一、買辦公室好嗎

從企(qi)業未來(lai)發展(zhan)來(lai)講，隨著公(gong)司規(gui)模的(de)不斷擴大，辦公(gong)環境的(de)需求也會(hui)隨著發生變(bian)化。如果租賃的(de)話，公(gong)司一旦面臨擴大的(de)需求就要面臨大規(gui)模搬遷(qian)(qian)的(de)問題，然而頻繁(fan)的(de)搬遷(qian)(qian)對(dui)于員工(gong)和客戶來(lai)說，都會(hui)產(chan)生不安全感和不穩定的(de)因素(su)，在相當程度上(shang)影響了企(qi)業品牌(pai)形(xing)象。

二、辦公室產權年限

《中華人(ren)民(min)共和(he)國城(cheng)鎮國有土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)出讓和(he)轉(zhuan)讓暫行條(tiao)例(li)》第十二條(tiao)規定(ding)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)出讓最高(gao)年(nian)限按下列(lie)用(yong)(yong)途確定(ding)：

（一）居住用地七(qi)十年。

（二）工(gong)業用地五(wu)十年。

（三）教育、科技、文(wen)化、衛生、體(ti)育用地五十年。

（四）商業、旅游、娛(yu)樂用地四十年。

（五）綜合或者其他用(yong)地五十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請(qing)歸(gui)還出售方的銀(yin)行(xing)貸(dai)款。

2、領取抵(di)押注銷文件。

3、辦理抵押(ya)注銷(xiao)登記。

4、辦理退保手續。

5、出(chu)售方向規劃和土(tu)地管理局申請補繳(jiao)土(tu)地出(chu)讓(rang)金及附相(xiang)關資料。

6、房地產測繪管理辦公室出(chu)具分攤土地面積的查閱(yue)單。

7、對房屋所分攤的(de)土地進行評估（評估費由政(zheng)府(fu)承擔(dan)）。

8、出售方與規劃和土(tu)地管(guan)理簽署《上海市(shi)國有(you)土(tu)地出讓合同》。

9、到(dao)出售方(fang)的(de)開戶銀行憑《非(fei)稅(shui)收(shou)(shou)入(ru)一(yi)般繳款書（收(shou)(shou)據(ju)）》繳納土地出讓金(jin)。

10、到工商(shang)局開(kai)具(ju)《工商(shang)行(xing)政管理注(zhu)冊(ce)號(hao)變化證明(ming)》（由于(yu)公司(si)注(zhu)冊(ce)號(hao)變化）。

11、申請并(bing)繳納契稅。

12、辦理房屋(wu)轉(zhuan)移登(deng)記申請，繳納每(mei)套房屋(wu)的交易手續費，取得二份收(shou)件(jian)收(shou)據。

13、取得產權證(zheng)及剩余房屋的新產權證(zheng)。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房地產買(mai)賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估(gu)，出具評估(gu)報告。

16、將評(ping)估報告(gao)交不動產(chan)交易中心(xin)的核(he)價公司審核(he)。

17、向交易中心檔案室調取原購房(fang)合(he)同及契(qi)稅單。

18、向開發商調(diao)取原購房發票。

19、出售方開具(ju)增值稅發(fa)票(piao)（若沒有(you)開票(piao)資格，向(xiang)所(suo)在稅務所(suo)申請）。

20、交易中心的稅務部門出具《土地增值(zhi)稅納稅聯系單》。

21、由出售方(fang)所在地(di)的稅(shui)務所核(he)定土地(di)增(zeng)值稅(shui)（土地(di)增(zeng)值稅(shui)納稅(shui)申報(bao)表）。

22、納(na)稅(shui)完畢后，稅(shui)務(wu)所(suo)當場出(chu)具《土地增值稅(shui)完稅(shui)聯系單》及稅(shui)收完稅(shui)證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及(ji)附加5、65%，買(mai)受方繳納契(qi)稅(shui)3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉移登記申請，繳納交易(yi)手續費等，取得收件收據。

25、買受方(fang)憑收件收據領取不動產權證(zheng)。

26、買受(shou)方(fang)憑產權(quan)證辦理抵押，獲得銀(yin)行(xing)流(liu)動資金貸款，并支付給出售方(fang)。

27、出(chu)售(shou)方交房給買受(shou)方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符(fu)合國(guo)家的(de)產(chan)業(ye)、行業(ye)政(zheng)策，不屬于高污染(ran)、高耗能的(de)小(xiao)企業(ye)。

