【地產策(ce)劃公司選擇】地產策(ce)劃公司怎么(me)選 房地產策劃(hua)咨詢機構選(xuan)擇(ze)

消費者理性化是導致房地產業競爭日(ri)趨(qu)激烈(lie)的原(yuan)因之一。在沿海城市，開(kai)發(fa)(fa)商借助(zhu)房地產策(ce)劃咨詢(xun)機構(gou)對項(xiang)目進行前期(qi)策(ce)劃，使項(xiang)目后(hou)(hou)期(qi)銷售獲得成(cheng)(cheng)功，使開(kai)發(fa)(fa)商逐漸認識到項(xiang)目的前期(qi)策(ce)劃的成(cheng)(cheng)功與否，直接(jie)決定(ding)了其(qi)后(hou)(hou)期(qi)銷售的好壞(huai)。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿(man)足以下條(tiao)件(jian)。

1.理論水平

理論(lun)來自于(yu)實踐(jian)并指導實踐(jian)，觀(guan)念(nian)(nian)(nian)落(luo)后導致策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)保守，沒有好的(de)(de)觀(guan)念(nian)(nian)(nian)就沒有好的(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)。根(gen)據其(qi)所(suo)掌握(wo)的(de)(de)房地(di)產策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)基礎理論(lun)處于(yu)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)理論(lun)何種發展階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，是(shi)(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、銷(xiao)售策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、概念(nian)(nian)(nian)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、賣點群策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、等值策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)還是(shi)(shi)(shi)增值策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)(shi)推銷(xiao)觀(guan)念(nian)(nian)(nian)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，還是(shi)(shi)(shi)營(ying)銷(xiao)觀(guan)念(nian)(nian)(nian)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)(shi)全程策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、還是(shi)(shi)(shi)營(ying)銷(xiao)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)?采用(yong)的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)什(shen)么理論(lun)模式?總之，關(guan)鍵是(shi)(shi)(shi)要運(yun)用(yong)所(suo)掌握(wo)的(de)(de)理論(lun)、通過科學的(de)(de)思維方式和方法論(lun)，對(dui)現(xian)實環境做出準確的(de)(de)判斷。因(yin)為掌握(wo)房地(di)產策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)基本(ben)理論(lun)、基本(ben)原理，并靈活運(yun)用(yong)，決定著房地(di)產策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)、咨詢(xun)機(ji)構50%的(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)運(yun)作能力。

2.實戰經驗

實戰經(jing)(jing)驗可以(yi)避免重蹈覆轍(che)，并(bing)(bing)是(shi)(shi)策(ce)劃者(zhe)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)運作能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)場反(fan)應能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)場應變能(neng)(neng)(neng)力的(de)(de)具體體現(xian)。由于房地(di)產業(ye)的(de)(de)特殊性，以(yi)往任何成(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)經(jing)(jing)驗很難(nan)完全照搬應用在新(xin)開(kai)發(fa)的(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)上，甚(shen)至如果不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)擺脫(tuo)以(yi)往成(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)經(jing)(jing)驗的(de)(de)束(shu)縛，或者(zhe)照搬別人的(de)(de)成(cheng)功(gong)(gong)經(jing)(jing)驗，反(fan)而(er)會給新(xin)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)開(kai)發(fa)帶來(lai)滅(mie)頂(ding)之(zhi)災，換句話說，前一(yi)個項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)成(cheng)功(gong)(gong)并(bing)(bing)不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)保證未來(lai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)一(yi)定(ding)成(cheng)功(gong)(gong)，而(er)以(yi)往失敗的(de)(de)定(ding)位卻(que)未必不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)應用在新(xin)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)上;這也就(jiu)是(shi)(shi)為什么(me)大名鼎鼎的(de)(de)策(ce)劃人，卻(que)策(ce)劃了一(yi)大堆賣(mai)不(bu)(bu)出去的(de)(de)空(kong)置(zhi)房，而(er)那(nei)些精品樓盤(pan)、暢銷樓盤(pan)卻(que)往往是(shi)(shi)名不(bu)(bu)見經(jing)(jing)傳的(de)(de)開(kai)發(fa)商的(de)(de)杰作的(de)(de)原因。房地(di)產業(ye)類似例(li)證不(bu)(bu)勝枚舉。因此，實戰經(jing)(jing)驗決(jue)定(ding)著房地(di)產策(ce)劃、咨詢機構30%的(de)(de)策(ce)劃運作能(neng)(neng)(neng)力。

