寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租(zu)賃的絕大部分費用(yong)（租(zu)金、管理費、發票稅、公攤(tan)費用(yong)）。

2、了(le)解(jie)具體地理位置和周圍交(jiao)通食宿情況(kuang)。

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3、了解租(zu)金、實際面(mian)積(ji)。寫(xie)字(zi)樓(lou)報價常常以(yi)“元/平方米/日”為單位的，租(zu)寫(xie)字(zi)樓(lou)的價格(ge)很多時候分為“包票”與“實收”，“包票”即是租(zu)金內已經包含租(zu)賃(lin)稅發票，“實收”則是不含。必(bi)須按(an)照實際租(zu)賃(lin)的面(mian)積(ji)來(lai)計算租(zu)金。要計算房產面(mian)積(ji)，首(shou)先(xian)要弄(nong)清(qing)楚(chu)開發商在銷售合同上所注明的面(mian)積(ji)名稱，一般分為：建(jian)筑面(mian)積(ji)、公攤面(mian)積(ji)、產權面(mian)積(ji)、套內面(mian)積(ji)以(yi)及使用(yong)面(mian)積(ji)等。

4、明確物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)費用(yong)、內容以及支付(fu)方式。一(yi)般(ban)情況下，物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)費應包含(han)公共(gong)部位(wei)和外墻的(de)(de)(de)保(bao)潔、公共(gong)設施（如電梯等(deng)）的(de)(de)(de)維護保(bao)修、公共(gong)部位(wei)水和電、工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)的(de)(de)(de)中(zhong)央空調(diao)(diao)(diao)費以及保(bao)安管(guan)(guan)理(li)費等(deng)。特(te)別的(de)(de)(de)，物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)費中(zhong)包含(han)的(de)(de)(de)中(zhong)央空調(diao)(diao)(diao)服務一(yi)般(ban)僅僅在工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)提(ti)(ti)供，即為工(gong)作(zuo)日的(de)(de)(de)早上9點到晚上18點。如果在非工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)需(xu)要提(ti)(ti)供中(zhong)央空調(diao)(diao)(diao)的(de)(de)(de)話，得(de)與物(wu)(wu)業公司(si)另行協商、另行付(fu)費。這點對于IT公司(si)等(deng)工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)與日常(chang)工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)不同的(de)(de)(de)公司(si)而言，顯得(de)比(bi)較重(zhong)要。

5、其(qi)他須注意(yi)的(de)問(wen)題(ti)有(you)：停車(che)費分為(wei)三種：每(mei)小(xiao)時(shi)計(ji)(ji)算(suan)(suan)、上班時(shi)間包月(yue)計(ji)(ji)算(suan)(suan)、24小(xiao)時(shi)包月(yue)計(ji)(ji)算(suan)(suan)，合同(tong)(tong)中須明確(que)出租(zu)(zu)人(ren)是(shi)否(fou)提供(gong)車(che)位供(gong)租(zu)(zu)戶(hu)(hu)使(shi)用，是(shi)否(fou)收取(qu)費用；電話容(rong)量(liang)問(wen)題(ti)，有(you)一些(xie)老(lao)的(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)可能(neng)會(hui)有(you)電話容(rong)量(liang)的(de)限制(zhi)，對于(yu)電話容(rong)量(liang)要(yao)求較大(da)的(de)企業，應當事先確(que)認該問(wen)題(ti)；租(zu)(zu)賃稅費負(fu)擔問(wen)題(ti)，一般租(zu)(zu)賃產(chan)生的(de)稅費應由(you)出租(zu)(zu)人(ren)承擔，并由(you)出租(zu)(zu)人(ren)交付租(zu)(zu)戶(hu)(hu)租(zu)(zu)金發票。是(shi)否(fou)需要(yao)寫(xie)(xie)字樓(lou)單元(yuan)內(nei)帶裝修，有(you)無朝向要(yao)求，對樓(lou)層的(de)層數(shu)是(shi)否(fou)有(you)數(shu)字忌諱(hui)？是(shi)否(fou)拒(ju)絕或者希望有(you)同(tong)(tong)行在同(tong)(tong)一棟大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出(chu)租(zu)(zu)(zu)方出(chu)租(zu)(zu)(zu)房屋的(de)(de)合法性，例(li)如(ru)產權證(zheng)明(ming)（或經營權證(zheng)明(ming)），出(chu)租(zu)(zu)(zu)許可證(zheng)明(ming)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)方的(de)(de)營業執照和(he)法人(ren)或法人(ren)授權證(zheng)明(ming)。如(ru)系(xi)轉租(zu)(zu)(zu)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)方應提供其(qi)租(zu)(zu)(zu)賃合同和(he)權利人(ren)同意轉租(zu)(zu)(zu)的(de)(de)書面證(zheng)明(ming)。

