新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地(di)產權證(zheng)后，應(ying)以書面(mian)形式(shi)通知購房者在(zai)約(yue)定(ding)時(shi)間內(nei)對房屋進行驗收(shou)交(jiao)接。開發(fa)商(shang)約(yue)定(ding)的(de)收(shou)樓時(shi)限一(yi)般在(zai)收(shou)樓通知書寄出30天內(nei)，按有關規定(ding)，如購房者在(zai)約(yue)定(ding)時(shi)間內(nei)沒有到指定(ding)地(di)點辦理相關手續，則一(yi)般被(bei)視(shi)為開發(fa)商(shang)已實際(ji)將該房交(jiao)付買家(jia)使用。

2、驗收

購房者應根據購房合(he)同約定的標準(zhun)對房屋工程(cheng)質量及(ji)配套設施一一進(jin)行(xing)驗收，并做(zuo)好記錄，同時，不要忽視對房屋產權是否清晰進(jin)行(xing)核驗。

驗收時(shi)，開(kai)發(fa)商(shang)應(ying)主動(dong)向購(gou)房者(zhe)出示建設工程質量檢驗合(he)格單(dan)和商(shang)品房房地(di)產權證。開(kai)發(fa)商(shang)不(bu)出示的，購(gou)房者(zhe)可以(yi)拒(ju)絕驗收，由開(kai)發(fa)商(shang)承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)證書(shu)(shu)(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)(shu)制(zhi)度的(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding)》等相關法(fa)規(gui)，商品(pin)房(fang)(fang)交付使用(yong)(yong)時(shi)，應(ying)當(dang)(dang)提供(gong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)證書(shu)(shu)(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)(shu)。該法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)證書(shu)(shu)(shu)》是開(kai)發商對(dui)銷售的(de)(de)(de)(de)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量責任的(de)(de)(de)(de)法(fa)律文件(jian)，可(ke)以作(zuo)為商品(pin)房(fang)(fang)預、出售合(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)補充約(yue)定(ding)，與合(he)同(tong)具(ju)有同(tong)等效力。開(kai)發商應(ying)當(dang)(dang)按《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)證書(shu)(shu)(shu)》的(de)(de)(de)(de)約(yue)定(ding)，承擔保(bao)修(xiu)責任。開(kai)發商不提供(gong)的(de)(de)(de)(de)，購房(fang)(fang)者可(ke)以拒簽房(fang)(fang)屋交接書(shu)(shu)(shu)。商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售出后，委(wei)(wei)托(tuo)物(wu)業管理(li)公司等單(dan)位維修(xiu)的(de)(de)(de)(de)，應(ying)在《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)證書(shu)(shu)(shu)》中明(ming)示所委(wei)(wei)托(tuo)的(de)(de)(de)(de)單(dan)位；而《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)(shu)》應(ying)當(dang)(dang)對(dui)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)(de)結(jie)構、性能和(he)(he)各部位(部件(jian))的(de)(de)(de)(de)類型、性能、標準等作(zuo)出說明(ming)，并提出使用(yong)(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購(gou)房(fang)者對(dui)房(fang)屋及其產權進行(xing)檢驗，認為符(fu)(fu)合(he)合(he)同約定條(tiao)件的，應(ying)(ying)與開(kai)發(fa)商(shang)簽訂(ding)房(fang)屋交(jiao)接(jie)書；對(dui)不符(fu)(fu)合(he)合(he)同約定的，應(ying)(ying)做好記錄，要求開(kai)發(fa)商(shang)簽字，直至開(kai)發(fa)商(shang)的房(fang)屋完全符(fu)(fu)合(he)交(jiao)房(fang)標準，再(zai)簽署(shu)房(fang)屋交(jiao)接(jie)書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗房之前，如果開發(fa)商要(yao)求交費或者是簽(qian)署(shu)文件，那業(ye)主一定不要(yao)答(da)應，否則在驗房時(shi)業(ye)主發(fa)現(xian)的質量問題，就只能自己付(fu)錢解決了。

2、如果開(kai)發商提出代辦產權(quan)(quan)證(zheng)，業(ye)主是可以(yi)拒絕的(de)，因為產權(quan)(quan)證(zheng)業(ye)主完全可以(yi)自己辦，如果交給(gei)開(kai)發商，那業(ye)主還要(yao)給(gei)開(kai)發商交代辦費。

