開發商逾期交房的違約責任分析
(一)違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的,從其約定
商(shang)品房(fang)買賣合(he)同(tong)示范文本第九條(tiao)是(shi)關于開(kai)發商(shang)逾期(qi)(qi)交房(fang)違(wei)(wei)約(yue)責任的(de)條(tiao)款(kuan),開(kai)發商(shang)一般會(hui)與購房(fang)人明(ming)確約(yue)定逾期(qi)(qi)交房(fang)違(wei)(wei)約(yue)金的(de)計算(suan)標準,如每逾期(qi)(qi)一日(ri)按已付(fu)房(fang)款(kuan)的(de)萬分(fen)之(zhi)三計算(suan)違(wei)(wei)約(yue)金。
2、商品房買賣合同沒有約定的,以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準;協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場(chang)形成的(de)租賃關系(xi)的(de)租金,其標準隨著(zhu)市場(chang)行(xing)情的(de)變化而波(bo)動。
(二)以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋,使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋,行使占有、使用、收益、處分權能,購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限,進而增加支出,也可能會拖后對外出租的時間,進而減少收入,不論何種情況,都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用,或者新房將來不用于出租,房地產開(kai)發(fa)商亦不得以此為由對抗購房人要求其(qi)支付(fu)違(wei)約金(jin)的請求。
(三)免責事由
免(mian)責(ze)事(shi)由(you)有法定免(mian)責(ze)事(shi)由(you)和約(yue)定免(mian)責(ze)事(shi)由(you)之(zhi)分,前者為(wei)因不可抗力導(dao)致違(wei)(wei)(wei)約(yue),違(wei)(wei)(wei)約(yue)方可全部(bu)或部(bu)分免(mian)除違(wei)(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren),后者為(wei)雙(shuang)方當事(shi)人約(yue)定的不可抗力之(zhi)外的其他免(mian)除違(wei)(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren)的事(shi)由(you)。
1、不可抗力
不(bu)可(ke)(ke)抗力指不(bu)可(ke)(ke)預(yu)見,不(bu)可(ke)(ke)避免并不(bu)能客服的(de)客觀情況。造成不(bu)可(ke)(ke)抗力的(de)原因主要有兩(liang)種情形,一是(shi)自然災害,如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是(shi)政(zheng)府行為,如發(fa)生戰爭、強制(zhi)征收等。在發(fa)生不(bu)可(ke)(ke)抗力的(de)事由后(hou),開(kai)發(fa)商必須在合同約定的(de)期限內將不(bu)可(ke)(ke)抗力的(de)相關(guan)情況告知(zhi)購房(fang)人(ren),否則(ze)既使(shi)發(fa)生了不(bu)可(ke)(ke)抗力的(de)事由開(kai)發(fa)商仍然需要承擔延期交房(fang)責任。
2、約定免責事由
在商品房(fang)買賣(mai)合同(tong)中,除了不可抗力之外,開發商通常(chang)會與(yu)購(gou)(gou)房(fang)人約定其(qi)(qi)他(ta)關于逾(yu)(yu)期交(jiao)房(fang)的免責事由,如購(gou)(gou)房(fang)人未(wei)付清(qing)房(fang)款及其(qi)(qi)他(ta)應(ying)交(jiao)費(fei)用、因執(zhi)行國家法律法規(gui)、政策、政府(fu)(fu)指令導致(zhi)逾(yu)(yu)期交(jiao)房(fang)、因市政配套(tao)設施接通延(yan)誤或(huo)市政府(fu)(fu)規(gui)劃變更(geng)導致(zhi)逾(yu)(yu)期交(jiao)房(fang)、第三人破壞(huai)、高考期間停工(gong)或(huo)其(qi)(qi)他(ta)政府(fu)(fu)規(gui)定、施工(gong)單位工(gong)期延(yan)誤、施工(gong)期間停水停電等(deng)。
開發商逾期交房違約金最低多少
一般(ban)開發商(shang)延遲交(jiao)房的(de)(de)違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin),按每日2%—5%計算,法律(lv)沒有強制規定違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin)的(de)(de)額度,這個是一般(ban)性的(de)(de)操(cao)作。當事(shi)人以(yi)(yi)約(yue)定的(de)(de)違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin)過高為(wei)由請求減(jian)少(shao)的(de)(de),應當以(yi)(yi)違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin)超過造成的(de)(de)損失(shi)30%為(wei)標(biao)準適當減(jian)少(shao);當事(shi)人以(yi)(yi)約(yue)定的(de)(de)違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin)低于造成的(de)(de)損失(shi)為(wei)由請求增加(jia)的(de)(de),應當以(yi)(yi)違(wei)(wei)(wei)約(yue)造成的(de)(de)損失(shi)確定違(wei)(wei)(wei)約(yue)金(jin)數額。
開發商逾期交房可以退房嗎
開(kai)發(fa)商(shang)(shang)延期交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)是可以(yi)退(tui)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)。在合(he)同(tong)約(yue)定的(de)(de)交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)日(ri)到了之后,給開(kai)發(fa)商(shang)(shang)發(fa)房(fang)(fang)(fang)屋催交(jiao)(jiao)通知(zhi)書,在其后的(de)(de)三個(ge)月的(de)(de)合(he)法期限之內(nei),開(kai)發(fa)商(shang)(shang)仍然不(bu)能交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de),有權要求退(tui)房(fang)(fang)(fang),開(kai)放(fang)商(shang)(shang)應該合(he)同(tong)約(yue)定返還已(yi)經支(zhi)付的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)以(yi)及(ji)產(chan)生的(de)(de)活期利息,約(yue)定有違約(yue)金的(de)(de),一并(bing)賠付。
開發商逾期交房起訴期限多長時間
《民法總則》第(di)(di)一百八十八條規(gui)定,向人民法院請(qing)求(qiu)保(bao)護民事權利的訴訟(song)時(shi)(shi)效期間(jian)為三年(nian)(nian)。延期交房的訴訟(song)時(shi)(shi)效就是從規(gui)定的交房時(shi)(shi)間(jian)到(dao)了開發商沒有交付(fu)房屋的第(di)(di)二天開始,購房者就應該知道其(qi)權益受到(dao)損害,也就從此時(shi)(shi)起算(suan)三年(nian)(nian)。