售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售(shou)員接待客(ke)(ke)(ke)戶→確(que)(que)(que)(que)認(ren)客(ke)(ke)(ke)戶受(shou)讓(rang)的(de)意(yi)向單(dan)位(wei)→填寫《置(zhi)業計(ji)劃表》準(zhun)確(que)(que)(que)(que)計(ji)算該(gai)單(dan)位(wei)的(de)受(shou)讓(rang)價格(ge)及(ji)付款方式→準(zhun)確(que)(que)(que)(que)計(ji)算該(gai)單(dan)位(wei)各(ge)種相應稅費(fei)→指引客(ke)(ke)(ke)戶瀏覽并(bing)講解(jie)公(gong)示的(de)各(ge)類文(wen)件及(ji)證書→確(que)(que)(que)(que)認(ren)客(ke)(ke)(ke)戶受(shou)讓(rang)姓(xing)名或單(dan)位(wei)→銷售(shou)員再次核對房號及(ji)價格(ge)。

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2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)售員(yuan)攜同客戶(hu)至銷(xiao)(xiao)售經理處進行(xing)房屋銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)→銷(xiao)(xiao)售經理核對客戶(hu)身份證(zheng)明或(huo)營業執照確(que)定受讓(rang)(rang)人(ren)姓名(ming)或(huo)單(dan)位→查(cha)閱《房號銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》確(que)認受讓(rang)(rang)房號為(wei)待受讓(rang)(rang)狀態→填寫(xie)《轉讓(rang)(rang)銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)單(dan)》商營銷(xiao)(xiao)經理雙方簽字確(que)認）→填寫(xie)《房號銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》→完成銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售員攜(xie)同客戶至(zhi)財(cai)務室交納定金(jin)(jin)→財(cai)務人員根(gen)據(ju)《轉讓銷(xiao)控單(dan)》核對受讓人身份證明或營業執照→收(shou)(shou)取(qu)公(gong)司規定的足額(e)定金(jin)(jin)→根(gen)據(ju)收(shou)(shou)取(qu)定金(jin)(jin)數額(e)開出(chu)定金(jin)(jin)收(shou)(shou)據(ju)→客戶核對收(shou)(shou)據(ju)上的房號、姓名(ming)或單(dan)位→財(cai)務人員將收(shou)(shou)據(ju)交于(yu)客戶→財(cai)務人員《轉讓銷(xiao)控單(dan)》移交營銷(xiao)部開發商銷(xiao)售助理存檔保存。

4.房源確定單簽署流程

客(ke)戶(hu)交納足(zu)定后，銷(xiao)售(shou)員(yuan)根(gen)據客(ke)戶(hu)情況(kuang)準確(que)(que)填寫《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)執行情況(kuang)確(que)(que)認(ren)表(biao)》《轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)承諾書》（境(jing)外(wai)人(ren)士適用）→營銷(xiao)部開發(fa)商銷(xiao)售(shou)助理根(gen)據《房(fang)屋(wu)受讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)執行情況(kuang)確(que)(que)認(ren)表(biao)》、定金收(shou)據，打印《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充協議》→銷(xiao)售(shou)員(yuan)填寫《銷(xiao)售(shou)文件領取單》領取《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充協議》→項目經理審(shen)核《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充協議》無誤后在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)執行情況(kuang)確(que)(que)認(ren)表(biao)》轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)書審(shen)核欄(lan)簽名(ming)(ming)確(que)(que)認(ren)→客(ke)戶(hu)在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充協議》簽名(ming)(ming)確(que)(que)認(ren)→開發(fa)商銷(xiao)售(shou)助理在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充協議》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在(zai)準備(bei)投(tou)資(zi)寫(xie)字樓之(zhi)前(qian)，應(ying)該(gai)首先計算該(gai)盤的(de)年(nian)回報率，合(he)(he)適則(ze)具(ju)有(you)投(tou)資(zi)價(jia)值。根據國(guo)際專業(ye)理財公(gong)(gong)司的(de)計算原則(ze)，衡量一幢物業(ye)價(jia)格合(he)(he)理與否(fou)的(de)基本公(gong)(gong)式(shi)為“年(nian)收益(yi)×15年(nian)＝房產購買價(jia)”。若物業(ye)年(nian)收益(yi)×15年(nian)大于購房款，則(ze)表明該(gai)項(xiang)目尚(shang)具(ju)投(tou)資(zi)價(jia)值。

2.選擇區位

由于房產的(de)增(zeng)值主(zhu)要來(lai)源(yuan)于土地(di)的(de)增(zeng)值，而城(cheng)市主(zhu)中心區土地(di)的(de)稀(xi)缺(que)性(xing)更強，因此增(zeng)值空間(jian)很大。同(tong)時，主(zhu)中心區的(de)區位成長性(xing)顯而易見(jian)，區位資(zi)源(yuan)優勢得(de)天獨厚，通(tong)常(chang)是(shi)人流、物流、信息流、資(zi)金流匯聚(ju)之處。所以說，是(shi)否位于城(cheng)市的(de)主(zhu)中心區，是(shi)衡量一幢寫(xie)字樓的(de)檔次和是(shi)否具有投資(zi)價值的(de)首選要素。

