【地(di)產(chan)策劃公(gong)司(si)選擇】地(di)產(chan)策劃公(gong)司(si)怎(zen)么選 房地產策劃(hua)咨詢(xun)機(ji)構選擇

消費者理性化是導(dao)致房(fang)(fang)地產業競爭日趨激烈(lie)的原因(yin)之(zhi)一。在沿海城市，開發商借助房(fang)(fang)地產策(ce)劃(hua)(hua)咨詢機構(gou)對項目(mu)進行前期(qi)(qi)(qi)策(ce)劃(hua)(hua)，使項目(mu)后期(qi)(qi)(qi)銷售(shou)獲(huo)得成功，使開發商逐漸認識到項目(mu)的前期(qi)(qi)(qi)策(ce)劃(hua)(hua)的成功與否，直接決定了(le)其后期(qi)(qi)(qi)銷售(shou)的好(hao)壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿足以下(xia)條件。

1.理論水平

理論(lun)來自于實踐(jian)并(bing)指導(dao)實踐(jian)，觀念(nian)落后導(dao)致策(ce)劃(hua)(hua)(hua)保守(shou)，沒(mei)有好(hao)的(de)觀念(nian)就沒(mei)有好(hao)的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)。根據其所(suo)掌(zhang)(zhang)握(wo)的(de)房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基礎理論(lun)處于策(ce)劃(hua)(hua)(hua)理論(lun)何(he)種發展階(jie)段(duan)，是(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、銷(xiao)售策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、概(gai)念(nian)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、賣點群(qun)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、等(deng)值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)還是(shi)增(zeng)值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)?是(shi)推銷(xiao)觀念(nian)階(jie)段(duan)，還是(shi)營銷(xiao)觀念(nian)階(jie)段(duan)?是(shi)全(quan)程(cheng)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、還是(shi)營銷(xiao)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)?采用的(de)是(shi)什么理論(lun)模(mo)式(shi)?總之(zhi)，關鍵是(shi)要(yao)運用所(suo)掌(zhang)(zhang)握(wo)的(de)理論(lun)、通(tong)過科(ke)學的(de)思維方(fang)式(shi)和方(fang)法論(lun)，對現實環境做出(chu)準確(que)的(de)判斷。因為掌(zhang)(zhang)握(wo)房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基本理論(lun)、基本原理，并(bing)靈活運用，決定著房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)、咨詢機構50%的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)運作能力。

2.實戰經驗

實戰經驗可(ke)以(yi)(yi)避免重蹈覆轍，并(bing)是策劃者(zhe)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)(shi)場(chang)反(fan)應(ying)能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)(shi)場(chang)應(ying)變能(neng)(neng)(neng)力的(de)(de)(de)具體體現。由于(yu)房(fang)地產業的(de)(de)(de)特殊性，以(yi)(yi)往(wang)任何成(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)(de)經驗很難完全(quan)照搬(ban)應(ying)用(yong)在新開發的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)上，甚至如果(guo)不能(neng)(neng)(neng)擺脫以(yi)(yi)往(wang)成(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)(de)經驗的(de)(de)(de)束縛(fu)，或者(zhe)照搬(ban)別人的(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)(gong)經驗，反(fan)而會給新項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)開發帶(dai)來滅頂之災(zai)，換句話說(shuo)，前一個項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)(gong)并(bing)不能(neng)(neng)(neng)保(bao)證(zheng)(zheng)未(wei)(wei)來項(xiang)目(mu)一定(ding)成(cheng)功(gong)(gong)，而以(yi)(yi)往(wang)失敗(bai)的(de)(de)(de)定(ding)位卻未(wei)(wei)必不能(neng)(neng)(neng)應(ying)用(yong)在新項(xiang)目(mu)上;這也就(jiu)是為什么大名鼎鼎的(de)(de)(de)策劃人，卻策劃了一大堆(dui)賣不出去的(de)(de)(de)空(kong)置房(fang)，而那些精品(pin)樓盤(pan)、暢銷樓盤(pan)卻往(wang)往(wang)是名不見經傳的(de)(de)(de)開發商的(de)(de)(de)杰作(zuo)的(de)(de)(de)原因。房(fang)地產業類似例證(zheng)(zheng)不勝枚舉(ju)。因此，實戰經驗決定(ding)著房(fang)地產策劃、咨詢(xun)機構30%的(de)(de)(de)策劃運(yun)作(zuo)能(neng)(neng)(neng)力。