3.創新能力

差(cha)(cha)(cha)異化雖然(ran)不(bu)是房(fang)地(di)產企業唯一的生存戰略，卻(que)是獲取競爭優勢(shi)的重要(yao)手(shou)段，房(fang)地(di)產策(ce)劃、咨詢機(ji)構(gou)沒(mei)(mei)有創新意識(shi)，或創新能力不(bu)足，就抓不(bu)住(zhu)差(cha)(cha)(cha)異化的機(ji)會，而沒(mei)(mei)有差(cha)(cha)(cha)異的同質項目，必然(ran)導(dao)致價格的惡性競爭。房(fang)地(di)產策(ce)劃、咨詢機(ji)構(gou)的創新能力表現在(zai)以下幾個方(fang)面：

1)項(xiang)目(mu)定(ding)位既適應市(shi)場有效需求，又有別于競(jing)爭項(xiang)目(mu)。

2) 采用(yong)新技(ji)術。

3) 發(fa)現、開拓(tuo)并滿足(zu)新的市場有(you)效(xiao)需求。

4) 采用新(xin)材料(liao)。

5) 觀念創新——基礎理論、設計思想、營銷手段(duan)、服務理念。

創新(xin)能力決(jue)定著(zhu)房地(di)產策劃(hua)、咨詢(xun)機構8%的策劃(hua)運(yun)作(zuo)能力。

4.洞察力

所謂洞察力，就(jiu)是房地產(chan)(chan)策(ce)劃、咨(zi)詢機構(gou)對市(shi)(shi)場有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)敏感程度與預見能力。房地產(chan)(chan)項目(mu)所面臨的(de)(de)(de)是一個(ge)相對狹窄(zhai)的(de)(de)(de)消費市(shi)(shi)場，是現在生(sheng)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)未來(lai)需(xu)(xu)求的(de)(de)(de)特殊(shu)產(chan)(chan)品。由于投資大、建(jian)(jian)設周期長，受政(zheng)策(ce)、社會環境、經(jing)濟環境、管理水平、資金來(lai)源(yuan)等因(yin)(yin)素(su)(su)制約(yue)，制約(yue)因(yin)(yin)素(su)(su)稍有(you)(you)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)，就(jiu)會導(dao)致(zhi)(zhi)市(shi)(shi)場有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求發生(sheng)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)，預先(xian)的(de)(de)(de)項目(mu)定位就(jiu)有(you)(you)可(ke)能發生(sheng)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)甚至落空。房地產(chan)(chan)策(ce)劃、咨(zi)詢機構(gou)對市(shi)(shi)場可(ke)能的(de)(de)(de)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)必須有(you)(you)敏銳的(de)(de)(de)洞察力，及時修正(zheng)與市(shi)(shi)場有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求有(you)(you)悖(bei)的(de)(de)(de)定位，否則，項目(mu)前期的(de)(de)(de)準確(que)定位，一樣會導(dao)致(zhi)(zhi)項目(mu)建(jian)(jian)成(cheng)后，面對將(jiang)是沒有(you)(you)需(xu)(xu)求或需(xu)(xu)求有(you)(you)限的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場。洞察力決定著房地產(chan)(chan)策(ce)劃、咨(zi)詢機構(gou)5%的(de)(de)(de)策(ce)劃運作能力。

