【地(di)鐵房(fang)投資】投資地(di)鐵房(fang)需(xu)要注(zhu)意什么 地(di)鐵房(fang)投資需(xu)謹慎
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地鐵房投資“三要”、“三不要”
“三要”：要關注(zhu)地鐵(tie)的走向(xiang)以及(ji)與其(qi)他線路的連接(jie)位置；要留意區(qu)域(yu)的整(zheng)體規劃狀(zhuang)(zhuang)況；要分(fen)析區(qu)域(yu)目前的狀(zhuang)(zhuang)況，包括消費水(shui)平、人(ren)口狀(zhuang)(zhuang)況以及(ji)商業氛(fen)圍(wei)等。
“三(san)不(bu)(bu)要(yao)”：周邊人口過于稀少(shao)的(de)地段，不(bu)(bu)要(yao)過早地入市(shi)；沒有成熟商(shang)業氛圍支撐(cheng)或(huo)規(gui)劃支撐(cheng)的(de)項(xiang)目，不(bu)(bu)要(yao)過早入市(shi)；開發商(shang)實(shi)力不(bu)(bu)明確的(de)項(xiang)目，不(bu)(bu)要(yao)提(ti)前入市(shi)。
地鐵(tie)房投(tou)資需謹慎
一、分析周邊環境因素
地鐵房的(de)(de)升值(zhi)空間大小(xiao)，一(yi)定(ding)(ding)程度上(shang)(shang)(shang)是由需(xu)求量(liang)決定(ding)(ding)的(de)(de)。簡單來說(shuo)，是一(yi)個這樣的(de)(de)規(gui)律：大量(liang)外來人(ren)口(kou)存(cun)在(zai)，原有(you)城(cheng)(cheng)內用地有(you)限以及地鐵(tie)沿(yan)線(xian)規(gui)劃合理，是地鐵(tie)沿(yan)線(xian)升級潛(qian)力大小(xiao)的(de)(de)決定(ding)(ding)性因素(su)。比如說(shuo)北京輕(qing)軌一(yi)開通，兩側(ce)2公里(li)內的(de)(de)住(zhu)宅均價(jia)就上(shang)(shang)(shang)漲了10-20%；而(er)天(tian)津(jin)的(de)(de)地鐵(tie)開通時，周(zhou)邊房價(jia)卻沒(mei)有(you)這么明顯變(bian)化(hua)，反而(er)是經(jing)濟開發區因為“環渤海(hai)戰略”房價(jia)大幅上(shang)(shang)(shang)揚，進而(er)帶動一(yi)批(pi)房產投(tou)(tou)資資金進入天(tian)津(jin)，推動了后兩季均價(jia)的(de)(de)大幅上(shang)(shang)(shang)揚。可見地鐵(tie)沿(yan)線(xian)的(de)(de)投(tou)(tou)資價(jia)值(zhi)高并(bing)不是一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)。在(zai)選擇投(tou)(tou)資時，應(ying)充(chong)分考慮城(cheng)(cheng)市的(de)(de)潛(qian)在(zai)住(zhu)房需(xu)求量(liang)和(he)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)大投(tou)(tou)資環境(jing)。
地鐵房需要提前考慮的(de)環(huan)境因素有：
1、城(cheng)市經濟(ji)是(shi)否能保(bao)持穩定(ding)增長?
2、未來(lai)房產(chan)(chan)政策是否有(you)所調(diao)整?是否有(you)更多的(de)有(you)力政策保證房產(chan)(chan)的(de)價(jia)值的(de)上(shang)升?
3、這一地區(qu)是否(fou)是政府規劃發展的地區(qu)?
4、房產周邊是否有完(wan)善的生(sheng)活配(pei)套?
