一、產業地產開發風險有哪些

與房(fang)地(di)產(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)的客戶群體(ti)更(geng)窄，客戶決(jue)策(ce)更(geng)謹慎，對產(chan)(chan)品與服務要求更(geng)高，因此，產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)運營(ying)更(geng)為困難(nan)、復(fu)雜以及風險(xian)。那么(me)產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)風險(xian)有(you)哪些呢？

產業地產開發的風(feng)險主要包括以下幾(ji)個方面：

1、政策風險：產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發受到(dao)國家及地(di)(di)方政策(ce)的影響(xiang)較大，包括產(chan)(chan)業政策(ce)、土(tu)地(di)(di)政策(ce)、稅收政策(ce)等。如(ru)果對政策(ce)的變化把握(wo)不準確(que)，可能(neng)導致項目開(kai)發出現(xian)問(wen)題。

2、市場風險：市場需求(qiu)的變化、競爭的加劇以及產(chan)業(ye)的發展趨勢，都可能影響到產(chan)業(ye)地產(chan)的開發和運(yun)營(ying)。

3、資金風險：產業地產開發需要大(da)量的(de)資金(jin)(jin)投入，如果資金(jin)(jin)籌措出現問題(ti)，可能影響項(xiang)目的(de)進度和效益(yi)。

4、技術風險：產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)開發涉(she)及到許多復雜(za)的技術問題，如建筑設(she)計、施工、產(chan)(chan)業(ye)運營等(deng)，如果(guo)技術上處理(li)不當，可能導致項(xiang)目的失敗。

5、經營風險：產(chan)業地(di)產(chan)的(de)運營需要專業的(de)管理團隊，如果管理不善，可能(neng)影響項目的(de)收益。

6、法律風險：產(chan)業地(di)產(chan)開發(fa)(fa)過程中可能涉及到(dao)許多法律問題，如土地(di)使(shi)用(yong)權、合(he)同履行等(deng)，如果處(chu)理不當，可能引發(fa)(fa)法律糾紛。

7、環境風險：產業地(di)產開發可能(neng)對周邊環境(jing)產生影響，如(ru)噪音、污染等，如(ru)果環保措施(shi)不到(dao)位，可能(neng)引發社(she)會問(wen)題(ti)。

8、合作風險：產業地產開發往(wang)往(wang)涉及到多個利益相關方，如果合作(zuo)不當，可能影響項目的推進(jin)。

因此(ci)，在進行產(chan)業地產(chan)開發時，需要充分(fen)考慮各種風險因素，制定合理的風險應對策略，以確保項目的成(cheng)功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策(ce)層面，進(jin)(jin)入(ru)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務領域(yu)應(ying)首先解(jie)決開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式問題。當前(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和個(ge)(ge)性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式。其中(zhong)(zhong)標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以聯東U谷為(wei)代(dai)表(biao)，其研發(fa)(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜合(he)(he)體和總體綜合(he)(he)體兩類產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，在全國(guo)范圍內進(jin)(jin)行(xing)標準化(hua)(hua)復制；專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以海憑國(guo)際、中(zhong)(zhong)汽零(ling)、中(zhong)(zhong)國(guo)電(dian)子(zi)信(xin)息集團等從制造(zao)領域(yu)轉(zhuan)型的產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)為(wei)代(dai)表(biao)，由于該(gai)類開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域(yu)比較了(le)解(jie)，因(yin)此(ci)，在符合(he)(he)其要求的區(qu)域(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)園區(qu)，如醫療(liao)器械(xie)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、汽車零(ling)部(bu)件(jian)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、電(dian)子(zi)信(xin)息產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園等；個(ge)(ge)性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)是針對特定的地(di)塊進(jin)(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)分(fen)(fen)析，從而確定該(gai)項目(mu)的產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)等方面，目(mu)前(qian)大(da)部(bu)分(fen)(fen)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)均(jun)屬于個(ge)(ge)性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)拿地階段必須進行(xing)戰略(lve)研(yan)判(pan)，以便企業進行(xing)投資決策。戰略(lve)研(yan)判(pan)重(zhong)點評(ping)估項(xiang)目(mu)開發(fa)對地方經(jing)濟的價(jia)(jia)值，以及項(xiang)目(mu)本(ben)身所創(chuang)造的商(shang)業價(jia)(jia)值。在戰略(lve)研(yan)判(pan)的基礎上(shang)對項(xiang)目(mu)進行(xing)概(gai)念包裝，提升項(xiang)目(mu)戰略(lve)價(jia)(jia)值，可(ke)更(geng)好地向地方政府索取政策支持。“一帶一路、長(chang)江(jiang)經(jing)濟帶、京津冀協(xie)同發(fa)展”三(san)大(da)戰略(lve)，對區(qu)域經(jing)濟發(fa)展帶來深遠(yuan)影響。全國大(da)交通格局(ju)變化(hua)，城(cheng)市群發(fa)展和區(qu)域一體化(hua)，改變著(zhu)城(cheng)市功能定位(wei)，產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)也需要在更(geng)大(da)的地理經(jing)濟范圍中尋找(zhao)新的機遇。

