【地(di)(di)鐵房投資(zi)】投資(zi)地(di)(di)鐵房需要注意什么(me) 地(di)(di)鐵房投資(zi)需謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地鐵的(de)(de)(de)走(zou)向以及與其他線路的(de)(de)(de)連接位置；要留意區域的(de)(de)(de)整體規劃(hua)狀(zhuang)(zhuang)況；要分析區域目前(qian)的(de)(de)(de)狀(zhuang)(zhuang)況，包(bao)括(kuo)消費水(shui)平、人口狀(zhuang)(zhuang)況以及商業(ye)氛圍等(deng)。

“三不要(yao)(yao)”：周邊人口過于(yu)稀少的(de)(de)(de)地段，不要(yao)(yao)過早(zao)地入市(shi)；沒有成(cheng)熟商業氛圍支(zhi)撐或規(gui)劃支(zhi)撐的(de)(de)(de)項目，不要(yao)(yao)過早(zao)入市(shi)；開發商實力不明確(que)的(de)(de)(de)項目，不要(yao)(yao)提前入市(shi)。

地鐵(tie)房投資需(xu)謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的升(sheng)值空間大小(xiao)，一(yi)定程度上(shang)是(shi)(shi)(shi)由需求量決(jue)(jue)定的。簡(jian)單來說，是(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)這樣的規律：大量外來人口存在(zai)，原有城內用地(di)有限以及地(di)鐵(tie)沿線(xian)規劃合理，是(shi)(shi)(shi)地(di)鐵(tie)沿線(xian)升(sheng)級潛力大小(xiao)的決(jue)(jue)定性因(yin)素。比如說北京輕軌一(yi)開通，兩(liang)側2公里(li)內的住宅(zhai)均價(jia)就上(shang)漲了10-20%；而(er)天津的地(di)鐵(tie)開通時，周邊房(fang)價(jia)卻沒有這么明顯變化，反而(er)是(shi)(shi)(shi)經濟開發區(qu)因(yin)為(wei)“環(huan)渤海戰略(lve)”房(fang)價(jia)大幅上(shang)揚(yang)，進而(er)帶(dai)動一(yi)批房(fang)產投資(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)金進入天津，推(tui)動了后(hou)兩(liang)季均價(jia)的大幅上(shang)揚(yang)。可見地(di)鐵(tie)沿線(xian)的投資(zi)(zi)(zi)價(jia)值高并不(bu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)定的。在(zai)選擇投資(zi)(zi)(zi)時，應充(chong)分考慮城市(shi)的潛在(zai)住房(fang)需求量和城市(shi)的大投資(zi)(zi)(zi)環(huan)境。

地鐵房需(xu)要提前(qian)考慮的(de)環境因素(su)有：

1、城市經濟(ji)是否能保持穩(wen)定增(zeng)長?

2、未來房(fang)產(chan)(chan)政(zheng)策是否有所調整?是否有更多的(de)有力(li)政(zheng)策保證房(fang)產(chan)(chan)的(de)價值的(de)上(shang)升?

3、這一(yi)地(di)區是否是政府規劃(hua)發(fa)展的地(di)區?

4、房產周邊(bian)是否有完善(shan)的生活配套?

二、分析價格成長空間

實(shi)際上地鐵房已經存在一定(ding)的泡沫(mo)，衡(heng)量(liang)它是否還具有投資價(jia)值，是否在正常的投資價(jia)值增長范(fan)圍(wei)內，這些需要通(tong)過客觀的數據(ju)來衡(heng)量(liang)。

建議在關注未來價格(ge)上漲空間方面(mian)，可以參考以下數據：

1、從城市核心向(xiang)外輻射，參考(kao)同在(zai)一環形范圍內其他地區的(de)房價。

2、計(ji)算本地區租(zu)金(jin)與房價比(bi)，與本市平(ping)均水平(ping)及成熟社區的數(shu)據(ju)做(zuo)對(dui)比(bi)。如果兩個數(shu)據(ju)價格(ge)差(cha)超過30%，就應該(gai)具(ju)體分(fen)析(xi)存在差(cha)距(ju)的原因；