3、必須先(xian)驗房(fang)后收住(zhu)宅鑰(yao)匙

購房(fang)(fang)者在(zai)沒有驗(yan)收房(fang)(fang)屋(wu)(wu)之前，不能簽署《住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)(yao)匙(chi)收到書》，領取住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)(yao)匙(chi)，辦(ban)理入住(zhu)手(shou)續(xu)。因為根據《關于審理商品房(fang)(fang)買(mai)賣合同糾紛案件適用法律(lv)若干(gan)問題(ti)的(de)解釋》(下稱(cheng)商品房(fang)(fang)買(mai)賣司法解釋)的(de)規定(ding)，“交鑰(yao)(yao)匙(chi)”就算(suan)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交付使用。因此領取住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)(yao)匙(chi)以后驗(yan)房(fang)(fang)發現(xian)問題(ti)，開發商只承(cheng)擔房(fang)(fang)屋(wu)(wu)質量(liang)包(bao)修責任，而沒有逾期交房(fang)(fang)的(de)壓力。

4、驗房中所(suo)發(fa)現的(de)(de)質量問(wen)(wen)題一定要白紙黑(hei)字寫(xie)在紙面上(shang)，不能聽信開(kai)(kai)發(fa)商的(de)(de)口頭承諾(nuo)，并且(qie)在房屋問(wen)(wen)題的(de)(de)后(hou)面，還要寫(xie)明開(kai)(kai)發(fa)商承諾(nuo)的(de)(de)解決(jue)時(shi)間，這樣業主(zhu)才不會在開(kai)(kai)發(fa)商無(wu)限期(qi)拖延(yan)之后(hou)毫無(wu)辦法(fa)。

5、收房時必(bi)須仔細查(cha)看的文(wen)件。律師說，在(zai)正常交房過程中，業(ye)主應(ying)該查(cha)看以下文(wen)件：

第一(yi)：房產開發商必須已(yi)經(jing)取得《建筑工(gong)程竣工(gong)備案表》，這(zhe)是國家強制要求的。

第二：常說的"兩(liang)書(shu)(shu)"---"質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)"和"使用(yong)說明書(shu)(shu)"，這是(shi)建設(she)部《商品房(fang)(fang)銷(xiao)售管理辦法》中要求的，現在(zai)交房(fang)(fang)時開發商都應提供。

第(di)三：開發(fa)商已取得國家(jia)認可的(de)專業測(ce)繪單位對(dui)面(mian)積的(de)實測(ce)數據(ju)，看是否與(yu)購房合同中約定(ding)的(de)有出入，以便盡早(zao)使(shi)問(wen)題獲得解決(jue)。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于(yu)買賣(mai)過程(cheng)中的一些不規(gui)范操作(zuo)以及(ji)開發(fa)商在資(zi)金、工程(cheng)進度等方(fang)面的問題，導致退房(fang)(fang)(fang)事件時有發(fa)生，那么(me)在什么(me)情(qing)況下，購房(fang)(fang)(fang)者可以退掉已(yi)購房(fang)(fang)(fang)屋(wu)呢？

1、延遲交付房屋

這種情(qing)況是目前買房(fang)(fang)人最可能(neng)遇到的(de)一種情(qing)況。到了開發(fa)商(shang)與購房(fang)(fang)人在(zai)合同中約定(ding)的(de)交房(fang)(fang)日(ri)后，卻遲(chi)遲(chi)得不到開發(fa)商(shang)的(de)入住(zhu)通知。一般超(chao)過3個月開發(fa)商(shang)還(huan)不能(neng)交房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)人就可以要(yao)(yao)求開發(fa)商(shang)退房(fang)(fang)，并要(yao)(yao)求雙倍返還(huan)訂金或支付(fu)房(fang)(fang)款利(li)息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發商(shang)必須(xu)證件(jian)齊(qi)全才能蓋樓、賣房(fang)(fang)。如果開發商(shang)證件(jian)不全，就屬于違法操(cao)作，與買房(fang)(fang)人(ren)簽署的合(he)同(tong)(tong)屬于無(wu)效(xiao)合(he)同(tong)(tong)。由于是(shi)無(wu)效(xiao)合(he)同(tong)(tong)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)應當騰空(kong)房(fang)(fang)屋，開發商(shang)應當返還購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)交納的房(fang)(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購(gou)房(fang)(fang)人(ren)與開發(fa)(fa)商(shang)簽訂的合(he)同中，一(yi)般都約(yue)定開發(fa)(fa)商(shang)在變更設計之前，必須經過購(gou)房(fang)(fang)人(ren)同意(yi)。否則(ze)，開發(fa)(fa)商(shang)構成違(wei)約(yue)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)有(you)權退房(fang)(fang)。發(fa)(fa)生開發(fa)(fa)商(shang)未經購(gou)房(fang)(fang)人(ren)同意(yi)而擅(shan)自變更房(fang)(fang)屋戶型、朝向、面(mian)積等有(you)關設計的情況，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)可(ke)以(yi)依據合(he)同約(yue)定要求(qiu)開發(fa)(fa)商(shang)退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合同時，除(chu)一(yi)次(ci)性付款(kuan)或分(fen)期付款(kuan)外，都有對商(shang)業貸(dai)款(kuan)或公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)的(de)約定。如果是公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)，需要(yao)開(kai)發商(shang)出(chu)具(ju)相關資料(liao)(liao)，交由公積(ji)金(jin)歸集部(bu)門審核。如果開(kai)發商(shang)提供的(de)資料(liao)(liao)顯示出(chu)不(bu)具(ju)備公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)條件，購房(fang)人(ren)因此而(er)不(bu)能取得(de)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)，購房(fang)人(ren)就可(ke)以(yi)要(yao)求退房(fang)。