2、企業在各(ge)家商(shang)業銀(yin)行(xing)信譽狀況良(liang)(liang)好，沒有(you)不(bu)良(liang)(liang)信用記錄。

3、具有工商行政(zheng)管理部(bu)門(men)核準登記(ji)，且年檢合格(ge)的營業執(zhi)照(zhao)，持有人民銀行核發并正(zheng)常(chang)年檢的貸款(kuan)卡。

4、有必要的組織機構、經(jing)(jing)營管理(li)制度(du)(du)和財務(wu)管理(li)制度(du)(du)，有固(gu)定(ding)依據和經(jing)(jing)營場所，合(he)法(fa)經(jing)(jing)營，產品有市場、有效益(yi)。

5、具備履行(xing)合同、償還(huan)債務的能力，還(huan)款意(yi)愿良好，無(wu)不良信(xin)用記(ji)錄，信(xin)貸資產風險分類為正常類或非財務因素影響的關注類。

6、企業(ye)經營(ying)者或實際控制人(ren)從業(ye)經歷(li)在3年以上(shang)，素質良(liang)好、無不(bu)良(liang)個(ge)人信(xin)用(yong)記錄。

7、企業(ye)經(jing)營(ying)情況(kuang)穩定，成立年限原則(ze)上在2年（含）以上，至少(shao)有一個及以上會計年度財務報告，且連(lian)續2年(nian)銷售收入增長、毛利潤為正值。

8、符合建(jian)立與小(xiao)企業(ye)(ye)業(ye)(ye)務相(xiang)關的行業(ye)(ye)信貸政策。

9、能遵守國家金融法規政策及(ji)銀(yin)行有關規定。

10、在申請行開立基本結算賬戶或(huo)一般結算賬戶。

（二）企業貸款流程

1、借款(kuan)人提出貸款(kuan)申請(qing)，提交(jiao)相(xiang)關材料(liao)。

2、經審批同(tong)意的(de)，借(jie)款人(ren)和擔保人(ren)與銀行簽訂借(jie)款合同(tong)和擔保合同(tong)。

3、銀行落實貸(dai)款(kuan)條件后(hou)，按規定程序辦理(li)放款(kuan)手(shou)續，將(jiang)貸(dai)款(kuan)資金劃入借款(kuan)人在銀行開立的(de)賬戶。

4、借款人按期歸(gui)還貸款本息。

5、貸款(kuan)結清，按(an)規定辦理撤押手續。

企業貸款視企業具體經營情(qing)況而定(ding)。

貸(dai)款額(e)度10-200萬貸款時間(jian)1-3年(nian)貸款利息月利率5厘左右。

貸款要(yao)求必(bi)須是注(zhu)冊(ce)于(yu)中(zhong)國(guo)的中(zhong)小企(qi)業(ye),且經營狀(zhuang)況良好,無不良信(xin)譽記錄(lu)。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里(li)的區位(wei)資源(yuan)有(you)兩(liang)方(fang)面(mian)，一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)(shi)(shi)地(di)理(li)位(wei)置(zhi)，無論(lun)購買什么樓(lou)盤，大家第(di)一(yi)眼看重(zhong)的永遠(yuan)是(shi)(shi)(shi)位(wei)置(zhi)在哪？寫(xie)(xie)字(zi)間也一(yi)樣，地(di)理(li)位(wei)置(zhi)很重(zhong)要(yao)，房產增(zeng)值(zhi)(zhi)主(zhu)要(yao)來源(yuan)于土(tu)地(di)的增(zeng)值(zhi)(zhi)，交通便利的市(shi)中心(xin)由于土(tu)地(di)的稀(xi)缺性(xing)，所以(yi)增(zeng)值(zhi)(zhi)空間更大一(yi)些(xie)。因此，是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)位(wei)于城市(shi)的主(zhu)中心(xin)區，是(shi)(shi)(shi)衡量一(yi)幢寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)的檔次和是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)具有(you)投資價值(zhi)(zhi)的首選要(yao)素之(zhi)一(yi)。另一(yi)方(fang)面(mian)，資源(yuan)集(ji)中度、周邊設施配套(tao)度是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)完善。即周邊是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)是(shi)(shi)(shi)人(ren)流、物流、資金流、信(xin)息流匯聚之(zhi)地(di)；寫(xie)(xie)字(zi)間作為“生產資料”，商業(ye)辦公(gong)配套設施齊全(quan)，才能商機勃發(fa)，更具有投(tou)資或(huo)辦公(gong)價值。