二、分析價格成長空間
實際上地鐵房已(yi)經存在一定(ding)的(de)泡沫，衡量它是否(fou)還具有投資價值，是否(fou)在正常的(de)投資價值增長(chang)范圍內，這些需要通過客觀的(de)數據來衡量。
建議(yi)在關注(zhu)未來(lai)價格上漲空間方(fang)面，可以(yi)參(can)考以(yi)下數據(ju)：
1、從城(cheng)市核心向外(wai)輻射，參考同在一環(huan)形范(fan)圍內其他地區的(de)房價(jia)。
2、計算本(ben)地(di)區(qu)租金與(yu)房價比(bi)，與(yu)本(ben)市(shi)平均水平及成熟(shu)社(she)區(qu)的(de)數據做對比(bi)。如果(guo)兩個(ge)數據價格差超過30%，就應該具體(ti)分析存在差距的(de)原因；
3、樓盤開(kai)發商及物業等一些常規樓(lou)盤(pan)的比較數據在此也(ye)依舊有效。
因此地鐵(tie)房不能(neng)盲目投(tou)(tou)資(zi)(zi)，需(xu)要投(tou)(tou)資(zi)(zi)者認(ren)真地考察(cha)和比(bi)(bi)較(jiao)，因為房產投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)流(liu)動性非常差(cha)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)周期比(bi)(bi)較(jiao)長(chang)，這樣投(tou)(tou)資(zi)(zi)風險的(de)可控性不強，管理難度(du)比(bi)(bi)較(jiao)大(da)，精力投(tou)(tou)放比(bi)(bi)較(jiao)多。但是適當的(de)房產特別(bie)是地鐵(tie)房投(tou)(tou)資(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)產人(ren)群(qun)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)組合中還是發揮了“定(ding)海(hai)神針”的(de)高(gao)價值。
三、地鐵沿線最好選中低端住宅
投(tou)資專(zhuan)家認為，地鐵物(wu)業的(de)這種升(sheng)值潛力，在中低端住(zhu)宅上將體現得更為明顯(xian)。而對于豪宅，是否在交通(tong)干道沿線意義不是很大，不像普通(tong)中低端住(zhu)宅，可以因地鐵的(de)橫空出世帶來前所未(wei)有的(de)機(ji)遇，而寫字(zi)樓項(xiang)目(mu)從中受益的(de)可能性更突出。
四、地鐵商鋪
地(di)鐵(tie)商(shang)鋪作(zuo)為固定資(zi)產投(tou)資(zi)，回報期(qi)應該控制在10年左右(you)，地(di)段不同決定了商(shang)鋪的(de)投(tou)資(zi)發展方(fang)向不同，回報期(qi)也就有較大差別(bie)，盲目投(tou)資(zi)必然(ran)會造(zao)成損(sun)失。理(li)性(xing)的(de)購房者應當(dang)更關注樓盤物業(ye)本身(shen)的(de)規(gui)劃設計和綜合品質(zhi)。
五、地鐵上蓋物業
有公開數據資料顯(xian)示，地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)價格平均要(yao)高于同(tong)片區同(tong)等素質物(wu)業(ye)(ye)(ye)30%以上(shang)。一項統計(ji)數據表(biao)明，在國際城(cheng)市規劃中，地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)已經成為發展(zhan)潛力(li)最大(da)、實用程(cheng)度最高、抗風險(xian)能力(li)最強的城(cheng)市高效(xiao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)形式(shi)。地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)即結(jie)合地(di)鐵站點的建設向上(shang)拓展(zhan)空(kong)間(jian)，構建軌(gui)道站點綜合體，將交通接(jie)駁、商業(ye)(ye)(ye)、辦公、居(ju)住(zhu)等需求整(zheng)體化(hua)解決，實現最大(da)化(hua)的土(tu)地(di)利用。
六、謹防透支其未來的房價
對(dui)于購(gou)房(fang)者而言，如果是(shi)自住型(xing)購(gou)房(fang)，出(chu)于居住習(xi)慣或者辦公需要，當然可以(yi)持有(you)，而對(dui)于部分(fen)投資型(xing)的客戶而言，必須考慮較長時(shi)間的資金(jin)風險，在(zai)資金(jin)實(shi)力比較強的情況(kuang)下(xia)，持有(you)作(zuo)為長期投資的產品或許可行，但(dan)是(shi)并不是(shi)一個(ge)很(hen)好的投資渠道。在(zai)“地鐵房(fang)”普遍上(shang)漲的情況(kuang)下(xia)，有(you)可能(neng)會(hui)透(tou)支其未(wei)來(lai)的房(fang)價(jia)，即在(zai)輕軌交(jiao)付之后，其房(fang)價(jia)的上(shang)升仍(reng)然需要一個(ge)過(guo)程(cheng)，而此時(shi)已經有(you)些漲得過(guo)頭(tou)了，所以(yi)購(gou)房(fang)還(huan)需冷靜，謹慎購(gou)買。
