開發商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商品房(fang)(fang)(fang)買賣合同(tong)示范文本第九(jiu)條是關于開發商逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)(fang)違約(yue)責任(ren)的條款，開發商一(yi)(yi)般(ban)會(hui)與購房(fang)(fang)(fang)人明確約(yue)定逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)(fang)違約(yue)金的計算(suan)標(biao)準，如每逾(yu)期(qi)一(yi)(yi)日按已付房(fang)(fang)(fang)款的萬分之三計算(suan)違約(yue)金。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市(shi)場形成的租賃關(guan)系的租金，其標準隨著市(shi)場行情的變(bian)化而波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

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由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發商(shang)亦不(bu)得以(yi)此為由對抗(kang)購房(fang)人要求其支付違約金的請求。

（三）免責事由

免(mian)責(ze)(ze)事(shi)由有法定(ding)免(mian)責(ze)(ze)事(shi)由和約定(ding)免(mian)責(ze)(ze)事(shi)由之分(fen)，前者為因不可(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)導致違(wei)約，違(wei)約方(fang)可(ke)(ke)全部(bu)或部(bu)分(fen)免(mian)除(chu)違(wei)約責(ze)(ze)任(ren)，后者為雙方(fang)當事(shi)人約定(ding)的不可(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)之外(wai)的其(qi)他免(mian)除(chu)違(wei)約責(ze)(ze)任(ren)的事(shi)由。

1、不可抗力

不(bu)可抗(kang)力指(zhi)不(bu)可預見(jian)，不(bu)可避免并不(bu)能客(ke)(ke)服的(de)客(ke)(ke)觀情(qing)(qing)況(kuang)。造(zao)成不(bu)可抗(kang)力的(de)原(yuan)因主要有兩種情(qing)(qing)形，一是自然災害，如洪(hong)水、地震、臺(tai)風、海嘯等；二是政府行為(wei)，如發(fa)(fa)生戰爭、強(qiang)制征收等。在(zai)(zai)發(fa)(fa)生不(bu)可抗(kang)力的(de)事由后，開發(fa)(fa)商必須在(zai)(zai)合同約定(ding)的(de)期(qi)限內將不(bu)可抗(kang)力的(de)相關情(qing)(qing)況(kuang)告知購房人，否(fou)則既使發(fa)(fa)生了不(bu)可抗(kang)力的(de)事由開發(fa)(fa)商仍然需要承擔延期(qi)交房責任。

2、約定免責事由

在商品房(fang)(fang)買賣合同中，除了不可抗(kang)力(li)之外，開(kai)發商通(tong)(tong)常會與購房(fang)(fang)人(ren)約定(ding)其他(ta)關(guan)于逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)的免責事由，如(ru)購房(fang)(fang)人(ren)未(wei)付清房(fang)(fang)款及其他(ta)應交費用、因(yin)執(zhi)行(xing)國家(jia)法律法規、政策、政府指令導(dao)致(zhi)逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)、因(yin)市政配(pei)套(tao)設施接通(tong)(tong)延誤(wu)或(huo)市政府規劃(hua)變更導(dao)致(zhi)逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)、第三人(ren)破壞、高(gao)考期(qi)間(jian)停工(gong)或(huo)其他(ta)政府規定(ding)、施工(gong)單位(wei)工(gong)期(qi)延誤(wu)、施工(gong)期(qi)間(jian)停水停電等。

開發商逾期交房違約金最低多少

一般開發商延遲交(jiao)房(fang)的(de)(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)，按每日2%—5%計算，法律沒有強制規定(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)額度，這(zhe)個是一般性的(de)(de)(de)(de)操作(zuo)。當(dang)事人(ren)以(yi)約(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)過高為由(you)請(qing)求減少的(de)(de)(de)(de)，應當(dang)以(yi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)超(chao)過造(zao)(zao)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)30％為標準適當(dang)減少；當(dang)事人(ren)以(yi)約(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)低(di)于造(zao)(zao)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)為由(you)請(qing)求增加的(de)(de)(de)(de)，應當(dang)以(yi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)造(zao)(zao)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)確定(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)數額。

開發商逾期交房可以退房嗎

開(kai)發商(shang)延期交(jiao)(jiao)房是可以(yi)退(tui)房的(de)(de)(de)(de)。在合同約定(ding)的(de)(de)(de)(de)交(jiao)(jiao)房日到了之后，給開(kai)發商(shang)發房屋催(cui)交(jiao)(jiao)通知書(shu)，在其后的(de)(de)(de)(de)三(san)個月的(de)(de)(de)(de)合法期限之內(nei)，開(kai)發商(shang)仍(reng)然不(bu)能(neng)交(jiao)(jiao)房的(de)(de)(de)(de)，有權(quan)要求退(tui)房，開(kai)放商(shang)應該合同約定(ding)返還已(yi)經支付的(de)(de)(de)(de)房款以(yi)及(ji)產生的(de)(de)(de)(de)活期利息，約定(ding)有違約金(jin)的(de)(de)(de)(de)，一并賠付。

開發商逾期交房起訴期限多長時間

《民法總(zong)則》第一百八(ba)十八(ba)條規定(ding)，向人民法院請求保護(hu)民事權利的(de)(de)訴訟時(shi)效(xiao)期間為三年(nian)。延(yan)期交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)訴訟時(shi)效(xiao)就(jiu)(jiu)是從(cong)規定(ding)的(de)(de)交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)時(shi)間到了開發商沒有(you)交(jiao)(jiao)付房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)第二天開始，購房(fang)(fang)(fang)者就(jiu)(jiu)應該(gai)知(zhi)道其權益受到損害，也(ye)就(jiu)(jiu)從(cong)此(ci)時(shi)起算三年(nian)。