一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式(shi)是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行貸款(kuan)是最常規(gui)的地(di)(di)產(chan)融資渠(qu)道。產(chan)業地(di)(di)產(chan)多是偏遠(yuan)的工業用地(di)(di)，在銀(yin)行貸款(kuan)抵押方面幾乎沒有太多價值(zhi)，銀(yin)行也很難對此進行估值(zhi)和冒險(xian)貸款(kuan)。

同時，產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)區的(de)(de)實際資金需求與銀(yin)行(xing)各類資金在期(qi)限上存在一(yi)定的(de)(de)錯配，且(qie)銀(yin)行(xing)對(dui)項目(mu)資本(ben)金比例要(yao)求較(jiao)高并需提供(gong)擔保，融(rong)資成本(ben)較(jiao)高；銀(yin)行(xing)對(dui)園(yuan)區貸款(kuan)(kuan)也是基(ji)于未來(lai)有(you)現(xian)金流(liu)的(de)(de)進行(xing)貸款(kuan)(kuan)，且(qie)貸款(kuan)(kuan)要(yao)經過風險(xian)評(ping)估、貸款(kuan)(kuan)審批等一(yi)系列流(liu)程(cheng)，對(dui)貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)還款(kuan)(kuan)來(lai)源、現(xian)金流(liu)等有(you)相關(guan)要(yao)求。而現(xian)在很多產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)區早期(qi)只能產(chan)(chan)生(sheng)較(jiao)少的(de)(de)現(xian)金流(liu)或(huo)者不(bu)產(chan)(chan)生(sheng)現(xian)金流(liu)，難以(yi)覆蓋貸款(kuan)(kuan)本(ben)息，就難以(yi)獲得銀(yin)行(xing)貸款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就是產(chan)業基金(jin)融資(zi)，近年來，產(chan)業基金(jin)得到長足發展。部分私募基金(jin)投資(zi)者已(yi)經變(bian)得更(geng)加理性和成(cheng)熟，往(wang)往(wang)能(neng)夠承(cheng)受8-10年的投資(zi)回報(bao)期，這(zhe)已(yi)經契合了產(chan)業地產(chan)的特性。

近(jin)年來，密(mi)集(ji)的(de)產(chan)業地產(chan)私募(mu)基金涌現，與(yu)市場(chang)資金的(de)供給量大有關聯，尤(you)其是從傳統地產(chan)領域(yu)擠壓而出、具有強烈避險(xian)需求的(de)大量資金，以(yi)及看(kan)好國內產(chan)業地產(chan)前景的(de)海(hai)外資本，成為產(chan)業地產(chan)基金的(de)踴躍參與(yu)者。

當下在中(zhong)國產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)領域，能夠比較順暢利用基(ji)(ji)金(jin)形(xing)式進行融資的(de)，首推物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，這個從普(pu)洛斯頻繁(fan)的(de)物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)案例當中(zhong)已(yi)經(jing)體現(xian)得非常充分。此(ci)外，針對綜合性產(chan)(chan)(chan)(chan)業園區開(kai)發類的(de)基(ji)(ji)金(jin)也開(kai)始逐(zhu)漸成熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)是(shi)指在(zai)風險(xian)和(he)回報方面介于(yu)優先債務和(he)股本融(rong)資(zi)(zi)之(zhi)間的一種(zhong)融(rong)資(zi)(zi)形(xing)式。是(shi)一種(zhong)無擔保(bao)的長(chang)期債務，表面上看起(qi)來是(shi)股權轉讓，但實際(ji)約定未來回購，并以差價作為利息(xi)或支(zhi)付約定利息(xi)。在(zai)很多情況下起(qi)到(dao)“過橋”融(rong)資(zi)(zi)的作用，一般期限是(shi)一到(dao)兩年。例如，做房地(di)產(chan)夾(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)，從企業拿到(dao)土地(di)到(dao)取得開發(fa)貸之(zhi)間的資(zi)(zi)金需求由夾(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)來滿(man)足。

這種融資(zi)方式(shi)，股債間可以靈活變換(huan)，可謂“進(jin)可攻(gong)退(tui)可守”。產(chan)業地產(chan)領導者華夏(xia)幸福基業，就非常(chang)擅(shan)長這種靈活機動的融資(zi)形式(shi)。

4、債權融資

也(ye)可(ke)以(yi)稱為“債權(quan)轉讓式(shi)融資”。這是一(yi)(yi)種較為常見(jian)的(de)融資形式(shi)，即將自己享(xiang)有的(de)債權(quan)以(yi)一(yi)(yi)定(ding)現(xian)金作價賣給第三方，相當于(yu)以(yi)一(yi)(yi)定(ding)的(de)成本(ben)提前回收了這部分(fen)現(xian)金，加快了債權(quan)盤(pan)活和資金周轉速度，很多處于(yu)快速擴張期(qi)的(de)公司都會傾(qing)向(xiang)于(yu)采取這種融資方式(shi)。

