一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據介(jie)紹，根據《合(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)》規定，認購書屬“預(yu)約(yue)(yue)合(he)同(tong)(tong)(tong)”，也就是在(zai)(zai)認購書上要(yao)(yao)(yao)對(dui)之(zhi)后要(yao)(yao)(yao)簽(qian)的購房合(he)同(tong)(tong)(tong)基本(ben)條(tiao)款給(gei)予明確，如(ru)果置業者未(wei)見(jian)購房合(he)同(tong)(tong)(tong)，那么(me)則不(bu)存(cun)在(zai)(zai)預(yu)約(yue)(yue)法(fa)效。一旦商品(pin)房的認購、訂購、預(yu)訂等(deng)協議具(ju)備了商品(pin)房買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)的主(zhu)要(yao)(yao)(yao)內容，并且出(chu)賣(mai)人已經按照約(yue)(yue)定收受(shou)購房款的，那么(me)該協議應當(dang)認定為商品(pin)房買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)。

其次，無論認購(gou)(gou)書(shu)具(ju)不具(ju)備(bei)成為購(gou)(gou)房合同的(de)(de)條件(jian)，其效力均(jun)應(ying)根據開發商(shang)是否已取得商(shang)品(pin)房預售(shou)許(xu)可證(zheng)明、本(ben)身內容等來確(que)定。因此建議購(gou)(gou)房者(zhe)，不要輕易簽(qian)訂認購(gou)(gou)書(shu)，如果有的(de)(de)購(gou)(gou)房者(zhe)的(de)(de)確(que)看(kan)上了某(mou)個項目的(de)(de)房子，擔心錯過，必須簽(qian)訂認購(gou)(gou)書(shu)，也應(ying)當謹慎行事。

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買房認購書簽定流程

你(ni)在(zai)選好房(fang)源，談妥價(jia)格后，便是該(gai)去簽訂(ding)認購(gou)書了(le)，這(zhe)個時候還(huan)得交付一定(ding)額度的定(ding)金，發展商此時會把有關(guan)的資料和相關(guan)文件交給你(ni)，并講清(qing)項目進(jin)展情況。

認購書主要內容包括：

1.認購物業；

2.房價，包(bao)括戶型(xing)、面積、單位價格(幣種)、總價(jia)等；

3.付(fu)款方式，包括一次付(fu)款、分期(qi)付(fu)款、按揭(jie)付(fu)款；

4.認購條件，包括認購書應注意事項、定(ding)金、鑒定(ding)正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

在簽(qian)定完認購(gou)書后，銷售方還應給(gei)購(gou)房(fang)人發放(fang)《簽(qian)約須知》，以便使購(gou)房(fang)者明(ming)(ming)白下一(yi)個(ge)細節，購(gou)房(fang)人只有(you)明(ming)(ming)白其(qi)中內容，才能順利簽(qian)定購(gou)房(fang)契(qi)約，其(qi)內容包括：簽(qian)約地(di)點、購(gou)房(fang)者應帶證(zheng)件、購(gou)房(fang)者委托(tuo)他人簽(qian)約時有(you)關委托(tuo)書的證(zheng)明(ming)(ming)、有(you)關貸款憑證(zheng)的說(shuo)明(ming)(ming)、繳(jiao)納有(you)關稅費的說(shuo)明(ming)(ming)。

定金

定(ding)金(jin)(jin)是在合(he)同(tong)訂立或在履(lv)(lv)行(xing)之前(qian)支付(fu)的(de)(de)一定(ding)數(shu)額的(de)(de)金(jin)(jin)錢作為擔保(bao)的(de)(de)擔保(bao)方(fang)式。若買家不履(lv)(lv)行(xing)合(he)同(tong)，無權要求返還(huan)定(ding)金(jin)(jin)，發展商不履(lv)(lv)行(xing)合(he)同(tong)的(de)(de)，應雙倍返還(huan)定(ding)金(jin)(jin)。

