一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據介紹，根據《合(he)同(tong)(tong)法(fa)》規定，認(ren)購(gou)書屬“預約(yue)合(he)同(tong)(tong)”，也(ye)就是在認(ren)購(gou)書上(shang)要(yao)對之后要(yao)簽的購(gou)房(fang)(fang)合(he)同(tong)(tong)基本條款(kuan)給予明確，如果置業者未(wei)見購(gou)房(fang)(fang)合(he)同(tong)(tong)，那(nei)么則不存在預約(yue)法(fa)效(xiao)。一旦商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的認(ren)購(gou)、訂(ding)購(gou)、預訂(ding)等協議具(ju)備了商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)的主要(yao)內容(rong)，并且出(chu)賣(mai)(mai)人已經按照約(yue)定收受(shou)購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)的，那(nei)么該協議應當認(ren)定為商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)。

其次，無論認(ren)購(gou)(gou)(gou)書(shu)(shu)具(ju)不具(ju)備成為購(gou)(gou)(gou)房(fang)合同(tong)的條件，其效力均應根據開發商是否(fou)已取(qu)得商品房(fang)預售許可證明、本身內容等來確(que)(que)定。因此建(jian)議(yi)購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)，不要輕易簽(qian)訂認(ren)購(gou)(gou)(gou)書(shu)(shu)，如果有的購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)的確(que)(que)看(kan)上了(le)某個項目的房(fang)子，擔(dan)心(xin)錯過，必(bi)須簽(qian)訂認(ren)購(gou)(gou)(gou)書(shu)(shu)，也(ye)應當謹慎行(xing)事。

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買房認購書簽定流程

你(ni)在選好房源，談妥(tuo)價格后，便是該(gai)去簽訂認購書了，這(zhe)個時候還得(de)交(jiao)付(fu)一定(ding)額度的定(ding)金(jin)，發展(zhan)商(shang)此時會把(ba)有關的資料和(he)相(xiang)關文件交(jiao)給(gei)你(ni)，并講清項(xiang)目進(jin)展(zhan)情況。

認購書主要內容包括：

1.認購物業；

2.房價(jia)，包括戶(hu)型、面(mian)積、單(dan)位價(jia)格(幣種(zhong))、總價等；

3.付(fu)款(kuan)方(fang)式，包括(kuo)一次(ci)付(fu)款(kuan)、分期(qi)付(fu)款(kuan)、按揭付(fu)款(kuan)；

4.認(ren)購條件，包括認(ren)購書(shu)應注意事(shi)項、定金、鑒定正式條約(yue)的時間(jian)、付款地點、帳(zhang)戶、簽約(yue)地點等。

在(zai)簽(qian)(qian)定(ding)完(wan)認購(gou)(gou)書(shu)后，銷售方還(huan)應(ying)給(gei)購(gou)(gou)房人發放《簽(qian)(qian)約(yue)須知(zhi)》，以便使購(gou)(gou)房者(zhe)明白下一個細節(jie)，購(gou)(gou)房人只有明白其中內(nei)容(rong)，才能順(shun)利簽(qian)(qian)定(ding)購(gou)(gou)房契約(yue)，其內(nei)容(rong)包括：簽(qian)(qian)約(yue)地點、購(gou)(gou)房者(zhe)應(ying)帶證(zheng)件、購(gou)(gou)房者(zhe)委托他人簽(qian)(qian)約(yue)時有關委托書(shu)的證(zheng)明、有關貸(dai)款憑證(zheng)的說(shuo)明、繳納(na)有關稅費(fei)的說(shuo)明。

定金

定金是在合(he)同訂(ding)立或在履(lv)(lv)行(xing)之前(qian)支(zhi)付的(de)(de)一(yi)定數額的(de)(de)金錢作為擔保的(de)(de)擔保方式。若買家不(bu)履(lv)(lv)行(xing)合(he)同，無(wu)權(quan)要求(qiu)返(fan)還定金，發展商(shang)不(bu)履(lv)(lv)行(xing)合(he)同的(de)(de)，應雙倍返(fan)還定金。

