一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)寓(yu)是(shi)(shi)商業(ye)地產投資中(zhong)最為(wei)廣(guang)泛的一種地產形式(shi)(shi)。公(gong)寓(yu)式(shi)(shi)住宅最早(zao)是(shi)(shi)舶來品(pin)，相對于獨院獨戶(hu)的別墅(shu)，更為(wei)經濟實用。早(zao)期大城(cheng)市的公(gong)寓(yu)式(shi)(shi)住宅都是(shi)(shi)高層(ceng)大樓，每一層(ceng)內有若(ruo)干單戶(hu)獨用的套房，包(bao)括臥室(shi)、起居(ju)室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁所、廚(chu)房等(deng)等(deng)。
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1、普通公寓(yu)(居住型公寓(yu))
用地性質：一般為住宅。
產權類(lei)型：公(gong)寓(yu)。
產(chan)權年限：70年。
特點：戶型面(mian)積(ji)小，30~60平(ping)米(mi)；精裝修交房(fang)標準(zhun)，拎包(bao)即可入住。配套設施完善，物業管理提供高于普通(tong)住宅的額外優質服務；銷售價格一般高于區(qu)域整體(ti)水平(ping)。
2、商務公寓
用(yong)地(di)性質：一(yi)般為綜合性用(yong)地(di)(商住)或商業用(yong)地(di)。
產權(quan)類型：商務公寓。
產(chan)權(quan)年限：根據(ju)用(yong)地(di)性質而定，50年或(huo)40年。
特點：一般處(chu)于(yu)城市核心地(di)段及商(shang)務(wu)中心區，既可居住又可辦公(gong)(gong)；具備寫字(zi)樓功能，在(zai)部分城市可注冊(ce)公(gong)(gong)司(si)；價格相對寫字(zi)樓較(jiao)低，一般首付(fu)在(zai)5成，按(an)揭10年。產權性質為商(shang)務(wu)公(gong)(gong)寓，非純(chun)寫字(zi)樓。
3、酒店式公寓
用地性質(zhi)：一般(ban)為商業用地。
產(chan)權類型：公寓(yu)或商務公寓(yu)。
產權年限(xian)：根據用地性質而定，產權為40年。
特點(dian)：面積較(jiao)小(xiao)，主力戶型主要(yao)在90平米以下(xia)，裝修檔次較(jiao)高；大多位(wei)于城市核心繁華地帶、商圈(quan)周(zhou)邊，交通方(fang)便(bian)；按照星級酒店(dian)的設施標準進行建筑的外部及內部設計(ji)，體現檔次與舒(shu)適性(xing)；一(yi)般以只租不售和產權式經營為主；大多聘請國際知(zhi)名品牌物管公司(si)，專(zhuan)業酒店(dian)管理集團提供專(zhuan)業、細致、科(ke)學的酒店(dian)式服務，因此物業管理費也較(jiao)高。
（二）住宅房
住(zhu)宅是指(zhi)專(zhuan)供居(ju)住(zhu)的房(fang)(fang)屋，包(bao)括(kuo)別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不(bu)包(bao)括(kuo)住(zhu)宅樓中(zhong)作為人防用、不(bu)住(zhu)人的地下室等，也不(bu)包(bao)括(kuo)托兒所、病房(fang)(fang)、療(liao)養院、旅館等具有(you)專(zhuan)門(men)用途的房(fang)(fang)屋。
1、按(an)層(ceng)數分(fen)：單(dan)層(ceng)住(zhu)宅，多層(ceng)住(zhu)宅，高層(ceng)住(zhu)宅，超高層(ceng)住(zhu)宅。
在我國，修建的住(zhu)宅以高層(ceng)住(zhu)宅為主，其(qi)中高層(ceng)住(zhu)宅分為：
單元(yuan)式(shi)高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅：由多個住(zhu)(zhu)宅單元(yuan)組(zu)合而成(cheng)，每單元(yuan)均設有(you)樓梯(ti)、電梯(ti)的高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅。
塔式高層住(zhu)宅：以(yi)共用樓梯、電梯為核心布(bu)置多套住(zhu)房的高層住(zhu)宅。
通廊式高(gao)層住宅(zhai)：以共用樓(lou)梯(ti)、電(dian)梯(ti)通過(guo)內、外廊進(jin)入各套住房的高(gao)層住宅(zhai)。
2、按(an)產品性質分類(lei)①：普通住宅，別墅(shu)，公寓，花(hua)園洋房。
3、按產品(pin)性質分類②：商(shang)品(pin)住宅，非商(shang)品(pin)住宅。
4、按繳稅標(biao)準分(fen)為：普(pu)通住宅，非(fei)普(pu)通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實，房(fang)屋的(de)使用時間(jian)是(shi)(shi)沒(mei)有限制的(de)，但土地產權的(de)使用是(shi)(shi)有年限的(de)。
