一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那(nei)么(me)工業地產的開發模式(shi)有哪些呢？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)府主導的(de)前提下進行(xing)，通(tong)過創造相關產(chan)業(ye)支(zhi)持政(zheng)策、稅收優惠(hui)等(deng)(deng)條(tiao)(tiao)件營造園區與其他工業(ye)地(di)產(chan)項目所具備(bei)的(de)獨(du)特優勢，然后通(tong)過招商引資、土地(di)出讓等(deng)(deng)方式引進符合(he)相關條(tiao)(tiao)件的(de)工業(ye)發展項目。工業(ye)園區開(kai)發模式是目前中國(guo)各級地(di)方政(zheng)府最常使用的(de)工業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發模式，也是我國(guo)目前工業(ye)地(di)產(chan)市場的(de)主要(yao)載體(ti)。

但是其也存在(zai)一(yi)定的(de)(de)缺陷，比(bi)如(ru)不熟悉工業(ye)(ye)地產的(de)(de)運(yun)作方法，項目(mu)前期缺乏科學合(he)理的(de)(de)定位與策(ce)劃等不足導致其在(zai)工業(ye)(ye)園的(de)(de)整(zheng)體運(yun)作中(zhong)不夠專業(ye)(ye)化，致使大部分工業(ye)(ye)園區閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種(zhong)模式(shi)(shi)是主體企(qi)業(ye)(ye)進(jin)行的(de)工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)開發某個產(chan)業(ye)(ye)領域具有強大(da)的(de)綜合實力的(de)企(qi)業(ye)(ye)，營建一個相對獨立(li)的(de)工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)；在(zai)自身企(qi)業(ye)(ye)入駐且占主導的(de)前提下，借助企(qi)業(ye)(ye)在(zai)產(chan)業(ye)(ye)中的(de)強大(da)的(de)凝聚力與號召力，通過土地出讓(rang)、項目租(zu)售等方式(shi)(shi)引(yin)進(jin)其他同類(lei)企(qi)業(ye)(ye)的(de)聚集，實現整個產(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)打造及完善主體企(qi)業(ye)(ye)引(yin)導模式(shi)(shi)。

3、工業地產商模式

房(fang)地產投(tou)資開發企業在工業園區內或其他地方獲(huo)取(qu)工業土地項(xiang)目，在進(jin)(jin)行(xing)項(xiang)目的(de)道路、綠化等基(ji)礎設(she)施建(jian)(jian)設(she)乃(nai)至廠房(fang)、倉庫、研發等房(fang)產項(xiang)目的(de)營建(jian)(jian)，然后以租賃、轉(zhuan)讓或合(he)資、合(he)作經營的(de)方式進(jin)(jin)行(xing)項(xiang)目相關設(she)施的(de)經營、管理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運作(zuo)模(mo)式(shi)(shi)是指對上(shang)述的工(gong)(gong)業園區開發模(mo)式(shi)(shi)、主(zhu)體企業引導(dao)模(mo)式(shi)(shi)和(he)工(gong)(gong)業地(di)產商模(mo)式(shi)(shi)進行混合運用的工(gong)(gong)業地(di)產開發模(mo)式(shi)(shi)。

就我國(guo)目前來說(shuo)，工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式(shi)(shi)主(zhu)(zhu)要(yao)以工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)商模式(shi)(shi)為主(zhu)(zhu)，特別是工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式(shi)(shi)，在我國(guo)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)及工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展過程中(zhong)起到了(le)積極的(de)(de)作用。針對園(yuan)區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)類企業(ye)(ye)(ye)，其管(guan)理(li)(li)體制主(zhu)(zhu)要(yao)有：一是以政府(fu)為損益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)體的(de)(de)管(guan)理(li)(li)模式(shi)(shi)。政府(fu)作為土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主(zhu)(zhu)體，并承擔(dan)最終的(de)(de)損益(yi)(yi)；二是以開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)為損益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)體的(de)(de)管(guan)理(li)(li)模式(shi)(shi)。政府(fu)委托或(huo)者授權開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司(si)從事開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和市政道路建設業(ye)(ye)(ye)務，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司(si)作為土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主(zhu)(zhu)體，并由開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司(si)承擔(dan)最終的(de)(de)損益(yi)(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)(hua)是工業地(di)產開發(fa)(fa)的(de)(de)重要階段，涉(she)及項目定位(wei)、市場(chang)分析和(he)(he)(he)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設(she)(she)計等(deng)內容。在項目定位(wei)中(zhong)，需(xu)考(kao)慮(lv)工業用地(di)的(de)(de)位(wei)置(zhi)、需(xu)求(qiu)量和(he)(he)(he)市場(chang)空(kong)間等(deng)因素，從而確定項目的(de)(de)總體方向(xiang)。市場(chang)分析則通過調研和(he)(he)(he)分析市場(chang)需(xu)求(qiu)、供給(gei)以及潛在競爭對手等(deng)情(qing)況，以便(bian)制定相應(ying)的(de)(de)開發(fa)(fa)策略。規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設(she)(she)計是基于市場(chang)需(xu)求(qiu)和(he)(he)(he)政府要求(qiu)，在總體規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)和(he)(he)(he)建筑設(she)(she)計等(deng)層面上進行(xing)，旨在確保(bao)項目的(de)(de)可(ke)行(xing)性和(he)(he)(he)可(ke)持續發(fa)(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)購置是工業地(di)產開發的(de)(de)核心環節，其目標是通過購買或(huo)租賃土(tu)(tu)地(di)以滿足項目需(xu)求(qiu)。首先，需(xu)進(jin)(jin)行(xing)土(tu)(tu)地(di)調查(cha)和(he)(he)評估，以了(le)解(jie)土(tu)(tu)地(di)的(de)(de)使用性質、法律(lv)規定和(he)(he)市場價格等情況。然(ran)后，在與土(tu)(tu)地(di)所有者(zhe)或(huo)相關政府部門進(jin)(jin)行(xing)談判(pan)后，選擇適合項目需(xu)求(qiu)的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)，并簽訂(ding)相應的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)轉讓(rang)或(huo)租賃合同。最后，進(jin)(jin)行(xing)土(tu)(tu)地(di)登記和(he)(he)過戶手續，確(que)保土(tu)(tu)地(di)的(de)(de)合法性和(he)(he)項目能夠正常運行(xing)。

