售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售員接待客(ke)(ke)戶(hu)(hu)→確認客(ke)(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)的(de)(de)意向單(dan)位(wei)(wei)→填寫(xie)《置業計(ji)劃表》準確計(ji)算(suan)(suan)該單(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)受讓(rang)價格及(ji)(ji)付款方式→準確計(ji)算(suan)(suan)該單(dan)位(wei)(wei)各種相應稅費→指引客(ke)(ke)戶(hu)(hu)瀏(liu)覽并講解公示(shi)的(de)(de)各類(lei)文件及(ji)(ji)證書(shu)→確認客(ke)(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)姓名或單(dan)位(wei)(wei)→銷售員再(zai)次核對房(fang)號及(ji)(ji)價格。

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2.銷控流程

銷售(shou)員攜同客戶至銷售(shou)經理處進(jin)行房(fang)屋銷控(kong)→銷售(shou)經理核對客戶身份證明或(huo)營業執(zhi)照(zhao)確定(ding)受(shou)(shou)讓(rang)人姓名(ming)或(huo)單(dan)位→查閱《房(fang)號銷控(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》確認(ren)受(shou)(shou)讓(rang)房(fang)號為待受(shou)(shou)讓(rang)狀態(tai)→填寫《轉讓(rang)銷控(kong)單(dan)》商營銷經理雙(shuang)方簽字確認(ren)）→填寫《房(fang)號銷控(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》→完成銷控(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售員攜同客戶至財務(wu)室(shi)交(jiao)納定金(jin)(jin)→財務(wu)人員根(gen)據《轉讓(rang)銷(xiao)控單》核(he)對受讓(rang)人身份證明(ming)或(huo)營業(ye)執照→收(shou)取公司規定的足額(e)(e)定金(jin)(jin)→根(gen)據收(shou)取定金(jin)(jin)數額(e)(e)開出定金(jin)(jin)收(shou)據→客戶核(he)對收(shou)據上的房號、姓名或(huo)單位→財務(wu)人員將(jiang)收(shou)據交(jiao)于客戶→財務(wu)人員《轉讓(rang)銷(xiao)控單》移交(jiao)營銷(xiao)部(bu)開發商銷(xiao)售助理(li)存(cun)檔保存(cun)。

4.房源確定單簽署流程

客戶(hu)交(jiao)納足定(ding)后，銷售(shou)(shou)員(yuan)根據客戶(hu)情(qing)況準確(que)填寫(xie)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)(xing)情(qing)況確(que)認(ren)表》《轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)承諾書》（境外(wai)人士適用）→營銷部開發(fa)商銷售(shou)(shou)助(zhu)理根據《房(fang)屋受讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)(xing)情(qing)況確(que)認(ren)表》、定(ding)金收據，打印《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補充(chong)協議(yi)(yi)》→銷售(shou)(shou)員(yuan)填寫(xie)《銷售(shou)(shou)文件領取(qu)單》領取(qu)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補充(chong)協議(yi)(yi)》→項目經理審(shen)核(he)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補充(chong)協議(yi)(yi)》無誤(wu)后在(zai)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)(xing)情(qing)況確(que)認(ren)表》轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)書審(shen)核(he)欄簽(qian)名(ming)確(que)認(ren)→客戶(hu)在(zai)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補充(chong)協議(yi)(yi)》簽(qian)名(ming)確(que)認(ren)→開發(fa)商銷售(shou)(shou)助(zhu)理在(zai)《房(fang)屋轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補充(chong)協議(yi)(yi)》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在(zai)準備投(tou)資寫字樓之前，應該(gai)首先計(ji)算該(gai)盤的年(nian)(nian)回報率，合(he)適則具(ju)有投(tou)資價值。根據國際專(zhuan)業(ye)理財(cai)公司的計(ji)算原則，衡量一(yi)幢物業(ye)價格合(he)理與否的基本公式(shi)為“年(nian)(nian)收(shou)益×15年(nian)(nian)＝房產購買價”。若物業(ye)年(nian)(nian)收(shou)益×15年(nian)(nian)大于購房款，則表明該(gai)項目(mu)尚具(ju)投(tou)資價值。

2.選擇區位

由于房產的增值(zhi)主(zhu)要來(lai)源(yuan)于(yu)土地(di)的增值(zhi)，而城(cheng)市(shi)主(zhu)中心(xin)區土地(di)的稀缺性(xing)更強，因此增值(zhi)空間(jian)很大。同時，主(zhu)中心(xin)區的區位(wei)成長性(xing)顯而易見，區位(wei)資(zi)(zi)源(yuan)優勢(shi)得(de)天獨厚(hou)，通常是(shi)人(ren)流(liu)、物流(liu)、信息(xi)流(liu)、資(zi)(zi)金流(liu)匯(hui)聚之(zhi)處。所以說(shuo)，是(shi)否位(wei)于(yu)城(cheng)市(shi)的主(zhu)中心(xin)區，是(shi)衡(heng)量一幢寫字(zi)樓的檔次和是(shi)否具有投資(zi)(zi)價值(zhi)的首選(xuan)要素。