5、債務重組

這(zhe)(zhe)是(shi)一種巧妙的(de)融(rong)資(zi)方(fang)式，債務(wu)快到期了，就來個乾坤大(da)挪(nuo)移(yi)，將這(zhe)(zhe)筆債務(wu)轉(zhuan)讓給別(bie)家(jia)，相當于延長(chang)了還款日期，或者(zhe)說就是(shi)又借到一筆新的(de)融(rong)資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)(de)環(huan)境(jing)下(xia)，被稱為(wei)“債券里的(de)(de)股票”的(de)(de)永(yong)續(xu)債開始活(huo)躍(yue)，受到(dao)企業追捧。由于永(yong)續(xu)債不(bu)設(she)還款期(qi)限，同時可不(bu)計入(ru)公(gong)司(si)債務，企業可在進行高額融資的(de)(de)同時規避負債率(lv)被拉高的(de)(de)風險；對于投資者來(lai)說，利息較高的(de)(de)永(yong)續(xu)債可為(wei)其(qi)提供(gong)長(chang)期(qi)而(er)穩定(ding)的(de)(de)現金收益，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)PPP是(shi)基于產(chan)業園(yuan)區(qu)這種(zhong)(zhong)公共服務產(chan)品的政企合伙模式，其本質仍然是(shi)一(yi)種(zhong)(zhong)融資(zi)手段。

PPP模式(shi)是公共基(ji)礎設(she)施建設(she)中發展(zhan)起來(lai)的(de)一種(zhong)優化的(de)項目融資與實施模式(shi)，這是一種(zhong)以各參與方的(de)“雙贏”或“多(duo)贏”為(wei)合作(zuo)理念的(de)現代(dai)融資模式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)租(zu)(zu)是將(jiang)自(zi)制(zhi)或外購(gou)的資產出售(shou)，然后向買方租(zu)(zu)回(hui)使(shi)用。回(hui)租(zu)(zu)是承租(zu)(zu)人(ren)將(jiang)其(qi)所擁有(you)的物(wu)(wu)品(pin)出售(shou)給出租(zu)(zu)人(ren)，再從出租(zu)(zu)人(ren)手里將(jiang)該物(wu)(wu)品(pin)重新租(zu)(zu)回(hui)，此(ci)種(zhong)租(zu)(zu)賃形(xing)式稱為回(hui)租(zu)(zu)。采用這種(zhong)租(zu)(zu)賃方式可使(shi)承租(zu)(zu)人(ren)迅速(su)(su)回(hui)收購(gou)買物(wu)(wu)品(pin)的資金，加速(su)(su)資金周轉。

9、REITs

即房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)信托投資(zi)基(ji)金。房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)就是把流動(dong)性(xing)較低的(de)(de)、非證券(quan)(quan)形(xing)態的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)投資(zi)，直接轉化(hua)為(wei)資(zi)本(ben)市場上的(de)(de)證券(quan)(quan)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)金融交易過程。房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)包括房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)項目融資(zi)證券(quan)(quan)化(hua)和房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)抵押貸款證券(quan)(quan)化(hua)兩種基(ji)本(ben)形(xing)式(shi)。

10、互聯網金融

互(hu)(hu)聯網金(jin)(jin)融(rong)是傳統金(jin)(jin)融(rong)機構與(yu)互(hu)(hu)聯網企(qi)業(ye)(ye)利用(yong)互(hu)(hu)聯網技術(shu)和信息(xi)通信技術(shu)實現資金(jin)(jin)融(rong)通、支付、投資和信息(xi)中介服務的(de)(de)新型金(jin)(jin)融(rong)業(ye)(ye)務模(mo)式(shi)，已經(jing)日益(yi)成(cheng)(cheng)為一種新興的(de)(de)金(jin)(jin)融(rong)創新模(mo)式(shi)和企(qi)業(ye)(ye)融(rong)資渠(qu)道(dao)，但由于相關法律(lv)法規(gui)不(bu)健全、監管存(cun)在漏(lou)洞、互(hu)(hu)聯網金(jin)(jin)融(rong)企(qi)業(ye)(ye)風(feng)險(xian)控(kong)制能力較弱等原(yuan)因，近年來也(ye)頻發惡(e)意違約，造成(cheng)(cheng)了巨大(da)的(de)(de)風(feng)險(xian)，國家正(zheng)在不(bu)斷對互(hu)(hu)聯網金(jin)(jin)融(rong)加強監管。

