【樓盤投資(zi)(zi)】投資(zi)(zi)樓盤要(yao)注意什么(me) 影(ying)響樓盤投資(zi)(zi)的因(yin)素

投資樓盤要注意什么

1、確定好投資策略

買房(fang)(fang)(fang)投(tou)資(zi)(zi)是一門學問，想(xiang)要(yao)(yao)(yao)可以(yi)真正獲取(qu)利潤(run)，首先(xian)就需(xu)要(yao)(yao)(yao)制定出(chu)適合自(zi)己(ji)的(de)投(tou)資(zi)(zi)策略，畢(bi)竟你想(xiang)要(yao)(yao)(yao)投(tou)資(zi)(zi)的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)和你應(ying)該投(tou)資(zi)(zi)的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)還是很不一樣的(de)。你需(xu)要(yao)(yao)(yao)清楚了解你的(de)經濟能力，知道(dao)自(zi)己(ji)有多少錢可以(yi)投(tou)資(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)，可以(yi)投(tou)資(zi)(zi)什么樣的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)，這些(xie)可以(yi)投(tou)資(zi)(zi)的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)中(zhong)哪一處的(de)性(xing)價比是較好的(de)等等。

2、選擇一個好的地段

地段是買(mai)房(fang)投資(zi)時必須要(yao)考慮的(de)(de)因素，地段的(de)(de)好壞(huai)關(guan)系(xi)(xi)到房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)價(jia)格(ge)，更關(guan)系(xi)(xi)到房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)投資(zi)價(jia)值。地段好的(de)(de)房(fang)子，房(fang)屋(wu)(wu)價(jia)格(ge)比(bi)較高，升值的(de)(de)可能(neng)性也就比(bi)較大，反之房(fang)屋(wu)(wu)價(jia)格(ge)比(bi)較低，貶(bian)值的(de)(de)可能(neng)性就比(bi)較大，因此在經濟條件允(yun)許的(de)(de)情況下，較好購買(mai)地理位置比(bi)較好的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)，只有(you)這樣(yang)才能(neng)更大程度地保(bao)證你的(de)(de)房(fang)子會(hui)增(zeng)值，而不是貶(bian)值。

3、參考房屋均價

買房(fang)投(tou)資(zi)時要參考房(fang)屋(wu)(wu)均(jun)(jun)價(jia)，因(yin)為房(fang)屋(wu)(wu)均(jun)(jun)價(jia)的(de)(de)(de)(de)高(gao)低(di)不僅(jin)可以(yi)讓投(tou)資(zi)者在購房(fang)款的(de)(de)(de)(de)數額上做到(dao)(dao)心里有底，還能從中了解到(dao)(dao)當(dang)前的(de)(de)(de)(de)市(shi)場狀況。比如(ru)，如(ru)果在同一區域的(de)(de)(de)(de)相(xiang)同類型(xing)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)均(jun)(jun)價(jia)是三萬(wan)一平米，僅(jin)有很小一部分房(fang)屋(wu)(wu)賣(mai)到(dao)(dao)了兩萬(wan)一平米，那(nei)就說明房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)售賣(mai)者有特殊的(de)(de)(de)(de)原因(yin)才(cai)給出了低(di)價(jia)，這樣(yang)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)一般是會升(sheng)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)，這時投(tou)資(zi)者可以(yi)考慮購買。

4、計算好養房成本

養房(fang)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)也是買房(fang)投資時要考(kao)慮的(de)必要因(yin)素之一(yi)(yi)，設想一(yi)(yi)下，如果你(ni)買房(fang)花(hua)了(le)二十萬，但是你(ni)能(neng)夠得到(dao)的(de)利潤只(zhi)能(neng)是十萬，相信這么虧本(ben)的(de)買賣(mai)是任(ren)誰(shui)都不(bu)想做的(de)。除此之外，如果你(ni)買房(fang)用來(lai)出租(zu)，房(fang)租(zu)與其它同類的(de)房(fang)子(zi)一(yi)(yi)樣(yang)，但是你(ni)的(de)房(fang)子(zi)周邊沒有齊全的(de)生活(huo)配套(tao)，這就意(yi)味著(zhu)租(zu)客的(de)生活(huo)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)提(ti)高(gao)了(le)，那么自然就不(bu)會有人選擇租(zu)用你(ni)的(de)房(fang)子(zi)，那又何談利潤率呢？所以(yi)，養房(fang)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)一(yi)(yi)定要提(ti)前計(ji)算(suan)好。