3、前期準備階段

前(qian)期準備(bei)是(shi)工業地產開發(fa)的(de)(de)關(guan)鍵階段，包括項(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)備(bei)、融(rong)資(zi)(zi)和(he)(he)審(shen)批等(deng)工作。項(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)備(bei)涉及人員配置、技術研發(fa)和(he)(he)市場營銷等(deng)方面，以確(que)保(bao)(bao)項(xiang)目(mu)(mu)能夠順(shun)利進(jin)行(xing)。融(rong)資(zi)(zi)是(shi)為了(le)籌(chou)集項(xiang)目(mu)(mu)所需的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)，可通過自籌(chou)資(zi)(zi)金(jin)、銀(yin)行(xing)貸款(kuan)、股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)和(he)(he)政府(fu)補貼等(deng)方式進(jin)行(xing)。審(shen)批是(shi)指(zhi)向相(xiang)關(guan)政府(fu)部門提交申請，獲得項(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)許(xu)可證(zheng)和(he)(he)建(jian)設用(yong)地規劃(hua)許(xu)可證(zheng)等(deng)必要文(wen)件，以保(bao)(bao)證(zheng)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)合法性和(he)(he)規范(fan)性。

4、項目建設階段

在項目(mu)建(jian)(jian)(jian)設(she)階段，需進(jin)行設(she)計、招標和(he)施(shi)(shi)工等(deng)(deng)工作。設(she)計是(shi)根(gen)據項目(mu)需求和(he)規劃設(she)計方案，制定詳細(xi)的建(jian)(jian)(jian)設(she)方案和(he)施(shi)(shi)工圖紙，為(wei)施(shi)(shi)工提供依據。招標是(shi)為(wei)了(le)選(xuan)擇施(shi)(shi)工單位和(he)供應商，可通過公開招標、競爭性談判和(he)邀請招標等(deng)(deng)方式進(jin)行，并簽訂相應的承包(bao)合同。施(shi)(shi)工是(shi)將設(she)計方案轉化為(wei)實際工程(cheng)，包(bao)括(kuo)土方開挖、基(ji)礎設(she)施(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)設(she)和(he)主體建(jian)(jian)(jian)筑等(deng)(deng)工作，以確(que)保項目(mu)按(an)時按(an)質完成。

5、運營階段

項(xiang)目建(jian)設(she)完成后(hou)，進入運營階段(duan)(duan)，需進行客戶(hu)招(zhao)商和(he)(he)設(she)施運營等(deng)(deng)工作(zuo)。客戶(hu)招(zhao)商是(shi)為(wei)了吸(xi)引企(qi)業(ye)進駐項(xiang)目，通過(guo)宣(xuan)傳和(he)(he)營銷等(deng)(deng)手(shou)段(duan)(duan)吸(xi)引租(zu)戶(hu)和(he)(he)買家，確保項(xiang)目的租(zu)金收(shou)益和(he)(he)資金回(hui)報(bao)。設(she)施運營是(shi)指對(dui)項(xiang)目的設(she)施和(he)(he)服(fu)務(wu)進行管(guan)理和(he)(he)維護，包括物業(ye)管(guan)理、安保服(fu)務(wu)和(he)(he)環(huan)境治理等(deng)(deng)工作(zuo)，以提供一個良好(hao)的經營環(huan)境和(he)(he)運營服(fu)務(wu)。

總(zong)之，工(gong)業(ye)地產開(kai)發涉(she)及(ji)多個階段和(he)環節，需要(yao)充分的(de)規(gui)(gui)劃和(he)準備，并且需要(yao)協調各方的(de)合作，統(tong)籌(chou)推進(jin)。只有在規(gui)(gui)范的(de)流程(cheng)下進(jin)行，才能確保項目的(de)成功(gong)開(kai)發和(he)運營。