新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以(yi)書(shu)(shu)面形式(shi)通知購(gou)(gou)房者在(zai)約定(ding)時間(jian)內(nei)對房屋進行驗(yan)收交(jiao)(jiao)接。開(kai)發(fa)商約定(ding)的收樓時限一般在(zai)收樓通知書(shu)(shu)寄出30天內(nei)，按(an)有關規定(ding)，如購(gou)(gou)房者在(zai)約定(ding)時間(jian)內(nei)沒有到指(zhi)定(ding)地點辦(ban)理(li)相關手續，則一般被視為開(kai)發(fa)商已實際將(jiang)該(gai)房交(jiao)(jiao)付(fu)買家使用。

2、驗收

購(gou)房(fang)(fang)者應根據購(gou)房(fang)(fang)合同(tong)約定的標準對房(fang)(fang)屋工程質量及配套設施一(yi)一(yi)進(jin)行驗收，并做(zuo)好記錄，同(tong)時，不要忽視對房(fang)(fang)屋產權(quan)是否清晰進(jin)行核驗。

驗(yan)收(shou)時(shi)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)應(ying)主動向購房(fang)者(zhe)出示建(jian)設工程質量檢驗(yan)合格單和商(shang)(shang)品(pin)房(fang)房(fang)地產權證。開(kai)發(fa)商(shang)(shang)不出示的，購房(fang)者(zhe)可以拒絕驗(yan)收(shou)，由開(kai)發(fa)商(shang)(shang)承擔責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書和住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書制度的(de)規(gui)定(ding)》等相關法規(gui)，商(shang)品(pin)房交(jiao)付使(shi)用時(shi)，應(ying)(ying)當(dang)(dang)提供住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書和住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書。該法規(gui)規(gui)定(ding)，《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》是開發(fa)商(shang)對銷售(shou)的(de)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量(liang)責任(ren)的(de)法律文件，可(ke)以作(zuo)為商(shang)品(pin)房預、出(chu)(chu)售(shou)合(he)同的(de)補充約定(ding)，與合(he)同具有同等效力。開發(fa)商(shang)應(ying)(ying)當(dang)(dang)按《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》的(de)約定(ding)，承擔保(bao)(bao)修(xiu)責任(ren)。開發(fa)商(shang)不提供的(de)，購房者(zhe)可(ke)以拒簽房屋(wu)交(jiao)接書。商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出(chu)(chu)后，委(wei)托物業(ye)管理公司(si)等單(dan)(dan)位維修(xiu)的(de)，應(ying)(ying)在(zai)《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》中明(ming)示(shi)所委(wei)托的(de)單(dan)(dan)位；而《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書》應(ying)(ying)當(dang)(dang)對住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)結構、性能(neng)(neng)和各部位(部件)的(de)類型、性能(neng)(neng)、標準(zhun)等作(zuo)出(chu)(chu)說明(ming)，并提出(chu)(chu)使(shi)用注(zhu)意事(shi)項。

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4、簽署房屋交接書

購房者對(dui)房屋(wu)及其產(chan)權進行檢(jian)驗，認為符合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約(yue)定條件(jian)的，應與開發商(shang)簽訂房屋(wu)交接書；對(dui)不符合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約(yue)定的，應做好記(ji)錄，要(yao)求(qiu)開發商(shang)簽字，直至開發商(shang)的房屋(wu)完(wan)全符合(he)(he)(he)交房標準，再簽署房屋(wu)交接書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前，如果開發商要求交費或者(zhe)是簽署(shu)文件(jian)，那業主一定不要答應，否則(ze)在驗(yan)房時業主發現的(de)質(zhi)量(liang)問題，就只能自己(ji)付(fu)錢解(jie)決了。

2、如(ru)果開發(fa)(fa)商提出代辦產(chan)權(quan)證(zheng)，業(ye)主是(shi)可(ke)以拒絕的，因為產(chan)權(quan)證(zheng)業(ye)主完全可(ke)以自己辦，如(ru)果交給開發(fa)(fa)商，那業(ye)主還要給開發(fa)(fa)商交代辦費(fei)。

