土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市(shi)場(chang)(chang)比(bi)較法(fa)是土地估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)中最基本、最常(chang)用(yong)(yong)的(de)(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)方(fang)法(fa)之一，也是國際(ji)上(shang)通用(yong)(yong)的(de)(de)基本估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)方(fang)法(fa)。市(shi)場(chang)(chang)比(bi)較法(fa)是根據市(shi)場(chang)(chang)替代(dai)原理，將待估(gu)(gu)(gu)土地與(yu)具有(you)替代(dai)性的(de)(de)，且在(zai)近期市(shi)場(chang)(chang)上(shang)交易的(de)(de)類(lei)(lei)似(si)土地進行比(bi)較，并對類(lei)(lei)似(si)土地的(de)(de)成(cheng)交價(jia)(jia)格作適當修正，以此估(gu)(gu)(gu)算帶估(gu)(gu)(gu)土地客觀合理價(jia)(jia)格的(de)(de)方(fang)法(fa)。

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2、收益還原法

收(shou)(shou)益還原(yuan)法(fa)又稱收(shou)(shou)益法(fa)、收(shou)(shou)益資本(ben)(ben)化(hua)法(fa)、地(di)(di)租(zu)資本(ben)(ben)化(hua)法(fa)等。是將(jiang)待估(gu)土(tu)地(di)(di)未(wei)來正常年純(chun)收(shou)(shou)益，以一定(ding)的土(tu)地(di)(di)還原(yuan)利率(lv)還原(yuan)，以此(ci)估(gu)算帶估(gu)土(tu)地(di)(di)價(jia)格的方法(fa)。

3、成本逼近法

成(cheng)本逼近法是以(yi)開發土(tu)地(di)所耗費的各項客觀費用(yong)之(zhi)和為主要依據，在(zai)加上(shang)一定的利潤、利息、應(ying)繳納的稅金和土(tu)地(di)增值收益來確定土(tu)地(di)的價格的方法。

基本公式(shi)：地(di)價=土地(di)取得費+土地(di)開發費+稅(shui)費+利潤+土地(di)增值收益=土地(di)成本價格+土地(di)增值收益

4、剩余法

剩余法又稱假設開發法，是(shi)在(zai)預(yu)計開發完成后(hou)不動產(chan)正常交易(yi)價格(ge)的基礎上，扣除預(yu)計的正常開發成本及有(you)關專業費(fei)用、利(li)息(xi)、利(li)潤和稅收等，以(yi)價格(ge)余額來估(gu)算帶估(gu)土地(di)價格(ge)的方法。

基本公式：土地價格=房屋于其總售價-建筑費(fei)(fei)用(yong)-專業(ye)費(fei)(fei)用(yong)-利(li)息-銷售費(fei)(fei)用(yong)-稅費(fei)(fei)-開發商(shang)利(li)潤(run)

5、基準地價系數修正法

基準地價(jia)系數(shu)修(xiu)正法是(shi)通(tong)過待(dai)估(gu)宗地地價(jia)影(ying)響(xiang)因素的分(fen)析，對各城鎮(zhen)已公布(bu)的同類用途(tu)同級土地基準地價(jia)進行修(xiu)正，估(gu)算待(dai)估(gu)宗地客觀(guan)價(jia)格方法。

土地評估費用收費標準

1、一般宗地的(de)(de)評估采(cai)取差額(e)定率累進計費(fei)(fei)，宗地價格總額(e)不(bu)同，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)不(bu)同，而(er)且價格總額(e)越(yue)高，費(fei)(fei)率就(jiu)越(yue)低，比如土地價格總額(e)在100萬(wan)(wan)以(yi)下的(de)(de)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)是4%，100萬(wan)(wan)到200萬(wan)(wan)的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)3%；200-1000萬(wan)(wan)的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)按2‰；2000萬(wan)(wan)的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)按1.5‰；32000-5000萬(wan)(wan)的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)按0.8‰；10000萬(wan)(wan)元的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)0.4‰；10000萬(wan)(wan)元以(yi)上的(de)(de)部(bu)分(fen)(fen)，收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)為(wei)按0.1‰。

2、分檔計算各檔收(shou)費(fei)之后，各檔的收(shou)費(fei)額進行累加(jia)，便是最(zui)終(zhong)的收(shou)費(fei)總額。