2、租金、物業費(fei)(fei)、水電等相關費(fei)(fei)用的(de)(de)(de)支付(fu)標準及付(fu)款方(fang)(fang)式，應在合(he)同(tong)中明(ming)確承租(zu)房屋所產(chan)生(sheng)的(de)(de)(de)所有費(fei)(fei)用，并確定承擔方(fang)(fang)。簽(qian)訂合(he)同(tong)時一般是繳(jiao)納兩(liang)個月(yue)(yue)的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)+兩(liang)個月(yue)(yue)的(de)(de)(de)管理費(fei)(fei)+首個月(yue)(yue)的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)的(de)(de)(de)費(fei)(fei)用。

3、注意約定免租(zu)期(qi)。交付的(de)(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)一(yi)(yi)般是毛(mao)坯(pi)，也有(you)一(yi)(yi)些會有(you)簡單裝(zhuang)修(xiu)，但絕大多數租(zu)戶會重新裝(zhuang)修(xiu)，出租(zu)方往往會給租(zu)戶一(yi)(yi)個免租(zu)期(qi)，作為(wei)租(zu)戶的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)時間(jian)。是否有(you)免租(zu)期(qi)及免租(zu)期(qi)的(de)(de)長(chang)短由雙(shuang)方自行約定，只有(you)寫(xie)(xie)入合同才能(neng)得到法律的(de)(de)保護。

4、租(zu)賃期(qi)的(de)遞增(zeng)(zeng)：一般(ban)租(zu)期(qi)超(chao)過一年(nian)以上的(de)租(zu)賃期(qi)都會有不同程度的(de)遞增(zeng)(zeng)，一般(ban)是從第二年(nian)或者第三年(nian)開(kai)始(shi)月租(zu)金開(kai)始(shi)遞增(zeng)(zeng)5%-8%，有個(ge)別的(de)大廈(sha)連管(guan)理費也(ye)一起遞增(zeng)(zeng)。

5、租賃合同的(de)簽訂一般(ban)會簽兩份：一份是(shi)房管局的(de)標準備案用的(de)，比較籠統，一般(ban)寫(xie)清楚租金(jin)、年限雙方蓋章簽字(zi)就(jiu)可以了。另一份是(shi)詳細的(de)補充協(xie)議(yi)。

6、定(ding)金(jin)交付使用，有很多情(qing)況不允許您(nin)直接(jie)簽訂合同，下定(ding)金(jin)則是最好的折衷方法，一般定(ding)金(jin)下了以后，業主反悔的話(hua)需要雙(shuang)倍返還的。

合同應包括：

1、注(zhu)重對承(cheng)租(zu)單元、租(zu)期、起租(zu)日(ri)、月租(zu)金(jin)(jin)、停車位等的約定。租(zu)賃稅費的承(cheng)擔應約定清楚，合同中的租(zu)金(jin)(jin)價格是(shi)否含稅。注(zhu)意約定免租(zu)期。

2、寫字樓具體情況(kuang)具體位(wei)置。

3、用途--如(ru)辦公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)金(jin)(jin)及支付(fu)方式、押金(jin)(jin)付(fu)款(kuan)方式及押金(jin)(jin)退還(huan)條款(kuan)。由(you)出(chu)租(zu)人和承租(zu)人協商確定，在租(zu)賃期(qi)限內，出(chu)租(zu)人不(bu)得擅自(zi)提(ti)高(gao)房(fang)租(zu)。租(zu)金(jin)(jin)的付(fu)款(kuan)方式大(da)致有按年(nian)(nian)付(fu)、按半年(nian)(nian)付(fu)、按季付(fu)。需要(yao)在合(he)同中(zhong)強調：租(zu)期(qi)結束時，業主(zhu)應該退還(huan)租(zu)戶押金(jin)(jin)的具(ju)體時間及因押金(jin)(jin)退還(huan)滯(zhi)后而產生的滯(zhi)納金(jin)(jin)等。

6、退租后的交(jiao)(jiao)房(fang)狀況。現狀交(jiao)(jiao)房(fang)還是原(yuan)狀交(jiao)(jiao)付(fu)。對于租戶而言，爭取在合同中約定，退租后房(fang)屋按(an)退租時的現狀交(jiao)(jiao)付(fu)。

7、租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)(he)同(tong)的變更和終止。如(ru)果在(zai)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃過程中出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人和承租(zu)(zu)(zu)(zu)人認(ren)為有必要(yao)改變合(he)(he)同(tong)的上述各項條款，如(ru)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃期(qi)限、租(zu)(zu)(zu)(zu)金等(deng)，雙(shuang)方(fang)可以通(tong)過協商(shang)對(dui)合(he)(he)同(tong)進行變更。

8、違約(yue)責任在(zai)簽(qian)訂合同(tong)時，雙方就要想到(dao)可(ke)能產生的(de)(de)違反合同(tong)的(de)(de)行為，并在(zai)合同(tong)中規(gui)定(ding)相應(ying)的(de)(de)懲(cheng)罰辦法。對出現(xian)質量問題后的(de)(de)解決方案(an)要明確約(yue)定(ding)。還可(ke)以約(yue)定(ding)房屋及附屬(shu)設備的(de)(de)保(bao)質期。