2、設計、外觀

作(zuo)為(wei)企業，辦公(gong)地點不(bu)僅僅是“生(sheng)產價值(zhi)(zhi)”的(de)場所，同(tong)時(shi)也承載(zai)著一(yi)(yi)個企(qi)業(ye)(ye)對外形象展示的(de)職能。一(yi)(yi)般只要條件允許，企(qi)業(ye)(ye)會選擇一(yi)(yi)棟設(she)計(ji)(ji)新穎合理的(de)寫字樓(lou)，來提升企(qi)業(ye)(ye)的(de)形象。所以，寫字樓(lou)的(de)外觀設(she)計(ji)(ji)、內部空間(jian)(jian)結構設(she)計(ji)(ji)、走廊、大廳、衛生(sheng)間(jian)(jian)、景觀區等設(she)計(ji)(ji)是否(fou)有品(pin)位，采光通風、電(dian)梯(ti)的(de)質量與(yu)配置、裝(zhuang)修(xiu)的(de)品(pin)質等因素(su)也會影響企(qi)業(ye)(ye)的(de)使用價值(zhi)(zhi)以及投資價值(zhi)(zhi)。

3、使用方便

對于(yu)實際使(shi)用的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)來講，寫(xie)字(zi)樓入住后，辦(ban)公使(shi)用是否方便(bian)，是衡量(liang)這(zhe)棟寫(xie)字(zi)樓能否增值的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)項重要標(biao)準。這(zhe)里的(de)(de)(de)(de)(de)方便(bian)指(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)是交(jiao)(jiao)通是否便(bian)利，停車是否方便(bian)，乘(cheng)坐電梯是否需要漫長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)等(deng)(deng)待。交(jiao)(jiao)通擁堵的(de)(de)(de)(de)(de)地域或(huo)者位置(zhi)偏遠交(jiao)(jiao)通不便(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓一(yi)般不適(shi)合投資；同時(shi)，過長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)等(deng)(deng)待時(shi)間成本也會讓人產生厭煩的(de)(de)(de)(de)(de)情緒(xu)，只有使(shi)用者感(gan)到方便(bian)快(kuai)捷，身心愉悅，企(qi)業(ye)才能在此(ci)長(chang)久(jiu)發展(zhan)，也會形成口碑(bei)，只有企(qi)業(ye)爭相(xiang)進駐，投資者的(de)(de)(de)(de)(de)收益(yi)才會最(zui)大(da)化。

4、物業不可忽視

作為投資辦(ban)公產業(ye)，寫字間的(de)(de)增值、保(bao)值，離不開物業(ye)的(de)(de)管理(li)與服務。物業(ye)管理(li)公司(si)直接(jie)決定(ding)寫字樓的(de)(de)用(yong)水、用(yong)電(dian)、供暖、安保(bao)、衛生清(qing)潔、空調供應、車位管理(li)、電(dian)梯維護保(bao)養(yang)、整體服務形象等問題(ti)。這(zhe)些環(huan)(huan)節有(you)一個出現(xian)問題(ti)，都會(hui)影(ying)響(xiang)辦(ban)公企(qi)業(ye)的(de)(de)體驗感受，試想沒有(you)任何一個企(qi)業(ye)喜歡在垃(la)圾滿地(di)、時(shi)常停水停電(dian)、冬天冷夏天熱的(de)(de)環(huan)(huan)境下辦(ban)公吧。所以，投資者在選(xuan)擇(ze)投資時(shi)一定(ding)要擦亮眼(yan)睛，選(xuan)擇(ze)物業(ye)檔次高的(de)(de)項(xiang)目，以后有(you)可能會(hui)產生較為穩(wen)定(ding)的(de)(de)收(shou)益。