（3）商業模式

重(zhong)點解決項(xiang)(xiang)目主(zhu)體(ti)的(de)角色(se)定位與盈(ying)(ying)利(li)渠(qu)(qu)道的(de)問題，掙(zheng)什么錢(qian)？掙(zheng)誰的(de)錢(qian)？如何掙(zheng)錢(qian)？商(shang)業模(mo)式創新的(de)關鍵在(zai)于，如何顛覆(fu)簡單的(de)產品“租售”模(mo)式？產業地產的(de)項(xiang)(xiang)目主(zhu)體(ti)可充當(dang)開發商(shang)、投(tou)資商(shang)、服務商(shang)三重(zhong)角色(se)，盈(ying)(ying)利(li)渠(qu)(qu)道也存在(zai)土地、物業、投(tou)資、服務、資本化等多種方式，項(xiang)(xiang)目主(zhu)體(ti)應根據周邊競爭(zheng)、自身資源等情況，合理(li)定位自己的(de)角色(se)，明確盈(ying)(ying)利(li)渠(qu)(qu)道，創新商(shang)業模(mo)式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的內容，也是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的核(he)心，經過多年的發(fa)展，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內容也經歷(li)了由混雜到(dao)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的過程，未來(lai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的競(jing)爭不(bu)僅僅是物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格水平的競(jing)爭，更是基于特(te)定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭。分析園區(qu)面臨(lin)的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)(yu)（結構性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)(yu)、創新性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)(yu)），判斷(duan)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展邏(luo)輯(ji)（成(cheng)本驅動(dong)邏(luo)輯(ji)、市(shi)場驅動(dong)邏(luo)輯(ji)、投資(zi)驅動(dong)邏(luo)輯(ji)），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體(ti)系對于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的開發(fa)運營至關重要(yao)。

（5）產品定位

物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)載(zai)體，也是(shi)回收(shou)投資、實現收(shou)益(yi)的(de)(de)標(biao)的(de)(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位(wei)首先(xian)體現在如何選擇園(yuan)區(qu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線，標(biao)準廠(chang)房？高層(ceng)辦公？獨棟總部(bu)？等(deng)等(deng)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選擇跟區(qu)域經濟(ji)、自身實力、周邊競爭等(deng)諸多因素(su)有關，選擇什么樣(yang)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意(yi)味(wei)著你將走什么樣(yang)的(de)(de)道(dao)路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位(wei)其次(ci)體現在怎樣(yang)提供符合甚(shen)至超出用(yong)戶預(yu)期的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)要求(qiu)十分高，專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化、個性(xing)化強，不同的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)對物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)柱間(jian)距、消防(fang)、層(ceng)高等(deng)要求(qiu)可(ke)能差別很大，這就給園(yuan)區(qu)開(kai)發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提出了比較(jiao)大的(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設計一(yi)旦有偏差，租售都可(ke)能出現大問(wen)題(ti)(ti)。

（6）市場定位

重點(dian)解決(jue)客(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)是(shi)(shi)誰？客(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)在(zai)哪里？的(de)(de)問題。市場定位需要(yao)建立在(zai)大量的(de)(de)企業調研的(de)(de)基礎之上，是(shi)(shi)來(lai)自(zi)區(qu)域產(chan)品需求，來(lai)自(zi)本(ben)地(di)(di)產(chan)業升級，還是(shi)(shi)來(lai)自(zi)周邊產(chan)業外(wai)溢，要(yao)對各類(lei)潛(qian)在(zai)客(ke)(ke)群(qun)進行系統的(de)(de)分析。一般而言，一個產(chan)業地(di)(di)產(chan)項目70%的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)均來(lai)自(zi)于(yu)本(ben)地(di)(di)或周邊區(qu)域，30%的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)來(lai)自(zi)于(yu)外(wai)部區(qu)域。