影響樓盤投資的因素

1、地段、配套是關鍵

“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個建筑樓盤的(de)(de)(de)(de)價值時(shi)，地(di)段(duan)占有(you)相當比重。所謂好(hao)(hao)的(de)(de)(de)(de)地(di)段(duan)應該(gai)擁有(you)便利的(de)(de)(de)(de)交通網絡、完善而優(you)質的(de)(de)(de)(de)周邊配(pei)套設施(shi)、良好(hao)(hao)的(de)(de)(de)(de)綠化(hua)資(zi)(zi)源、成(cheng)熟的(de)(de)(de)(de)周邊環(huan)境等(deng)。作(zuo)為出租(zu)型公(gong)寓(yu)，除了以(yi)(yi)上(shang)因素外(wai)，如果(guo)能(neng)具有(you)優(you)秀的(de)(de)(de)(de)規劃設計、施(shi)工質量和貼心的(de)(de)(de)(de)物(wu)業服務，加上(shang)與高(gao)檔寫字(zi)樓及外(wai)資(zi)(zi)企業商務區(qu)(qu)(qu)在合理距離以(yi)(yi)內，定(ding)能(neng)吸引外(wai)籍(ji)人士的(de)(de)(de)(de)眼球，從而得(de)到(dao)較好(hao)(hao)的(de)(de)(de)(de)租(zu)金(jin)回報。如朝陽公(gong)園、CBD核心區(qu)(qu)(qu)、使(shi)館區(qu)(qu)(qu)輻射(she)區(qu)(qu)(qu)、機場高(gao)速(su)溫(wen)榆河畔別(bie)墅區(qu)(qu)(qu)等(deng)地(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)優(you)勢，均是其他地(di)段(duan)無可比擬的(de)(de)(de)(de)。由于上(shang)述區(qu)(qu)(qu)域(yu)的(de)(de)(de)(de)土地(di)供(gong)(gong)應有(you)限，當該(gai)區(qu)(qu)(qu)域(yu)一手(shou)供(gong)(gong)應被(bei)完全吸納后(hou)，買家(jia)只(zhi)能(neng)轉(zhuan)移(yi)視線到(dao)二手(shou)市場，而在土地(di)供(gong)(gong)應緊缺，需求隨著國內經濟發(fa)展日益加大時(shi)，上(shang)述地(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)真正價值將(jiang)會得(de)到(dao)充(chong)分體現。稀有(you)=珍貴，地(di)段(duan)仍然(ran)是投資(zi)(zi)高(gao)檔公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)買家(jia)必須考慮的(de)(de)(de)(de)因素。

2、保值、升值看服務

對(dui)(dui)(dui)于高(gao)檔樓盤(pan)，如(ru)果(guo)說優秀的(de)(de)(de)硬件(jian)極為(wei)重(zhong)要(yao)(yao)(yao)的(de)(de)(de)話，那么，軟件(jian)的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)(yao)性也(ye)(ye)不應(ying)該被忽略。因為(wei)優秀的(de)(de)(de)軟件(jian)服務(wu)能(neng)延遲硬件(jian)設備的(de)(de)(de)老化，加強樓盤(pan)的(de)(de)(de)生命力。樓盤(pan)的(de)(de)(de)軟件(jian)中最為(wei)突出(chu)的(de)(de)(de)是(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)，物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)服務(wu)水(shui)(shui)平(ping)的(de)(de)(de)高(gao)低對(dui)(dui)(dui)于整個樓盤(pan)是(shi)否(fou)能(neng)保值(zhi)、升(sheng)值(zhi)具有重(zhong)要(yao)(yao)(yao)作用。比如(ru)，開(kai)發商當初設計外立面(mian)使(shi)(shi)用的(de)(de)(de)是(shi)涂料(liao)或(huo)淺色(se)(se)墻磚(zhuan)，那么，就需要(yao)(yao)(yao)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)定(ding)期做清洗或(huo)維(wei)護，盡量使(shi)(shi)其(qi)不褪色(se)(se)、裂縫或(huo)者變(bian)臟。如(ru)果(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)的(de)(de)(de)服務(wu)水(shui)(shui)準及(ji)(ji)維(wei)修(xiu)意(yi)識相對(dui)(dui)(dui)較低，樓盤(pan)的(de)(de)(de)品質(zhi)就會(hui)隨著(zhu)時間(jian)的(de)(de)(de)推(tui)移而(er)下降。另(ling)外，服務(wu)水(shui)(shui)準較高(gao)的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公司(si)，為(wei)維(wei)護社區的(de)(de)(de)整體形象，會(hui)通過(guo)《物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公約(yue)》和《維(wei)修(xiu)公約(yue)》對(dui)(dui)(dui)個別業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)個性化行(xing)為(wei)進行(xing)約(yue)束(shu)，如(ru)對(dui)(dui)(dui)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)隨便(bian)扔垃圾、養大型(xing)寵物(wu)(wu)(wu)(wu)、晚上制造噪(zao)音(yin)等問題進行(xing)合理(li)(li)約(yue)束(shu)，以提(ti)高(gao)住戶的(de)(de)(de)居住舒適度，緩解業(ye)(ye)(ye)主(zhu)之間(jian)的(de)(de)(de)矛盾。而(er)服務(wu)水(shui)(shui)平(ping)一般的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)可能(neng)對(dui)(dui)(dui)此就不會(hui)太(tai)過(guo)顧及(ji)(ji)。而(er)這一點(dian)，恰恰也(ye)(ye)是(shi)樓盤(pan)能(neng)否(fou)保值(zhi)、升(sheng)值(zhi)，客戶是(shi)否(fou)愿(yuan)意(yi)承租或(huo)二手(shou)購(gou)買的(de)(de)(de)另(ling)一重(zhong)要(yao)(yao)(yao)因素(su)。

