【商務(wu)公寓(yu)】商務(wu)公寓(yu)屬于(yu)住(zhu)宅(zhai)嗎 商務(wu)公寓(yu)與住(zhu)宅(zhai)的差別
商務(wu)公寓(yu)屬于住宅嗎
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅(zhai))和(he)商(shang)務(wu)型(xing)公寓(或稱商住型公寓(yu)),由于用(yong)地性質和(he)產權年限(xian)上的(de)不同導(dao)致貸款方(fang)式、貸款年限(xian)以及各種稅費等(deng)存在諸多差異。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商(shang)務公寓與住宅的差(cha)別
住宅型公(gong)寓(yu)(屬(shu)商(shang)品住(zhu)宅)和商務型公寓(或稱(cheng)商住型公寓)對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多為30-60㎡。多(duo)處在(zai)繁華地(di)段,周邊配套設施完善,銷(xiao)售價格一(yi)般高于區域整體水平(ping)。
住宅型公寓優點:
1、使(shi)用成(cheng)本相比而言較低。產權(quan)70年,可商(shang)貸(dai),亦(yi)可公(gong)積金貸(dai),貸(dai)款成(cheng)數高,利率較(jiao)商(shang)務公(gong)寓(yu)便宜,物業、水、電(dian)、煤等按民用收費。
2、舒適(shi)度更高(gao)。住宅型公寓的居住舒適(shi)度明(ming)顯優于商務型公寓,每個標準層設置的公(gong)寓(yu)間數不超過20間,電梯配(pei)比多為每(mei)層1:10,多數(shu)通有燃氣管道,不(bu)影(ying)響正常(chang)的(de)家(jia)庭生活。
3、稅(shui)費較(jiao)低。住宅(zhai)性質的公寓交(jiao)契稅(shui)按照90㎡以下普通住(zhu)宅(zhai)的契(qi)稅(shui)比(bi)例交1%。這也(ye)是其(qi)優于商務(wu)型公(gong)寓的(de)特點(dian)之一,便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購普通商品住宅戶型面積(ji)在90㎡(含90㎡)以下的,契稅按(an)照1%執(zhi)行;戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅率(lv)為2%;所購住(zhu)宅戶型面積在144㎡以(yi)上的(de),契稅稅率按(an)照4%征(zheng)收。而購買非普通住房、二(er)套及以(yi)上住房,以(yi)及商業投資(zi)性房產(chan)(商鋪、辦(ban)公(gong)寫字樓、商務公(gong)寓等),一(yi)律按(an)照(zhao)4%的稅(shui)率征稅(shui)。
住宅型公寓缺點:
1、功能受限。只(zhi)能居(ju)住,小區不允許辦公。
2、售價較(jiao)高。住(zhu)(zhu)宅型公寓單價一(yi)般高于(yu)普(pu)通住(zhu)(zhu)宅,也高(gao)于商(shang)務型公寓。
B 商務型公寓
此類公寓產權年限為40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面(mian)積主(zhu)要在90㎡以下,配套(tao)齊全(quan),交通方便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產(chan)權(quan)年限。商(shang)業用地40年,比住宅(zhai)的(de)70年縮(suo)水(shui)嚴重。根(gen)據目前《物權法》規定,關于商(shang)業用地產(chan)權到期后是否能夠像住(zhu)宅用地自動續期,并沒(mei)有(you)明(ming)確規定,因此,購買商(shang)業用地上的(de)商(shang)住(zhu)房還(huan)是有(you)一定風險。
2、居住環境。每層(ceng)住戶較多(duo),10-20戶(hu),中間(jian)隔以長形樓(lou)道(dao),尤其(qi)是處于陰(yin)面的住(zhu)戶(hu)(hu),采光較差,且多數存在衛生間(jian)無窗戶(hu)(hu)、廚房過小或廚房呈(cheng)開放(fang)式等(deng)問題,造(zao)成其(qi)居(ju)住(zhu)舒(shu)適(shi)度低于住(zhu)宅型公寓。此外,住(zhu)戶(hu)(hu)多,且商(shang)住(zhu)兩(liang)用,各色人(ren)等(deng)出入,較為嘈雜(za),安(an)全性(xing)也較弱(ruo);
3、得房(fang)率。過道等公(gong)共地方多(duo),造成公攤大,得房率低,一般(ban)僅為70%左右,這就(jiu)在無形之(zhi)中抬高了其套內使用(yong)面積的折合單(dan)價(jia),降低了其性價(jia)比,并直(zhi)接影(ying)響其保(bao)值(zhi)增值(zhi)功能;
4、按揭方式。大多不(bu)能申(shen)請公積(ji)金貸款,但(dan)是也有(you)少(shao)數項目(mu)在開發商的努力下能夠辦(ban)到(dao)。另40年產權的(de)住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最長貸款年限10年,且(qie)只能使用商(shang)貸(dai),貸款利率一般也(ye)較(jiao)住宅高,不(bu)利用購房者購入;
5、日常生活(huo)成本。按公建用(yong)途規定,其物業、水、電、氣(qi)等為商(shang)(shang)業收費,較民用(yong)收費貴,因(yin)此對(dui)于購房者,應該在購房時詢(xun)問清楚。當然,目(mu)前某(mou)些開(kai)發(fa)商(shang)(shang)在開(kai)發(fa)中會采取相(xiang)應的(de)補救(jiu)措(cuo)施,能按民用(yong)價格繳納。
6、設(she)計標(biao)準。設(she)計導向不(bu)同(tong),公共建筑物業(ye)受朝(chao)向、采光(guang)、進(jin)深等限制較(jiao)少,而住宅的(de)要(yao)求較高。住宅型公寓建筑間(jian)距(ju)、采光一(yi)般是按照(zhao)住宅規(gui)劃(hua)設(she)計標(biao)準(zhun)嚴格執行;而商住型公寓一(yi)般位于城(cheng)市的(de)繁華地段(duan)和商務服務范(fan)圍中,其建筑日照(zhao)間(jian)距(ju)、建筑設(she)計等(deng)按照(zhao)公共建筑標(biao)準(zhun)執行。
7、交(jiao)易稅費。初次購買或者轉讓時的契(qi)稅按照4%收取,而住宅低(di)于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業性質用房如果(guo)不滿5年出手需要交納5種稅費,分別是:營業稅5.6%、印(yin)花稅0.05%、土地增值稅6%、個(ge)稅1%或購房差價(jia)的20%、契稅4%、交易手續費10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種(zhong)稅加起來高(gao)達16.65%。
以一套面積40㎡總價(jia)25萬元(yuan)的房子(zi)為例,5年內轉手需承(cheng)擔的稅額將達到25萬元*16.65%=41625元。這樣高的一個稅費,直接影響(xiang)了購(gou)房者的投資回報率,也不利(li)于出手。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住兩用(yong)
既可(ke)居住,又可(ke)辦(ban)公,具備寫字(zi)樓功能;在部(bu)分城市(shi)還可(ke)注冊(ce)公司,價格相對寫字(zi)樓較(jiao)低(di);繁華(hua)商圈,配(pei)套齊(qi)全,交通便(bian)利,可(ke)做酒店或辦(ban)公點(dian)。易轉手,適(shi)合投資。
2、建造標準較高
商務公寓的房屋建(jian)設標(biao)準不同(tong),如果按照(zhao)公建(jian)相關(guan)要(yao)求,人防和消(xiao)防等建(jian)設標(biao)準都較高。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和商務公寓的區別(bie)及(ji)選擇辦法,就是這些啦(la)。