訂金

它(ta)通常(chang)是(shi)在(zai)購(gou)房(fang)者與(yu)發展(zhan)商(shang)就房(fang)屋買(mai)賣的(de)(de)意向初步達成協(xie)議后，準備進一步協(xie)商(shang)簽訂(ding)的(de)(de)臨時認購(gou)協(xie)議，通常(chang)的(de)(de)做法是(shi)在(zai)約定所選房(fang)號、面積、房(fang)屋單價及總價款后，約定一個期限，買(mai)方需在(zai)此(ci)期限內(nei)與(yu)賣方簽署正式合同。買(mai)方支付訂(ding)金(jin)即取得了在(zai)此(ci)期限內(nei)的(de)(de)優先購(gou)買(mai)權(quan)。如買(mai)家(jia)不(bu)履行(xing)合同義務(wu)(wu)，并(bing)不(bu)表示他喪失了請求返還訂(ding)金(jin)的(de)(de)權(quan)利(li)；反之，若(ruo)發展(zhan)商(shang)不(bu)履行(xing)義務(wu)(wu)亦不(bu)須雙倍返還訂(ding)金(jin)，但這并(bing)不(bu)意味著合同違(wei)約方無(wu)須承擔違(wei)約責任。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事(shi)人一旦以(yi)書面(mian)形(xing)式對(dui)定(ding)金作了約定(ding)并(bing)實(shi)際支付了定(ding)金，即產生相應(ying)的法律后(hou)果(guo)。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款(kuan))是(shi)主合同的從合同，若(ruo)主合同無效，定(ding)金條款無效(另有(you)約定的，按(an)約定)。換言之，若合(he)同(tong)無(wu)效，定(ding)(ding)金(jin)條款亦無(wu)效，收(shou)受定(ding)(ding)金(jin)的一(yi)方(fang)應(ying)返還定(ding)(ding)金(jin)。如(ru)一(yi)方(fang)過(guo)錯(cuo)(cuo)造成主合(he)同(tong)無(wu)效，過(guo)錯(cuo)(cuo)方(fang)應(ying)承(cheng)擔相應(ying)的民事責(ze)任，而(er)不是沒收(shou)或雙倍返還定(ding)(ding)金(jin)了(le)。

訂(ding)金并非一個(ge)規范的(de)法律(lv)概念，實際上(shang)它具(ju)有(you)預付款的(de)性質，是(shi)當事人的(de)一種支(zhi)付手段，并不(bu)(bu)具(ju)備擔保性質。商品房交易中，如買(mai)家不(bu)(bu)履(lv)行合(he)同義務，并不(bu)(bu)表示他喪失了請求(qiu)返還(huan)訂(ding)金的(de)權利；反(fan)之(zhi)，若發展商不(bu)(bu)履(lv)行義務亦不(bu)(bu)須雙倍返還(huan)訂(ding)金，但這(zhe)并不(bu)(bu)意味著合(he)同違約方無須承擔違約責(ze)任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房(fang)(fang)屋買賣契(qi)約，不具(ju)備房(fang)(fang)屋預售(shou)契(qi)約的(de)(de)法律效力，只(zhi)是一份廣義的(de)(de)合(he)同(tong)。若(ruo)(ruo)認購(gou)(gou)(gou)書中(zhong)(zhong)有定(ding)金(jin)條(tiao)款，則若(ruo)(ruo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)者在簽訂認購(gou)(gou)(gou)書后反(fan)悔，發展(zhan)商有權沒收購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)者的(de)(de)定(ding)金(jin)；若(ruo)(ruo)發展(zhan)商違(wei)約，不與購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)者簽訂正式的(de)(de)預售(shou)合(he)同(tong)，則購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)者有權要求(qiu)發展(zhan)商雙倍返還定(ding)金(jin)。如果認購(gou)(gou)(gou)書中(zhong)(zhong)約定(ding)的(de)(de)只(zhi)是訂金(jin)，那(nei)么就(jiu)不具(ju)備定(ding)金(jin)的(de)(de)法律后果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并(bing)根據自己的實(shi)際情況慎重行事。