5、拿不到產權證

由于(yu)開發(fa)商(shang)的原因，買(mai)房人(ren)(ren)在合(he)同約定(ding)的期限(xian)內無法得到產(chan)權(quan)證(zheng)，如約定(ding)此條件可退房，買(mai)房人(ren)(ren)就(jiu)可以要求退房。另(ling)外(wai)，由于(yu)前幾年一(yi)(yi)些房地(di)產(chan)運(yun)作不規范，一(yi)(yi)些開發(fa)商(shang)拖欠政府土地(di)出讓金等問題時有(you)發(fa)生，導致購買(mai)這些樓盤的購房人(ren)(ren)入住多年后(hou)無法拿(na)到房屋產(chan)權(quan)證(zheng)，購房人(ren)(ren)也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)(fang)屋的(de)實(shi)測面積與簽約時的(de)暫測面積的(de)誤(wu)差比絕對值(zhi)(zhi)在3%以內(含(han)3%)，購房(fang)(fang)人(ren)(ren)要求(qiu)(qiu)退(tui)房(fang)(fang)的(de)，法院(yuan)將(jiang)不予支持。而(er)如果面積誤(wu)差比絕對值(zhi)(zhi)超(chao)出3%，購房(fang)(fang)人(ren)(ren)要求(qiu)(qiu)退(tui)房(fang)(fang)并要求(qiu)(qiu)退(tui)賠利息的(de)，法院(yuan)會判決購房(fang)(fang)人(ren)(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房屋質量不合(he)格是(shi)房屋的“硬傷”。出現(xian)這種(zhong)情況，首先是(shi)開發商難以拿(na)到《竣工(gong)備(bei)案表》，無法交房。或者是(shi)房屋交付使用后(hou)，房屋主體結構質量經核驗(yan)確屬不合(he)格。據悉，到目(mu)前為止，北京(樓盤)法院(yuan)還沒有由(you)于房屋質量不合(he)格而(er)判決退房的案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人民(min)法(fa)(fa)院(yuan)剛(gang)剛(gang)發布的商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同糾(jiu)紛司法(fa)(fa)解(jie)釋，因房(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量問題嚴重(zhong)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)正常居(ju)住(zhu)使(shi)用(yong)，購房(fang)(fang)人要求退(tui)房(fang)(fang)并要求開發商(shang)賠償損失的，法(fa)(fa)院(yuan)也(ye)會(hui)支持。一般(ban)認定房(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量問題嚴重(zhong)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)正常居(ju)住(zhu)使(shi)用(yong)，主要是房(fang)(fang)屋(wu)入(ru)住(zhu)后由于前期施(shi)工原因導致房(fang)(fang)內空氣質(zhi)量差(cha)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)室內居(ju)住(zhu)人的健康(kang)、房(fang)(fang)內噪聲影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)居(ju)住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商(shang)在(zai)出售房(fang)(fang)屋之前就(jiu)把所(suo)售房(fang)(fang)屋抵押(ya)，或賣給(gei)購房(fang)(fang)人(ren)(ren)后，又把房(fang)(fang)子抵押(ya)給(gei)他(ta)人(ren)(ren)，購房(fang)(fang)人(ren)(ren)查明后，就(jiu)可(ke)以要求(qiu)退房(fang)(fang)。