訂金

它通(tong)(tong)常(chang)是在(zai)購(gou)房(fang)者(zhe)與發展(zhan)商(shang)就房(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣的意向初步達成協(xie)議后(hou)(hou)，準備進一步協(xie)商(shang)簽訂(ding)的臨時認(ren)購(gou)協(xie)議，通(tong)(tong)常(chang)的做法是在(zai)約(yue)定所選房(fang)號、面積、房(fang)屋(wu)單(dan)價及(ji)總(zong)價款后(hou)(hou)，約(yue)定一個期(qi)限(xian)，買(mai)(mai)方需在(zai)此期(qi)限(xian)內與賣方簽署(shu)正式合同(tong)(tong)。買(mai)(mai)方支(zhi)付訂(ding)金即取得了在(zai)此期(qi)限(xian)內的優先(xian)購(gou)買(mai)(mai)權。如買(mai)(mai)家不(bu)履(lv)行(xing)合同(tong)(tong)義(yi)務，并不(bu)表示他喪(sang)失了請求返(fan)還訂(ding)金的權利(li)；反之，若發展(zhan)商(shang)不(bu)履(lv)行(xing)義(yi)務亦不(bu)須(xu)(xu)雙倍返(fan)還訂(ding)金，但這(zhe)并不(bu)意味著合同(tong)(tong)違(wei)約(yue)方無須(xu)(xu)承擔違(wei)約(yue)責任。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定(ding)金(jin)作了(le)(le)約定(ding)并實際支付(fu)了(le)(le)定(ding)金(jin)，即產生(sheng)相應(ying)的法(fa)律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條(tiao)款)是(shi)主(zhu)合(he)(he)同的從(cong)合(he)(he)同，若主(zhu)合(he)(he)同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之(zhi)，若合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)(xiao)，定金條款(kuan)亦無(wu)效(xiao)(xiao)，收受(shou)定金的(de)一方應(ying)返還(huan)定金。如(ru)一方過(guo)錯(cuo)造成主合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)(xiao)，過(guo)錯(cuo)方應(ying)承擔相應(ying)的(de)民事(shi)責任，而不是(shi)沒收或(huo)雙倍返還(huan)定金了(le)。

訂金并(bing)非一(yi)個規范的(de)法律概念(nian)，實際上它具(ju)有(you)預付款的(de)性質，是當事人的(de)一(yi)種支付手段，并(bing)不(bu)(bu)具(ju)備擔保(bao)性質。商品房交易中，如買家(jia)不(bu)(bu)履(lv)行合(he)(he)同(tong)義務(wu)，并(bing)不(bu)(bu)表(biao)示他喪失(shi)了請求返(fan)還(huan)訂金的(de)權(quan)利；反之(zhi)，若發展商不(bu)(bu)履(lv)行義務(wu)亦不(bu)(bu)須(xu)雙倍返(fan)還(huan)訂金，但這并(bing)不(bu)(bu)意味著合(he)(he)同(tong)違(wei)約方無須(xu)承擔違(wei)約責(ze)任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或(huo)稱意向書)并不(bu)(bu)是房(fang)屋買賣(mai)契約(yue)，不(bu)(bu)具備(bei)房(fang)屋預售契約(yue)的(de)法(fa)律效力，只是一份廣義的(de)合同(tong)。若認購(gou)書中有(you)定(ding)金(jin)(jin)條款，則若購(gou)房(fang)者在簽訂認購(gou)書后反悔，發(fa)展(zhan)(zhan)商有(you)權(quan)沒(mei)收購(gou)房(fang)者的(de)定(ding)金(jin)(jin)；若發(fa)展(zhan)(zhan)商違(wei)約(yue)，不(bu)(bu)與(yu)購(gou)房(fang)者簽訂正式的(de)預售合同(tong)，則購(gou)房(fang)者有(you)權(quan)要求(qiu)發(fa)展(zhan)(zhan)商雙(shuang)倍(bei)返還定(ding)金(jin)(jin)。如果(guo)認購(gou)書中約(yue)定(ding)的(de)只是訂金(jin)(jin)，那么就(jiu)不(bu)(bu)具備(bei)定(ding)金(jin)(jin)的(de)法(fa)律后果(guo)了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應(ying)對此有充(chong)分的(de)(de)理解，并根據自己(ji)的(de)(de)實際情況慎重行(xing)事(shi)。