3、必須先驗(yan)房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗(yan)收房屋(wu)之前(qian)，不能(neng)簽署《住宅鑰(yao)(yao)匙收到書》，領取(qu)住宅鑰(yao)(yao)匙，辦理(li)(li)入住手續(xu)。因為根(gen)據《關于審理(li)(li)商品房買賣(mai)合同糾紛案件(jian)適用法律(lv)若干(gan)問(wen)題的(de)(de)解釋(shi)》(下稱(cheng)商品房買賣(mai)司法解釋(shi))的(de)(de)規定，“交鑰(yao)(yao)匙”就(jiu)算房屋(wu)交付使用。因此領取(qu)住宅鑰(yao)(yao)匙以后驗(yan)房發(fa)(fa)現問(wen)題，開發(fa)(fa)商只承(cheng)擔房屋(wu)質(zhi)量包修(xiu)責任，而沒有逾(yu)期交房的(de)(de)壓力(li)。

4、驗房中所(suo)發(fa)(fa)現的(de)質量(liang)問題一定(ding)要白紙黑字(zi)寫在紙面(mian)上，不能聽信開發(fa)(fa)商的(de)口頭承諾，并且在房屋問題的(de)后面(mian)，還要寫明開發(fa)(fa)商承諾的(de)解決時間，這樣業主才不會(hui)在開發(fa)(fa)商無限(xian)期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必(bi)須仔(zi)細查看的文(wen)件。律(lv)師說(shuo)，在正(zheng)常交(jiao)房過程中(zhong)，業(ye)主(zhu)應該查看以下文(wen)件：

第一：房產(chan)開發商必須(xu)已經取得(de)《建筑(zhu)工程竣工備案表》，這是國家(jia)強制要(yao)求(qiu)的。

第(di)二：常說(shuo)的"兩書"---"質量保證(zheng)書"和"使用說(shuo)明書"，這是建設部《商品(pin)房銷售管理辦法》中(zhong)要求的，現在交(jiao)房時(shi)開發商都應提供(gong)。

第(di)三：開發商已取(qu)得國家(jia)認可的(de)專業測(ce)繪單位對面積的(de)實測(ce)數據，看是否(fou)與購房合(he)同中約定的(de)有出入，以便盡早使問題(ti)獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程(cheng)(cheng)中的一些不規范操(cao)作以及開發商在(zai)資(zi)金、工程(cheng)(cheng)進(jin)度(du)等方面的問題，導致退房事件時有發生，那么在(zai)什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情(qing)況是目前(qian)買房(fang)人最可能遇到的一(yi)種情(qing)況。到了開(kai)發商與(yu)購(gou)房(fang)人在(zai)合同(tong)中約(yue)定的交(jiao)房(fang)日(ri)后(hou)，卻遲遲得不(bu)到開(kai)發商的入住(zhu)通知。一(yi)般超過3個月開(kai)發商還不(bu)能交(jiao)房(fang)，購(gou)房(fang)人就可以要(yao)求開(kai)發商退(tui)房(fang)，并要(yao)求雙倍返還訂金或支付房(fang)款(kuan)利息(xi)。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開(kai)發商必須(xu)證件(jian)齊全才能蓋樓、賣房(fang)(fang)。如果開(kai)發商證件(jian)不全，就屬(shu)于(yu)違法操作，與買房(fang)(fang)人簽署的合同屬(shu)于(yu)無(wu)(wu)效合同。由于(yu)是無(wu)(wu)效合同，購房(fang)(fang)人應當騰(teng)空房(fang)(fang)屋，開(kai)發商應當返還購房(fang)(fang)人交納的房(fang)(fang)款(kuan)。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)人與開(kai)發(fa)商(shang)簽訂的合同中，一般都約(yue)定開(kai)發(fa)商(shang)在變更設計(ji)之前，必(bi)須經過購房(fang)人同意。否(fou)則，開(kai)發(fa)商(shang)構成違(wei)約(yue)，購房(fang)人有(you)權退房(fang)。發(fa)生開(kai)發(fa)商(shang)未經購房(fang)人同意而擅自變更房(fang)屋戶型(xing)、朝向、面積等有(you)關設計(ji)的情況，購房(fang)人可以(yi)依據合同約(yue)定要(yao)求開(kai)發(fa)商(shang)退房(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合(he)同時，除一次(ci)性付(fu)款(kuan)(kuan)或(huo)(huo)分期付(fu)款(kuan)(kuan)外，都有對商業貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)或(huo)(huo)公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的約定(ding)。如(ru)果(guo)是(shi)公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，需要(yao)開發商出具(ju)相關資料，交由公(gong)積金(jin)歸集部門審核。如(ru)果(guo)開發商提供的資料顯示(shi)出不(bu)具(ju)備公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)條(tiao)件，購房(fang)人(ren)因此而(er)不(bu)能取得公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，購房(fang)人(ren)就可以要(yao)求退(tui)房(fang)。