3、樓盤開發商及(ji)物(wu)業等一(yi)些常規(gui)樓盤的比較(jiao)數據在此也依(yi)舊有效。

因(yin)此地鐵房(fang)(fang)(fang)不(bu)能盲目投資(zi)(zi)，需要(yao)投資(zi)(zi)者(zhe)認真地考察和(he)比較，因(yin)為房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)的(de)(de)流動性非(fei)常(chang)差，投資(zi)(zi)周期比較長，這樣投資(zi)(zi)風險的(de)(de)可(ke)控(kong)性不(bu)強，管理難度比較大，精(jing)力(li)投放比較多(duo)。但是(shi)適當的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)特別(bie)是(shi)地鐵房(fang)(fang)(fang)投資(zi)(zi)，在(zai)高資(zi)(zi)產(chan)(chan)人(ren)群的(de)(de)投資(zi)(zi)組合(he)中還是(shi)發揮(hui)了“定海神針”的(de)(de)高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家(jia)認為，地鐵物業的(de)(de)這種升值潛力，在中(zhong)(zhong)低(di)端住(zhu)宅上將體現(xian)得更為明顯。而對(dui)于豪宅，是否在交通干(gan)道沿線(xian)意(yi)義(yi)不是很大(da)，不像普通中(zhong)(zhong)低(di)端住(zhu)宅，可(ke)以因地鐵的(de)(de)橫空出世帶來前所未有(you)的(de)(de)機遇，而寫(xie)字樓項目從中(zhong)(zhong)受益的(de)(de)可(ke)能性(xing)更突出。

四、地鐵商鋪

地鐵商(shang)鋪(pu)作為固定資(zi)(zi)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，回報期(qi)應該(gai)控制在(zai)10年(nian)左右，地段不同決定了(le)商(shang)鋪(pu)的投(tou)(tou)資(zi)(zi)發展方向不同，回報期(qi)也(ye)就有較大差別，盲(mang)目投(tou)(tou)資(zi)(zi)必然會造(zao)成損失。理性的購房者(zhe)應當(dang)更關注樓盤物(wu)業本身的規劃設計和綜合品(pin)質。

五、地鐵上蓋物業

有公開數據資料顯示，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物(wu)業(ye)(ye)價格平均(jun)要高于同片區(qu)同等素質物(wu)業(ye)(ye)30%以(yi)上(shang)。一項統(tong)計數據表(biao)明，在國際城(cheng)市規(gui)劃中，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物(wu)業(ye)(ye)已經成為發展(zhan)(zhan)潛(qian)力最大、實(shi)用(yong)程度最高、抗風(feng)險能(neng)力最強的城(cheng)市高效物(wu)業(ye)(ye)形式。地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物(wu)業(ye)(ye)即結合(he)地(di)鐵(tie)(tie)站(zhan)點的建(jian)(jian)設向上(shang)拓展(zhan)(zhan)空間，構建(jian)(jian)軌道(dao)站(zhan)點綜合(he)體，將交通接駁、商業(ye)(ye)、辦公、居住等需求整(zheng)體化解決，實(shi)現最大化的土地(di)利(li)用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于(yu)購房(fang)者(zhe)而(er)言，如果(guo)是自住(zhu)(zhu)型(xing)購房(fang)，出于(yu)居住(zhu)(zhu)習慣或(huo)者(zhe)辦公需要(yao)，當(dang)然可(ke)(ke)以持有(you)，而(er)對(dui)于(yu)部分(fen)投(tou)(tou)資(zi)型(xing)的(de)(de)(de)客戶而(er)言，必須(xu)考慮較長時間的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)風險，在資(zi)金(jin)實力比較強的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，持有(you)作為長期投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)(de)產品或(huo)許可(ke)(ke)行(xing)，但是并不(bu)是一個很(hen)好(hao)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)渠(qu)道(dao)。在“地(di)鐵(tie)房(fang)”普(pu)遍上漲的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，有(you)可(ke)(ke)能會透(tou)支其未來的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)，即在輕軌交付之后，其房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)上升仍然需要(yao)一個過程(cheng)，而(er)此時已經有(you)些漲得過頭(tou)了，所(suo)以購房(fang)還(huan)需冷靜(jing)，謹慎購買。