing)簽訂借款(kuan)合同和擔(dan)保(bao)合同。

3、銀行落(luo)實貸(dai)款(kuan)(kuan)條件后，按規定(ding)程序辦理放款(kuan)(kuan)手續，將(jiang)貸(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)金劃(hua)入(ru)借款(kuan)(kuan)人(ren)在銀行開(kai)立(li)的(de)賬戶(hu)。

4、借(jie)款(kuan)人按期歸還貸款(kuan)本(ben)息。

5、貸款結(jie)清(qing)，按規定辦(ban)理(li)撤押手(shou)續。

企業貸款視企業具體(ti)經(jing)營情況而定。

貸款額度10-200萬(wan)貸(dai)款時間1-3年貸(dai)款利(li)息月利(li)率5厘左右。

貸(dai)款(kuan)要求必須是注冊于中國(guo)的中小企業,且經營狀況良好,無不良(liang)信譽記(ji)錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的(de)(de)(de)(de)(de)區位(wei)資(zi)(zi)源(yuan)有兩方面，一(yi)方面是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)理(li)位(wei)置(zhi)(zhi)，無論購(gou)買(mai)什么(me)樓盤，大家第一(yi)眼(yan)看重的(de)(de)(de)(de)(de)永(yong)遠是(shi)(shi)(shi)位(wei)置(zhi)(zhi)在哪？寫字間(jian)也一(yi)樣，地(di)(di)理(li)位(wei)置(zhi)(zhi)很重要(yao)，房產增值主要(yao)來源(yuan)于(yu)(yu)土地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)增值，交通便利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)市中心由于(yu)(yu)土地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)稀缺性，所(suo)以增值空間(jian)更(geng)大一(yi)些。因此，是(shi)(shi)(shi)否位(wei)于(yu)(yu)城市的(de)(de)(de)(de)(de)主中心區，是(shi)(shi)(shi)衡量一(yi)幢寫字樓的(de)(de)(de)(de)(de)檔次和是(shi)(shi)(shi)否具(ju)有投資(zi)(zi)價(jia)值的(de)(de)(de)(de)(de)首選(xuan)要(yao)素(su)之一(yi)。另一(yi)方面，資(zi)(zi)源(yuan)集中度、周(zhou)邊設施(shi)配(pei)套度是(shi)(shi)(shi)否完善。即周(zhou)邊是(shi)(shi)(shi)否是(shi)(shi)(shi)人流(liu)、物流(liu)、資(zi)(zi)金流(liu)、信息(xi)流(liu)匯聚之地(di)(di)；寫字間(jian)作(zuo)為“生產資(zi)(zi)料”，商(shang)業辦公(gong)配套(tao)設施齊(qi)全(quan)，才能(neng)商(shang)機(ji)勃發，更具有投資(zi)(zi)或辦公(gong)價值。

2、設計、外觀

作為(wei)企(qi)業，辦公地點(dian)不僅僅是“生(sheng)產價(jia)值”的(de)(de)(de)場所，同時也承載著(zhu)一(yi)(yi)個企業(ye)對外形象展示(shi)的(de)(de)(de)職能。一(yi)(yi)般只要條件允許，企業(ye)會選擇一(yi)(yi)棟設(she)計(ji)新穎(ying)合(he)理的(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓，來提升企業(ye)的(de)(de)(de)形象。所以(yi)，寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)外觀(guan)(guan)設(she)計(ji)、內部(bu)空間結(jie)構設(she)計(ji)、走廊(lang)、大廳、衛生(sheng)間、景觀(guan)(guan)區等(deng)設(she)計(ji)是否(fou)有品位，采光通風(feng)、電梯的(de)(de)(de)質量與(yu)配(pei)置(zhi)、裝修的(de)(de)(de)品質等(deng)因素(su)也會影響(xiang)企業(ye)的(de)(de)(de)使(shi)用價(jia)值以(yi)及投資價(jia)值。

3、使用方便

對(dui)于實際(ji)使(shi)用的(de)企業(ye)(ye)來(lai)講(jiang)，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)入住后，辦公使(shi)用是(shi)否(fou)方便，是(shi)衡量(liang)這(zhe)棟(dong)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)能(neng)否(fou)增(zeng)值的(de)一項重要標準。這(zhe)里(li)的(de)方便指的(de)是(shi)交(jiao)通是(shi)否(fou)便利(li)，停車是(shi)否(fou)方便，乘(cheng)坐(zuo)電梯是(shi)否(fou)需要漫長的(de)等待(dai)。交(jiao)通擁堵(du)的(de)地域或者位置偏遠交(jiao)通不(bu)便的(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)一般(ban)不(bu)適合投(tou)資；同時，過(guo)長的(de)等待(dai)時間成本也會讓人產生厭(yan)煩的(de)情緒，只有(you)使(shi)用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(ye)(ye)才能(neng)在此長久(jiu)發展，也會形成口碑(bei)，只有(you)企業(ye)(ye)爭(zheng)相進駐，投(tou)資者的(de)收益才會最大化。