5、軟性配套

除了硬件配(pei)套(tao)(tao)要拿得(de)出手外，軟性配(pei)套(tao)(tao)也很重要。這里(li)的(de)(de)(de)(de)軟性配(pei)套(tao)(tao)應著(zhu)(zhu)重看信息化(hua)(hua)配(pei)置(zhi)和智能(neng)(neng)化(hua)(hua)配(pei)置(zhi)。通(tong)信網(wang)絡是(shi)辦公(gong)的(de)(de)(de)(de)基礎，而同時，隨著(zhu)(zhu)科技的(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)，通(tong)風(feng)、采光、門(men)禁、監控等最(zui)新智能(neng)(neng)產(chan)品與技術不(bu)斷涌(yong)現，智能(neng)(neng)化(hua)(hua)系(xi)統(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)應用(yong)在越(yue)來越(yue)普(pu)遍，新建的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字間一般會考(kao)慮到將最(zui)新的(de)(de)(de)(de)信息化(hua)(hua)、智能(neng)(neng)化(hua)(hua)系(xi)統(tong)(tong)引(yin)入到自(zi)身(shen)的(de)(de)(de)(de)產(chan)品中(zhong)，方便(bian)企業(ye)辦公(gong)的(de)(de)(de)(de)同時，更節能(neng)(neng)，處理問(wen)題也更及時。無論(lun)投資或(huo)辦公(gong)，擁(yong)有這樣系(xi)統(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字間都(dou)是(shi)值得(de)關(guan)注的(de)(de)(de)(de)。

6、自用型客戶比例

投(tou)資(zi)寫(xie)字樓不但要看(kan)你(ni)的(de)(de)(de)客戶群體是誰，即租給誰；還(huan)要看(kan)你(ni)的(de)(de)(de)競爭(zheng)對手是誰？如果投(tou)資(zi)可以切(qie)成很小(xiao)塊(kuai)出售的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)時(shi)，你(ni)就(jiu)要當心了(le)，雖然投(tou)資(zi)門(men)檻較(jiao)低，總(zong)價不高，但是進(jin)駐的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公司(si)檔次(ci)低，小(xiao)業(ye)主(zhu)過多，流動性(xing)大，不但會(hui)影響(xiang)(xiang)物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)管理水平，經濟水平不好時(shi)，小(xiao)業(ye)主(zhu)還(huan)會(hui)惡意競爭(zheng)地競相壓價，影響(xiang)(xiang)你(ni)的(de)(de)(de)收益。如果開發商堅持整層或半(ban)層銷(xiao)售，則(ze)在很大程度上提升(sheng)進(jin)駐門(men)檻，提升(sheng)自用型客戶的(de)(de)(de)比例，同時(shi)，入(ru)住的(de)(de)(de)客戶一般也較(jiao)有(you)實力，如果這(zhe)棟(dong)寫(xie)字間(jian)60%以(yi)上客戶都(dou)是(shi)自用型的(de)，對(dui)投資者(zhe)招租以(yi)及租金方面來講(jiang)都(dou)是(shi)具(ju)有利(li)好(hao)推動作(zuo)用的(de)。

7、投資比較

投資項目比較方(fang)面(mian)，甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)與(yu)乙(yi)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)之(zhi)間相比，甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)雖(sui)然(ran)價格要高(gao)一些，但是，甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)物業管理(li)(li)以(yi)及(ji)設計配(pei)套更完善，提升(sheng)企業的(de)形象，所以(yi)租(zu)金一般會不斷上漲。雖(sui)然(ran)乙(yi)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)總價低，隨著更多寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)項目不斷涌現，管理(li)(li)、形象有所差距的(de)乙(yi)級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)由(you)于招(zhao)(zhao)租(zu)困難(nan)，特別(bie)是招(zhao)(zhao)不到有實(shi)力的(de)企業，勢必導致租(zu)金也很難(nan)有所提升(sheng)。

8、投資回報率

當(dang)然，投(tou)資(zi)者在投(tou)資(zi)時，還要充分考慮到自己的(de)資(zi)金實力。依據一般(ban)的(de)計(ji)算方(fang)法，投(tou)資(zi)回報率=月租金×12(個(ge)月)／售價。例如(ru)，現有一處寫字間，面積約100平(ping)方米，售價約為18000元／平方米，依據(ju)此處寫(xie)字樓周(zhou)邊的物業(ye)剖析得知(zhi)，月租(zu)金約為9000元，盤算(suan)得知，這處寫字間(jian)的(de)投(tou)資回報率(lv)為6%，投資(zi)者(zhe)需根(gen)據(ju)自(zi)己的資(zi)金情(qing)況，來選擇投資(zi)項目。根(gen)據(ju)國(guo)際專業理財公(gong)司(si)的計算原則，15年內收回投資總價表明該項(xiang)目具(ju)有可投資價值。