【商(shang)務(wu)公寓(yu)】商(shang)務(wu)公寓(yu)屬于住宅嗎 商(shang)務(wu)公寓(yu)與住宅的差別

商務公寓屬于住(zhu)宅(zhai)嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品(pin)住宅)和商務(wu)型公寓(yu)(或稱商住型公(gong)寓)，由于用地性質和產權年(nian)限(xian)上的不同導致貸款(kuan)方(fang)式、貸款(kuan)年(nian)限(xian)以及(ji)各種稅(shui)費等存在諸多(duo)差異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務公寓與住宅的差別

住宅型公寓(屬商品(pin)住宅)和商務型公寓(或稱(cheng)商住型(xing)公寓)對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多處在繁華地段，周(zhou)邊配套設施完善，銷售價格(ge)一般(ban)高于區域整體水(shui)平。

住宅型公寓優點：

1、使(shi)用(yong)成本相比而言(yan)較低。產權(quan)70年，可商貸(dai)(dai)，亦可公積金貸(dai)(dai)，貸(dai)(dai)款成數高，利率較(jiao)商務公寓便(bian)宜(yi)，物業(ye)、水、電、煤等按(an)民用收費。

2、舒適(shi)度(du)更高(gao)。住(zhu)宅型公寓的居住(zhu)舒適(shi)度(du)明(ming)顯優于商務型公寓，每個標(biao)準層設置的公寓(yu)間數不超過20間(jian)，電梯配比多為每層1：10，多數通有燃氣管道(dao)，不影(ying)響正常的家庭生活。

3、稅費(fei)較低。住宅性質的公寓(yu)交契稅按(an)照90㎡以下普通住宅的契稅比例(li)交1%。這也是其優于商務型公寓的特點之一，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所(suo)購普通商(shang)品住宅戶型(xing)面(mian)積在90㎡(含90㎡)以下的，契稅按照1%執行(xing)；戶型(xing)面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即稅率為2%；所購住宅戶型面積在(zai)144㎡以上的，契稅(shui)稅(shui)率(lv)按照4%征收。而購買非普通住(zhu)房(fang)、二套及以上(shang)住(zhu)房(fang)，以及商業投資(zi)性房產(商鋪(pu)、辦(ban)公寫字樓、商務公寓等)，一律按照4%的稅率(lv)征稅。

住宅型公寓缺點：

1、功能受限。只能居住(zhu)，小(xiao)區不允(yun)許辦公。

2、售價(jia)較高(gao)。住(zhu)宅型公寓單價(jia)一般高(gao)于普通住(zhu)宅，也高于商務型(xing)公寓(yu)。

B 商務型公寓

此類(lei)公寓產權年限(xian)為40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主要(yao)在90㎡以下(xia)，配套齊全(quan)，交通方便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產權年(nian)限。商業用地40年，比住宅(zhai)的70年(nian)縮水嚴重(zhong)。根(gen)據目前《物權法》規定，關于商(shang)(shang)業用(yong)(yong)地產權到期后是否(fou)能夠像(xiang)住宅用(yong)(yong)地自動續(xu)期，并沒有(you)(you)明確(que)規定，因此，購買商(shang)(shang)業用(yong)(yong)地上的商(shang)(shang)住房還是有(you)(you)一定風險。

2、居(ju)住(zhu)環境。每層(ceng)住(zhu)戶較多，10-20戶，中間隔以(yi)長(chang)形樓(lou)道，尤其是處于(yu)陰(yin)面的住戶(hu)(hu)，采光較差，且多(duo)數存在衛(wei)生間無窗戶(hu)(hu)、廚房過(guo)小或廚房呈開放式(shi)等(deng)問題，造成其居住舒適(shi)度(du)低(di)于(yu)住宅型公寓(yu)。此外(wai)，住戶(hu)(hu)多(duo)，且商住兩用，各(ge)色人等(deng)出入，較為嘈雜，安全性也較弱；

3、得房率。過(guo)道等公(gong)共地方多，造成公攤大，得房率低，一般(ban)僅為70%左右，這(zhe)就在(zai)無形(xing)之中抬高了其套內使(shi)用面積(ji)的折(zhe)合(he)單價，降低了其性價比，并直接(jie)影響其保值增值功能；

4、按揭方式。大多不能申請公積金(jin)貸款，但(dan)是(shi)也有少數(shu)項目在開發商的努力下能夠辦到(dao)。另(ling)40年產權的住(zhu)宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長(chang)貸款年限10年，且只能使(shi)用(yong)商貸，貸款利率一般也較(jiao)住(zhu)宅高，不利用購房者購入；

5、日常生活成本。按公(gong)建用(yong)途規定，其(qi)物業(ye)、水、電、氣等為商業(ye)收費，較(jiao)民(min)用收費貴，因(yin)此(ci)對(dui)于購房(fang)者，應該在購房(fang)時(shi)詢問清楚。當然，目前某些(xie)開(kai)(kai)發商在開(kai)(kai)發中會(hui)采取(qu)相應的補救措施，能按民(min)用價格繳納。

6、設(she)(she)計標準。設(she)(she)計導向不同，公共建筑物業受朝向、采光、進(jin)深等(deng)限(xian)制(zhi)較少，而住(zhu)宅的(de)(de)要求較高。住(zhu)宅型公(gong)寓建筑(zhu)間距、采光(guang)一般是按照住(zhu)宅規劃設(she)計(ji)標(biao)準(zhun)嚴(yan)格(ge)執行；而商住(zhu)型公(gong)寓一般位于城市的(de)(de)繁華地段和商務服務范圍中，其(qi)建筑(zhu)日照間距、建筑(zhu)設(she)計(ji)等按照公(gong)共(gong)建筑(zhu)標(biao)準(zhun)執行。

7、交(jiao)易稅(shui)費。初次購買(mai)或者(zhe)轉(zhuan)讓時的契稅(shui)按照4%收(shou)取，而(er)住宅低于90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商業性質用房如果不滿5年出手需(xu)要交納(na)5種稅費，分別是：營業稅5.6%、印花稅0.05%、土(tu)地增值稅6%、個稅1%或購房差價(jia)的20%、契(qi)稅4%、交易手(shou)續(xu)費10元(yuan)/㎡，除去交易手續費，剩余5種稅加起來高達(da)16.65%。

以一套面(mian)積40㎡總(zong)價25萬元的房(fang)子為例，5年(nian)內(nei)轉(zhuan)手需(xu)承擔的稅額將達到25萬(wan)元*16.65%=41625元。這樣高的(de)一個稅費，直接影響了購房者(zhe)的投資回報率(lv)，也不(bu)利(li)于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住兩用

既(ji)可(ke)居住，又可(ke)辦(ban)公，具備寫(xie)字樓功能；在部分城市(shi)還(huan)可(ke)注冊公司(si)，價(jia)格相對寫(xie)字樓較低(di)；繁華商圈，配(pei)套齊全，交(jiao)通(tong)便利(li)，可(ke)做酒店(dian)或辦(ban)公點。易轉手，適合投(tou)資。

2、建造標準較高

商務公寓的(de)房屋建(jian)(jian)(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)不同，如(ru)果按照公建(jian)(jian)(jian)相(xiang)關要求，人防和消(xiao)防等建(jian)(jian)(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)都(dou)較高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商務公(gong)寓的區別及(ji)選擇辦法，就是這(zhe)些啦。