3.注重檔次形象

個(ge)人投資(zi)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)時，要(yao)(yao)瞄準客戶群(qun)來投資(zi)。作為(wei)企業(ye)，選(xuan)擇寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)辦公(gong)(gong)的(de)(de)首要(yao)(yao)目的(de)(de)，往往是為(wei)了提(ti)升企業(ye)形(xing)象，不少企業(ye)將寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)檔次形(xing)象放在僅次于區位的(de)(de)重要(yao)(yao)因(yin)素之一。如果投資(zi)，建議(yi)選(xuan)擇那些最小的(de)(de)租客也需要(yao)(yao)大(da)約(yue)500-1000平(ping)方(fang)米建筑面(mian)積的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)，因(yin)為(wei)這(zhe)表明入駐這(zhe)個(ge)物(wu)業(ye)的(de)(de)公(gong)(gong)司水平(ping)相差(cha)不大(da)，物(wu)業(ye)檔次高，今后可能有(you)較為(wei)穩(wen)定的(de)(de)回報。當然，這(zhe)同時也要(yao)(yao)求投資(zi)者有(you)很高的(de)(de)支(zhi)付(fu)能力。如果投資(zi)那些切成小塊面(mian)積進行出售的(de)(de)物(wu)業(ye)，應注意，雖然總(zong)價(jia)可能會(hui)便宜，但(dan)由(you)于小業(ye)主(zhu)太多，將影(ying)響到該物(wu)業(ye)的(de)(de)物(wu)業(ye)管理(li)水平(ping)和回報能力。

4.關注品質

因為對(dui)(dui)于實際使用的(de)企業(ye)來說，寫(xie)字樓的(de)品質至關重(zhong)要，如(ru)交通(tong)的(de)便利程度(du)、停車場的(de)設計(ji)是否(fou)合(he)理、物業(ye)建筑(zhu)立面、建筑(zhu)品質、大堂的(de)品位(wei)和布(bu)置、電梯質量與配置狀(zhuang)況、結構布(bu)局(ju)是否(fou)適用、采光通(tong)風(feng)是否(fou)良好等(deng)等(deng)，因此(ci)，投資(zi)者也需(xu)要對(dui)(dui)上述(shu)內容(rong)逐一比較，并現場觀(guan)察、實地感受。如(ru)果某個(ge)寫(xie)字樓地處偏遠交通(tong)不便，或交通(tong)擁(yong)擠，那肯定不適合(he)投資(zi)。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個寫字(zi)樓(lou)周邊全(quan)是高層(ceng)建筑(zhu)物，其視(shi)線必然被擋，就(jiu)談不上什么自然景觀(guan)了。人(ren)(ren)工(gong)作到(dao)一(yi)定時候，勢必疲憊。樓(lou)層(ceng)里(li)設置(zhi)的公共小(xiao)花(hua)園及小(xiao)花(hua)園里(li)的植被綠化，可以達到(dao)放松(song)身心的目的。而(er)寫字(zi)樓(lou)外的自然景觀(guan)，則可以讓人(ren)(ren)憑欄遠眺(tiao)心曠神(shen)怡(yi)，以利(li)于休息養神(shen)。

6.選擇好的物業公司

作為投資型物(wu)業(ye)，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)增(zeng)值(zhi)(zhi)、保值(zhi)(zhi)是(shi)通過物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務來實現的(de)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司(si)直接決定某個(ge)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)用(yong)水、用(yong)電(dian)、垃(la)圾清運、空(kong)調供(gong)應(ying)、車位管(guan)理(li)等方方面(mian)(mian)面(mian)(mian)的(de)問題。沒有(you)公司(si)喜歡在垃(la)圾滿地的(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)里辦公。因(yin)此(ci)選(xuan)擇(ze)投資某個(ge)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)時(shi)，調查物(wu)管(guan)公司(si)情況亦不容忽視。最好選(xuan)擇(ze)國際性(xing)的(de)物(wu)管(guan)公司(si)。香港的(de)許多寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)都是(shi)通過品牌物(wu)業(ye)在資產運營管(guan)理(li)實現后期(qi)價值(zhi)(zhi)的(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租(zu)客求租(zu)，首先，買賣雙方簽署租(zu)賃(lin)(lin)合同；其次(ci)，將租(zu)賃(lin)(lin)合同原(yuan)件(jian)、出租(zu)和承租(zu)人(ren)的(de)(de)身份(fen)證(zheng)明、公(gong)司(si)營業執照(復印(yin)件(jian))、產(chan)權證(zheng)原(yuan)件(jian)出示(shi)給(gei)房屋所在(zai)地街道并做登(deng)記申(shen)請(qing)；最后，將租(zu)賃(lin)(lin)合同原(yuan)件(jian)，出租(zu)和承租(zu)人(ren)的(de)(de)身份(fen)證(zheng)明，公(gong)司(si)營業執照(復印(yin)件(jian))交(jiao)至所在(zai)區房地產(chan)交(jiao)易中心，辦理租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記，并按規定(ding)繳付款項(xiang)。