3.創新能力

差(cha)異(yi)(yi)化(hua)雖然不(bu)是(shi)房地產企業唯一(yi)的(de)生存戰略(lve)，卻是(shi)獲取(qu)競爭優勢的(de)重要手段，房地產策(ce)劃(hua)、咨(zi)詢(xun)機構(gou)沒有(you)創新意識，或創新能力不(bu)足，就抓不(bu)住(zhu)差(cha)異(yi)(yi)化(hua)的(de)機會，而(er)沒有(you)差(cha)異(yi)(yi)的(de)同質項(xiang)目，必(bi)然導致價格的(de)惡(e)性競爭。房地產策(ce)劃(hua)、咨(zi)詢(xun)機構(gou)的(de)創新能力表現(xian)在以下幾(ji)個(ge)方(fang)面：

1)項(xiang)目(mu)定位既適應市場有(you)效需求(qiu)，又(you)有(you)別(bie)于競爭(zheng)項(xiang)目(mu)。

2) 采用新技術。

3) 發現、開拓并(bing)滿足新的(de)市(shi)場有(you)效需(xu)求。

4) 采用(yong)新材料。

5) 觀念創新——基礎理(li)論(lun)、設計思想(xiang)、營銷手段、服(fu)務理(li)念。

創(chuang)新能(neng)力(li)決定著(zhu)房(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)、咨詢機構8%的策劃(hua)運作能(neng)力(li)。

4.洞察力

所(suo)謂洞察力，就(jiu)是房地產策劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機構(gou)(gou)對(dui)(dui)市(shi)場(chang)有效需求變化的(de)敏感(gan)程(cheng)度與預見能力。房地產項目所(suo)面臨的(de)是一(yi)(yi)個相(xiang)對(dui)(dui)狹窄的(de)消費市(shi)場(chang)，是現在生產的(de)未來需求的(de)特殊產品。由于(yu)投資(zi)大(da)、建(jian)設周期長，受政策、社會(hui)環境、經濟環境、管(guan)理水(shui)平、資(zi)金來源等因素(su)(su)制(zhi)約，制(zhi)約因素(su)(su)稍有變化，就(jiu)會(hui)導致市(shi)場(chang)有效需求發生變化，預先(xian)的(de)項目定(ding)位(wei)(wei)就(jiu)有可(ke)能發生變化甚至(zhi)落空。房地產策劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機構(gou)(gou)對(dui)(dui)市(shi)場(chang)可(ke)能的(de)變化必須有敏銳的(de)洞察力，及(ji)時修正與市(shi)場(chang)有效需求有悖的(de)定(ding)位(wei)(wei)，否則(ze)，項目前期的(de)準(zhun)確(que)定(ding)位(wei)(wei)，一(yi)(yi)樣(yang)會(hui)導致項目建(jian)成后，面對(dui)(dui)將(jiang)是沒有需求或需求有限的(de)市(shi)場(chang)。洞察力決定(ding)著房地產策劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機構(gou)(gou)5%的(de)策劃(hua)(hua)運(yun)作能力。