一般來講，土地使用年(nian)(nian)限(xian)會分為(wei)40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和(he)70年(nian)(nian)，其中，商業用地為(wei)40年(nian)(nian)，工業用地為(wei)50年(nian)(nian)，住宅用地為(wei)70年(nian)(nian)。
2、水電收費標準不同
住宅屬于(yu)民(min)用(yong)住房，水電(dian)費(fei)按照民(min)用(yong)水電(dian)的標(biao)(biao)準來收(shou)取；而公(gong)寓屬于(yu)商(shang)用(yong)住房，水電(dian)費(fei)都是按照商(shang)業用(yong)水、用(yong)電(dian)的標(biao)(biao)準來收(shou)取的。
長遠看來，住宅的(de)水電費支出至少會比公寓的(de)水電支出省(sheng)下一(yi)半都不止。
3、居住舒適度不同
一般住(zhu)宅(zhai)為(wei)兩梯(ti)三(san)戶(hu)(hu)或者(zhe)四(si)戶(hu)(hu)，人員較(jiao)少(shao)，不(bu)會對出行造成(cheng)困擾，私密(mi)也比較(jiao)好(hao)。而(er)公寓(yu)通(tong)常為(wei)兩梯(ti)十戶(hu)(hu)，甚至更多(duo)，人員不(bu)僅多(duo)且雜亂，安(an)全(quan)性和(he)私密(mi)性都無法得到很(hen)好(hao)地保障。
4、采光條件不同
有些公(gong)(gong)寓的衛生間和廚(chu)房(fang)都沒有窗戶(hu)，而且陽臺也是(shi)內陽臺，采(cai)光(guang)條(tiao)(tiao)件(jian)并不是(shi)很好。而根(gen)據《住宅建筑設(she)計(ji)規(gui)范》的規(gui)定，住宅必須滿足日照、采(cai)光(guang)等相(xiang)關條(tiao)(tiao)件(jian)，因此現今的住宅大多(duo)都是(shi)明廚(chu)明衛，采(cai)光(guang)條(tiao)(tiao)件(jian)自然要比公(gong)(gong)寓好很多(duo)。
5、落戶規定不同
公寓是(shi)在商業用(yong)地(di)上(shang)建起來的(de)(de)項目，是(shi)商業性質(zhi)，因而不(bu)能落(luo)戶。如(ru)果是(shi)住宅的(de)(de)話，根據不(bu)同地(di)區(qu)的(de)(de)不(bu)同要求，只要滿(man)足(zu)一(yi)定(ding)的(de)(de)條(tiao)件(jian)，購房者(zhe)是(shi)可以辦理落(luo)戶手續(xu)的(de)(de)。
6、利率和首付不同
打算貸(dai)款(kuan)(kuan)購買(mai)公寓，則需要(yao)按(an)照商業(ye)住(zhu)房的(de)規定辦理，首(shou)付比(bi)例(li)一(yi)般為(wei)50%，貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)相對也會(hui)(hui)高一(yi)些。若是貸(dai)款(kuan)(kuan)購買(mai)住(zhu)宅，首(shou)付比(bi)例(li)通常為(wei)20%，但根據地(di)區的(de)差(cha)異，首(shou)付比(bi)例(li)也會(hui)(hui)有所不同。
7、稅費不同
買公(gong)寓(yu)和住宅要繳(jiao)納的稅(shui)費也(ye)是(shi)不(bu)同的，前者會比后(hou)者負擔更多的稅(shui)費支(zhi)出。拿個(ge)稅(shui)來說，如果同時滿足家(jia)庭唯(wei)一住宅、購買時間超(chao)過五年，則免交個(ge)稅(shui)，但如果所售房(fang)產是(shi)非住宅類房(fang)產，則不(bu)管什么(me)情況都要繳(jiao)納個(ge)稅(shui)。
總之(zhi)，住宅和(he)公寓之(zhi)間(jian)還是有(you)很大差(cha)異的(de)(de)，購房(fang)人要(yao)看個人的(de)(de)實際(ji)情況來決定買哪個合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公(gong)寓是商(shang)(shang)業(ye)地產投資(zi)中最(zui)為廣(guang)泛的(de)(de)(de)(de)一種(zhong)地產形(xing)式。相(xiang)對于獨(du)院獨(du)戶的(de)(de)(de)(de)別(bie)墅，更為經濟實(shi)用。早期大城市的(de)(de)(de)(de)公(gong)寓式住宅(zhai)(zhai)都是高(gao)層(ceng)大樓，每一層(ceng)內(nei)有若干(gan)單(dan)戶獨(du)用的(de)(de)(de)(de)套(tao)房(fang)，包(bao)括(kuo)臥(wo)室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房(fang)等(deng)等(deng)。配(pei)置(zhi)看(kan)上(shang)去(qu)似(si)乎和普(pu)通(tong)住宅(zhai)(zhai)沒有什么區別(bie)，但其實(shi)公(gong)寓和住宅(zhai)(zhai)是不同的(de)(de)(de)(de)，其中需要注意(yi)的(de)(de)(de)(de)一點就是公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)用地性質屬于商(shang)(shang)業(ye)用地，是無法落戶的(de)(de)(de)(de)！