（7）空間規劃

筆者(zhe)建議(yi)也堅持將產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)策(ce)劃(hua)與概念規劃(hua)結合(he)(he)起(qi)來(lai)做，將產(chan)(chan)(chan)品、公共平臺等載體落實到空間層面(mian)，制定產(chan)(chan)(chan)物結合(he)(he)的概念規劃(hua)方案，系統性的解決園(yuan)區的土(tu)地利用、物業配比(bi)、指(zhi)標體系、道路交通(tong)、綠化景(jing)觀燈一系列問題(ti)，一方面(mian)便于園(yuan)區營銷宣傳，另(ling)一方面(mian)便于指(zhi)導后期(qi)園(yuan)區的開(kai)發建設。

（8）運營策略

從營(ying)銷(xiao)推廣(guang)、產業(ye)招(zhao)商、產業(ye)投資、服務(wu)(wu)(wu)體系、組織(zhi)架(jia)構(gou)、配套政策等方面制定園(yuan)區的(de)運營(ying)策略，并制定近期的(de)行動(dong)計劃。要研究新(xin)(xin)的(de)客戶群體和服務(wu)(wu)(wu)需(xu)求，面對新(xin)(xin)的(de)客群特征繪制產業(ye)地產的(de)作戰地圖。服務(wu)(wu)(wu)模式創新(xin)(xin)的(de)關(guan)鍵在(zai)于，如何找準(zhun)入園(yuan)企業(ye)的(de)“痛點”投其所好？專(zhuan)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)“讓位”市(shi)場服務(wu)(wu)(wu)主體，開放服務(wu)(wu)(wu)端口，吸納主體入園(yuan)、能力入園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一體(ti)”發展思路(lu)

即產(chan)業(ye)(ye)(ye)-物業(ye)(ye)(ye)綜(zong)合開(kai)(kai)發(fa)思路，變孤立的(de)房產(chan)開(kai)(kai)發(fa)為綜(zong)合的(de)產(chan)物協同(tong)開(kai)(kai)發(fa)。通過物業(ye)(ye)(ye)建設打造硬環境和硬載體，但必須要學會從產(chan)業(ye)(ye)(ye)這(zhe)個核心層面賺到載體的(de)錢，產(chan)業(ye)(ye)(ye)導(dao)入“人(ren)”，而“人(ren)”是物業(ye)(ye)(ye)真正的(de)需求者，為人(ren)的(de)各種需求提(ti)供各類服務，將成(cheng)為物業(ye)(ye)(ye)“盤(pan)活”的(de)主(zhu)體內容(rong)，當物業(ye)(ye)(ye)可(ke)以實現持(chi)續(xu)的(de)收益(yi)，通過資產(chan)證(zheng)券化便可(ke)以實現產(chan)物開(kai)(kai)發(fa)的(de)更高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一體”發展思路

變“被動招商(shang)引(yin)資”為“主動產(chan)(chan)(chan)業(ye)培(pei)(pei)育”，在傳(chuan)統(tong)招商(shang)基(ji)(ji)礎(chu)上，通過產(chan)(chan)(chan)業(ye)基(ji)(ji)金、產(chan)(chan)(chan)業(ye)孵化(hua)服務、創投資源(yuan)引(yin)入，建立產(chan)(chan)(chan)業(ye)孵化(hua)培(pei)(pei)育優勢(shi)，促進產(chan)(chan)(chan)業(ye)集(ji)聚發展(zhan)，形(xing)成完整產(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈條。“招培(pei)(pei)一體”，雙向(xiang)出擊(ji)，解決產(chan)(chan)(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資本+產業(ye)”三位一體思路

以(yi)產(chan)(chan)(chan)業為(wei)核(he)心，尋(xun)求政(zheng)策(ce)支持，尋(xun)求資(zi)本合(he)作(zuo)。首先向政(zheng)府要政(zheng)策(ce)和資(zi)源(yuan)支持，降低園(yuan)區開(kai)發運營和產(chan)(chan)(chan)業培育的成本。整合(he)產(chan)(chan)(chan)業基(ji)金(jin)公司(si)、投資(zi)管理(li)公司(si)等各種資(zi)源(yuan)，以(yi)創投基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業投資(zi)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業并購基(ji)金(jin)、技術并購基(ji)金(jin)等多種資(zi)本形式(shi)投資(zi)形成園(yuan)區產(chan)(chan)(chan)業集聚。同時，通(tong)(tong)過服(fu)務體(ti)系、配套體(ti)系建設實現要素共享、規模效(xiao)益，促進(jin)產(chan)(chan)(chan)業集聚發展，通(tong)(tong)過政(zheng)策(ce)驅動—資(zi)本驅動—產(chan)(chan)(chan)業驅動推動園(yuan)區走上良性發展軌道。