5.合作力

團(tuan)隊作戰(zhan)不是(shi)(shi)烏合(he)(he)之眾，不是(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大(da)師的(de)(de)(de)靈機(ji)一動的(de)(de)(de)"奇招"、"概(gai)念(nian)(nian)"，而是(shi)(shi)具備上(shang)述能(neng)力(li)(li)、十數(shu)種專業(ye)(ye)的(de)(de)(de)通才型(xing)人力(li)(li)資源(yuan)協(xie)同(tong)作戰(zhan)的(de)(de)(de)有機(ji)結合(he)(he)體。項目經理與市(shi)場總監(jian)、策(ce)劃(hua)(hua)總監(jian)、設計總監(jian)、營(ying)銷(xiao)總監(jian)、CI總監(jian)及其助手所組(zu)成的(de)(de)(de)項目組(zu)團(tuan)，整合(he)(he)社會(hui)資源(yuan)、市(shi)場資源(yuan)、企業(ye)(ye)內部人力(li)(li)資源(yuan)，是(shi)(shi)所策(ce)劃(hua)(hua)項目始終如(ru)一的(de)(de)(de)充(chong)分(fen)必要保(bao)證。由于策(ce)劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)構(gou)(gou)(gou)是(shi)(shi)從市(shi)場調(diao)研、概(gai)念(nian)(nian)定位、項目規劃(hua)(hua)、工程(cheng)施工到(dao)開盤上(shang)市(shi)、現場展示(shi)、銷(xiao)售服務、售后(hou)服務等的(de)(de)(de)全過(guo)程(cheng)介入(ru)，要協(xie)調(diao)和判斷各(ge)專業(ye)(ye)公司的(de)(de)(de)工作進度(du)與成果質量(liang)，并提出改進意(yi)見，團(tuan)隊的(de)(de)(de)協(xie)作精神、寬(kuan)泛(fan)的(de)(de)(de)專業(ye)(ye)知識(shi)、良好(hao)的(de)(de)(de)溝通能(neng)力(li)(li)是(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)構(gou)(gou)(gou)取得(de)成功的(de)(de)(de)保(bao)證。因此，團(tuan)隊作戰(zhan)決定著房(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)構(gou)(gou)(gou)5%的(de)(de)(de)策(ce)劃(hua)(hua)運作能(neng)力(li)(li)。

某市房(fang)地(di)產全(quan)程(cheng)策(ce)劃(hua)(hua)剛剛起步，專項(xiang)(xiang)人才奇缺，一些營(ying)銷咨詢公(gong)司(si)為接項(xiang)(xiang)目，臨時召集人員搭成的(de)草臺班子(zi)，不僅混(hun)淆全(quan)程(cheng)策(ce)劃(hua)(hua)概念，而且很難保證項(xiang)(xiang)目的(de)始(shi)終如一，甚至有的(de)策(ce)劃(hua)(hua)只做到(dao)一半就露(lu)出了(le)馬腳，拿出的(de)策(ce)劃(hua)(hua)案幾十頁應付了(le)事(shi)，不是(shi)答非所(suo)問(wen)，就是(shi)立論不足;不是(shi)用(yong)數據說話，而是(shi)將結論建立在主觀臆測上。開發(fa)商(shang)啞巴吃黃連，付錢送"神(shen)"了(le)事(shi)，直接導致房(fang)地(di)產開發(fa)商(shang)對(dui)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢機(ji)構的(de)信任危機(ji)。

如果(guo)用函數關系表現一個(ge)房(fang)地(di)產策劃(hua)咨詢機(ji)構的全程策劃(hua)能力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕馭項目(mu)的能力。

λ-實戰能力，運(yun)作(zuo)項目(mu)的水平。

δ-創新能力(li)，差異化戰略(lve)實施能力(li)。

μ-洞察(cha)力(li)，對市場有效需求變化的預見能力(li)

σ-合作(zuo)力，團隊(dui)作(zuo)戰保證項目成功的(de)綜(zong)合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看(kan)房地產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)公司(si)(si)的(de)形象和團隊(dui)建設(she)。俗話說(shuo)“策(ce)劃(hua)(hua)別人(ren)(ren)，先(xian)策(ce)劃(hua)(hua)自己”，所以看(kan)公司(si)(si)的(de)人(ren)(ren)員建設(she)，好的(de)策(ce)劃(hua)(hua)代理公司(si)(si)，總有(you)一(yi)個(ge)靈(ling)魂人(ren)(ren)物——即(ji)老板(ban)，老板(ban)大(da)多(duo)是(shi)創始人(ren)(ren)，在行業形勢比較好的(de)背景下(xia)，在賣方市場(chang)下(xia)，一(yi)個(ge)項(xiang)目即(ji)可(ke)以成就一(yi)個(ge)老板(ban)，而“光桿司(si)(si)令”是(shi)絕對(dui)不能信(xin)賴的(de)，即(ji)使他能力(li)超強。一(yi)個(ge)擁有(you)戰略規劃(hua)(hua)、建筑規劃(hua)(hua)、營銷策(ce)劃(hua)(hua)、廣告推廣、銷售執(zhi)行不同(tong)職能的(de)復(fu)合型(xing)團隊(dui)，才是(shi)達標的(de)。