5.合作力

團(tuan)(tuan)(tuan)隊(dui)作戰(zhan)不是(shi)烏合(he)之眾，不是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大師(shi)的(de)靈機(ji)(ji)一(yi)動的(de)"奇招"、"概念(nian)(nian)"，而是(shi)具備上(shang)述能(neng)力(li)、十數種專業(ye)的(de)通才(cai)型人力(li)資(zi)源(yuan)協(xie)同作戰(zhan)的(de)有機(ji)(ji)結合(he)體。項目(mu)經(jing)理與市(shi)場總(zong)(zong)(zong)監、策(ce)劃(hua)(hua)總(zong)(zong)(zong)監、設計總(zong)(zong)(zong)監、營銷總(zong)(zong)(zong)監、CI總(zong)(zong)(zong)監及其(qi)助手所組成(cheng)的(de)項目(mu)組團(tuan)(tuan)(tuan)，整合(he)社會(hui)資(zi)源(yuan)、市(shi)場資(zi)源(yuan)、企業(ye)內部(bu)人力(li)資(zi)源(yuan)，是(shi)所策(ce)劃(hua)(hua)項目(mu)始終(zhong)如一(yi)的(de)充(chong)分必要(yao)保(bao)證。由于(yu)策(ce)劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)(gou)是(shi)從市(shi)場調(diao)(diao)研、概念(nian)(nian)定(ding)位、項目(mu)規劃(hua)(hua)、工程施工到開盤上(shang)市(shi)、現場展(zhan)示(shi)、銷售服(fu)務、售后服(fu)務等的(de)全過程介入(ru)，要(yao)協(xie)調(diao)(diao)和判斷各(ge)專業(ye)公司的(de)工作進度(du)與成(cheng)果(guo)質(zhi)量，并提出(chu)改進意見(jian)，團(tuan)(tuan)(tuan)隊(dui)的(de)協(xie)作精神、寬泛(fan)的(de)專業(ye)知(zhi)識、良好的(de)溝通能(neng)力(li)是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)(gou)取得成(cheng)功的(de)保(bao)證。因(yin)此(ci)，團(tuan)(tuan)(tuan)隊(dui)作戰(zhan)決定(ding)著房地產策(ce)劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)(gou)5%的(de)策(ce)劃(hua)(hua)運作能(neng)力(li)。

某市房地(di)(di)產(chan)全程策劃(hua)剛剛起步(bu)，專項(xiang)人才奇缺，一些營銷咨詢公司為接(jie)項(xiang)目，臨時(shi)召集人員搭成的(de)(de)草臺(tai)班子，不(bu)(bu)僅混(hun)淆全程策劃(hua)概(gai)念，而且(qie)很(hen)難保證項(xiang)目的(de)(de)始終如一，甚至有(you)的(de)(de)策劃(hua)只做到一半就露出了(le)(le)馬腳，拿出的(de)(de)策劃(hua)案幾十(shi)頁應付(fu)了(le)(le)事(shi)，不(bu)(bu)是答非所(suo)問(wen)，就是立論不(bu)(bu)足;不(bu)(bu)是用數據說話(hua)，而是將結論建立在主觀臆測(ce)上。開(kai)發商啞(ya)巴(ba)吃黃連(lian)，付(fu)錢送"神"了(le)(le)事(shi)，直接(jie)導(dao)致(zhi)房地(di)(di)產(chan)開(kai)發商對(dui)策劃(hua)咨詢機構的(de)(de)信任危機。

如果用函數(shu)關(guan)系(xi)表(biao)現一(yi)個房地產(chan)策劃咨詢機構的(de)全程(cheng)策劃能力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論(lun)水平(ping)，駕(jia)馭項目的(de)能力。

λ-實戰能力，運(yun)作項目的(de)水平。

δ-創新(xin)能力(li)，差異化戰略實施(shi)能力(li)。

μ-洞察力，對市場有效需求變化的預見能力

σ-合作力，團隊作戰保(bao)證項目成功(gong)的綜合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房(fang)地產策(ce)劃(hua)(hua)公(gong)司的形象和(he)團隊建設(she)。俗(su)話說“策(ce)劃(hua)(hua)別人(ren)，先策(ce)劃(hua)(hua)自己”，所以看公(gong)司的人(ren)員建設(she)，好(hao)(hao)的策(ce)劃(hua)(hua)代理公(gong)司，總(zong)有(you)(you)一(yi)個(ge)(ge)靈魂人(ren)物——即老(lao)板，老(lao)板大(da)多是(shi)創始人(ren)，在行業形勢比較好(hao)(hao)的背(bei)景下(xia)，在賣方市場下(xia)，一(yi)個(ge)(ge)項目即可(ke)以成就一(yi)個(ge)(ge)老(lao)板，而“光(guang)桿司令(ling)”是(shi)絕對不能信賴(lai)的，即使他能力(li)超強。一(yi)個(ge)(ge)擁有(you)(you)戰(zhan)略規劃(hua)(hua)、建筑規劃(hua)(hua)、營(ying)銷策(ce)劃(hua)(hua)、廣告推廣、銷售執(zhi)行不同職(zhi)能的復(fu)合型團隊，才是(shi)達標的。