11、公司債

無論是(shi)(shi)A股還(huan)是(shi)(shi)在港(gang)股都有(you)發債(zhai)融資(zi)(zi)的渠道，A股有(you)企(qi)業(ye)債(zhai)、公司債(zhai)、短期(qi)融資(zi)(zi)票據等(deng)等(deng)，現(xian)在還(huan)新增(zeng)加了(le)“一帶一路”公司債(zhai)，而在香港(gang)資(zi)(zi)本市場則有(you)“點心債(zhai)”、可轉債(zhai)、優(you)先票據等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)，是(shi)以(yi)一定現金流(liu)為(wei)依托(tuo)，將其進行結構(gou)化(hua)(hua)包(bao)裝，形成可以(yi)上市交易的(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)產(chan)(chan)品的(de)(de)過程(cheng)。其整個交易過程(cheng)主要(yao)涉及原始權益(yi)所(suo)有(you)(you)人(ren)、特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)載體（SPV）、投資(zi)者幾方，同時涉及相關中(zhong)介機(ji)構(gou)。權益(yi)所(suo)有(you)(you)人(ren)將資(zi)產(chan)(chan)（通常(chang)為(wei)現金流(liu)）出售(shou)(shou)給特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)載體，特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)載體經資(zi)產(chan)(chan)結構(gou)化(hua)(hua)整合向投資(zi)者發行證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)，收(shou)回現金付給權益(yi)所(suo)有(you)(you)人(ren)，在以(yi)后的(de)(de)年度以(yi)每年的(de)(de)現金流(liu)支(zhi)撐證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)本(ben)息的(de)(de)償還。在企業(ye)的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)業(ye)務之中(zhong)，所(suo)出售(shou)(shou)的(de)(de)并不是(shi)企業(ye)的(de)(de)某(mou)項資(zi)產(chan)(chan)，而是(shi)未(wei)來的(de)(de)現金流(liu)量，更確切的(de)(de)說是(shi)企業(ye)擁有(you)(you)的(de)(de)收(shou)取某(mou)項費用的(de)(de)債權。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)目科學合理(li)的(de)(de)開發周期(qi)，考慮項(xiang)目的(de)(de)實際情況，以(yi)及自有(you)(you)資(zi)金(jin)和市(shi)場行情狀(zhuang)況，根據每一期(qi)的(de)(de)建(jian)設規模，計算出總的(de)(de)資(zi)金(jin)需求量，在分析企業內(nei)部可用(yong)于項(xiang)目建(jian)設的(de)(de)自有(you)(you)資(zi)金(jin)后，再提(ti)出該階(jie)段的(de)(de)融資(zi)需求計劃。

在每一期的(de)(de)(de)開(kai)發計劃(hua)中(zhong)，對(dui)項目(mu)的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)量進(jin)行合(he)理預測(ce)。要區分(fen)出售物(wu)業(ye)與自持物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)比例，測(ce)算項目(mu)現(xian)金(jin)流(liu)量的(de)(de)(de)大小(xiao)，及對(dui)資金(jin)需求規模和(he)使用(yong)期限的(de)(de)(de)長短，以便于進(jin)行融資時，確定是選擇采取債務(wu)融資，還(huan)是權益融資的(de)(de)(de)方式，如(ru)選擇債務(wu)融資，則應考慮是短期性或者長期性資金(jin)需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未(wei)來(lai)項目(mu)(mu)的盈利(li)(li)能力(li)越(yue)強，財(cai)(cai)務狀(zhuang)況(kuang)好，資產變(bian)現能力(li)強，承擔財(cai)(cai)務風險的能力(li)就強，且項目(mu)(mu)未(wei)來(lai)的投(tou)資利(li)(li)潤率(lv)高于(yu)債務融資成本(ben)，負債越(yue)多，項目(mu)(mu)的凈資產收(shou)益率(lv)就越(yue)高，對企業發(fa)展及權益資本(ben)所有(you)者就越(yue)有(you)利(li)(li)，這(zhe)種情況(kuang)下，債務籌資是一種不錯的選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進(jin)行項目(mu)融資(zi)(zi)(zi)(zi)，首先要符合國家(jia)的(de)(de)法律(lv)法規，滿足合法性原則。另外(wai)，不同融資(zi)(zi)(zi)(zi)方式有不同的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金成(cheng)本，應分析(xi)和比(bi)較各(ge)種融資(zi)(zi)(zi)(zi)方式資(zi)(zi)(zi)(zi)金成(cheng)本的(de)(de)高低(di)，盡量選(xuan)擇(ze)資(zi)(zi)(zi)(zi)金成(cheng)本低(di)、融資(zi)(zi)(zi)(zi)風險小的(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)方式。