第二：聽

一般情況下代(dai)理公(gong)(gong)司就會寫簡單的提案，當一般不(bu)會太詳細，除非是(shi)簽訂了合(he)同，聽(ting)就是(shi)聽(ting)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司的思路跟見(jian)解。在這(zhe)里，開(kai)發商要抓(zhua)住幾(ji)個關鍵(jian)點(dian)聽(ting)。一聽(ting)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司是(shi)否“吹牛大王”，整(zheng)個計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)只(zhi)有(you)(you)(you)(you)戰略，只(zhi)有(you)(you)(you)(you)時(shi)髦的沒有(you)(you)(you)(you)見(jian)過(guo)的UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有(you)(you)(you)(you)實際操作戰術思路。二聽(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)否“同行(xing)攻擊”，大多策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員(yuan)狂妄至極。三聽(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)否“吹噓拍馬”，門(men)(men)檻低、缺(que)乏進門(men)(men)限(xian)制(zhi)，導(dao)致房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司滿天飛，自(zi)然競爭日趨(qu)加劇。具備想法的公(gong)(gong)司是(shi)不(bu)會不(bu)負責(ze)任的粉飾(shi)和(he)平的，更不(bu)會看臉色行(xing)事的，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)了(le)(le)，聽(ting)了(le)(le)，感覺(jue)還(huan)可以(yi)，開發商該活動(dong)活動(dong)，出去考察房地(di)(di)產策劃公(gong)(gong)(gong)司(si)了(le)(le)。看(kan)看(kan)他講的(de)是(shi)不(bu)是(shi)真的(de)，是(shi)不(bu)是(shi)在(zai)吹牛(niu)，同時可以(yi)針(zhen)對性學習。看(kan)什么？主要(yao)看(kan)策劃公(gong)(gong)(gong)司(si)辦公(gong)(gong)(gong)地(di)(di)址、成(cheng)功案(an)例和(he)(he)本(ben)項(xiang)目可以(yi)借(jie)鑒的(de)品牌項(xiang)目。但是(shi)房地(di)(di)產策劃公(gong)(gong)(gong)司(si)說公(gong)(gong)(gong)司(si)內部人員參與過的(de)項(xiang)目，基本(ben)上(shang)就不(bu)用看(kan)了(le)(le)。這(zhe)些“成(cheng)功案(an)例”大(da)(da)多(duo)數(shu)是(shi)“拉虎(hu)皮做大(da)(da)旗”。辦公(gong)(gong)(gong)地(di)(di)址如果(guo)不(bu)在(zai)本(ben)地(di)(di)，一(yi)定要(yao)考察，因(yin)為一(yi)個項(xiang)目合(he)(he)作(zuo)期限(xian)少則(ze)1-2年(nian)，多(duo)則(ze)3-5年(nian)，甚至更長，連合(he)(he)作(zuo)方的(de)門都沒有看(kan)就簽合(he)(he)同，其(qi)中一(yi)定有問題，合(he)(he)作(zuo)風險極(ji)其(qi)大(da)(da)。最后，要(yao)看(kan)幾(ji)個代表性的(de)項(xiang)目，總(zong)結其(qi)成(cheng)功經驗(yan)和(he)(he)失敗教訓，一(yi)定要(yao)策劃公(gong)(gong)(gong)司(si)陪同。

第四：操練

前兩(liang)方面“吹(chui)拉(la)談唱”的(de)本事(shi)，一般房地(di)產策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)都具備。實地(di)考察滿意后，可(ke)以拿(na)出項目前期規劃(hua)指標，是驢子是馬,拉(la)出來(lai)遛遛,與規劃(hua)設(she)計公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)一起，看(kan)看(kan)房地(di)產策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)的(de)規劃(hua)思(si)路和成本意識了(le)，看(kan)看(kan)房地(di)產策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)是否可(ke)以成為規劃(hua)的(de)思(si)想(xiang)，是否從戶型、園(yuan)林、配套、創(chuang)新等方面，與規劃(hua)設(she)計公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)交融，甚至超越規劃(hua)和設(she)想(xiang)了(le)。