3、居住氛圍看人群

早期入市的(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)些(xie)公(gong)(gong)寓項目，由(you)于開發商(shang)對未來(lai)的(de)(de)(de)預期很模(mo)糊，擔(dan)心銷售會(hui)受阻，所(suo)以項目中(zhong)大(da)、中(zhong)、小(xiao)三種(zhong)(zhong)戶(hu)(hu)型(xing)都有(you)，甚至同(tong)時涵蓋純(chun)居住(zhu)(zhu)與商(shang)住(zhu)(zhu)幾種(zhong)(zhong)不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)客戶(hu)(hu)群(qun)體，這樣(yang)(yang)一(yi)(yi)(yi)來(lai)，由(you)于產品本身(shen)定(ding)位的(de)(de)(de)模(mo)糊不(bu)(bu)清，致(zhi)使客群(qun)也(ye)不(bu)(bu)盡(jin)統一(yi)(yi)(yi)。住(zhu)(zhu)在(zai)大(da)戶(hu)(hu)型(xing)里與住(zhu)(zhu)在(zai)小(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)里的(de)(de)(de)人群(qun)，或者純(chun)居住(zhu)(zhu)與商(shang)住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)客戶(hu)(hu)，由(you)于經濟承受能力不(bu)(bu)同(tong)，對生(sheng)活的(de)(de)(de)要(yao)求也(ye)不(bu)(bu)同(tong)，這樣(yang)(yang)就給物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司造成一(yi)(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)(de)管理與服務(wu)難度(du)(du)。如保安門禁的(de)(de)(de)管理要(yao)嚴格到什么程度(du)(du)，純(chun)居住(zhu)(zhu)與商(shang)住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)客戶(hu)(hu)要(yao)求往往不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)樣(yang)(yang)，物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司只能采取折中(zhong)的(de)(de)(de)態度(du)(du)處理，如此一(yi)(yi)(yi)來(lai)，社區的(de)(de)(de)品質也(ye)會(hui)受到一(yi)(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)(de)負面(mian)影響。

有鑒于(yu)此，建議買家(jia)在購(gou)(gou)房時(shi)對(dui)社(she)區(qu)(qu)的人(ren)群特征也應予以考(kao)慮，在投(tou)(tou)資購(gou)(gou)買高(gao)檔公(gong)寓時(shi)，盡量考(kao)慮與品(pin)味(wei)相投(tou)(tou)、背(bei)景相似(si)的人(ren)群“扎堆兒”。如果社(she)區(qu)(qu)的人(ren)群整體素質較高(gao)，在一些具體細節上，會(hui)配合物業公(gong)司(si)、業委會(hui)去做得更好，這(zhe)樣，樓盤的整體檔次便會(hui)超(chao)水(shui)平地發揮(hui)出來，這(zhe)是所有投(tou)(tou)資型買家(jia)求之不得的。

4、投資回報算細賬

投資(zi)(zi)回(hui)(hui)報(bao)(bao)是每一個高(gao)檔樓(lou)盤的(de)買(mai)家無(wu)不(bu)看重的(de)，對此(ci)，購房人除需要(yao)考察同(tong)一區域其他(ta)樓(lou)盤的(de)回(hui)(hui)報(bao)(bao)率及(ji)租(zu)金(jin)情況以作(zuo)比較外(wai)，還需要(yao)算(suan)筆細賬。在計(ji)算(suan)過程中買(mai)房人應該把交易(yi)成本及(ji)運營成本從收益中扣(kou)除以得到(dao)凈收益，比如：銀(yin)行貸款、年付利息；前(qian)期投入資(zi)(zi)金(jin)；年物業費(fei)；年取暖費(fei)；租(zu)金(jin)稅費(fei)；中介代理費(fei)等。由此(ci)可以看出，租(zu)金(jin)收入大多僅僅能支付房子(zi)日常(chang)維護開銷，而(er)要(yao)得到(dao)真(zhen)正的(de)投資(zi)(zi)回(hui)(hui)報(bao)(bao)還得依賴房屋升值來(lai)實現(xian)。