5、拿不到產權證

由(you)于開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的原因(yin)，買房(fang)人(ren)在合同約定(ding)的期限內無法(fa)得到產(chan)(chan)權證(zheng)，如約定(ding)此條件可(ke)退(tui)(tui)房(fang)，買房(fang)人(ren)就(jiu)可(ke)以要(yao)求退(tui)(tui)房(fang)。另外，由(you)于前幾年一(yi)些(xie)房(fang)地(di)產(chan)(chan)運作不規范，一(yi)些(xie)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)拖欠(qian)政府土(tu)地(di)出讓金(jin)等問題時(shi)有發(fa)(fa)生，導致購(gou)買這(zhe)些(xie)樓盤的購(gou)房(fang)人(ren)入(ru)住多年后無法(fa)拿(na)到房(fang)屋產(chan)(chan)權證(zheng)，購(gou)房(fang)人(ren)也可(ke)以要(yao)求退(tui)(tui)房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)屋(wu)的實測(ce)(ce)面(mian)積(ji)(ji)與簽約時的暫測(ce)(ce)面(mian)積(ji)(ji)的誤差比絕對(dui)值在3%以內(含3%)，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)要(yao)(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)的，法(fa)院(yuan)將不予支持。而如果面(mian)積(ji)(ji)誤差比絕對(dui)值超出3%，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)要(yao)(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)并(bing)要(yao)(yao)求(qiu)退(tui)賠(pei)利息的，法(fa)院(yuan)會判決購(gou)房(fang)人(ren)(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量(liang)不(bu)合(he)格(ge)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的“硬傷”。出現這種情況，首先是(shi)開(kai)發商難以拿到《竣工(gong)備案表》，無法交房(fang)(fang)(fang)。或者(zhe)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付使(shi)用后，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)主體結(jie)構質(zhi)量(liang)經核驗確屬不(bu)合(he)格(ge)。據悉，到目前(qian)為止，北京(樓盤)法院還沒有由于房(fang)(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量(liang)不(bu)合(he)格(ge)而判決(jue)退房(fang)(fang)(fang)的案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據(ju)最高人(ren)民法(fa)院剛剛發布(bu)的商(shang)品房(fang)買賣(mai)合同糾(jiu)紛司(si)法(fa)解釋，因房(fang)屋(wu)質量問(wen)題(ti)嚴重影(ying)響(xiang)正常(chang)居住(zhu)使用(yong)，購房(fang)人(ren)要求退房(fang)并要求開發商(shang)賠(pei)償損失的，法(fa)院也(ye)會支持。一般認定房(fang)屋(wu)質量問(wen)題(ti)嚴重影(ying)響(xiang)正常(chang)居住(zhu)使用(yong)，主要是房(fang)屋(wu)入(ru)住(zhu)后(hou)由于前(qian)期施工原因導(dao)致(zhi)房(fang)內空氣質量差影(ying)響(xiang)室內居住(zhu)人(ren)的健康、房(fang)內噪聲影(ying)響(xiang)居住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開(kai)發商(shang)在出售房(fang)屋之前就把所(suo)售房(fang)屋抵押(ya)(ya)，或賣給購(gou)房(fang)人(ren)后，又把房(fang)子抵押(ya)(ya)給他(ta)人(ren)，購(gou)房(fang)人(ren)查(cha)明后，就可以(yi)要求退房(fang)。