3.注重檔次形象

個人(ren)投資(zi)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)時，要(yao)(yao)瞄準客戶(hu)群來投資(zi)。作為(wei)(wei)(wei)企業，選擇(ze)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)辦公(gong)的(de)(de)(de)(de)首要(yao)(yao)目(mu)的(de)(de)(de)(de)，往(wang)往(wang)是為(wei)(wei)(wei)了提升企業形象，不少(shao)企業將寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)檔次形象放在僅次于(yu)區位(wei)的(de)(de)(de)(de)重要(yao)(yao)因素之一。如果投資(zi)，建議選擇(ze)那些最小(xiao)的(de)(de)(de)(de)租客也(ye)需要(yao)(yao)大約(yue)500-1000平(ping)方米建筑面積的(de)(de)(de)(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)(lou)，因為(wei)(wei)(wei)這表明入駐這個物(wu)業的(de)(de)(de)(de)公(gong)司水平(ping)相差不大，物(wu)業檔次高(gao)，今后可(ke)能(neng)(neng)有(you)較為(wei)(wei)(wei)穩定的(de)(de)(de)(de)回報(bao)。當然，這同時也(ye)要(yao)(yao)求投資(zi)者有(you)很高(gao)的(de)(de)(de)(de)支付能(neng)(neng)力(li)。如果投資(zi)那些切成小(xiao)塊面積進(jin)行(xing)出(chu)售(shou)的(de)(de)(de)(de)物(wu)業，應注意，雖然總價可(ke)能(neng)(neng)會(hui)便(bian)宜(yi)，但由于(yu)小(xiao)業主太(tai)多，將影響(xiang)到該物(wu)業的(de)(de)(de)(de)物(wu)業管理水平(ping)和(he)回報(bao)能(neng)(neng)力(li)。

4.關注品質

因為(wei)對于實際使(shi)用的企(qi)業(ye)來說，寫(xie)字(zi)樓的品(pin)質(zhi)至(zhi)關重(zhong)要(yao)，如交通(tong)(tong)的便(bian)利程度、停車場的設計是(shi)否合(he)理、物業(ye)建筑立(li)面、建筑品(pin)質(zhi)、大(da)堂的品(pin)位和布(bu)置(zhi)、電梯質(zhi)量與(yu)配置(zhi)狀(zhuang)況、結構(gou)布(bu)局(ju)是(shi)否適(shi)用、采光通(tong)(tong)風是(shi)否良好等等，因此，投資者(zhe)也(ye)需要(yao)對上述內容逐(zhu)一(yi)比較，并現(xian)場觀察、實地(di)感(gan)受。如果某個寫(xie)字(zi)樓地(di)處偏遠(yuan)交通(tong)(tong)不便(bian)，或交通(tong)(tong)擁擠，那(nei)肯定不適(shi)合(he)投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個(ge)寫(xie)字(zi)樓周(zhou)邊(bian)全是(shi)高層(ceng)建筑(zhu)物，其視線(xian)必(bi)然(ran)(ran)被擋，就談不上什么自然(ran)(ran)景觀(guan)了。人(ren)工作到一定(ding)時候，勢必(bi)疲憊。樓層(ceng)里設(she)置的公共小(xiao)花園(yuan)及小(xiao)花園(yuan)里的植被綠化，可以達到放松身(shen)心(xin)的目的。而寫(xie)字(zi)樓外的自然(ran)(ran)景觀(guan)，則可以讓人(ren)憑欄遠眺心(xin)曠神怡(yi)，以利(li)于休息養神。

6.選擇好的物業公司

作(zuo)為投(tou)資型物(wu)(wu)業，寫(xie)字(zi)樓(lou)增值(zhi)、保值(zhi)是通過物(wu)(wu)業管理服務來實現的(de)，物(wu)(wu)業管理公(gong)司(si)(si)直(zhi)接(jie)決定某個(ge)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)用水、用電、垃(la)(la)圾清(qing)運(yun)、空調(diao)供應(ying)、車位(wei)管理等方方面面的(de)問(wen)題。沒有(you)公(gong)司(si)(si)喜歡(huan)在垃(la)(la)圾滿地的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)里辦公(gong)。因(yin)此選擇(ze)投(tou)資某個(ge)寫(xie)字(zi)樓(lou)時，調(diao)查物(wu)(wu)管公(gong)司(si)(si)情(qing)況(kuang)亦不容忽視。最好選擇(ze)國際性的(de)物(wu)(wu)管公(gong)司(si)(si)。香港的(de)許多寫(xie)字(zi)樓(lou)都是通過品牌物(wu)(wu)業在資產運(yun)營管理實現后期價(jia)值(zhi)的(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租(zu)(zu)(zu)客求租(zu)(zu)(zu)，首先(xian)，買賣(mai)雙方(fang)簽署租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)；其(qi)次，將(jiang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)原(yuan)件、出租(zu)(zu)(zu)和(he)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)的身(shen)份證明(ming)、公司營(ying)業執照(復印(yin)件)、產權證原(yuan)件出示給房(fang)屋所(suo)在地街道并做登(deng)記申請(qing)；最后，將(jiang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)原(yuan)件，出租(zu)(zu)(zu)和(he)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)的身(shen)份證明(ming)，公司營(ying)業執照(復印(yin)件)交至所(suo)在區(qu)房(fang)地產交易中心，辦(ban)理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登(deng)記，并按規定(ding)繳付款項。