第二：聽

一(yi)般情況下代理公(gong)司就(jiu)會寫簡(jian)單的(de)提案，當一(yi)般不會太詳細(xi)，除非是(shi)簽訂了(le)合同，聽(ting)就(jiu)是(shi)聽(ting)房地產(chan)策(ce)劃公(gong)司的(de)思路跟見解。在這里，開(kai)發(fa)商要抓(zhua)住(zhu)幾個關鍵點聽(ting)。一(yi)聽(ting)房地產(chan)策(ce)劃公(gong)司是(shi)否“吹(chui)牛大王”，整個計劃只有(you)(you)戰略，只有(you)(you)時髦的(de)沒有(you)(you)見過(guo)的(de)UPS、UBS、4P、SWOT等(deng)，沒有(you)(you)實際操作戰術(shu)思路。二聽(ting)策(ce)劃人員是(shi)否“同行(xing)攻擊”，大多策(ce)劃人員狂(kuang)妄至極。三聽(ting)策(ce)劃人員是(shi)否“吹(chui)噓拍馬”，門檻低(di)、缺乏進門限制，導(dao)致(zhi)房地產(chan)策(ce)劃公(gong)司滿天飛，自然競爭日趨加劇。具(ju)備想法的(de)公(gong)司是(shi)不會不負責任的(de)粉飾和平的(de)，更不會看臉色行(xing)事的(de)，敢說才敢做，無私(si)才無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了，聽(ting)了，感覺還(huan)可(ke)(ke)以，開發(fa)商該活(huo)動活(huo)動，出去考察房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃公(gong)司了。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他講(jiang)的是(shi)不(bu)是(shi)真的，是(shi)不(bu)是(shi)在吹牛，同時可(ke)(ke)以針對性學習。看(kan)(kan)什么(me)？主要看(kan)(kan)策(ce)劃公(gong)司辦公(gong)地(di)址、成功(gong)(gong)案(an)(an)例和本項(xiang)目可(ke)(ke)以借鑒的品牌(pai)項(xiang)目。但(dan)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃公(gong)司說公(gong)司內部(bu)人(ren)員參與(yu)過(guo)的項(xiang)目，基本上就不(bu)用(yong)看(kan)(kan)了。這些“成功(gong)(gong)案(an)(an)例”大多數是(shi)“拉虎皮做大旗”。辦公(gong)地(di)址如果不(bu)在本地(di)，一(yi)定要考察，因為一(yi)個項(xiang)目合作(zuo)(zuo)期(qi)限少則1-2年，多則3-5年，甚至更(geng)長，連合作(zuo)(zuo)方的門都沒有(you)看(kan)(kan)就簽合同，其中一(yi)定有(you)問題(ti)，合作(zuo)(zuo)風險極其大。最后，要看(kan)(kan)幾(ji)個代表性的項(xiang)目，總結其成功(gong)(gong)經驗和失(shi)敗教訓(xun)，一(yi)定要策(ce)劃公(gong)司陪同。

第四：操練

前(qian)兩方(fang)面“吹拉(la)談唱”的(de)本(ben)(ben)事，一(yi)般房(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)都(dou)具備。實地(di)考察滿意(yi)后(hou)，可(ke)以(yi)(yi)拿出(chu)項目(mu)前(qian)期(qi)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)指標，是(shi)(shi)驢(lv)子是(shi)(shi)馬,拉(la)出(chu)來遛(liu)遛(liu),與規(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)公(gong)(gong)司(si)一(yi)起，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)的(de)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)思(si)路(lu)和(he)(he)成(cheng)本(ben)(ben)意(yi)識了，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)是(shi)(shi)否可(ke)以(yi)(yi)成(cheng)為(wei)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)的(de)思(si)想(xiang)，是(shi)(shi)否從戶型、園林、配套、創新(xin)等方(fang)面，與規(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)公(gong)(gong)司(si)交融，甚至(zhi)超越(yue)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)和(he)(he)設想(xiang)了。