5、宏觀政策需把控

2003年(nian)至今，國家出臺了一系列金融(rong)政策和土(tu)地政策，對房(fang)(fang)地產市場的(de)(de)影響(xiang)(xiang)巨大。比如首(shou)付款比例的(de)(de)提高，就直接影響(xiang)(xiang)了投資(zi)型(xing)買家和購(gou)買兩套(含兩套)以上(shang)住(zhu)房(fang)(fang)及高檔(dang)(dang)別(bie)墅買家的(de)(de)收益。另(ling)外(wai)，購(gou)買高檔(dang)(dang)公(gong)寓(yu)(yu)，其契(qi)稅為3%，也比購(gou)買普通(tong)住(zhu)宅(zhai)高出一倍。而(er)租賃稅費的(de)(de)降(jiang)低(di)(di)等，也對個人(ren)購(gou)房(fang)(fang)起到一定(ding)的(de)(de)鼓勵(li)作用。不過(guo)，由(you)于(yu)不少外(wai)資(zi)企業逐年(nian)降(jiang)低(di)(di)對外(wai)籍(ji)員工(gong)的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)補貼(tie)，進(jin)行員工(gong)本地化以壓縮成本，越來越多外(wai)籍(ji)員工(gong)在北京購(gou)房(fang)(fang)自用，公(gong)寓(yu)(yu)租金將會有(you)所(suo)下降(jiang)。因(yin)此(ci)，對于(yu)投資(zi)高檔(dang)(dang)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)買家而(er)言(yan)，只(zhi)有(you)選擇真正適合(he)的(de)(de)區(qu)域和產品(pin)才能在獲(huo)得合(he)理(li)租金回報的(de)(de)同(tong)時，房(fang)(fang)屋(wu)也能得到升值。

6、押寶涉外需有度

對于近幾年住(zhu)宅租(zu)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)滑(hua)，很(hen)多投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)型買家或許要問，為(wei)什么在(zai)(zai)(zai)幾乎所有(you)(you)房屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)金(jin)走低的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，一(yi)些(xie)高檔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)涉外公(gong)寓(yu)卻租(zu)售兩(liang)旺？原因不(bu)外乎兩(liang)個(ge)：一(yi)個(ge)是(shi)由于產品本身(shen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高檔特性；另一(yi)個(ge)是(shi)來北京創(chuang)業、投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)國(guo)外大(da)型跨國(guo)公(gong)司大(da)量增加(jia)。這些(xie)外籍(ji)人士(shi)在(zai)(zai)(zai)租(zu)房時，由于有(you)(you)可觀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)房補貼、豐厚(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收入，不(bu)太考慮租(zu)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高低，而(er)考慮更(geng)(geng)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)居(ju)住(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)舒適度。如(ru)哪里的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房子距(ju)離公(gong)司更(geng)(geng)近、交通更(geng)(geng)便(bian)捷，哪里的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房子景(jing)觀資(zi)(zi)(zi)(zi)源好等。他們在(zai)(zai)(zai)選擇居(ju)住(zhu)區(qu)域(yu)時比較喜(xi)歡“扎(zha)堆兒”，容易形成(cheng)(cheng)一(yi)種“羊(yang)群效應”。而(er)涉外區(qu)域(yu)也是(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)公(gong)寓(yu)買家的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最佳選擇。但(dan)是(shi)，如(ru)果大(da)家都為(wei)了獲(huo)得(de)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報，而(er)把目光聚集(ji)在(zai)(zai)(zai)“羊(yang)群”身(shen)上，必然會導致該(gai)區(qu)域(yu)房價(jia)下(xia)(xia)降。對于買家而(er)言(yan)，由于投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)加(jia)大(da)、回(hui)報率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)降，其收益空間也就隨(sui)之縮小(xiao)了。所以，買家在(zai)(zai)(zai)關注(zhu)涉外區(qu)域(yu)時，有(you)(you)必要先(xian)了解該(gai)區(qu)域(yu)租(zu)務市(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)供需結構。這樣既有(you)(you)利于把握好投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)時機，也避免因盲(mang)目投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)而(er)造成(cheng)(cheng)“適得(de)其反”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)后果。