4、物業不可忽視

作為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)辦(ban)公(gong)產業(ye)(ye)，寫字(zi)間的增值、保(bao)值，離不(bu)開物業(ye)(ye)的管(guan)(guan)理(li)與服務。物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司直接決定(ding)寫字(zi)樓的用水、用電(dian)(dian)、供暖、安保(bao)、衛生清潔、空調供應、車位管(guan)(guan)理(li)、電(dian)(dian)梯維護(hu)保(bao)養、整體服務形象(xiang)等(deng)問(wen)題(ti)。這些環(huan)節有(you)一(yi)(yi)個出現問(wen)題(ti)，都會(hui)影響辦(ban)公(gong)企業(ye)(ye)的體驗感受(shou)，試想沒有(you)任(ren)何一(yi)(yi)個企業(ye)(ye)喜(xi)歡在垃(la)圾滿(man)地、時(shi)常停(ting)水停(ting)電(dian)(dian)、冬天冷夏天熱(re)的環(huan)境下辦(ban)公(gong)吧。所以(yi)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者在選擇投(tou)(tou)資(zi)(zi)時(shi)一(yi)(yi)定(ding)要(yao)擦亮眼(yan)睛，選擇物業(ye)(ye)檔次高的項目(mu)，以(yi)后有(you)可(ke)能(neng)會(hui)產生較為(wei)穩定(ding)的收益。

5、軟性配套

除了硬件配(pei)套(tao)要(yao)拿得(de)出手外，軟性配(pei)套(tao)也(ye)很重(zhong)要(yao)。這里的(de)軟性配(pei)套(tao)應(ying)著重(zhong)看信(xin)息化(hua)(hua)配(pei)置和智能(neng)化(hua)(hua)配(pei)置。通(tong)信(xin)網絡是辦公(gong)的(de)基礎，而同(tong)時(shi)(shi)，隨(sui)著科技(ji)的(de)發展(zhan)，通(tong)風、采光(guang)、門(men)禁、監控(kong)等最新(xin)智能(neng)產品與技(ji)術不斷涌現(xian)，智能(neng)化(hua)(hua)系(xi)統(tong)的(de)應(ying)用在越來(lai)越普(pu)遍，新(xin)建的(de)寫字間一般會(hui)考慮到(dao)將最新(xin)的(de)信(xin)息化(hua)(hua)、智能(neng)化(hua)(hua)系(xi)統(tong)引入到(dao)自(zi)身的(de)產品中，方便(bian)企業(ye)辦公(gong)的(de)同(tong)時(shi)(shi)，更(geng)節能(neng)，處理問題也(ye)更(geng)及時(shi)(shi)。無論投(tou)資或辦公(gong)，擁有這樣系(xi)統(tong)的(de)寫字間都是值得(de)關注的(de)。

6、自用型客戶比例

投(tou)資(zi)(zi)寫(xie)(xie)字樓不(bu)但(dan)要(yao)看你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)客(ke)戶群體是誰，即(ji)租給誰；還(huan)要(yao)看你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭對(dui)手是誰？如果(guo)投(tou)資(zi)(zi)可以切成很小(xiao)塊出售的(de)(de)(de)(de)物業(ye)時，你(ni)(ni)就要(yao)當(dang)心(xin)了，雖然(ran)投(tou)資(zi)(zi)門(men)檻較低，總價(jia)不(bu)高，但(dan)是進駐(zhu)的(de)(de)(de)(de)物業(ye)公司檔次低，小(xiao)業(ye)主過多，流(liu)動性大，不(bu)但(dan)會影響(xiang)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)管理水平(ping)，經濟(ji)水平(ping)不(bu)好時，小(xiao)業(ye)主還(huan)會惡意競(jing)爭地競(jing)相壓價(jia)，影響(xiang)你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)收益。如果(guo)開發商堅持整層(ceng)或半層(ceng)銷售，則在很大程度上(shang)提升進駐(zhu)門(men)檻，提升自(zi)用型(xing)客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)比例，同(tong)時，入住(zhu)的(de)(de)(de)(de)客(ke)戶一(yi)般也較有實(shi)力，如果(guo)這(zhe)棟寫(xie)(xie)字間60%以(yi)上客戶(hu)都(dou)是(shi)自用型的，對投資者招租(zu)以(yi)及(ji)租(zu)金方面(mian)來講(jiang)都(dou)是(shi)具有利(li)好推(tui)動作用的。

7、投資比較

投(tou)資項目(mu)比(bi)較方面，甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)與乙級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)之間相(xiang)比(bi)，甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)雖然(ran)價格要高一些，但是，甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)物業管理(li)以及設(she)計配(pei)套更完(wan)善，提升(sheng)企(qi)業的(de)(de)形象，所(suo)以租金一般會不斷上漲。雖然(ran)乙級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)總價低，隨著更多寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)項目(mu)不斷涌現，管理(li)、形象有所(suo)差距的(de)(de)乙級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)由于招(zhao)租困難(nan)，特(te)別是招(zhao)不到有實(shi)力(li)的(de)(de)企(qi)業，勢必導致租金也很難(nan)有所(suo)提升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投(tou)資(zi)者在投(tou)資(zi)時，還要充分考慮(lv)到自己的(de)資(zi)金實力。依據一般的(de)計算(suan)方法，投(tou)資(zi)回報率(lv)=月租金×12(個月(yue))／售價。例如，現有一處(chu)寫字(zi)間，面積約100平方米，售價約為(wei)18000元(yuan)／平(ping)方(fang)米，依據(ju)此處寫字樓周邊的(de)物業剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知(zhi)，這處(chu)寫字間的投資回報率為6%，投(tou)資(zi)者需根據自(zi)己的(de)(de)資(zi)金(jin)情(qing)況(kuang)，來選擇投(tou)資(zi)項目(mu)。根據國際專(zhuan)業理財(cai)公司的(de)(de)計算原則，15年(nian)內收(shou)回投資(zi)總(zong)價表明(ming)該(gai)項目具有(you)可投資(zi)價值。